Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях

(Мальков А. Б.)

("Адвокат", N 7, 2002)

Текст документа

ВСЕЛЕНИЕ К НАНИМАТЕЛЮ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

ЖИЛЬЯ: СТАРОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В НОВЫХ УСЛОВИЯХ

А. Б. МАЛЬКОВ

Специфика жилищных отношений состоит в том, что права на проживание возникают не только у нанимателя или собственника жилья, но и у членов его семьи (ст. ст. 292, 672 и 677 ГК РФ, ст. ст. 53 и 54 ЖК РСФСР). Какие в связи с этим могут возникнуть проблемы (точнее - каковы пробелы в праве), разберем на примере семьи нанимателя по договору социального найма.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ "проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении". В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР "члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство". Кроме того, согласно ч. 3 той же статьи, если лица перестают быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Следовательно, если указанные лица перестают проживать в жилом помещении, то утрачивают право на него.

Обратимся к ст. 54 ЖК РСФСР. Она предусматривает, что "наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи". Ныне в этой норме образовался пробел. Попробуем разобраться, как это произошло.

Для вселения необходимо два условия: соблюдение установленного порядка и получение письменного согласия уже вселенных членов семьи. Формулировка "в установленном порядке" - бланкетная, она отсылает к правилам прописки. Процедура прописки представляла собой установленный законодательством порядок вселения в жилое помещение. Теперь прописка отменена, на смену ей пришла регистрация по месту пребывания и жительства, имеющая совершенно иные задачи и цели. Регистрация не есть процедура вселения, это извещение о месте своего пребывания и жительства, носящее уведомительный, а не разрешительный характер.

Конституционный Суд РФ 25 апреля 1995 г. издал Постановление, в котором признал ссылку на соблюдение режима прописки при вселении в жилое помещение по ст. 54 ЖК РСФСР неконституционной.

Таким образом, в ст. 54 ЖК РСФСР осталась ссылка на установленный порядок, но сам этот порядок никем не установлен, ибо режим прописки отменен, а институт регистрации в данном случае не применим, так как у него совсем другие задачи.

Однако по сей день исполнительные органы ориентируются именно на регистрацию по месту жительства как на акт, замыкающий сложный юридический состав, необходимый для признания лица членом семьи нанимателя по ст. 54 ЖК РСФСР. Это недопустимо, на что специально обратил внимание Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия". В пункте 13 Постановления указано, что при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), - лишь одно из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (либо собственником) жилого помещения и членами его семьи соглашение о вселении лица в жилое помещение и на каких условиях.

Итак, Пленум Верховного Суда РФ подтверждает: регистрация по месту жительства не есть тот юридический факт, который порождает равные с нанимателем права на жилое помещение, а только одно из доказательств этого права. Юридических фактов остается лишь два: письменное согласие на вселение и собственно вселение (соглашение о вселении). Их и рассмотрим.

В случае с договором социального найма законом предусмотрена множественность лиц на одной из сторон - на стороне нанимателя. В нормальном гражданском обороте не должно возникать неопределенности по поводу того, кто является стороной договора: на это направлены обязательные требования Гражданского кодекса о письменной форме соответствующих договоров, их обязательных реквизитах, а в установленных случаях - о государственной регистрации сделок. Неопределенность же в вопросе о том, кто в конкретном случае является членом семьи нанимателя и обладает правом пользования жильем, возникает потому, что на практике договор социального найма зачастую не оформляется письменно, хотя и ЖК РСФСР (ст. 51), и ГК РФ (ст. 674) устанавливают письменную форму такого договора, а ЖК РСФСР - письменную форму согласия на вселение к нанимателю нового члена семьи, которое дается уже вселенными членами семьи (ст. 54).

Это согласие, несомненно, представляет собой обычную гражданско - правовую сделку, так как по ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В законе специально не указано, что несоблюдение письменной формы (согласия на вселение или договора найма) влечет за собой недействительность соответствующих сделок. Следовательно, должно применяться общее последствие несоблюдения письменной формы сделки: в случае спора стороны лишены права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Заинтересованные лица при доказывании факта совершения сделки - дачи согласия на вселение лица в качестве члена семьи нанимателя - лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, однако могут доказывать сделку письменными и другими доказательствами (п. 1 ст. 162). Однако вопреки этому Пленум Верховного Суда в Обзоре судебной практики по гражданским делам от 15 июля 1994 г. признал правомерными случаи, когда согласие на вселение устанавливалось судом, исходя из "многочисленных свидетельских показаний" (п. 6).

