Проблемы правоприменения в жилищных спорах

(Черкашина И. Л.)

("Российский судья", N 10, 2002)

Текст документа

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНЫХ СПОРАХ

И. Л. ЧЕРКАШИНА

1. В судебной практике страны примерно в 90-х годах стали появляться иски о признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением в строениях, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

В указанных фондах в порядке ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР граждане могут приобрести только право пользования жилым помещением, поскольку право собственности возникает в соответствии с другой правовой процедурой, предусмотренной действующим законодательством.

Проблема споров о признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением в том, что нормативного регулирования таких правоотношений нет ни в Жилищном кодексе РСФСР, ни в постановлениях Пленумов Верховного Суда РФ, ни в других законодательных актах.

Особенностью их рассмотрения в судебной практике явилось применение аналогии закона, действующей по логической цепочке "от обратного".

Избирая путь решения таких споров, правоприменители исходили из существа вопроса.

В основе исков о признании утратившим право пользования жилой площадью лежат:

во-первых, законные начала его приобретения (обязательное прохождение предварительных процедур признания нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановки на учет, соблюдение очередности на получение жилища, включения в ордер и его получения, вселения, регистрации по месту жительства, заключение договора найма жилого помещения);

во-вторых, утрата этого права по одному из возникших оснований - в связи с выбытием на постоянное место жительства в другое жилое помещение либо в связи со сносом дома, с выселением, со смертью и т. д.

Признать не приобретшим права пользования жилым помещением означает установить факт того, что гражданин:

во-первых, имел отношение к оспариваемому жилищу - вселен в него либо зарегистрирован;

во-вторых, несмотря на наличие видимых формальных атрибутов возникновения права на жилище (письменного согласия на вселение, регистрации в жилище и т. д.), его не приобрел.

По большей части вопрос признания не приобретшим права пользования жилым помещением начинает беспокоить, когда гражданин уже зарегистрирован в спорном жилом помещении.

Материально-правовым основанием подобной практики являются ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, предусматривающие условия приобретения гражданином права пользования жилым помещением наравне с нанимателем. Это, как правило, касается лиц, не включенных изначально в ордер.

Таких условий семь (6 основных, 1 вспомогательное):

- признание лица членом семьи нанимателя по правилам статьи 53 ЖК;

- фактическое вселение и проживание в жилище;

- получение письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на вселение (либо устного, но с достоверностью подтверждающего факт отсутствия возражений в проживании);

- отсутствие иного соглашения о порядке пользования жилым помещением между нанимателем, проживающими с ним членами семьи и вселяемым лицом;

- ведение общего хозяйства (для лиц, нуждающихся в признании членом семьи нанимателя, а не отнесенным законодателем к родственникам, которым достаточно лишь совместное проживание с нанимателем);

- отсутствие права на другое жилище;

- регистрация в жилом помещении.

Если перечисленные условия соблюдены, то регистрация по месту жительства не является обязательной составляющей возникновения права на жилую площадь. В судебных спорах его, как правило, используют в качестве одного из видов доказательств возникновения права пользования жилищем.

При недоказанности хотя бы одного из основных перечисленных условий отсутствие вспомогательного - регистрации - всегда расценивается в судебной практике как доказательство "иного соглашения о порядке пользования" жилым помещением.

Из вышеназванных норм следует вывод об основаниях только приобретения права на жилье. Перечня оснований для признания гражданина не приобретшим права пользования жилищем нет ни в одном нормативном акте.

Судебная практика пошла по пути применения аналогии закона, при которой, опираясь на упомянутые основания, решает вопрос о неприобретении права пользования жилым помещением "с точностью до наоборот".

Цель признания лица не приобретшим права пользования жилым помещением состоит в том, чтобы выселить гражданина без предоставления другого жилого помещения. Это те правовые последствия, на которые рассчитывает истец, предъявляя иск о признании ответчика не приобретшим права пользования на жилое помещение.

Если гражданин зарегистрирован, но реально не пользуется жильем, то в такой ситуации иск о признании не приобретшим права пользования жилищем преследует другую цель - прекратить регистрацию в спорном жилом помещении (снять с регистрационного учета) без обеспечения ответчика другим жилым помещением.

