О порядке применения норм ЖК РФ о выселении

(Петров А. Н.)

("Жилищное право", 2007, N 1)

Текст документа

О ПОРЯДКЕ ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ ЖК РФ О ВЫСЕЛЕНИИ

А. Н. ПЕТРОВ

Согласно ст. 3 ч. 4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ. В законодательных актах субъектов РФ, муниципальных образований, локальных актах государственных органов не могут быть предусмотрены иные основания выселения из жилого помещения, а если они предусмотрены, то не должны применяться. Законодательство РФ в этой части не предоставляет дополнительных полномочий по регулированию выселения из жилых помещений иным субъектам законотворческой деятельности. Связано это, думается, с необходимостью строгого соблюдения ст. 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища.

Лишение жилья - это не только его фактическое изъятие у живущих в нем людей. Этим понятием охватывается и прекращение их права на проживание в доме или квартире, где они проживали во время действия договора. Законодатель устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг. То есть они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо не иначе, как по решению суда. Поскольку жилищная проблема в настоящее время решается в РФ на уровне государственной политики, государственных программ, жилье является приоритетом в плане защиты прав граждан. Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения. ЖК РФ лишь указывает основания и порядок выселения, которым должен руководствоваться суд при вынесении соответствующего решения. Лишь в исключительных случаях (например, когда проживание в жилом помещении невозможно вследствие угрозы обвала, обрушения) допускается выселение лица во внесудебном порядке. Но такое выселение носит форс-мажорный характер, направлено на сохранение жизни и здоровья проживающих в таком помещении жильцов.

Порядок исполнения судебных решений регулируется Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве". Согласно нормам данного Закона только судебный пристав-исполнитель наделен полномочиями по принятию мер к непосредственному выселению граждан, никто иной (ни физическое лицо, ни должностное лицо государственного или муниципального органа) не может выселить лицо из жилого помещения, даже при наличии судебного решения.

Надо сказать, что помимо ЖК РФ гражданским законодательством РФ предусмотрен порядок расторжения договора найма жилого помещения и выселения из жилого помещения. Но данные правоотношения возникают в процессе коммерческой деятельности лица, когда заключается гражданско-правовой договор найма жилого помещения. Так, согласно ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Письменное предупреждение должно быть вручено нанимателю лично под роспись или иным способом, в любом случае у наймодателя должно быть подтверждение того, что такое предупреждение получено нанимателем. По истечении трех месяцев договор найма считается расторгнутым автоматически, и у наймодателя возникает основание для выселения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Без предупреждения договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке по требованию наймодателя в предусмотренных Законом случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В интересах нанимателя законодательством предусмотрено предоставление срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Такой срок может быть установлен не наймодателем, а только судом. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Возможность такой отсрочки вызвана тем, что у нанимателя данное жилое помещение может быть единственным, и у него отсутствуют основания для вселения в иное жилое помещение. При этом наниматель обязан предоставить в суд документы или иные доказательства невозможности выселиться из жилого помещения сразу после вступления решения суда в законную силу.

Порядок выселения бывших членов семьи собственника

жилого помещения

Сам по себе институт выселения бывшего члена семьи собственника жилого помещения является новшеством в жилищном законодательстве РФ. Согласно нормам ЖК РСФСР (ст. 127) право пользования помещениями в жилом доме или квартире сохранялось за членами семьи собственника жилого дома или квартиры в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Члены семьи собственника имели право на проживание в жилом помещении на правах нанимателя.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Представляется, что данное соглашение должно быть оформлено в письменном виде, при желании сторон может быть удостоверено нотариально. В соглашении могут определяться условия, на которых за бывшим членом семьи сохраняется право на проживание, например, комната или иная часть жилого помещения, в которых имеет право проживать лицо, срок действия такого соглашения и иные условия. Требования к существенным условиям такого соглашения в законе отсутствуют, поэтому стороны, используя свободу заключения договора, могут включать в него любые условия. Устная договоренность сторон не может служить такого рода соглашением, ссылка стороны при разрешении спора в суде о том, что уже сложился порядок пользования жилым помещением, по которому бывший член семьи продолжает пользоваться жилым помещением, не должна приниматься во внимание, поскольку в Законе не указан срок, в течение которого собственник может обратиться в суд с требованием о выселении, а также срок, по истечении которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право на проживание.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Такой определенный срок устанавливается только судом и может быть сколь угодно долгим. Но в любом случае суд должен исходить из принципа разумности, с учетом материального положения бывшего члена семьи, времени года, возможности совместного проживания. Конкретных минимальных и максимальных пределов этого срока в законе не содержится, поэтому теоретически он может быть любым. В судебном заседании при рассмотрении вопроса о выселении и предоставлении бывшему члену семьи собственника определенного срока, в течение которого за ним сохраняется право на проживание, собственнику следует представить доказательства того, что ответчик имеет реальную возможность выселиться из жилого помещения, так как у него есть или возникнет в будущем право на вселение в иное жилое помещение.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.

Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.

Из ч. 5 ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Вопрос о признании таких лиц членами семьи собственника должен решаться судом в каждом конкретном случае. Такие лица в случае возникновения спора обращаются в суд по месту жительства с требованием о признании его членом семьи собственника. Непременным условием такого признания является вселение в качестве члена семьи. То есть между собственником и вселяемым должны быть фактические семейные отношения, один бюджет, совместное пользование предметами быта и тому подобное.

Согласно Федеральному закону РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" указанное выше положение Закона не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что на момент приватизации данного жилого помещения бывшие члены семьи собственника имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим. Иными словами, если бывший член семьи собственника в свое время не воспользовался правом на приватизацию жилого помещения и отказался от такого права в пользу нынешнего собственника, то за ним все равно сохраняется право пользования жилым помещением. Право на приватизацию жилого помещения имеют все проживающие в данном жилом помещении лица, и лишать лицо права на проживание, которое у него имелось до приватизации, запрещено законодателем. Тем самым вселившееся в установленном законом порядке лицо не может быть выселено по указанному основанию.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что жилое помещение может находиться в совместной собственности проживающих в нем. В частности, согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, в том числе и недвижимое, нажитое в период брака, является совместной собственностью супругов. Зачастую жилое помещение, приобретенное супругами в период брака, оформляется на одного из супругов, и документально собственником жилого помещения числится один супруг. В такой ситуации при прекращении семейных отношений и расторжении брака один супруг не может потребовать от другого выселиться из жилого помещения на основании ст. 31 ЖК РФ. Режим совместной собственности супругов предполагает, что общим имуществом они распоряжаются совместно, имеют равные права на это имущество. Оба супруга по отношению к совместному имуществу являются сособственниками.

Фактически закон связывает прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника только с расторжением брака или признанием брака недействительным, то есть с прекращением семейных отношений. Прекращение права пользования жилым помещением является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого им жилого помещения собственника.

Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иными словами, выселение бывшего члена семьи собственника возможно только при прекращении права пользования жилым помещением, которое в свою очередь возникает автоматически при прекращении семейных отношений.

Немаловажным является вопрос о том, может ли быть выселен член семьи собственника в случае нарушения им правил пользования жилым помещением. ЖК РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Ст. 35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. По крайней мере, по такому пути идет судебная практика.

Таким образом, член семьи собственника может быть выселен по двум основаниям: при прекращении семейных отношений с собственником и при нарушении правил пользования жилым помещением.

На практике возникают ситуации, когда между супругами брак не расторгался, а фактически брачные и семейные отношения прекращены. Имеет ли право супруг - не собственник жилого помещения - на пользование жилым помещением в таком случае? Закон допускает в данном случае заключение соглашения о порядке пользования жилым помещением, а при его отсутствии выселить супруга по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно, поскольку юридически семейные отношения не прекращены и такой супруг юридически является членом семьи собственника, даже несмотря на то, что он не проживает в жилом помещении.

При прекращении семейных отношений совместный ребенок может проживать с одним из родителей, в том числе с родителем, не являющимся собственником жилого помещения. В данном случае надо иметь в виду, что в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В соответствии с п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом.

Как указывалось ранее, в ЖК РСФСР (ст. 127) предусматривалось, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

Новый ЖК РФ предусматривает иной порядок взаимоотношений бывших супругов. В связи с этим актуальным является вопрос, применяются ли положения нового ЖК РФ в случае, если семейные отношения прекращены до введения его в действие, то есть до 1 марта 2005 года.

По смыслу ст. 31 ЖК РФ при применении ее положений возможность выселения не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.

Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т. е. применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.

В связи с этим положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

Порядок выселения при прекращении права пользования

и при нарушении правил пользования жилым помещением

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным законодательством РФ или договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Иными словами, для выселения лица из жилого помещения необходимо обязательное условие, как-то: прекращение права пользования этим жилым помещением по тому или иному основанию, например, при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следует отличать освобождение жилого помещения и выселение из жилого помещения. Под первым понимается добровольный выезд из жилого помещения в другое место жительства. Выселение же, исходя из смысла закона, само по себе носит принудительный характер, выселить лицо можно не иначе как по решению суда.