В ту пору, когда вселение осуществлялось при соблюдении режима прописки, письменное согласие представлялось в орган, осуществлявший прописку. Ссылка на прописку теперь не действует. Для чего же тогда письменное согласие? Кому, в какой орган его нужно предоставлять? Может быть, письменное согласие подается в орган, ответственный за регистрацию по месту жительства, исходя из того, что регистрация - "преемница" прописки и, следовательно, именно к ней и следует прибегнуть. Эта позиция была уже отвергнута (письменное согласие можно в принципе представить и на регистрацию, но по сути оно служит не для того).

Обратимся к гражданскому праву. Для чего вообще нужна письменная форма сделки? Для доказательства самого факта совершения сделки и фиксации ее условий. В нашем случае, если кто-либо будет оспаривать состоявшееся вселение и право вселенного лица на жилое помещение, одним из доказательств правомерности вселения и права на жилое помещение будет служить письменное согласие.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР нанимателю следует получить лишь согласие совершеннолетних членов своей семьи. Однако п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. предусматривает, что "если интересы несовершеннолетних членов семьи представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то требуется согласие и этих лиц". Следуя такой логике, придется получать еще и согласие органа опеки и попечительства, так как в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать (а попечитель - давать согласие на совершение) сделки по отчуждению имущества подопечного, а также сделки, влекущие за собой уменьшение его имущества. В трактовке ст. 128 ГК РФ в понятие "имущество" входят и имущественные права (обязательственное право, вытекающее из договора найма жилого помещения). Значит, сделка по даче согласия на вселение влечет за собой уменьшение объема имущественных прав несовершеннолетнего на жилое помещение. Тем не менее на практике согласия органа опеки и попечительства не требуется.

Третий элемент сложного юридического состава - собственно вселение в качестве члена семьи. Вселение в смысле ст. 54 ЖК РСФСР имеет и юридический, и фактический аспекты. В юридическом аспекте - это договор между нанимателем и вселяющимся в качестве члена семьи лицом. Согласно такому договору лицо начинает жить в квартире нанимателя и приобретает равные (если не оговорено иное) права с ним. Договор устный и совершается конклюдентными действиями (вселение - со стороны члена семьи, непрепятствование вселению - со стороны нанимателя).

Норма закона о том, что вселяющийся приобретает равные с нанимателем права, диспозитивная и может быть изменена соглашением сторон (ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР). В случае спора доказывать ограничение прав лица при вселении в качестве члена семьи придется нанимателю, поэтому в его интересах облечь соответствующее отступление от общей нормы в письменную форму.

Вселение (соглашение о вселении) не должно быть мнимым. Это и есть фактический аспект вселения. Воля нанимателя и вселяющегося лица действительно должна быть направлена на то, чтобы последний поселился в жилом помещении. Если же соглашение осуществляется формально, лишь для виду, чтобы зарегистрироваться по определенному адресу, вселяющийся не приобретает по смыслу закона равные с нанимателем права. Это подтверждается и разъяснением Верховного Суда РФ, содержащимся в упомянутом ранее Обзоре судебной практики по гражданским делам. В нем Верховный Суд указал, что при рассмотрении споров о признании права на жилую площадь у судов возник вопрос, приобретает ли право на жилую площадь супруг нанимателя, если он прописан на ней, но фактически не проживал.

Так, Лысенко обратился в суд с иском к Борисовой и Широких о вселении в квартиру. Истец сослался на то, что он вступил в брак с Борисовой и с согласия ее дочери, Широких, прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Борисова. Однако в эту квартиру он не вселился, так как по договоренности с Борисовой они жили в пустующей квартире сына Борисовой. После расторжения им брака с Борисовой ответчики возражали против проживания истца в квартире, в которой он был прописан.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа иск Лысенко удовлетворен. Кассационная инстанция - судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда - своим определением оставила решение без изменений.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения районного суда и определения судебной коллегии по гражданским делам и направлении дела на новое судебное рассмотрение.