2. Задачей суда является не только законное и своевременное рассмотрение конкретного спора и принятие решения, защищающего права истца, но и вынесение вердикта, который не ущемлял бы прав других граждан, в частности конституционного права на жилище ответчика.

Вот и возникают вопросы, которые суды, как правило, не обсуждают в решениях по такой категории дел.

Ни в ЖК РСФСР, ни в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ни в ГК РФ, где перечислены вопросы выселения без предоставления другого жилого помещения, не содержится правовых оснований для выселения вследствие признания его не приобретшим права пользования жилым помещением.

Жилищный кодекс РСФСР предусмотрел выселение как с предоставлением, так и без предоставления другого жилого помещения. При решении вопроса о признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением, где также требуется выселение, суды иногда помимо ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР применяют еще аналогию закона с использованием ст. 90 ЖК РСФСР, предполагающей выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, которое допускается лишь по основаниям, установленным законом.

"Выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, которые в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик указаны в настоящем Кодексе".

Ст. 99 ЖК РСФСР регулирует правоотношения лиц, самоуправно занявших жилое помещение, которые выселяются без предоставления им другого жилого помещения в порядке, предусмотренном частью второй статьи 90 ЖК РСФСР.

Как правило, при признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением факт самоуправства отсутствует. Если же этот факт установлен, то нет необходимости рассматривать его в рамках иска о признании не приобретшим права пользования жилищем, так как вопросы самоуправного занятия жилья урегулированы законом. Тем более что вопрос признания отсутствия права возникает (по большей части, как уже упоминалось выше) тогда, когда гражданин уже зарегистрирован по месту жительства, которым реально не пользуется.

В отношении жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, помимо ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР применяются нормы ст. 127 ЖК РСФСР.

Утвержденные в 1995 году Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации содержат исчерпывающий перечень оснований для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства, в перечень которых входит ряд решений суда, среди которых решения о признании не приобретшим права пользования жилым помещением нет.

Так, п. 31 Правил предусмотрел возможность снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства при наличии судебных актов, вступивших в законную силу: приговора об осуждении к лишению свободы (подпункт "в"), решений о признании безвестно отсутствующим или объявлении умершим (подпункты "г" и "д"), решений о выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением (подпункт "е"), решения о признании неправомерными действий должностных лиц по вопросам регистрации (подпункт "ж").

Указанное подтверждает факт того, что и подзаконные акты также не содержат нормативных оснований ни для вынесения судом решения о признании не приобретшим права пользования жилым помещением, ни для выселения гражданина без предоставления другого жилища по этим основаниям.

Так правильно ли суд применяет аналогию закона, установившуюся в практике рассмотрения дел указанной категории при решении вопросов о выселении, ссылаясь на ст. ст. 53, 54, 90 ЖК РСФСР?

Оспаривая решение о признании не приобретшим права пользования жилым помещением, гражданин может сослаться на неправомерность применения судом ст. 90 ЖК РСФСР, упомянутой в судебном вердикте, ибо часть третья этой статьи предусматривает гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставлять другое жилое помещение. В судебных же решениях по такой категории этот пункт статьи не обсуждается.

По мнению Д. М. Абрамова, ситуации, связанные с необходимостью прекратить регистрацию лица по месту жительства, если оно фактически не проживает в жилом помещении, и с выселением лиц, без правовых оснований занимающих жилище, более корректно и обоснованно было бы решать посредством исков о расторжении договора найма с конкретным гражданином на основании ст. 89 ЖК РСФСР или ст. 450 ГК РФ (в первом случае) и признании договора найма жилого помещения недействительным (ничтожным) на основании ст. 166 ГК РФ - во втором случае. Правовым последствием признания договора найма недействительным является приведение сторон в первоначальное положение с возложением обязательства освободить жилое помещение лиц, незаконно его занимавших.

Представляется, что в обоих случаях допустимо обоснование правовой позиции ссылкой на аналогию закона, поскольку прямо приведенные практические ситуации в настоящее время не урегулированы.

