Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса

(Максимкина Е. А.) ("Право и политика", 2005, N 8) ("Право и политика", 2006, N 3) Текст документа

ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

Е. А. МАКСИМКИНА

Максимкина Евгения Александровна - старший юрисконсульт Федерального государственного унитарного предприятия "Центральный научно-исследовательский институт имени академика А. И. Берга".

За время, прошедшее после введения в действие ЖК РСФСР, в России принципиально изменилась вся система общественных отношений, стало иным государственно-правовое устройство. Данный закон применялся избирательно, его дополняло множество нормативных актов. С введением в действие нового Жилищного кодекса, регулирующего современные жилищные отношения в соответствии с принципами, установленными Конституцией РФ 1993 г., необходимость в применении ЖК РСФСР и ряда других законов отпала. С вступлением в силу 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ утратили свое действие следующие нормативные акты: 1. Жилищный кодекс РСФСР. 2. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики". 3. Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". 4. Отдельные положения Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". 5. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 года. В то же время были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и ряд других нормативных актов. Новый Кодекс состоит из восьми разделов, первые шесть из них разделены на 14 глав. Всего в Кодексе 165 статей. Новый Жилищный кодекс регулирует следующие правоотношения: - базовые правоотношения в жилищной сфере; - определение компетенций РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в жилищных отношениях; - права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи; - основы предоставления жилых помещений малоимущим гражданам в жилищном фонде социального использования, основания для признания граждан малоимущими; - порядок предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования, служебном и специализированном жилищных фондах, регулирование отношений; - правовой режим общего имущества многоквартирного дома. Основы управления многоквартирными домами; - регулирование создания и деятельности товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов; - регулирование платы за жилое помещение и коммунальные услуги, социальной защиты при оплате. Теперь хотелось бы более подробно остановиться на каждом разделе нового закона. I. Жилищным кодексом Российской Федерации предусматривается разграничение компетенции органов власти в сфере жилищных отношений: - Органы власти Российской Федерации определяют основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма категории граждан, которым предоставляется жилье из жилищного фонда Российской Федерации, условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания, а также условия и порядок выселения граждан из жилых помещений. - Субъекты Российской Федерации, в частности, устанавливают порядок определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими, категории граждан, которые имеют право получить жилье из жилищного фонда субъекта Российской Федерации, порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилья. - Органы местного самоуправления устанавливают размер дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими, ведут в установленном порядке учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставляют в установленном порядке жилье по договорам социального найма, определяют порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда, осуществляют согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, признают в установленном порядке жилые помещения муниципального жилищного фонда непригодными для проживания. Разделом II Жилищного кодекса регулируются права и обязанности собственников жилого помещения и членов его семьи. Принципиально новыми в этом разделе являются следующие положения. Теперь, согласно ст. 30 ЖК, на собственника возлагается обязанность за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт. Также ЖК предоставляет собственнику больше прав по распоряжению и отчуждению собственности без согласия членов семьи. Статья 31 ЖК предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Однако по решению суда он может сохранить право пользования жилым помещением на определенный срок, если при этом у него отсутствуют основания для проживания в другом жилом помещении и нет возможностей обеспечить себя жильем. Суд также будет учитывать его состояние: тяжелобольной или старый человек останется в квартире до конца своей жизни. Кроме того, суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи жилым помещением, если собственник исполняет в его пользу алиментные обязательства. То есть несовершеннолетние дети имеют полное право жить на жилплощади родителя. Не будет распространяться норма о выселении вообще, даже по судебному решению, в отношении тех членов семьи (родители, супруги, дети), которые имели право на приватизацию, но отказались от нее, - говорит Галина Хованская, депутат Государственной Думы. Зато собственник жилья получает гораздо больше возможностей при продаже квартиры: права на нее всех, кто был прописан, по завершении сделки купли-продажи прекращаются. <*> -------------------------------- <*> www. Газета. ru.

