Собственник торгового центра планирует сдавать его в аренду. Арендаторы (юридические лица и индивидуальные предприниматели) смогут использовать арендуемую площадь для розничной торговли непродовольственной группой товаров. При этом арендаторы будут подразделяться на мелких (до 50 кв. м арендуемой площади), средних (50 - 100 кв. м) и крупных (свыше 100 кв. м). Возможно ли устанавливать разный уровень цен за 1 кв. м сдаваемой в аренду площади в зависимости от категории арендатора (мелкий, средний, крупный) с расхождением свыше 20% (при этом для каждой категории арендаторов будет установлена единая цена)? Будут ли установленные цены являться основанием для начисления налогов согласно ст. 40 Налогового кодекса РФ при выездной проверке? Будет ли в случае налоговой проверки приниматься в расчет категория арендатора для расчета средней рыночной цены?

Ответ: Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Однако для целей налогообложения принципы определения цены товаров, работ или услуг установлены ст. 40 Налогового кодекса РФ. Пунктом 2 ст. 40 НК РФ определен исчерпывающий перечень случаев, когда налоговый орган вправе проверять правильность применения цен по сделкам, в частности, при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, предусмотренных п. 2 ст. 40 НК РФ, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (п. 3 ст. 40 НК РФ).

На основании п. 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных п. п. 4 - 11 ст. 40 НК РФ. Рыночной ценой товара (работы, услуги) в соответствии с п. 4 ст. 40 НК РФ признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. Учитывая сложившуюся судебную практику, при определении идентичности арендуемых помещений необходимо учитывать такие факторы, как территориальное расположение помещений внутри здания (цокольный этаж, различные этажи здания), техническое состояние, необходимость вложения денежных средств для переоборудования и ремонта помещений, доступность прохода, сроки сдачи в аренду (долгосрочная или краткосрочная аренда), индивидуальные характеристики, назначение, площадь помещений (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 24.03.2005 по делу N А55-9480/04-6, ФАС Уральского округа от 28.06.2006 по делу N Ф09-5456/06-С2). Таким образом, для расчета средней рыночной цены согласно ст. 40 НК РФ в рассматриваемом случае налоговым органом при проверке должна приниматься не только категория арендатора, но и указанные выше особенности арендуемых площадей в торговом центре.

Т. А.Разина

Секретарь государственной

гражданской службы РФ

1 класса

17.07.2007