В связи с отсутствием правового регулирования обсуждаемого вопроса позиция упомянутого автора может быть использована в судебной практике, но с известной осторожностью, поскольку она порождает ряд вопросов.

Расторгнуть договор найма с конкретным гражданином на основании статьи 89 ЖК РСФСР означает, что такой договор заключен реально, что на практике происходит только с нанимателем. Возникает вопрос: а член семьи нанимателя - сторона в договоре найма? Известно, что на этот счет есть разные точки зрения.

По нашему мнению, положительный ответ дает ст. 53 ЖК РСФСР, наделяющая членов семьи нанимателя не только равными правами, но и возлагающая на него равные с квартиросъемщиком обязанности по выполнению условий договора найма. В этой части с позицией Д. М. Абрамова можно согласиться.

А вот является ли гражданин, не приобретший права пользования жилым помещением, стороной в договоре найма жилого помещения? Раз у него не возникло права пользования жильем, то какие обязанности на него можно возлагать, да еще и требовать их исполнения?

Подходит ли здесь аналогия закона в рамках ст. 89 ЖК РСФСР?

Представляется, что формулировка "признание не приобретшим права пользования жилым помещением" появилась не случайно и оказалась в исках предпочтительней, чем "признание утратившим право", так как в последнем презюмируется, что право у гражданина возникло в установленном законом порядке, а затем он его утратил.

В ситуации неприобретения права нужно доказать, что оно и не возникало, несмотря на наличие формальностей, которые ложатся в основу возникновения права (например, регистрацию в жилище, письменное согласие нанимателя и членов семьи на вселение и проживание, соглашение о порядке пользования жилым помещением и т. д.).

Ст. 89 ЖК РСФСР регулирует правоотношения лиц, чьи права не оспариваются, договор найма с ними уже заключен, они его реализуют, пользуясь жилищем, выполняют условия договора, состав членов семьи нанимателя определен. В ней указано, что "наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом".

Удовлетворение иска по этой статье не влечет необходимости решать вопрос о предоставлении гражданину другого жилого помещения, ибо он сам об этом позаботился, переехав туда на постоянное место жительства. Но, соблюдая принцип законности и справедливости, суд не вправе принять решение о расторжении договора найма, не располагая достоверными сведениями о наличии права на жилое помещение у ответчика в другом месте.

Причем бремя доказывания сохранения права на спорную жилую площадь возлагается в этом случае не на ответчика, а на истца.

Как же при этом истец станет доказывать, что ответчик не приобрел право на жилую площадь, если ответчик уже является стороной в договоре найма жилого помещения, который надо расторгнуть из-за выбытия гражданина?

С учетом изложенного представляется, что для разрешения вопроса о признании не приобретшим права пользования на жилое помещение в порядке ст. 89 ЖК РСФСР в судебной практике придется искать сторонников.

Практика показывает, что при решении вопроса о признании не приобретшим права пользования жилым помещением истец не должен представлять доказательства одновременного сохранения ответчиком права в другом жилом помещении. В такой ситуации суду необходимо проверять наличие права в другом месте только при условии предъявления встречного иска о признании права или о вселении в спорное жилище либо использовать этот факт в качестве дополнительного доказательства, что спорное жилище для ответчика - единственное.

Закон обязывает суд разрешить дело в пределах заявленных истцом требований согласно ст. 195 ГПК РСФСР. В практике судьи весьма осторожно используют внесенную законодателем 4 января 1996 года возможность выхода за пределы иска. Представляется, что, если спор о признании не приобретшим права пользования жилым помещением заявлен в ситуации, когда ответчик уже зарегистрирован в спорном жилище, и при этом в иске нет одновременного требования снять ответчика с регистрационного учета, выход за рамки иска для судьи не только возможен, но, по-моему, обязателен, так как это необходимо для защиты прав и охраняемых законом интересов истца. В практике отсутствие в резолютивной части решения указаний на необходимость снятия гражданина с регистрационного учета влечет за собой отказ работников паспортного стола сделать это только по формулировке "признать не приобретшим права пользования жилым помещением". Это, естественно, влечет за собой новое обращение гражданина в суд за разъяснением решения, предъявлением нового требования и т. д.

