Новый порядок управления многоквартирным домом

(Назаров Р.)

("ЭЖ-Юрист", 2013, N 21)

Текст документа

НОВЫЙ ПОРЯДОК УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Р. НАЗАРОВ

Руслан Назаров, помощник депутата Законодательной Думы Хабаровского края, г. Хабаровск.

Правительство РФ Постановлением от 15.05.2013 N 416 утвердило Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Новые Правила могут быть расценены как очередная попытка государства улучшить систему управления многоквартирными домами. Причем эту попытку нельзя назвать во всем удачной.

Личное или нет?

Каким должно быть управление домом - личным или нет? От решения этого вопроса зависит, какая модель управления многоквартирным домом будет выбрана. Первая - управляющие организации, которые имеют достаточные финансовые, материально-технические, кадровые и иные ресурсы, необходимые для управления многоквартирным домом, в том числе для содержания общего имущества, проведения текущих ремонтов и т. п. Вторая - управляющие организации, осуществляющие роль посредников, а потому не нуждающиеся в серьезных ресурсах, экономически слабые организации. Первая модель предполагает личное исполнение договора, вторая - нет. Вторая модель фактически осуществлялась в последние годы и привела к провалу жилищно-коммунальной реформы, первая практически даже не обсуждается, не говоря о реализации.

С принятием Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила управления) законодательство не оставило даже теоретической возможности личного исполнения. Теперь предполагается, что управляющие организации обязаны выбирать исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Это следует из буквального прочтения подп. "д" п. 4 Правил управления.

Анализ жилищного законодательства показывает, что государство, начиная очередную реформу жилищно-коммунального хозяйства, предполагало именно первую модель. Это нашло отражение как в Жилищном кодексе РФ, так и в ряде иных нормативных правовых актов. Исходным пунктом здесь служит норма ст. 313 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает основания личного исполнения обязательств. Если из сущности договора управления следует личный характер обязательств, управляющая организация обязана исполнить обязательства по договору лично. Вот что говорит в пользу того, что сущность обязательств в рассматриваемом случае носит личный характер:

- сформулированные в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ цели управления многоквартирным домом показывают, что с позиции законодателя управление тесно связано с важнейшими правами граждан, их личностью, здоровьем и жизнью;

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания), предусматривают, что перечень работ и услуг, условия их оказания и исполнения, а также размер их финансирования устанавливаются собственниками (то есть им крайне важно знать, кто будет оказывать услуги и осуществлять работы).

Есть и иные нормы, позволяющие сделать вывод о личном характере исполнения договора управления. Однако, как мы уже указывали, законодательство в этом непоследовательно. Отсутствие императивной нормы о личном исполнении обязательств по договору управления способствовало тому, что фактически реализовывалась вторая модель.

Кто заказывает музыку?

Порядок определения перечня работ и услуг, которые будет выполнять управляющая организация, был установлен в уже упоминавшихся Правилах содержания. Согласно им собственники должны утверждать перечень на общем собрании. При этом, следуя буквальному толкованию п. п. 31 и 35 Правил содержания, сначала утверждается перечень, а затем размер платы за услуги работы. Управляющая организация обязана сформировать свои предложения по перечню и размеру платы, который предоставляется собственникам.

На первый взгляд аналогичный порядок содержится в разделе III комментируемых Правил управления. Однако п. 5 гласит: "Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения...". Нам кажется, что в данном случае законодательство очередной раз сделало шаг назад перед проблемами жилищной реформы.

Одна из главных бед реформы - нежелание собственников принимать активное участие в управлении домом. В свое время это породило значительные трудности, вынуждая местные органы власти проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций за пределами установленных сроков, что до сих пор вызывает обоснованные сомнения в легитимности подавляющего большинства договоров управления. В разбираемом случае Правительство РФ было вынуждено признаться, что собственники даже и на собрания ходить не желают, не говоря уже о том, чтобы принимать активное участие в подготовке перечня услуг и работ. Теперь новые Правила управления жестко устанавливают: перечень разрабатывает управляющая организация и предоставляет его для утверждения общему собранию.

Не технический вопрос

В новых Правилах управления Правительство РФ постаралось решить некоторые вопросы, связанные с передачей технической документации на многоквартирный дом новой управляющей организации. Раздел V Правил управления установил следующий порядок:

- в течение 5 дней после наступления событий, с которыми законодательство связывает прекращение управления многоквартирным домом управляющей организацией, такой организации направляется уведомление об этом;

- ранее управлявшая домом организация направляет уведомление о времени, месте и других условиях получения технической документации новой управляющей организации.

Надо признать, что порядок, установленный Правилами управления, полнее, чем порядок, указанный в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. При этом Правительство решило один из важнейших вопросов: управляющая организация обязана передать документацию новой управляющей организации на основании решения общего собрания собственников, договор управления между собственниками и новой управляющей организацией может быть и не заключен.

Впрочем, можно сожалеть, что в Правилах управления не было закреплено такое положение, как безвозмездность передачи технической документации.

Рассмотренные в настоящей статье особенности Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами свидетельствуют о том, что государство запуталось в проблемах, накопившихся в жилищной реформе. Управляющие организации уже не устраивают ни собственников, ни государство. При этом фактически провалилась идея привлечь население к управлению домами. Собственники не видят в этом смысла, не заинтересованы в контроле за финансовыми и другими ресурсами управляющих организаций. И на фоне всего этого Правила управления еще раз подтверждают, что разные ветви власти (законодательная и исполнительная) не могут синхронно работать над улучшением законодательного обеспечения реформы, плохо понимают перспективы влияния на общественные процессы принимаемых решений. Именно поэтому исполнительная власть вынуждена исправлять недоработки власти законодательной.

К сожалению, из всего сказанного напрашивается только один вывод: реформа жилищно-коммунального хозяйства в той форме, в какой она проводится сейчас, обречена.

------------------------------------------------------------------

Название документа