Протест удовлетворен по следующим основаниям. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР, на которую районный суд сослался в своем решении, Лысенко мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Борисовой в установленном порядке, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов ее семьи, и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Между тем по делу установлено, что Лысенко в спорное помещение не вселялся, а только прописался. Это соответствовало договоренности между сторонами. Условия этого соглашения соблюдены, что не оспаривал Лысенко.

При таких обстоятельствах Лысенко не приобрел самостоятельного права на спорную жилую площадь, поскольку в соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР для приобретения такого права необходимо быть фактически вселенным в жилое помещение, чего в данном случае не произошло.

Важно отметить, что не для всех лиц условия вселения одинаковы. Так, согласно ч. 3 ст. 54 ЖК РСФСР одни лица являются членами семьи нанимателя, а другие - таковыми признаются. Это вытекает из ч. 2 ст. 53 Кодекса, которая по сути оставляет открытым перечень возможных членов семьи нанимателя. Всех их можно разделить на три категории:

- супруг нанимателя, их (с нанимателем) дети и родители (являются);

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (признаются);

- в исключительных случаях - иные лица (признаются).

Первая категория - собственно члены семьи. Чтобы приобрести равные с нанимателем права, им достаточно получить письменное согласие уже вселенных совершеннолетних членов семьи и заключить соглашение с нанимателем о вселении (допускается заключение такого соглашения конклюдентными действиями). Если исходить из буквального толкования закона, однажды вселившись к нанимателю в качестве члена его семьи, можно далее и не проживать в этой квартире, но право пользования ею сохранить, ибо в силу семейно - правовых отношений вселенные лица являются членами семьи нанимателя. (Напомним, что норма Жилищного кодекса, по которой члены семьи, отсутствующие без уважительных причин более 6 месяцев, утрачивают право пользования жильем, давно признана неконституционной - Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П.) Однако судебная практика, как было отмечено, идет по тому пути, что вселение не должно быть мнимым, т. е. не продиктованным намерением проживать в жилом помещении. Так или иначе, это вопрос дискуссионный.

Вторая категория - любые лица, состоящие в родстве с нанимателем (степень родства законодательством не оговорена), но не являющиеся его супругом, детьми, родителями, либо нетрудоспособные иждивенцы. (Нетрудоспособность определяется в установленном законом порядке, минимальный срок нахождения на иждивении для целей вселения не определен). Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР принадлежащими к этой категории могут быть признаны члены семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. То есть лицам этой категории, в отличие от первой, чтобы приобрести равные права с нанимателем, надо не просто вселиться в порядке ст. 54 ЖК РСФСР (письменное согласие членов семьи плюс соглашение о вселении), но именно проживать с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Слово "признаются" указывает на возникновение спора, а значит - на судебное признание того, что они приобрели равные с нанимателем права. Это не означает, что до судебного решения указанные лица не являются членами семьи и не имеют равных с нанимателем прав, так как признание права - один из способов защиты уже существующих гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), а не юридический факт. В в Постановлении от 3 апреля 1987 г. Пленум Верховного Суда СССР отметил: "Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений".

Третьей категории присущи все признаки второй, кроме того, что иные лица могут быть признаны членами семьи лишь в исключительных случаях. Исключительность - категория оценочная и устанавливается судом в конкретном деле на основе анализа конкретных обстоятельств. Верховный Суд не разъясняет, что следует считать исключительным случаем. Обратимся к упомянутому Обзору судебной практики по гражданским делам.

Определенную сложность для судов, как показывает проверка судебных дел в Верховном Суде РФ, составляет разрешение дел о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения при рассмотрении жилищных споров в случаях, когда в качестве заинтересованных лиц выступают лица, проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, имевшие с ним общее хозяйство, но не являвшиеся его (нанимателя) супругом, детьми.