Как же на сегодня регулировать вопрос о признании не приобретшим права пользования жилым помещением в строениях, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов?

Судьям известен процессуальный выход, завершающийся изменением формулировки иска. В соответствии с требованиями п. 2 ст. 141 и абз. 2 п. 12 ст. 142 ГПК РСФСР законодатель обязывает судью вынести определение о подготовке дела к судебному разбирательству, указав действия, которые необходимо совершить сторонам, и распределить бремя доказывания. В частности, можно предложить уточнить исковые требования и определить правоотношения сторон, а также закон, которым намерен руководствоваться истец.

Практика показывает, что в результате досудебной подготовки, как правило, появлялись изменения в иске, основанные на нормах действующего законодательства, где аналогия закона не требовалась.

Но бывали ситуации и противоположные, чему свидетельство - пример из судебной практики.

Заинтересованное лицо обращается в суд, неверно формулируя суть иска. Например, оспаривает право иных лиц на занимаемое им жилое помещение, требуя признать их утратившими право пользования жилым помещением, хотя имеются иные основания для непризнания упомянутого права за этими лицами.

Это касается споров, связанных с фактом регистрации по адресу спорного жилого помещения у граждан, не проживающих в нем.

Одно время довольно распространенной была регистрация детей и внуков к отдельно проживающим престарелым родственникам, которые до появления права на приватизацию не имели возможности законным способом закрепить за собой право собственности на жилье. Право найма квартиры в случае смерти одиноко проживающего нанимателя не наследовалось родственниками или лицами, указанными в завещании, поскольку не относилось к числу наследуемых прав, что существует и ныне в 3-й части ГК РФ. Поэтому подобное "документальное вселение" осуществлялось по соглашению между родственниками "на всякий случай".

Если между "договаривающимися сторонами" отсутствовал спор, то подобный подход в перспективе обеспечивал возможность оставления жилища за таким родственником после смерти нанимателя.

Омский областной суд рассмотрел спор Л. Т., обратившейся с иском к своей внучке Т. Б. о признании утратившей право пользования однокомнатной квартирой, нанимателем которой являлась истица. В обоснование иска Л. Т. указала, что ответчица по просьбе ее родителей была зарегистрирована в спорную квартиру, в которой не проживала, обязанностей по договору найма жилого помещения не выполняла.

При подготовке дела к судебному разбирательству выяснилось, что внучка ни дня не проживала и не вселялась в квартиру бабушки. С учетом этих доводов суд, уточнив предмет и основание иска, в соответствии со ст. ст. 14, 50, 141, 142 ГПК РФ разъяснил истице право на предъявление другого иска - о признании ответчицы не приобретшей права на жилое помещение, который был удовлетворен. Были установлены обоснованность требований истицы и несостоятельность притязаний ответчицы на квартиру, в которой она никогда не жила и не вселялась.

Этот случай показывает, что в силу ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР для признания за гражданином права пользования жилым помещением недостаточно только согласия на вселение и регистрации в жилище, если гражданин не вселялся и не проживал в нем совместно с нанимателем, не вел общего хозяйства и не являлся членом семьи нанимателя, реально сохраняя право на прежнее жилое помещение.

Это практическая сторона вопроса, регулирующая вопрос организации отправления правосудия и работающая на результат, который оставляет вопрос не решенным в юридическом аспекте в спорах о жилых помещениях, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

На сегодня в проекте ЖК РФ условно можно найти применение обсуждаемых норм по конкретному спору, так как законодатель расширил понятие о лицах, самоуправно занявших жилое помещение.

Например, в ситуации, когда у вновь вселенного гражданина с нанимателем и членами его семьи состоялось иное соглашение о порядке пользования спорным жилищем на определенный срок, по окончании которого он не освобождает жилье.

