Некоторые формы приобретения жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации
(Курбатова Г. В.) ("Юридический мир", 2006, N 9) Текст документаНЕКОТОРЫЕ ФОРМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ ПО НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г. В. КУРБАТОВА
Курбатова Г. В., кандидат юридических наук, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин.
С 1 марта 2005 г. вступил в законную силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) <1>. До принятия ЖК РФ велись бурные дискуссии, обсуждались основные положения жилищного пакета законопроектов, в которых по-иному рассматривается привычная для страны "пирамида" жилищной политики. Один из них - законодательный акт, который давно назрел и требовал принятия, Жилищный кодекс Российской Федерации. Как известно, этот имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованно вызвал пристальное общественное внимание. В нем формулируются принципы жилищной политики, определяются категория малоимущих, условия решения жилищных проблем, устанавливаются правила пользования жильем и рассматривается ряд других вопросов. -------------------------------- <1> См.: Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Рос. газ. 2005. 12 янв.; Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 15.
Конституцией РФ 1993 г. в числе основных прав граждан закрепляется право на жилище, которое базируется на соответствующих международно-правовых актах. В частности, Всеобщая декларация прав человека, утвержденная Генеральной Ассамблеей Организации Объединенных Наций в 1948 г., признает, что "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая... жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи". Нормы, касающиеся прав граждан на жилище и его неприкосновенность, социального и индивидуального характера решения вопроса об обеспечении граждан жильем, содержатся в Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (1950), в Европейской социальной хартии (1961) и других международных документах. Россия, являясь членом многих международных организаций (ООН, Совета Европы и др.), обязана, как это вытекает из действующих международно-правовых документов, учитывать и реализовывать положения этих актов в своем национальном законодательстве, т. е. ориентироваться на международные и европейские стандарты в области жилищных прав граждан. Нынешняя Конституция РФ, провозглашающая, что Российская Федерация является социальным государством и ее политика направлена на обеспечение достойной жизни граждан (ст. 7), предусматривает разные варианты решения жилищного вопроса граждан. Граждане, которые имеют необходимые средства для приобретения или строительства собственного жилого дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, без помощи со стороны государства. А если у гражданина недостаточно денежных средств либо они вообще отсутствуют? В данном случае законодатель предлагает несколько способов решения жилищных проблем. Государство не снимает с себя обязанность по обеспечению определенной категории граждан жильем, в частности, речь идет о малоимущих гражданах, которым, как указано в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, жилище должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственного и муниципального жилищных фондов. Кроме того, в Конституции закреплено, что на этих же условиях государственное и муниципальное жилье вправе получить и "иные указанные в законе граждане". Категорию малоимущих будут устанавливать органы местного самоуправления в зависимости от дохода членов семьи и жилищной ситуации. Данной категории граждан будет предоставляться жилье бесплатно, на условиях социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда. Для того чтобы получить бесплатное жилье, гражданин должен быть признан малоимущим (ранее данная норма отсутствовала) и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Малоимущими будут признаваться граждане, исходя из дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ст. 49 ЖК РФ). Кроме того, гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ). Нуждающимися являются граждане: - не являющиеся нанимателями по договорам социального найма или членами семьи нанимателя по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения; - являющиеся нанимателями по договорам социального найма или членами семьи нанимателя по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; - проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; - являющиеся нанимателями по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности (ст. 51 ЖК). Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Жилые помещения предоставляются и иным категориям граждан, определяемых законодательством Российской Федерации и ее субъектов, которые должны быть признаны нуждающимися. В законодательстве пока отсутствуют разъяснения по поводу данной категории граждан. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной категории), по своему выбору он может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (ст. 51 ЖК). Жилищный кодекс (п. 2 ст. 49) предусматривает, что критерии для отнесения граждан к числу малоимущих (в целях признания их права на предоставление жилого помещения по договору социального найма) устанавливаются законом субъекта РФ. Поскольку в большинстве субъектов РФ по состоянию на 1 июля 2005 г. такие законы еще не приняты, отмеченное обстоятельство исключает применение ст. 49 ЖК РФ. В связи с тем что вопросы, касающиеся предоставления жилья, также переданы на рассмотрение субъектов Российской Федерации, применение ст. 51 ЖК РФ в настоящее время не представляется возможным по аналогичной причине. Многие из граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, смогут обеспечить себя жильем с частичной оплатой его стоимости, т. е. смогут приобрести квартиры за "доступную плату" (с привлечением жилищных субсидий и кредитов). Государство возлагает на себя обязанность поддержки граждан в получении кредитов на строительство и приобретение жилья гражданами <1>. -------------------------------- <1> См.: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" // Рос. газ. 1996. 2 апреля; Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" // СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 4006; Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" // Рос. газ. 1994. 15 июня.
Основной акцент в реформе системы жилищного финансирования сделан на обеспечении доступности приобретения гражданами жилья на рынке через развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Для реализации данной цели государство внесло некоторые изменения в ряд законодательных актов, в частности в Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2>. Например, изменение сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам; отмена обязательного нотариального удостоверения ипотечных договоров; распространение ипотеки на земельный участок; упрощение процедуры взыскания заложенного имущества жилья должника и т. д. -------------------------------- <2> Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Рос. газ. 2004. 31 дек.
Рассмотрим следующую ситуацию. Если у гражданина нет перспективы получения бесплатного жилья, а купить квартиру он не может из-за отсутствия денежных средств, то остается только их накапливать. Чтобы накопить 100% денежных средств для покупки квартиры, среднестатистическому гражданину потребуется примерно 15 - 25 лет. Для многих нуждающихся в жилье этот срок просто нереален. Но есть еще один путь: накопив 30% от стоимости жилья, приобрести его в рассрочку. Одним из способов решения жилищной проблемы законодатель предлагает накопительную систему. В марте 2005 г. введен в действие Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" <3>, устанавливающий правовое положение жилищных накопительных кооперативов (далее - ЖНК), права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации ЖНК, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. -------------------------------- <3> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 41.
До введения в действие Закона деятельность разного рода жилищных кооперативов, в том числе использующих накопительные схемы, регулировалась в основном одной статьей Гражданского кодекса РФ (ст. 116) и нормами Федерального закона от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ". Отсутствие специального правового регулирования способствовало появлению жилищно-накопительных программ, достаточно рискованных для граждан. При членстве граждан в потребительских жилищных и жилищно-строительных кооперативах юридические претензии к организаторам таких финансовых конструкций не могут быть предъявлены. Субсидиарная ответственность за возможные убытки и прочие финансовые проблемы выводит "реальных" организаторов из зоны гражданско-правовой ответственности. Жилищный накопительный кооператив в значительной степени должен снижать эти риски. Порядок осуществления деятельности ЖНК предполагает возможность гражданам вкладывать средства в деятельность по привлечению и использованию денежных средств без риска лишиться своих накоплений до полной оплаты стоимости жилых помещений и регистрации права собственности. Законодатели утверждают, что предлагаемые ими нормы Жилищного кодекса Российской Федерации будут способствовать развитию рынка по строительству и ипотечному кредитованию, и каждый гражданин сможет приобрести жилье.
Название документа