Нужно ли приватизировать свою квартиру или выгоднее передать ее государству?
(Батяев А. А.)
("Жилищное право", 2007, N 3)
Текст документа
НУЖНО ЛИ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ СВОЮ КВАРТИРУ
ИЛИ ВЫГОДНЕЕ ПЕРЕДАТЬ ЕЕ ГОСУДАРСТВУ?
А. А. БАТЯЕВ
Мы уже неоднократно обращали ваше внимание на особенности взаимоотношений с риелторами. Конечно, среди них попадаются и мошенники, но все-таки определенная польза от рынка риелторских услуг есть. Кроме того, излишне доверчивый и дальновидный продавец или покупатель и без риелтора может попасться к таким же аферистам, которые напрямую захотят купить его квартиру или продать ему свою. Все зависит от внимательности и грамотности человека.
Риелторы не юристы, хорошо, когда риелторская фирма достаточно большая (крупная), существует не первый год на рынке риелторских услуг и в ее штате есть хотя бы один квалифицированный специалист по жилищному законодательству. Однако нередко многие граждане (потенциальные клиенты риелторов) сталкиваются со случаями, когда они приходят в "фирму", расположенную где-то в полуподвальном помещении, приходят в грязную комнату "офис", где стоят два стола и три стула с двумя риелторами, обещающими клиенту золотые горы, они расписывают вам все только положительные стороны сделки и, как правило, "специально и только для вас, только сегодня" у них есть особое и очень выгодное предложение.
Даже если не рассматривать подробно состав таких правоотношений, как долевое участие в строительстве (где вариантов и свободного места для мошеннической самодеятельности и творчества довольно много), то простая купля-продажа квартиры клиента не всегда выглядит так просто. Ведь здесь нужно собрать правильно и своевременно ряд документов: и БТИ вовремя заказать (а то такая справка действует только 90 дней), и проверить, а знает ли сам клиент о правах третьих лиц на данную квартиру (может, они уже заявлены в суде и в качестве мер по предварительному обеспечению квартира уже находится под арестом).
В настоящей статье мы вовсе не пытаемся всячески очернить всех риелторов, но согласитесь, в последнее время большинство всех мошеннических операций, совершаемых с жилыми помещениями, совершается при непосредственном участии в этом риелторов. Мы можем предложить несколько вариантов (способов определения таких фирм) в качестве пособия по предостережению для клиента о том, к кому обращаться не стоит.
Прежде всего клиенту нужно опасаться риелторских компаний, работающих по так называемой "закрытой схеме". Это когда клиенту в обмен на его квартиру предлагают другие квартиры, ничего не говоря о том, за сколько что продается и покупается. В ходе разбирательств подобных случаев иногда вскрываются "комиссионные" в 12 - 15%. Доказать тут обман со стороны риелтора практически невозможно, ведь клиент добровольно шел на такие условия, подписывая соответствующие документы. Кроме того, такие фирмы как правило, не имеют распространенной рекламы, вы даже указателей о том, где находятся риелторы в офисном здании можете и не найти. В лучшем случае найдете таблички с указанием на название фирмы и все. Придя в такой "офис", вы можете увидеть, что данная фирма и риелторские услуги оказывает, и юридические консультации дает, и договоры страхования жизни заключить с ними вам навязывает, все это в коридорах и полутьме офисного здания.
Варианты мошенничества могут быть и другими. Обманывают аферисты со знанием дела, прибегая к различным уловкам: снимают офис в центре города, показывают хорошие подставные квартиры, предлагая за них невысокие цены. Мошенники могут даже поменять номера квартир на этаже или табличку с названием улицы и номером дома на здании, рассчитывая на плохое знание клиентом района и неумение ориентироваться в городе. Сотрудники таких фирм - прекрасные психологи: они торопят, когда видят, что клиент колеблется, давят и напирают, когда он сомневается, но уже готов согласиться, разыгрывают обиду, когда им не доверяют. В результате договор заключен, передача денег произведена, а на следующий день фирма-однодневка исчезает, чтобы через какое-то время возникнуть в другом районе города под новым названием. Нередко учредители такой риелторской компании создают ее лишь для заключения одного-двух договоров, чтобы полученные деньги положить себе в карман. После этого фирма таинственным образом исчезает. Это, конечно, заведомый криминал, тщательно маскируемый под респектабельный бизнес.