Так, в ст. 107 проекта ЖК РФ, регулирующей порядок расторжения договора социального найма и выселения из жилого помещения, указано, что лица, проживающие в жилом помещении, срок договора найма которого истек и собственник на законных основаниях не желает заключать новый договор, считаются самоуправно занявшими жилое помещение (п. 3). Пункт 4 этой же статьи гласит, что лица, самоуправно занявшие жилое помещение, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

В предложенном примере суд может оценить отказ гражданина освободить жилище как незаконный, а его действия признать самоуправными и принять решение о выселении без предоставления другого жилого помещения. Тем самым обоснованно завершить спор о признании не приобретшим права пользования жилым помещением.

Еще один пример из судебной практики, иллюстрирующий, как реально разрешались споры в судах по вопросу о признании не приобретшим права на жилое помещение.

Омский областной суд рассмотрел спор супругов З., которые обратились с иском к своей бывшей снохе Н. М. о признании ее не приобретшей права пользования жилым помещением и о ее выселении. В обоснование иска они указали, что в марте 1991 г. ответчица, зарегистрировав брак с их сыном П. З., вселилась к ним в трехкомнатную квартиру, где в июне того же года была зарегистрирована по новому месту жительства. В 1992 г. у их сына и снохи родился ребенок. Через два с половиной года брак между Н. М. и П. З. был расторгнут. Ответчица с несовершеннолетним сыном после расторжения брака перестала постоянно проживать в спорной квартире.

Поддерживая иск, супруги З. поясняли, что квартиру "заработал" супруг истицы, получив ее от своего предприятия, что они прожили в спорной квартире около двадцати лет, а их сноха - всего четыре года, в ордер на их квартиру она не была включена. Ответчица с ребенком, считали истцы, не приобрели права на жилое помещение. Такую же позицию занял и сын истцов (бывший муж ответчицы), привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица.

Возражая против иска, ответчица предъявила встречные требования о вселении в квартиру, указав, что истцы и бывший супруг после расторжения брака из-за возникших неприязненных отношений препятствуют их с ребенком проживанию в квартире, а другого жилья она и малолетний сын, зарегистрированный в квартире со дня рождения, не имеют. По ее мнению, она и ребенок, постоянно проживая в квартире одной семьей с истцами, приобрели право на жилое помещение.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда, в иске супругам З. было отказано, а встречные требования Н. М. о вселении удовлетворены.

При этом суд руководствовался нормами ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР.

У кассационной инстанции не вызвала сомнений обоснованность судебного постановления суда первой инстанции, в связи с чем было отмечено, что согласно ч. ч. 1, 2 ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Причем на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами ст. 54 ЖК РСФСР, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Указанный закон к членам семьи нанимателя относит супруга нанимателя, их детей и родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Согласно ч. 3 ст. 53 ЖК РСФСР, если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Учитывая приведенные нормы закона, а также доказанные в суде обстоятельства - реальное вселение ответчицы и проживание в квартире с марта 1991 г. по июль 1995 г. в качестве члена семьи нанимателя, с которым она, как и остальные члены семьи, вела общее хозяйство, письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя на вселение, отсутствие между ней, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи иного соглашения о порядке пользования жилым помещением, отсутствие права на другое жилое помещение и регистрацию в спорном жилище и доказанность препятствий со стороны истцов в проживании ответчицы с ребенком, - суд обоснованно вселил ее в квартиру и отказал в первоначальном иске о признании не приобретшей права пользования жилым помещением.

Как известно, регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм, причем далеко не все из них кодифицированы. Примером тому - обсуждаемая проблема. Поэтому регулирование жилищных правоотношений нормами ГК РФ возможно, правомерно и предпочтительно. Законодатель также позволяет самостоятельный выход за рамки иска, если суд признает это необходимым для защиты прав и охраняемых законом интересов истца (ст. 195 ГПК РСФСР).

Примером того, что суду пришлось выйти за рамки иска, когда были предъявлены только требования о признании не приобретшим права пользования жилым помещением, может служить решение Бабушкинского межмуниципального (районного) суда г. Москвы от 20.06.2001, в котором резолютивная часть решения содержала в себе указание на удовлетворение основного требования и возложение обязанности на регистрационный орган снять ответчика с регистрации в спорной квартире (дело N 2-1440/2001).