Таким образом, из анализа приведенной нормы прослеживается следующая цепь, необходимая для окончательного выселения лица:

1) прекращение права пользования жилым помещением;

2) добровольное освобождение этим лицом жилого помещения;

3) в случае неосвобождения жилого помещения принудительное выселение по решению суда.

В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого в отношении бывшего члена семьи собственника, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Следует отметить, что установление разумного срока для ремонта жилого помещения является правом, а не обязанностью собственника. Поэтому назначение такого срока никак не влияет на вынесение предупреждения, кроме того, в течение (а точнее до истечения) данного собственником срока для ремонта он вправе и предупреждать пользователя жилого помещения, и обращаться в суд с требованием о его выселении.

В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Как видим, при данном выселении действует так называемая обязательная процедура "досудебного урегулирования спора".

При этом ЖК РФ не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения. Естественно, что доказать в суде наличие письменного предупреждения намного легче. Если собственник не докажет, что он обращался к пользователю с таким предупреждением, то иск о выселении не может быть удовлетворен, поскольку не будет доказано соблюдение досудебной процедуры.

Аналогичные нормы содержатся в ст. 79 ЖК РФ, касающиеся лиц, проживающих в жилом помещении по договору поднайма, вытекающего из договора социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе совершить все те же действия, указанные выше, что и собственник жилого помещения. И выселение поднанимателя происходит в аналогичном порядке.

Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения предполагает прекращение права пользования таким помещением поднанимателем и соответствующее выселение.

В соответствии с ч. 5 ст. 79 ЖК РФ если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Аналогичный порядок выселения содержится в ч. 5 ст. 80 ЖК РФ для временных жильцов. Так, в случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Как видим, и поднаниматели, и временные жильцы подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, поскольку по своей природе право пользования жилым помещением на данных основаниях является непостоянным, временным, и такое вселившееся лицо не приобретает бессрочного права пользования.

Порядок выселения из жилых помещений по виновным основаниям

Анализ норм ЖК РФ о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений по виновным основаниям позволяет выделить выселение с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения.

Так, согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с данной нормой, может не отвечать критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд (нежилые помещения).

ЖК РФ установлено, что размер другого (т. е., как правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90 ЖК РФ, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). Ранее действовавший ЖК РСФСР подобного ограничения не содержал. Кроме того, ранее действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета.

Из вышеизложенного следует, что в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующего норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Представляется, что анализируемая норма ЖК РФ изложена законодателем не вполне корректно и в последующем претерпит изменения. Так, в законе не раскрывается понятие уважительности причин неоплаты коммунальных услуг. Думается, суд при решении данного вопроса должен исходить из того, была ли возможность у нанимателя вносить плату за жилье или такая возможность отсутствовала по объективным причинам. Например, в данной конкретной местности у нанимателя может отсутствовать возможность трудоустройства, либо отсутствует постоянный доход, либо доход этот является крайне низким и его недостаточно для оплаты жилья и коммунальных услуг.

Очевидно, что уважительными причинами могут быть признаны также длительная болезнь нанимателя, невозможность найти работу (хотя он не прекращает ее поиски), задержка выплаты пенсий, зарплаты и т. д. Вместе с тем не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками, наркотическими веществами, длительное отсутствие нанимателя в своей городской квартире, так как он предпочитает проводить время на даче, забывчивость и т. д. Во всяком случае отсутствие уважительных причин должен доказывать наймодатель (как истец). То, что уважительные причины отсутствуют, необходимо указывать в решении суда.

Кроме того, в ЖК РФ не раскрывается подробно, какие периоды должны включаться в шестимесячный срок: любые или шесть месяцев подряд. По смыслу закона необходимо наличие невнесения платы шесть месяцев подряд, во всяком случае, такое толкование было бы наиболее справедливым. На практике могут возникнуть ситуации, когда наниматель вносит плату за жилье, но не оплачивает коммунальные услуги на протяжении, допустим, семи месяцев. Справедливым следует считать толкование данной нормы с точки зрения невнесения одновременно платы за жилье и за коммунальные услуги.