Оградить себя от подобного рода случаев можно, если работать исключительно с проверенными риелторскими компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. В столице их немало, здесь работают грамотные, а главное, опытные специалисты, которые не допустят ошибок и уж тем более не будут обманывать.
При выборе агентства очень важно подробно изучить предлагаемый к заключению договор на оказание услуги. Обязательно попросите, чтобы вам предварительно дали образец договора: во-первых, вы сможете его внимательно прочитать, обращая внимание на все детали, и проконсультироваться с юристом; во-вторых, если вам откажут в столь невинной просьбе, что является жестом недружественным и подозрительным, вы вовремя поймете, с кем имеете дело. Если подобная просьба не вызвала затруднений, можно продолжать сотрудничество с таким агентством. Никогда не давайте риелтору никаких денег (будь то задаток или аванс) без расписки и (или) заключения договора. Если банкноты попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, о них можно забыть навсегда, вы их больше никогда не увидите. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться экземпляр документа. Учтите, в противном случае агентство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки.
Риелтору для снижения стоимости его услуг можно предложить часть работы выполнить самому. Например, самому вызвать техников БТИ и забрать полученную справку, самому получить справку от паспортистки, из ЖКО и т. д. Риелтор, который серьезно относится к своей работе, соблюдает интересы своих клиентов, никогда на это не пойдет, потому как всегда есть вероятность того, что вы - его клиент обманете его и, например, принесете справку БТИ, где все в порядке с вашей квартирой, а на деле окажется, что там есть перепланировка, о которой местная администрация даже ничего и не знает.
Один из распространенных способов мошенничества - взимание платы за просмотр вариантов. Причем на первый взгляд с покупателем поступают честно и порядочно: риелтор обещает подобрать квартиру, которая полностью подходит клиенту, и только если хозяева на продажу согласны, берет плату за свои услуги. Аферист показывает жилье, знакомит с его владельцами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с мошенником). Условия предстоящей сделки всех устраивают, агент получает вознаграждение в размере оговоренной суммы за оказание услуги. Но потом вдруг по какой-либо причине (зависящей от фантазии ловкача) сделка срывается. Деньги за подбор варианта покупателю не возвращают. Привлечь мошенников к ответственности в подобных случаях невероятно трудно: все шито-крыто и бездоказательно. Например, в спешке риелтор "забывает" заключить договор или в тексте документа, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами записано короткое положение о том, что фирма ни за что ответственности не несет.
Сегодня на рынке недвижимости встречаются авантюристы, использующие вид мошенничества, связанный с квартирами, не имеющими наследников. Если в течение шести месяцев наследники не появляются, жилье должно перейти в собственность государства. Здесь риелторы пользуются положениями ст. 1151 ГК РФ относительно выморочного имущества. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность РФ. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований определяется законом.
В настоящее время действуют Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденное Постановлением СМ СССР от 29 июня 1984 г. N 683, а также Инструкция Минфина СССР от 19 декабря 1984 г. N 185 "О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов".
Напомним нашумевшую историю с риелтором, которому удалось реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более трехсот квартир. "Великий комбинатор", используя свои связи в районных управах, узнавал о смерти одиноких собственников жилья, затем находил замену отсутствующим наследникам: однофамильцев, дальних родственников, которые не могли наследовать. Они подавали в суд исковое заявление с требованием признать право собственности на жилплощадь. В случае положительного судебного решения остальное было делом техники: комитет муниципального жилья официально регистрировал право собственности, квартиру быстро продавали. Сейчас мошенники арестованы, а проданные таким образом квартиры в судебном порядке изымают.