Несмотря на наличие проблемы и необходимость ее правового разрешения, сегодня проект нового Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит норм, регулирующих вопрос о признании не приобретшим права пользования жилым помещением.

Вопросы признания граждан не приобретшими права пользования жилым помещением, несмотря на отсутствие кодифицированных норм, его регулирующих, остаются и реализуются на практике в судебных решениях.

Порождая споры, они ждут своего нормативного разрешения.

3. Каков же выход?

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). Недействительная сделка не влечет юридических последствий - ни гражданско-правовых, ни административных, ни других.

Использование института недействительности сделки в целях аннулирования договора найма жилого помещения, а затем и регистрации в жилище - как юридического последствия, чтобы привести стороны в первоначальное положение и обязать ответчика освободить (формально) занимаемое жилое помещение, - представляется юридически грамотным подходом к разрешению исков о признании граждан не приобретшими права пользования жилым помещением.

При признании сделки недействительной не наступают юридические последствия (ст. 167 ГК) и появляется правовое основание аннулирования регистрации, а при признании не приобретшим - такого нет, и суду (при отсутствии в иске просьбы снять с регистрационного учета), удовлетворяя иск, придется для полноты завершения спора выходить за его рамки. Потребуется все это описывать в мотивировочной части решения, а в его резолютивной части указывать на обязанность регистрационного органа снять ответчика с учета.

Но, естественно, такое возможно при наличии оснований для признания сделки недействительной, а также доказанности всех указанных выше шести основных условий приобретения права на жилое помещение, то есть когда будет установлено, что ответчик был стороной в договоре найма жилого помещения либо фактически, либо юридически.

Признавая договор найма недействительным, суд тем самым по правовым последствиям сделки решает вопрос о неприобретении права пользования жилым помещением, но не в рамках аналогии права, а опираясь на соответствующие действующие нормы.

Представляется, что рассматривать иски о признании договоров найма ничтожными (недействительными) в противовес искам о признании не приобретшим права на жилое помещение предпочтительнее по следующим основаниям:

- при признании гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением не решается судьба договора найма и вопрос о снятии с регистрации, в то время как при признании сделки недействительной не наступают юридические последствия, следовательно, такое юридическое последствие, как паспортная регистрация, подлежит аннулированию, а право на жилое помещение считается не приобретенным.

- Гражданский кодекс РФ более четко указывает в параграфе 2 главы 9 основания признания сделок недействительными, а при наличии иска о признании не приобретшим права пользования жилым помещением мотивы иска абстрактны. Приходится обращаться к перечню оснований, предусмотренных для возникновения права на жилище у члена семьи нанимателя, не включенного в ордер, чтобы в суде доказывать факты их отсутствия.

- Признание не приобретшим права пользования жилым помещением представляется основанием надуманным в силу невозможности его отнесения к способам защиты гражданских прав, предусмотренных законом (ст. 12 ГК РФ). Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, а не доказыванием факта его отсутствия у другого лица. Наоборот, там же, в ст. 12 ГК РФ, в качестве одного из способов защиты нарушенного права указано: "...признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки".

Таким образом, уже сегодня можно решать вопросы признания граждан не приобретшими права пользования жилым помещением в соответствии с действующими правовыми нормами без обращения к аналогии закона.

Правовое решение указанных вопросов нужно заложить в новый Жилищный кодекс РФ в контексте действующего гражданского законодательства, целью которого является регулирование жилищных правоотношений граждан и освещение всех нерешенных вопросов.

Председатель Верховного Суда Израиля А. Барак говорил, что судейское усмотрение - это законодательство между строк.

И если новый ЖК РФ не решит обсуждаемую проблему, правоприменителям вновь придется латать черные дыры пробелов в законодательстве и регулировать споры при помощи аналогии закона либо заниматься поиском соответствующих норм в других отраслях права.

4. В завершение хочется коснуться небольшого, но существенного по своим последствиям процессуального аспекта обсуждаемой проблемы, имеющего место в судебной практике при рассмотрении не только споров о праве на жилое помещение.

