Организация предоставила во временное пользование помещение фирме в соответствии с договором аренды. В указанном договоре содержится условие о зачете арендодателем расходов арендатора на проведение ремонтных работ арендованного помещения по договору подряда, заключенному арендодателем с подрядной организацией, в счет обязательств арендатора по внесению арендной платы. В каком порядке подлежат обложению НДС операции по реализации услуг по предоставлению в аренду указанного имущества в случае проведения такого взаимозачета?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).

Подпунктом 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ установлено, что объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В силу п. 1 ст. 167 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 данной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 168 НК РФ сумма НДС, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, уплачивается налогоплательщику на основании платежного поручения на перечисление денежных средств при осуществлении товарообменных операций, зачетов взаимных требований, при использовании в расчетах ценных бумаг.

Таким образом, встречные однородные обязательства погашаются по заявлению одной из сторон путем проведения зачета. При этом, в случае если задолженности не совпадают, допускается частичное погашение взаимных требований на сумму наименьшей задолженности (ст. 410 ГК РФ).

Операции по реализации услуг по предоставлению в аренду помещения являются объектом налогообложения по НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Указанные операции подлежат налогообложению по ставке 18% исходя из суммы доходов в виде арендной платы без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ). При этом арендодатель обязан предъявить к оплате арендатору соответствующую сумму НДС путем выставления счета-фактуры (п. 1 ст. 168 и п. 1 ст. 169 НК РФ).

По заявлению одной из сторон (арендодателя или арендатора) может быть принято решение о проведении взаимозачета обязательств в денежной форме, согласно которому обязательства арендатора по внесению арендной платы погашаются на сумму расходов, связанных с оплатой последним работ по ремонту арендованного помещения по договору подряда, заключенному арендодателем с подрядной организацией. Указанный взаимозачет производится без учета НДС.

При этом сумма НДС, предъявляемая арендодателем на сумму арендной платы, уплачивается арендатором на основании платежного поручения на перечисление денежных средств, т. е. "живыми" деньгами, на основании абз. 2 п. 4 ст. 168 НК РФ.

Е. Н.Коломина

Консалтинговая группа "ИнтерСофт"

19.02.2008