Распространяется ли в целях исчисления налога на прибыль порядок, предусмотренный п. 5 ст. 264.1 НК РФ, на случаи реализации земельного участка с незавершенными капитальными вложениями (незавершенным строительством)?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

В п. 5 ст. 264.1 НК РФ установлены особенности признания прибыли или убытка при реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем.

Так, при реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, прибыль (убыток) определяется в следующем порядке:

1) прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ;

2) прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами для целей настоящей статьи понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ;

3) убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

Таким образом, в п. 5 ст. 264.1 НК РФ не урегулирован вопрос реализации земельного участка с объектами незавершенного строительства.

Следует отметить, что п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости с 01.01.2005 в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", и с указанной даты на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе и на здания (строения, сооружения).

С учетом изложенного порядок, предусмотренный п. 5 ст. 264.1 НК РФ, может распространяться и на случаи реализации земельного участка с незавершенными капитальными вложениями (незавершенным строительством).

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Закона N 122-ФЗ.

Таким образом, представляется, что для применения положений п. 5 ст. 264.1 НК РФ организация должна иметь подтвержденное право собственности на объект незавершенного строительства.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.02.2008