Практически безусловная отмена судебных решений по жилищных спорам, состоявшихся в отсутствие ответчика, по существу является дополнительной гарантией защиты жилищных прав ответчика, которому обеспечивается доступ к правосудию для реализации возможности предоставить доказательства, влияющие на содержание нового решения.

Судебная практика знает примеры, когда неявка ответчика в суд первой инстанции используется как тактический прием для достижения цели отмены решения любой ценой, что влияет на качественные показатели и перегрузку судов. Пресекая такой подход, а также используя публичный характер судебных решений, выполняющих среди прочих воспитательную и разъяснительную функции, следует признать необходимым дополнение аргументации принятых после отмены решений новыми ссылками. Исследуя совокупность всех обстоятельств по делу, суду надлежит указывать также, что одной из составляющих факта утраты и неприобретения права пользования жилым помещением является недобросовестное использование ответчиком своих прав (в том числе и судебно-процессуальных).

Поскольку принцип равенства прав граждан, предусмотренный ст. 19 Конституции РФ, подразумевает добросовестное пользование правами всех участников жилищных правоотношений, то в судебном решении должен содержаться упрек в том, что ответчик должен был понимать последствия непроживания, невыполнения обязанностей по договору найма, чем нарушались права других лиц при таком поведении.

Ответчик должен знать, что нарушение судебной процедуры и недобросовестное использование прав участника процесса обязательно повлечет за собой невыгодные для него последствия. Надо создать условия, при которых подобная тактика была бы "себе дороже". Например, при удовлетворении иска взыскивать с ответчика не только расходы на адвоката, но и затраты на каждый судодень, размер и порядок расчета которых внести в готовящийся ГПК РФ.

Представляется, что политика суда, обязательно учитывающего противоправную позицию ответчика в качестве одного из оснований для защиты нарушенного права истца, во-первых, послужит основанием стабильности решения при его обжаловании в вышестоящих судебных инстанциях, во-вторых, заставит недобросовестного гражданина задуматься, сколь невыгодные жилищные последствия влечет незаконная позиция для него самого при нарушении им прав других лиц и невыполнении возложенных на него обязанностей.

Литература

1. Конституция РФ. М.: Инфра-М, 2001.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, официальный текст по состоянию на 15 апреля 2002 года. М.: Министерство юстиции РФ, 2002.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г., с последующими изменениями и дополнениями // Жилищное законодательство: Сборник нормативных актов и документов. М.: Изд. "Юридическая литература", 1995.

4. Гражданско-процессуальный кодекс РСФСР, статья 195 в редакции, введенной в действие 4 января 1996 года Федеральным законом от 30 ноября 1995 г. N 189-ФЗ // Гражданский процессуальный кодекс РСФСР с изменениями и дополнениями на 1 февраля 1999 года. М.: Проспект, 1999.

5. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации // Российская газета от 08.10.1994.

6. Некоторые вопросы практики Верховного Суда РСФСР, возникшие при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке. Извлечение // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. N 10. С. 13; N 11. С. 11.

7. "Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713, в редакции Постановлений Правительства РФ от 23.04.1996 N 512, от 14.02.1997 N 172, от 16.03.2000 N 231) // Право и закон. М., 2001. (Серия "Юридические справочники"). С. 317.

8. Иваненко Ю. Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. 2000. N 8. С. 49.

9. Абрамов Д. М. Выселение из жилых помещений как форма прекращения жилищных правоотношений. Глава 2. Жилищное право. Ростов-на-Дону: Феникс, 2000. (Серия "Справочник"). С. 132.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Гражданка купила у супругов квартиру, заверила договор у нотариуса и сдала документы на регистрацию, но в этот момент на квартиру был наложен арест по долгам жены. Может ли гражданка обратиться в суд в порядке ч. 1 ст. 429 ГПК РСФСР с заявлением об отмене ареста, если судебный пристав допустил существенные нарушения при наложении ареста?