Чтобы не попасть на крючок обманщиков и обезопасить себя, проявляйте усиленную бдительность: обращайте внимание на срок вступления собственника жилья в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск). Должна насторожить покупателя и насильственная смерть бывшего владельца жилплощади.
Если агентство недвижимости обещает продать вашу квартиру за баснословные деньги, не спешите заключать с ним договор. Частенько такое заманчивое предложение на деле окажется ни чем иным, как рекламным трюком. Продать жилплощадь по цене, значительно превышающей рыночную, скорее всего, не выйдет. После нескольких неудачных попыток продавцу предложат снизить цену. В результате квартира будет продана за реальную рыночную стоимость, а продавец потеряет время и нервы на постоянные переговоры с риелтором и отстаивание своих интересов. Это не мошенничество в прямом понимании, скорее, способ привлечения клиентов. Вас чуть-чуть вводят в заблуждение и немножко обманывают.
Одно время в нашей стране как грибы после дождя возникали финансовые пирамиды. Полем их деятельности были различные сферы экономики, в том числе и область недвижимости. Схема аферы позаимствована из сетевого маркетинга, когда для личного успеха необходимо привлечь как можно больше людей для участия в пирамиде. Скажем, обещают покупку квартиры за 30% от ее реальной стоимости при условии, что участник пирамиды сумеет заинтересовать и завербовать в ее ряды еще двоих-троих, желающих приобрести недвижимость. Возможно, жилье покупатель действительно получит, когда выполнит такое условие. Но сделать это чрезвычайно сложно, а первоначальный взнос уже не вернут.
В некоторых случаях вам могут предложить и сыграть в лотерею. Суть обмана довольно проста: организуют лотерею, в которой разыгрывают квартиры. А "выигрывают" их подставные лица. Совет тут может быть один: хотите - играйте, но особенно ни на что не рассчитывайте.
Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю. Так должно быть согласно Гражданскому кодексу РФ.
На деле же все может происходить по-другому. Риелторские компании, которые занимаются подбором вариантов квартир, заинтересованы в том, чтобы сделка была заключена, - ведь они получают свои проценты. А если при первом рассмотрении квартира кажется замечательной, ее цена вполне устраивает, а риелтор торопит с заключением договора? Ответ один: вас торопят - значит, дело нечисто.
В случае вашего согласия и заключения договора задатка будьте готовы к неприятностям. Вскоре может выясниться история квартиры. Покупать недвижимость, юридическая чистота которой сомнительна, очень опасно.
Поэтому чаще всего покупатель от такого варианта отказывается. Если это произошло, с задатком ему придется расстаться, ведь именно он виновник расторжения договора, и, следовательно, задаток риелторская компания вправе не возвращать. Возможность вернуть деньги есть: надо доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире (обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т. п.).
Еще один нюанс: внимательно читайте договор, чтобы впоследствии не было неприятных сюрпризов. Например, в договоре задатка может быть зафиксировано, что при срыве сделки по вине агентства недвижимости задаток возвращают задаткодателю. Однако такой пункт договора противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.
В настоящей статье мы в основном сделаем упор на рассмотрение вопросов взаимоотношения клиента и риелтора, однако рассмотрим не только их, но те правовые последствия, которые влекут за собой определенные сделки с недвижимым имуществом клиента.
Как известно, с 1991 года на территории Российской Федерации начался процесс приватизации жилых помещений. Граждане, занимавшие жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, получили возможность бесплатно приобрести такие помещения в собственность. Уже совсем скоро данный процесс заканчивается. Кроме того, ст. 20 Закона РФ от 29.12.2004 "О введении в действие ЖК РФ" предлагает малоимущим гражданам, приватизировавшим жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ. При этом такой порядок в настоящее время регулируется главой 7 ЖК РФ, которая устанавливает правовое регулирование отношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма. Поэтому перед многими такими гражданами в настоящее время встал вопрос о целесообразности приватизации и "расприватизации" своего жилого помещения. Вообще выгодно ли иметь на праве собственности жилое помещение в многоквартирном доме, или частное домовладение?