Следует также обратить внимание, что по указанному основанию могут быть выселены только наниматели, но не собственники жилых помещений. При невнесении платы за коммунальные услуги собственник может быть привлечен к имущественной ответственности в соответствии с гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 91 ЖК РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Зачастую в одном жилом помещении могут проживать и наниматель, и бывший член семьи нанимателя. Поэтому актуальным является вопрос: подлежит ли выселению бывший член семьи нанимателя по требованию заинтересованного лица, если его поведение делает невозможным совместное с ним проживание? Ст. 69 ЖК РФ устанавливает круг лиц, относящихся к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ч. 4 этой статьи, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя.

Ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи.

При этом ЖК Российской Федерации не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.

Вместе с тем прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении по указанному основанию, относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.

В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.

Кроме того, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 года N 1086, органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Данная норма распространяет свое действие по аналогии на порядок выселения без предоставления другого жилого помещения родителя, лишенного родительских прав, в том случае, если он вместе с ребенком проживает в общежитии.

Положения ст. 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.

Правила предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями, к которым согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся общежития, установлены соответствующим разделом ЖК РФ. Таким образом, ЖК РФ в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование. Нормы ЖК РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.

Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма. Тем не менее суд может решить вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов, исходя из конкретных обстоятельств дела.

При более внимательном изучении ст. 91 ЖК РФ нельзя не обратить внимание на некоторое несоответствие порядка выселения. Так, закон указывает, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения нарушений, влекущих разрушение и бесхозяйное обращение жилого помещения. При этом критерии разумности в законе отсутствуют, их может определять сам наймодатель. Однако если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Таким образом, исходя из буквального толкования закона, получается, что наймодатель может обратиться в суд только при наличии соответствующего предупреждения. Если наймодатель не воспользовался правом вынести предупреждение нанимателю, то он не имеет права обращаться в суд.

Порядок выселения из жилых помещений

не по виновным основаниям

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Выселение по указанным причинам и основаниям осуществляется, когда проживание нанимателя в жилом помещении становится невозможным в силу объективных обстоятельств - сноса здания, перевода жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания. Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, только при наличии такого решения возможно выселение. При выселении по указанным основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый. Таким же образом будет решаться вопрос, если после капитального ремонта или реконструкции здания жилая площадь, которую занимал наниматель, не сохранилась в прежнем объеме, т. е. существенно увеличилась или уменьшилась. Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но такое обращение в суд не освобождает его от обязанности предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

По смыслу данной нормы ЖК РФ такое выселение возможно только в отношении нанимателей, занимающих жилое помещение по договору социального найма, собственник жилья не может быть выселен по указанным основаниям.

В отличие от выселения по виновным основаниям, когда предоставляется "другое жилое помещение", размер которого не может быть меньше норм, предусмотренных для общежитий, в данном случае взамен занимаемого предоставляется "благоустроенное жилое помещение".

Согласно ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Предполагается, что если выселяемые граждане занимали жилое помещение менее нормы, являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий, то вновь предоставляемое жилье должно быть большего размера, с тем чтобы жильцы перестали относиться к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

При обращении в суд в случае возникновения спора истец (государственный или муниципальный орган) должен указать, какое конкретно жилое помещение предоставляется взамен, с указанием адреса, площади, планировки и т. п.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом снос жилого дома должен быть оформлен решением соответствующего органа.

В настоящее время на территории РФ действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения - непригодным для проживания и многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. В соответствии с указанным Положением основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

В соответствии с указанным Положением не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно - и двухэтажном жилом доме;

- отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

При выселении из жилого помещения в связи со сносом и предоставлении другого благоустроенного жилого помещения не учитывается состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, но учитывается размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете.

Актуальным является вопрос о том, что если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, предоставляются ли им, и на каких условиях, какие-либо жилые помещения. Так ст. 32 ЖК РФ определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данной нормой установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. Жилищное законодательство РФ прямо не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ.

Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.

Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Наиболее распространена практика сноса жилого помещения в связи с предоставлением земельного участка, занимаемого таким помещением, жилищно-строительным кооперативам или строительным организациями для строительства многоквартирного жилого дома. Следует отметить, что такой снос жилого дома не является сносом в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Поскольку земельный участок предоставляется коммерческим организациям, то "государственные или муниципальные нужды" у них отсутствуют.

Можно оспорить в судебном порядке соглашение, заключенное соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления с собственником жилого помещения о замене изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, в случае изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом согласно этой же статье по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения является двухсторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки недействительной. Следовательно, данное соглашение может быть оспорено в судебном порядке по общим основаниям.

Воспользоваться данным правом могут как собственники, так и наниматели сносимого жилого помещения.

