Организация арендует земельный участок категории "Земли населенных пунктов" у органа местного самоуправления. Арендная плата за земельный участок определена в договоре аренды в твердой сумме. Органом исполнительной власти субъекта РФ в 2013 г. утверждены результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Организация заказала независимую оценку, согласно которой рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой

Вправе ли арендатор земельного участка оспорить кадастровую стоимость в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если он намерен в 2015 г. выкупить земельный участок в собственность?

Ответ: Если организация арендует земельный участок категории "Земли населенных пунктов" у органа местного самоуправления и арендная плата за земельный участок определена в договоре аренды в твердой сумме, то организация не вправе оспорить кадастровую стоимость в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такое право может появиться у организации в случае реализации права на выкуп земельного участка и возникновением преддоговорного спора о цене выкупаемого земельного участка. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка может быть рассмотрено одновременно с требованием об установлении цены выкупаемого земельного участка.

Обоснование: Согласно ч. 1, 2 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 8 ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок в порядке, установленном АПК РФ.

В судебной практике разъяснено, что, если арендная плата не связана с кадастровой стоимостью и установлена в договоре аренды в твердой сумме, у арендатора отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости. В случае реализации организацией права на выкуп и возникновением преддоговорного спора о цене выкупаемого земельного участка требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка может быть рассмотрено одновременно с требованием об установлении цены выкупаемого земельного участка. Если такое требование не заявлено, требование организации не связано с выкупом земельного участка (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по делу N А56-20450/2013).

Следовательно, арендатор не вправе оспорить кадастровую стоимость в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Н. Б.Тихонова

ООО "Эксперт-право"

25.10.2013