Семенихин - наниматель однокомнатной квартиры - умер. Исполком Карачаевского городского Совета народных депутатов выдал ордер на указанную квартиру Семенихиной - матери умершего, которая до этого в упомянутой квартире не проживала.

Теслина предъявила в суд иск и просила признать выданный Семенихиной ордер недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 1985 г. проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к ее прописке, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире.

Решением Карачаевского городского народного суда Карачаево - Черкесской республики в иске Теслиной было отказано и удовлетворен встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Рассмотрев дело в порядке судебного надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народного суда и все последующие постановления судов по делу и направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.

Отказывая Теслиной в иске, суд в решении сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего Семенихина, поскольку не состояла с ним в браке. Однако такой вывод сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судом не принято во внимание, что Теслина вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем этой квартиры Семенихиным, который имел право произвести такое вселение, соблюдая требования ст. 54 ЖК РСФСР, и проживала там по день смерти Семенихина в течение 6 лет. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге, как муж и жена. Однако суд этим показаниям надлежащей оценки не дал, хотя они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Суд же, вопреки требованиям приведенного Закона, при решении вопроса о признании Теслиной членом семьи Семенихина исходил лишь из того, что брак между ними не зарегистрирован, оставив без внимания их длительное совместное проживание и ведение ими общего хозяйства, с которыми Закон связывает возможность признания лица членом семьи нанимателя.

Завершая характеристику правового режима вселения, остается добавить, что, к сожалению, субъекты Федерации принимают нормы, по сути нарушающие порядок вселения, оговоренный в ст. 54 ЖК РСФСР. Например, в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области, утвержденными Постановлением правительства Москвы и правительства Московской области от 30 марта 1999 г. (в ред. от 28 ноября 2000 г.), для регистрации по месту жительства в качестве члена семьи нанимателя нужно представить не только письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов его семьи, но и согласие наймодателя. При этом вселение возможно лишь при соблюдении нормы жилплощади на человека (правда, это ограничение не применяется при вселении несовершеннолетних детей, супруга и нетрудоспособных родителей). К тому же "иных лиц" вселять нельзя, можно только родственников, и лишь по установленному перечню. Очевидно, что эти дополнительные ограничения представляют собой грубое нарушение норм Конституции РФ (ч. 3 ст. 55), Закона от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", а также Жилищного кодекса РСФСР.

Рассмотрим вкратце прекращение прав членов семьи нанимателя на жилое помещение. Часть 3 ст. 53 ЖК РСФСР устанавливает, что если "граждане, указанные в части второй этой статьи (члены семьи нанимателя. - А. М.), перестают быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи". Из этого следует и обратное: если бывшие члены семьи перестали проживать в жилом помещении нанимателя, они утрачивают равные с ним права. Естественно, выселение из жилого помещения будет производиться только в судебном порядке путем установления указанных обстоятельств (согласно ст. 7 Закона о свободе передвижения одним из оснований снятия лица с регистрации по месту жительства является вступившее в законную силу решение суда о признании лица утратившим право пользования жилым помещением). Кроме того, из системного толкования ст. ст. 53 и 54 ЖК РСФСР следует, что лицо утратит равные с нанимателем права, вселившись к другому нанимателю в качестве члена его семьи, даже если при этом оно останется в родственных или супружеских связях с прежним нанимателем. В таком случае понятие "член семьи нанимателя" в жилищно - правовом смысле отличается от того же понятия в семейно - правовом смысле: для целей жилищного законодательства важно не наличие супружеских или родственных связей, а реальное (не мнимое) вселение с целью проживать одной семьей и вести общее хозяйство.

Может возникнуть вопрос: имеют ли бывшие члены семьи нанимателя право на приватизацию его квартиры или их права ограничиваются возможностью лишь пожизненного проживания в квартире? Закон (ст. 53 ЖК РСФСР) устанавливает, что бывшие члены семьи, оставшиеся проживать с нанимателем, имеют такие же права и обязанности, как наниматель. Это подтверждается и п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., в котором указано, что бывшие члены семьи нанимателя наравне с ним и членами его семьи вправе стать собственниками жилого помещения, занимаемого нанимателем, в результате приватизации.

------------------------------------------------------------------

Название документа