Получается, если собственник лишается собственности, например, вкладывает ее в неудачный проект, то члены его семьи также лишаются права пользования жилым помещением. Положительным моментом является то, что ЖК защищает добросовестного приобретателя. До сих пор квартиры с обременениями, естественно, не продавались. Теперь не надо проверять правовую чистоту квартиры. Следующее нововведение данного раздела касается изъятия жилого помещения. Жилое помещение у собственника может быть изъято в случае, если органом государственной власти или местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При изъятии жилого помещения собственнику выплачивается выкупная цена изымаемого помещения, которая включает в себя рыночную стоимость жилья, а также расходы собственника по временному пользованию другим жилым помещением, на поиск и оформление права собственности на другое помещение, упущенная выгода (например, собственник сдавал жилье, и договор был расторгнут досрочно). По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение. При этом стоимость предоставляемого жилья засчитывается в выплачиваемую собственнику выкупную цену. Если собственник не согласен с условиями выкупа жилого помещения, в том числе с размером выкупной цены, выкуп возможен только в судебном порядке. Таким образом, получается, что положение собственников при переселении улучшается. В московском городском законодательстве есть норма о том, что собственник в доме, где не производился в нормативные сроки капремонт на момент приватизации, получает в качестве компенсации к рыночной стоимости еще и стоимость непроизведенного ремонта. Однако Галина Хованская считает, что денежная форма компенсации не является во всех случаях оптимальной. Например, среди собственников есть пожилые или тяжелобольные люди, у которых нет родственников или близких, которые могут им помочь. Положение же нанимателей ухудшится по сравнению с тем, что было раньше. Ранее, если дом шел под снос, то наниматели были уверены, что получат квартиру по норме предоставления. В Москве это 18 кв. метров общей площади на человека. Согласно же ст. 89 ЖК РФ при переселении по договору социального найма предоставляется жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому. То есть если у нанимателя была однокомнатная квартира, независимо от того, сколько человек там зарегистрировано, предоставлена будет однокомнатная. В главе 6 Жилищного кодекса говорится об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме. Кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома. Собственникам жилых помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок, на котором расположен дом. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, расходы на содержание общего имущества несут собственники жилых помещений. Председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере Дмитрий Катаев считает, что норма о том, что собственники жилья стали теперь и собственниками земли, самая сильная норма данного закона. Однако тут же возникает вопрос, что же делать с землей возле дома? Там, где нет межевания, а его нет почти нигде, возможен произвол. В законе, например, не установлен срок, в который собственники, обратившиеся к властям, должны получить документ, подтверждающий границы их домовладения. <*> -------------------------------- <*> www. Газета. ru.

Новый Кодекс вводит очень важный институт - собрание собственников жилья в многоквартирном доме, которое должно проводиться ежегодно. К его компетенции относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и принятие решения о реконструкции дома. Некоторые авторы считают, что статьи 44 - 48 Кодекса, посвященные органу управления многоквартирным домом, правильнее было поместить в раздел VIII Кодекса, который называется "Управление многоквартирными домами". <*> -------------------------------- <*> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2005.

Г-н Катаев комментирует данную норму следующим образом: "Собрание получает довольно большие полномочия. Например, раньше правительство Москвы произвольно продавало и сдавало чердаки, технические подвалы, колясочные. Теперь такие решения сможет принимать только собрание большинством голосов. Еще один плюс - ТСЖ смогут избавиться от управляющих компаний, которые были навязаны им чиновниками. Согласно закону, собственникам в течение двух лет предстоит выбрать форму управления домом, в противном случае за них это сделает государство. Но собрание - это и очень опасный инструмент, потому что проводится оно по принципу акционерного общества, когда голосуют не души, а метры. И вполне реальна ситуация, при которой совершенно определенная команда сколотит большинство и начнет диктовать свою волю меньшинству. И это, конечно, большой минус". Существенные изменения коснулись порядка предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются из государственного и муниципального жилищных фондов. Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, исходя из дохода каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению. К нуждающимся в улучшении жилищных условий отнесены граждане, которые: - не являются собственниками или нанимателями жилого помещения (членами семьи собственника или нанимателя); - обеспечены жилыми помещениями менее нормы постановки на учет (устанавливается органом местного самоуправления, в г. Москве и г. Санкт-Петербурге - законами субъектов. В настоящее время в г. Москве учетная норма установлена для отдельных квартир в размере 10 кв. м, для коммунальных квартир - 15 кв. м); - проживают в помещении, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; - проживают в жилом помещении, которое расположено в квартире, занятой несколькими семьями, если в семье есть больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания (перечень устанавливается Правительством Российской Федерации). Данный перечень оснований является закрытым, в отличие от ранее действовавшего перечня оснований, который являлся открытым. С 1 марта 2005 года жилые помещения очередникам предоставляются по договору социального найма без права приватизации в пользование в порядке очередности постановки на учет. Во внеочередном порядке жилые помещения будут предоставлены: - гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции; - детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; - гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (перечень устанавливается Правительством Российской Федерации). Жилые помещения предоставляются исходя из нормы предоставления, которая устанавливается органами местного самоуправления с учетом достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями. Норма предоставления жилых помещений не должна превышать норму постановки на учет, на основании которой определяется обеспеченность жилыми помещениями. Ранее норма предоставления была единой для всех субъектов Федерации и составляла 12 кв. метров. Павел Крашенинников, глава думского комитета по законодательству, поясняет, что очереди, сформированные до 1 марта 2005 г., сохраняются. Старым очередникам, которые являются федеральными льготниками (Законы о ветеранах, инвалидах, чернобыльцах), будут выплачивать субсидию по рыночной стоимости жилья. <*> -------------------------------- <*> Южный, Юго-Восточный округ от 26 февраля 2005 г.

Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться категории граждан, которым по договорам социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Принятие граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях осуществляет орган местного самоуправления по месту жительства гражданина. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности постановки на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются: гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации. Жилищным кодексом установлен особый порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. В первоочередном порядке жилые помещения, освободившиеся в коммунальной квартире, предоставляются лицам, занимающим другие жилые помещения в этой квартире и состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющим основания для постановки на учет. При отсутствии в коммунальной квартире указанной категории граждан освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире гражданам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи более нормы постановки на учет, но менее нормы предоставления жилых помещений. В случае отсутствия указанных категорий граждан жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, или же вселение в освободившееся жилое помещение по договору социального найма происходит в общем порядке. Понятие ордера на жилое помещение исключено, а основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма. Договор социального найма заключается без определения срока. В договоре указываются члены семьи нанимателя. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора или изменения его условий. Переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на занимаемое жилое помещение не является основанием расторжения договора. Типовой договор социального найма утверждается Правительством Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации подробно регламентирует права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности, а дееспособные члены семьи несут также совместную с нанимателем ответственность. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В судебном порядке в исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны иные лица. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Наниматель имеет право: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, совершать обмен жилыми помещениями с соблюдением требований Жилищного кодекса. Наниматель обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом, обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Наниматель жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, а наймодатель обязан предоставить такое помещение в трехмесячный срок. Законодательством могут быть установлены и иные основания замены гражданам жилых помещений. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах, в том числе в судебном порядке. Жилищным кодексом, иными федеральными законами и договором социального найма устанавливаются и другие права и обязанности нанимателя. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан: принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилья, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, а также несет другие обязанности, установленные жилищным законодательством и договором социального найма. Наймодатель может расторгнуть договор социального найма только в судебном порядке при наличии оснований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, в частности, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, а также в случае использования жилого помещения не по назначению. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится только в судебном порядке. Граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного (для данного населенного пункта) жилого помещения, равного по площади ранее занимаемому, в случаях, установленных Жилищным кодексом (в частности, при сносе жилого дома или переводе его в категорию нежилых строений). Наниматель может быть выселен из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, если он и проживающие совместно с ним члены его семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако если, например, семья и так проживает по таким нормам, то, как считает Г. Хованская, переселять ее уже некуда. Похожая ситуация с теми нанимателями, которые живут в коммунальных квартирах. Однако выселение может не состояться, если суд выяснит, что у жильца была уважительная причина - задержка пенсии, заработной платы. Граждане выселяются по требованию наймодателя и иных заинтересованных лиц без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, что влечет разрушение жилого помещения, и не выполняют требования наймодателя по устранению этих нарушений. Без предоставления другого жилья также могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Также в новом Законе дается понятие специализированного жилищного фонда, порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. Жилищный кодекс к специализированному жилищному фонду относит: служебные жилые помещения, общежития, маневренный жилищный фонд, дома системы социального обслуживания населения, фонд для временного поселения вынужденных переселенцев, фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду устанавливается Правительством Российской Федерации. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. Специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются решением собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по установленным Жилищным кодексом основаниям и с учетом особенностей, предусмотренных Жилищным кодексом для соответствующего вида специализированных жилых помещений, тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Жилищный кодекс устанавливает общие требования, предъявляемые к договорам найма специализированных жилых помещений. Типовой договор найма специализированного жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Основные права и обязанности наймодателя по договору найма специализированного жилого помещения и социального найма, а также обязанности нанимателя совпадают. Особенности имеет договор найма служебного жилого помещения - к нему применяются некоторые правила, регулирующие жилищные отношения между собственником жилого помещения и совместно проживающими с ним гражданами. В частности, члены семьи нанимателя такого жилого помещения имеют право пользования служебным жильем наравне с нанимателем, если иное не установлено соглашением между нанимателем и членами его семьи. Дееспособные члены семьи нанимателя несут совместную с ним ответственность по обязательствам из договора найма. Член семьи нанимателя не сохраняет право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений, если иное не установлено соответствующим соглашением между ними. Однако если у бывшего члена семьи нанимателя нет оснований для пользования другим жилым помещением, а его имущественное положение и иные обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильем, то за ним может быть сохранено право пользования служебным жилым помещением на основании решения суда. Кроме того, суд может обязать нанимателя обеспечить бывшего члена семьи жильем, если в отношении этого бывшего члена семьи наниматель исполняет алиментные обязательства. Наниматель специализированного жилого помещения не может обменять это помещение или сдать по договору поднайма. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в случаях, предусмотренных для расторжения договора социального найма жилого помещения. Переход права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления) на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии влечет прекращение договора найма, за исключением случая, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения является основанием для выселения граждан без предоставления другого жилого помещения, за исключением ряда случаев, предусмотренных Жилищным кодексом. В частности, не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилья в пределах соответствующего населенного пункта члены семьи военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, погибших (умерших) при исполнении обязанностей военной службы, пенсионеры по старости, не являющиеся нанимателями (членами семьи нанимателя) жилых помещений по договорам социального найма или собственниками (членами семьи собственника) жилых помещений и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Правоотношения, касающиеся организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируются разделом V Жилищного кодекса Жилищные кооперативы осуществляют приобретение, реконструкцию и содержание многоквартирных домов. Жилищно-строительные кооперативы участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирных домов. Число членов жилищного или жилищно-строительного кооператива (далее - жилищного) не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. Кооператив должен иметь свой устав, требования к которому установлены Жилищным кодексом, и подлежит регистрации в качестве юридического лица. Жилищным кодексом устанавливаются порядок создания, правила управления, органы управления жилищного кооператива, основы правового статуса членов и режим жилых помещений и общего имущества в домах жилищных кооперативов. Компетенция органов управления кооператива определяется его уставом в соответствии с Жилищным кодексом. Жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Членами кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица. Граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в получении жилых помещений по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищного фонда, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, образованные при содействии органов государственной власти и местного самоуправления. Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием членов кооператива решения правления кооператива о приеме заявителя в члены жилищного кооператива. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. После полной выплаты пая член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяются нормы Жилищного кодекса об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме и общем собрании таких собственников. Члену кооператива жилое помещение в кооперативном доме предоставляется в соответствии с внесенным паевым взносом. Основанием для вселения в жилое помещение является решение общего собрания членов кооператива. В случае сноса дома жилищного кооператива отселение граждан, выплативших паевой взнос, осуществляется в порядке, установленном для отселения собственников жилых помещений, отселение граждан, которые не полностью выплатили паевой взнос - в порядке выселения нанимателей по договорам социального найма. Жилищным кодексом устанавливаются основания прекращения членства в жилищном кооперативе, последствия исключения из жилищного кооператива (в частности, правила возврата выплаченного пая и выселения из жилого дома кооператива), а также особенности наследования пая в случае смерти члена кооператива (в частности, закрепляется право наследников на вступление в кооператив, устанавливаются категории граждан, которые имеют преимущественное право вступления в кооператив). Хочется отметить, что в Кодексе ЖСК посвящается целый раздел, а в Законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" говорится, что ЖСК в течение двух лет должны преобразоваться в товарищества собственников жилья либо их ликвидируют в судебном порядке. Возникает вопрос о целесообразности введения данного раздела. Г. Хованская считает, что вопросы потребительских кооперативов, к которым относится ЖСК, регулируются Гражданским кодексом и специальными законами и поэтому данный раздел неправомерно помещен в ЖК. С 1 марта 2005 г. с вступлением в действие ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу. Данные правоотношения регулируются разделом VI Жилищного кодекса. В соответствии со ст. 135 Кодекса товарищество собственников жилья считается юридическим лицом и относится к некоммерческим юридическим лицам. Понятие и правовой статус юридического лица определяются ГК РФ, а также специальными законами, дополняющими правовое регулирование порядка создания и деятельности отдельных видов юридических лиц. Жилищным кодексом устанавливается правовой статус товарищества собственников жилья и его членов. В частности, регулируются вопросы создания товарищества, определяется структура органов товарищества и их компетенция, функции, права и обязанности товарищества, правовое положение членов товарищества. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество является юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников жилья, то товарищество создается без ограничения срока деятельности. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Товарищество также может быть создано путем объединения собственников нескольких многоквартирных домов в строящихся жилых домах и в иных случаях, установленных Жилищным кодексом. Товарищество собственников жилья вправе: заключать договоры управления многоквартирным домом и о содержании общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, устанавливать на основе принятой годовой сметы товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Товарищество имеет и иные права, установленные Жилищным кодексом. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. В частности, осуществлять обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также сдавать общее имущество в аренду или внаем. Товарищество собственников жилья обязано: заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Товарищество несет и другие обязанности, установленные Жилищным кодексом. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Раздел VII посвящен плате за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилищным кодексом установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Плата должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); плату за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает: плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме); плату за коммунальные услуги. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилья определяется заключенными им договорами с лицами, предоставляющими соответствующие услуги. К плате за коммунальные услуги относится плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) рассчитывается по тарифам, определяемым органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом. Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, влечет изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Устанавливаются особенности определения размера и порядка внесения платы за жилье: в государственном и муниципальном жилищном фонде; в жилом доме, управление которым осуществляется управляющей организацией; членами товариществами собственников жилья или иного специализированного кооператива; в многоквартирном доме, в котором не создан специализированный жилищный кооператив; в некоторых видах служебных жилых помещений. Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений и собственников жилых помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления документов для оплаты, если иной срок не установлен договором управления. Несвоевременное и неполное внесение платы за жилье и коммунальные услуги влечет уплату пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Жилищным кодексом устанавливается право граждан на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Право на субсидии имеют пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда, члены жилищных кооперативов, собственники жилых помещений. Семье предоставляется субсидия, если ее расходы на оплату жилья и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии со специальным поправочным коэффициентом. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Разделом VIII ЖК РФ регулируется управление многоквартирными домами. Предусмотрены следующие способы управления жилыми домами: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом не было реализовано в течение года или в течение года собственниками жилых помещений не был выбран способ управления многоквартирным жилым домом, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Порядок проведения указанного конкурса устанавливается Правительством Российской Федерации. Через год созывается повторное общее собрание собственников для решения вопроса управления жилым домом. Управление многоквартирным жилым домом осуществляется на основании договора управления многоквартирным домом. Жилищным кодексом установлены требования к такому договору. В частности, в договоре должен быть указан перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, плата, вносимая собственниками жилых помещений. Условия договора устанавливаются равными для всех собственников жилых помещений, срок действия договора - от 1 до 5 лет. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками жилых помещений договоры управления общим имуществом дома заключаются на основании решения общего собрания собственников, а собственники (или их большинство) выступают в качестве одной стороны в заключаемом договоре. В то же время договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам необходимую информацию об услугах по содержанию и ремонту многоквартирных домов и коммунальных услугах. В заключение хотелось бы отметить следующее. Анализ нового Закона позволяет говорить о том, что от большинства актов гражданского законодательства он отличается методом правового регулирования - в нем преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, права и обязанности лиц, их осуществляющих. Диспозитивные нормы встречаются достаточно редко. К достоинствам нового Кодекса относится то, что он должен заменить собой множество подзаконных правовых актов, действовавших до его введения в действие. Большая часть норм Кодекса имеет прямое действие и не нуждается в опосредовании при помощи подзаконных правовых актов. Однако Кодекс имеет и немало недостатков, которые отмечались выше. Они проявляются в недостаточной полноте, пробелах правового регулирования некоторых правоотношений. В таких случаях следует руководствоваться рекомендациями Верховного Суда РФ и материалами судебной практики. Кроме того, в Кодексе имеются отдельные нормы, применение которых в действующей редакции проблематично. Поэтому представляется, что в будущем некоторые нормы придется пересматривать.

Название документа