("Бизнес-адвокат", 2002, N 21)

Текст документа

Ответ: Согласно ст. 391 ГПК РСФСР при получении сообщения о наличии имущества должника у других лиц судебный исполнитель налагает арест на это имущество. Если нахождение имущества должника у других лиц обусловлено заключенным между ними договором, вопрос о возможности сохранения за другими лицами вытекающих из договора прав и об изъятии имущества решается в порядке, предусмотренном ст. 429 ГПК РСФСР, в которой говорится о том, что в случае допущения судебным исполнителем при производстве ареста имущества нарушения закона, которое является основанием к отмене ареста, независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявления должника и этих лиц об отмене ареста рассматриваются судом в установленном ст. 428 порядке.

На действия судебного исполнителя по исполнению может быть подана жалоба, которая рассматривается в суде. Такие заявления могут быть поданы до реализации арестованного имущества.

Однако представляется, что более целесообразным было бы подать исковое заявление об освобождении имущества от ареста (ст. ст. 391, 429 ГПК РСФСР). Иски об освобождении имущества от ареста могут предъявляться как собственниками, так и владельцами имущества, не принадлежащего должнику. В ст. 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ говорится, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

Что касается права собственности на недвижимость и существования договора между продавцом и покупателем, то ситуация решается следующим образом.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 23 апреля 1985 г. N 5 (в ред. от 25 октября 1996 г.) обратил внимание на то, что при рассмотрении дел об освобождении имущества от ареста судам необходимо тщательно проверять, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора. Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства и решая вопрос о возможности удовлетворения иска, следует строго руководствоваться требованиями ст. 54 ГПК РСФСР о том, что принадлежность отдельных видов имущества может быть подтверждена лишь определенными средствами доказывания. При отсутствии таких доказательств иск не подлежит удовлетворению (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ N 5).

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 августа 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.

По общему правилу согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Статья 551 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, причем исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав не является основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551). Таким образом, формально покупатель до государственной регистрации не является собственником имущества.

Аналогичным образом решается вопрос относительно существования договора между продавцом недвижимости и покупателем: доказательством его наличия по общему правилу может быть лишь зарегистрированный в установленном порядке договор купли - продажи, т. к. в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Иными словами, до момента государственной регистрации договора не существует.

Однако по одному из дел, рассмотренных судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (Определение от 6 февраля 1998 г.), похожая ситуация была решена следующим образом. Гражданин приобрел квартиру у организации. Договор был нотариально удостоверен, и деньги продавцу полностью перечислены. На момент подачи гражданином документов в соответствующий орган на квартиру был наложен арест по долгам продавца. В дальнейшем квартира была продана с публичных торгов другому гражданину, который также заявил в суде о своих правах на спорную недвижимость. Суд решил дело в пользу первого покупателя, обосновав свое решение следующим. Как установлено судом первой инстанции при разрешении спора, регистрация договора не была осуществлена вопреки воле первого покупателя, поскольку на момент ее обращения в регистрирующий орган на имущество (уже после нотариально оформленной сделки) был наложен арест судебными исполнителями, в связи с чем гражданин и вынужден был обратиться в суд. Суд также не согласился с доводами президиума областного суда о несвоевременном обращении истца с заявлением о регистрации, т. к. Закон вообще не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. ст. 195, 196 ГК РФ). Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. По мнению судебной коллегии, это тем более возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц. Суд также указал на противоречие требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывода президиума о том, что у второго покупателя как добросовестного приобретателя не может быть истребована квартира, т. к. на момент проведения торгов до регистрации юридическим собственником квартиры являлся продавец, и сделка по отчуждению уже проданной ранее первому покупателю квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась второму покупателю, а находилась во владении первого покупателя после исполнения им условий договора купли-продажи.

К исковому заявлению об исключении имущества из описи должна быть приложена копия акта об аресте (описи) имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, и другие документы, подтверждающие заявленные требования - договоры, квитанции об оплате, расписки и т. п. (п. 7 Постановления Пленума ВС СССР от 31 марта 1978 г. N 4).

Согласно ст. 361 ГПК РСФСР в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста исполнительное производство приостанавливается.

М. Поминов

Руководитель отдела договорных отношений

проекта "Консалтинг. Стандарт"

------------------------------------------------------------------

Название документа

Blog

Проблемы правоприменения в жилищных спорах