Несомненными "плюсами" права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Статья 17 ЖК РФ устанавливает пределы использования жилых помещений. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В настоящее время в жилом помещении можно, например, разместить адвокатский кабинет, или кабинет нотариуса, тот же офис риелтора также можно размещать в своем жилом помещении, даже если это квартира. А вот устраивать кафе-бар в жилом помещении нельзя, равно как нельзя и торговать в нем пивом на разлив. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В настоящее время такие Правила пользования жилыми помещениями установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985.
Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации указанных прав. Обратим внимание на то, что до приватизации фактически жилое помещение находится в собственности государства или муниципального образования, а уже после приватизации оно переходит в категорию частной собственности.
По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя такое помещение, а покупатель в свою очередь передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жилых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами такой сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. На основании статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.
В соответствии со статьей 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.
В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со статьей 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
В соответствии со статьей 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.
Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по "первому" осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (статья 585 ГК РФ).
"Вторым" договором, собственно, и является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.
Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Сутью договора залога жилого помещения является то, что в случае невозврата кредита должником кредитор имеет право реализовать его жилое помещение и из вырученных средств погасить кредит, а оставшуюся часть средств вернуть бывшему собственнику такого помещения.
Важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со статьей 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди - родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Подводя итог описанных прав собственника жилого помещения, можно сделать вывод о том, что жилое помещение может приносить своему собственнику определенный доход. Причем указанный доход может быть разовым, полученным в результате продажи жилого помещения, либо постоянным, получаемым в результате сдачи помещения внаем. Помимо дохода жилое помещение может являться гарантией платежеспособности его собственника. Это очень важно при желании гражданина получить кредит в банке. А также собственник может распорядиться жилым помещением как при жизни, так и после смерти, путем передачи по наследству.
Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех "минусов", которые возникают у собственника жилого помещения. Главными "минусами" права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника, в соответствии со статьей 210 ГК РФ, является бремя содержания имущества. Однако, в соответствии со статьей 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.
Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, о чем мы говорили выше. Однако такое использование жилого помещения строго по назначению не составляет каких-либо серьезных неудобств для собственника, даже не собственник, а квартиросъемщик также обязан использовать свое жилое помещение по назначению.
Помимо этого собственник обязан уплачивать налог на имущество физических лиц. Налог в настоящее время исчисляется исходя из рыночной стоимости жилого помещения, а не его оценки в БТИ. Но на этом "сюрпризы" с налогообложением далеко не заканчиваются. Если у вас многоквартирный дом, то хотите вы того или нет, а на основании ст. 16 Закона РФ "О введении в действие ЖК РФ" всех жильцов - собственников в многоквартирном доме в буквальном смысле "заставляют" приобретать в собственность земельный участок, находящийся под таким многоквартирным домом. Какая польза от такой собственности? Использовать данный земельный участок никак нельзя, а для государства это большая прибыль. Ведь такой земельный участок также подлежит налогообложению.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такие положения и закрепляет ст. 16 Закона РФ "О введении в действие ЖК РФ".
Фактически получилось, что гражданам "вручили" землю под их квартирами в какой-то доле и дополнительно обложили налогом на эту землю. Не говоря уже о том, что многоквартирные дома, где не менее одной четверти квартир приватизированы (т. е. находятся в частной собственности) обязаны организовывать свои органы и организацию управления имуществом такого многоквартирного дома, на них ложится ответственность за техническое и прочее состояние такого дома. Получается, что государство в любом случае найдет способ, как дополнительно обложить налогами и извлечь прибыль из собственников квартир. Получается, что даже если четверть квартир в многоквартирном доме приватизированы и они уже обязаны создать ТСЖ, выходит эта четверть будет платить налоги за землю под этим домом полностью за всех других жильцов, несобственников квартиры, они по прежнему платят только квартплату.