В постановлении муниципального органа о предоставлении земельного участка для строительства нового многоквартирного жилого дома должно быть указано, что с собственниками и нанимателями находящихся на этом земельном участке домов достигнуто соглашение об отселении. Нанимателю должно быть предоставлено аналогичное жилое помещение взамен сносимого на условиях договора социального найма. Однако в соответствии с ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может заключать только муниципальный или государственный орган, а не организация, производящая снос жилья. Поэтому возникает тупиковая ситуация, разрешение которой не предусмотрено законодательством РФ. На практике ЖСК или строительная организация предоставляет взамен сносимого жилья другое жилье в собственность или денежную компенсацию, как это предусмотрено для собственников сносимого жилья. Такое положение вещей в принципе противоречит действующему законодательству, но является, по сути, единственным выходом.

Выселение граждан из жилых помещений в результате капитального ремонта или реконструкции жилого помещения может быть произведено только в том случае, если указанные работы невозможно произвести без выселения. То есть сами по себе работы по капитальному ремонту или реконструкции могут угрожать жизни и здоровью проживающих в нем граждан. Если такие работы безопасны, то выселение не может быть произведено.

Особенностью такого вида выселения является то, что оно носит временный характер, на время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Поскольку в сегодняшних условиях наличие жилья маневренного фонда, а также средств на капитальный ремонт, а тем более реконструкцию, является острой проблемой, то данная норма ЖК РФ на практике применяется крайне редко.

Кроме того, допускается выселение по такому основанию с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма, но для этого необходимо желание и наймодателя, и нанимателя. Такая ситуация может возникнуть, например, когда при производстве капитального ремонта или реконструкции выясняется, что такие работы не дадут результата и дом выгоднее снести, чем ремонтировать.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Порядок выселения бывших членов жилищного кооператива

Статьей 133 ЖК РФ предусмотрено, что член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

Таким образом, выселение возможно только бывшего члена кооператива. Иными словами, такое лицо должно быть исключено из членов кооператива.

Выселение по такому основанию осуществляется по общему правилу ст. 35 ЖК РФ. При исключении лица из членов жилищного кооператива у него утрачивается право пользования жилым помещением.

Исходя из смысла анализируемой нормы, бывший член кооператива может быть выселен по истечении двух месяцев со дня вынесения решения об исключении его из числа членов. При этом обязанность освободить жилое помещение у бывшего члена кооператива возникает не со дня, когда ему стало известно о его исключении, а со дня принятия решения о его исключении. Однако по смыслу закона бывший член жилищного кооператива вправе обратиться в суд с требованием о продлении ему этого срока, если о своем исключении он узнал позднее. Связано это с тем, что такое лицо в течение двух месяцев должно найти себе иное жилье, а если он извещен об исключении гораздо позднее, то возможности выселиться в срок у него не имеется. При этом истец должен доказать, что он был извещен о своем исключении позже и у него отсутствует возможность своевременно освободить жилое помещение.

В указанной норме ЖК РФ не содержится указания на то, подлежит ли возвращению бывшему члену жилищного кооператива часть пая, которая была им оплачена. Представляется, что данный вопрос должен решиться положительно в пользу бывшего жильца и оплаченная часть пая должна быть возмещена ему жилищным кооперативом.

В соответствии со ст. 134 ЖК РФ в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая. Так, члены кооператива, выплатившие пай, подлежат выселению в связи со сносом только с компенсацией стоимости жилого помещения в соответствии с выкупной ценой, которая определяется соглашением между выселяемым и государственным или муниципальным органом. Члены кооператива, не выплатившие пая, подлежат выселению в соответствии со ст. 86 ЖК РФ, то есть с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Порядок выселения из специализированных жилых помещений

В соответствии со ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Таким образом, специализированное жилое помещение в силу своей правовой природы всегда предоставляется на время, носит временный характер. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения и прекращение права пользования таким помещением производится по общим правилам.

Однако законом предусмотрено, что определенные категории граждан не могут быть выселены из специализированных жилых помещений ни при каких обстоятельствах. Так, не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

При этом указанным выше гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

При смене собственника специализированных жилых помещений выселение из них производится прежним собственником.

Законодатель предусмотрел дополнительные гарантии лицам, проживающим в специализированных жилых помещениях по договорам, заключенным до вступления в силу ЖК РФ. Так, граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие нового ЖК РФ.

Статья подготовлена при содействии

Агентства Деловой литературы

"Ай Пи Эр Медиа"

Название документа

Blog

О порядке применения норм ЖК РФ о выселении