Банк предоставил кредит организации-заемщику. Кредит был обеспечен залогом земель сельскохозяйственного назначения. Через какое-то время организация-заемщик, которая являлась залогодателем, поменяла российского собственника на иностранного

Действителен ли залог земель сельскохозяйственного назначения, если законодательство запрещает юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности?

Ответ: В связи с тем что на дату заключения договор залога не противоречил российскому законодательству и у заемщика есть год для того, чтобы продать соответствующее имущество, заключенный договор залога не может считаться недействительным.

Обоснование: В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) говорит о том, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В соответствии со ст. 5 Закона N 101-ФЗ, в случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона N 101-ФЗ, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу Закона N 101-ФЗ, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.

В связи с тем что на дату заключения договор залога не противоречил российскому законодательству и у заемщика есть год для того, чтобы продать соответствующее имущество, заключенный договор залога не может считаться недействительным.

Этот подход подтверждается и Определением ВАС РФ от 21.06.2013 N ВАС-6981/13.

В этом деле суд указал, что спорный договор ипотеки был заключен на момент, когда залогодатель имел право собственности на спорный участок, которое было зарегистрировано в реестре, мог распоряжаться этим участком, в том числе и отдать его в залог, доказательств недобросовестности банка не представлено. То обстоятельство, что на обществе с момента регистрации изменений в уставе в отношении состава участников лежала обязанность в течение года произвести отчуждение спорного участка в силу положений Закона N 101-ФЗ, само по себе не свидетельствует о противоречии договора об ипотеке закону.

А. Ю.Буркова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

06.11.2013