Такое положение ст. 16 Закона РФ "О ведении в действие ЖК РФ" напрямую противоречит положению п. 2 ст. 3 Закона РФ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ". Юридические лица, за исключением ГУПов и МУПов, государственных и муниципальных учреждений, религиозных организаций, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.
При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Все мы знаем о том, как долго оформляются права в отношении земельных участков (минимум этот срок составляет 9 месяцев). Предположим (и это часто бывает), что заявление о переоформлении земли под ЖСК подали еще в 2005 г., а наступил 2006 г., земля еще не переоформлена, так теперь еще и весь процесс переоформления земли надо начинать сначала, поскольку местные администрации запрещают ЖСК брать в аренду земельные участки, находящиеся под их домами, а требуют от них оформления данных земельных участков в собственность. Все было бы понятно, если бы законодатель при принятии Закона "О введении в действие ЖК РФ", внес бы изменения в положения Закона "О введении в действие ЗК РФ", да, это было бы несправедливо, но с правовой точки зрения никаких пререканий возникнуть тогда бы и не могло.
Теперь поговорим о частном домовладении. Еще до всех реформ 90-х годов прошлого века, земли гражданам под частное домовладение предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Теперь ЗК РФ запрещает это и устанавливает, например, в п. 5 ст. 20 ЗК РФ, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Обращаем ваше внимание на то, что никакого срока на переоформление данного права законодатель не установил. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Статья 21 ЗК РФ устанавливает такие положения в отношении земельного участка, предоставленного еще в советское время гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса РФ.
Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ, даже обладая земельным участком на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, ты все равно платишь земельный налог в местный бюджет. Но такой подход законодателя вполне оправдан. Поскольку владельцы частных домов хотя бы пользуются своими земельными участками, а вот владельцы многоквартирного дома, мало того, что не могут фактически использовать свой земельный участок (весь его занимает многоквартирный дом, возможно, есть небольшая полоса земли перед домом со всех сторон в метра два и не более того), так еще такие собственники могут фактически уплачивать данный налог за тех, кто квартиру в доме приватизировать не стал, просто не захотел.
Вот и получается, что как ни старайся, все равно государство найдет способ, как обложить тебя налогом за землю, единственный способ не платить его остается в том, чтобы вообще не приобретать право собственности на имущество в многоквартирном доме (т. е. не приватизировать свою квартиру), но тогда человек очень даже рискует оказаться в итоге в жилом помещении, по нормам площади жилья, поскольку нет никаких гарантий, что, отдав свою квартиру обратно муниципалитету, через полгода вас не "переселят" в другое жилое помещение.
В отношении налога на землю есть и свои "прелести", так можно сократить сумму налога. Это делается на основании ч. 5 ст. 391 НК РФ, налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:
1) Героев Советского Союза, Героев РФ, полных кавалеров ордена Славы;
2) инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
3) инвалидов с детства;
4) ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;
5) физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
6) физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
7) физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.
А физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов - вообще освобождены от уплаты данного налога на основании ст. 395 НК РФ.
Однако своим правом на налоговую льготу еще надо суметь воспользоваться. А то многие граждане слышали о том, что они имеют на нее право, но потом удивляются, например, почему ей - инвалиду 2 группы принесли рассчитанный размер налога для уплаты в той же сумме, что и ее соседке, которая не инвалид 2 группы, а земельный участок тех же размеров? Да потому, что себя нужно не полениться и "донести" в налоговую инспекцию, не когда резко все с платежками забегают, а заранее, и там вам объяснят подробно, какой документ и откуда нужно принести, чтобы воспользоваться налоговой льготой.
------------------------------------------------------------------
Название документа