Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

(Свердлык Г. А.) ("Жилищное право", 2007, N 6) Текст документа

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Г. А. СВЕРДЛЫК

Свердлык Г. А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.

Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются следующие малоимущие <1> граждане: -------------------------------- <1> Согласно ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда в установленном ЖК РФ порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. К этой группе относятся граждане, которые вообще не имеют жилого помещения. Таковыми, например, могут выступать: а) военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел и ФСБ; б) молодожены, проживавшие ранее на жилой площади, принадлежащей родителям, либо проживающие на иной жилой площади по договору поднайма; в) лица, проживающие в общежитиях или иных специализированных жилых помещениях; 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст. 51 ЖК РФ). Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер этой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом. Так, в Москве, например, норма постановки на учет устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и 15 кв. м общей площади для квартир коммунального заселения или гостиничного типа (ч. ч. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей г. Москвы"); 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Поскольку законодатель исходит из того, что под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ), то любое иное жилое помещение, не отвечающее указанным требованиям, не может выступать объектом жилищных правоотношений. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 3 ст. 15 ЖК РФ). Правительство Российской Федерации Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности следующих элементов. 1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. 2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом. 3. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. 4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно - и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. 5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с вентиляционными каналами жилых комнат. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативно-правовых актах. 6. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. 7. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых - не менее + 18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. 8. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. 9. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. 10. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. 11. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо - и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. 12. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. 13. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух - и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти - и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. 14. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах 1А, 1Б, 1Г, 1Д и 1Уа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. 15. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. 16. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 17. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10. 18. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. 19. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. 20. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. 21. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах. 22. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл. 23. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мк3в/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м. 24. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимые концентрации для атмосферного воздуха населенных мест, установленные в действующих нормативно-правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол. Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации содержит и иные требования. Так, не отвечающей установленным требованиям может быть квартира без ванной комнаты в районе Арбата г. Москвы. Требование о размерах квартир определяется строительными нормами и правилами "Здания жилые многоквартирные", принятыми Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109 (СНиП 31-01-2003). Требования к жилым помещениям, непосредственно предназначенным для инвалидов, установлены в Своде правил по проектированию и строительству "Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам", одобренном Постановлением Госстроя России от 16 июля 2001 г. (СП 35-102-2001). Кроме того, следует учитывать, что наряду с указанными к жилым помещениям установлены следующие санитарно-гигиенические и санитарно-эпидемиологические требования. 1. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 "О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1218-03" установлены санитарные правила "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых помещений и общественных зданий", которые распространяются на проектируемые, реконструируемые и существующие жилые и общественные здания. В соответствии с п. 2.1.1 указанных правил помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение, которое подразделяется на следующие типы: боковое, верхнее и комбинированное - верхнее и боковое (п. 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1278-03). 2. Главным санитарным врачом РФ установлены санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН 2.1.2. 1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям"). Допустимыми уровнями непостоянного шума являются уровни звукового давления L, Вд Б, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами: 31,5; 63; 125; 259; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Для ориентировочной оценки допускается использовать уровни звука А. Оценка непостоянного шума на соответствие допустимым уровням должна проводиться одновременно по эквивалентному и максимальному уровням звука. Превышение одного из показателей должно рассматриваться как несоответствие санитарным нормам (СанПиН 2.1.2. 1002-00). 4. Граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. N 817 утвержден список, в котором содержится Перечень следующих хронических заболеваний: а) активные формы туберкулеза всех органов и систем; б) психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения; в) трахеостома, каловые, мочевые и влагалищные свищи, пожизненная нефростома, стома мочевого пузыря, не регулируемое хирургически недержание мочи, противоестественный анус, пороки развития лица и черепа с нарушением функций дыхания, жевания, глотания; г) множественные поражения кожи с обильными выделениями; д) проказа; е) ВИЧ - инфекции у детей; ж) отсутствие нижних конечностей или заболевания опорно-двигательной системы, в том числе наследственного генеза, со стойким нарушением функций нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок; з) органические заболевания центральной нервной системы со стойким нарушением функций нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок, и (или) с нарушением функций тазовых органов; и) состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга; к) тяжелые органические поражения почек, осложненные почечной недостаточностью II - III степени. Кроме того, действует циркуляр НКВД РСФСР от 13 января 1928 г. N 27 и Народного комиссариата здравоохранения РСФСР от 19 января 1928 г. N 15, которым утвержден список болезней, дающих право лицам, страдающих ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью. В указанном списке перечислены следующие заболевания: 1. Болезни, угрожающие окружающим: а) активные формы туберкулеза легких и прочих органов с выделением туберкулезной палочки, устанавливаемой путем повторного лабораторного контроля; б) проказа. 2. Болезни, при которых совместное жительство со страдающими ими невозможно для окружающих: а) душевные болезни; б) тяжелые формы психоневрозов: эпилепсия, травматический психоневроз, психастения и истерия, сопровождающиеся потерей сознания и резко выраженными припадками. 3. Болезни, не поддающиеся лечению, при которых, вследствие вызываемой ими неопрятности, совместное жительство со страдающими ими невозможно: а) каловый и мочевой свищи, а также недержание мочи и кала; б) злокачественные опухоли, сопровождающиеся обильными выделениями; в) множественные поражения кожи с обильными выделениями; г) гангрена и абсцесс легких; д) гангрена конечностей; 4. Болезни, дающие право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной жилой площадью: а) туберкулез легких и прочих органов в активной форме; б) тяжелое расстройство дыхания вследствие эмфиземы легких и астмы; в) хронические тяжелые органические расстройства сердечной деятельности (эндокардит, миокардит, грудная жаба и т. п.). Медицинское заключение, подтверждающее наличие любого из указанных заболеваний, выдается больному по его заявлению, а в отношении больных, не достигших 16-летнего возраста и психически больных, признанных судом в установленном порядке недееспособными, - по заявлению их родителей или опекунов, выдается государственными лечебно-профилактическими учреждениями по месту жительства или по месту работы больного на основании решения комиссии и заверяется руководителем учреждения. При отсутствии в лечебно-профилактическом учреждении указанной комиссии больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим и главным врачами. Перечень категорий граждан и оснований, по которым могут быть предоставлены жилые помещения социального найма, является неполным, так как согласно ч. 4 статьи 13 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти субъектов РФ относится определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.

Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы <2>, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. -------------------------------- <2> Примерный перечень документов, представляемых малоимущими гражданами, нуждающимися в жилых помещениях на условиях социального найма, подтверждающих их право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, установлен Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма.

Согласно Постановлению правительства г. Москвы от 12 декабря 2005 г. N 976 - ПП "О регламенте рассмотрения в режиме "одного окна" заявлений граждан о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), или о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ" граждане Российской Федерации, проживающие в городе Москве, вправе обратиться в службу "одного окна" управы района города Москвы по месту жительства с заявлением о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), представив копии следующих документов (с одновременным предъявлением их оригиналов), подтверждающих следующие сведения: 1) о личности, гражданстве Российской Федерации и месте жительства (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, гражданство Российской Федерации и место жительства) заявителя и членов его семьи; 2) о том, что граждане, указанные в заявлении, являются членами одной семьи, в том числе о родственных отношениях или свойстве лиц, указанных в заявлении в качестве членов семьи (при наличии соответствующих отношений); 3) решение о признании заявителя и членов его семьи малоимущими в порядке, установленном Законом города Москвы от 25 января 2006 г. N 7, выданное управлениями социальной защиты населения районов города Москвы, являющимися территориальными подразделениями Департамента социальной защиты населения города Москвы; 4) о наличии жилых помещений, пригодных для постоянного проживания и расположенных за пределами города Москвы, в отношении которых заявитель или члены его семьи обладают или обладали на протяжении пяти лет, предшествующих дате подачи заявления, самостоятельным правом пользования или правом собственности (в случае отсутствия таких помещений заявитель указывает в заявлении, что таких помещений нет); 5) об имеющемся у заявителя или членов его семьи внеочередном праве, подтвержденном документально в установленном порядке, на получение жилых помещений по договору социального найма в соответствии с частью 2 статьи 57 ЖК РФ (при наличии); 6) полномочия представителя заявителя (доверенность, оформленная в установленном порядке) в случае, если заявление подает доверенное лицо; 7) о личности (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность) доверенного лица заявителя (в случае, если заявление подает доверенное лицо); 8) свидетельствующие о жилищной обеспеченности заявителей, а также о факте проживания по месту жительства в городе Москве на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет, которые не могут быть затребованы уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы в режиме "одно окно" или которые, по мнению заявителей, могут повлиять на решение о признании их нуждающимися в жилых помещениях и принятии на учет, в том числе для заявителей, проживающих в частном жилищном фонде или жилищном фонде Российской Федерации (ЖК, ЖСК, ТСЖ, общежитиях и т. п.): а) копию финансово-лицевого счета; б) выписку из домовой книги; в) справку о проверке жилищных условий. Заявители, обращающиеся в службу "одного окна" управы района города Москвы по месту жительства с заявлением о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, не должны представлять решение, выданное управлениями социальной защиты населения районов города Москвы, являющимися территориальными подразделениями Департамента социальной защиты населения города Москвы, об отказе в признании их малоимущими в порядке, установленном Законом города Москвы от 25 января 2006 г. N 7. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в соответствии с частью 4 статьи 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о постановке на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации <3>. -------------------------------- <3> См.: Указанные Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма, утвержденные Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 18.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершали действия, в результате которых такие граждане могли быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся не менее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ). Согласно статье 54 ЖК РФ отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случаях, если: 1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 ЖК РФ документы; 2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; 3) не истек предусмотренный статьей 53 ЖК РФ срок. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью первой статьи 54 ЖК РФ. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета. Согласно статье 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" "граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 6 части 1 статьи 56 ЖК РФ (эти основания излагаются ниже), а также утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договору социального найма. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих предусмотренных статьей 56 ЖК РФ случаях: 1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма; 3) выезда их на место жительства в другие муниципальные образования, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; 4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; 5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома; 6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью первой статьи 56 ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

В соответствии с частью первой статьи 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением следующих случаев. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 <4>; -------------------------------- <4> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 37. Ст. 3586.

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части первой статьи 51 ЖК РФ перечне. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 статьи 59 ЖК РФ. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 статьи 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.

Социальный наем жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения

Понятие договора

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать за определенную плату другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Этот договор является двухсторонним, консенсуальным, возмездным и бессрочным.

Стороны в договоре социального найма жилого помещения

Наймодатель. В качестве наймодателя выступает: 1) собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда; 2) действующий от имени собственника уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления; 3) управомоченное собственником иное лицо (ЖЭК, домоуправление и т. п.). Все перечисленные лица обладают признаками и правами юридического лица. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право: 1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать жилое помещение по его целевому назначению (т. е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ <5>; -------------------------------- <5> Статья 17 ЖК РФ и Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, определяют следующие пределы использования жилого помещения: 1) пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; 2) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, игра на музыкальном инструменте) или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в занимаемом жилом помещении на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения. Эти требования содержатся в п. п. 9 - 32 Положения о признании помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47); 3) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Наймодатель может иметь и иные права, предусмотренные законодательством. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение; 3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг; 4) осуществлять капитальный ремонт <6> жилого дома. -------------------------------- <6> Под капитальным ремонтом следует понимать проведение комплексного устранения неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, а также улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, технически возможное и экономически целесообразное улучшение состояния жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечение рационального энергопотребления (см.: п. 2.4.2 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"). Согласно указанным правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда перечень работ, проводящихся в целях капитального ремонта жилищного фонда, является примерным, так как он зависит от состояния конкретного капитально ремонтируемого жилого помещения. Нельзя признать удачным утверждение некоторых авторов, согласно которому в понятие "капитальный ремонт жилищного фонда" входит и модернизация его (см.: А. О. Аполлонов, Э. Л. Страунинг. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 10). В отличие от капитального ремонта жилищных фондов или жилых помещений под их модернизацией следует понимать введение в жилые помещения усовершенствований, отвечающих современным требованиям. Следовательно, модернизация жилых помещений является самостоятельной категорией, а не элементом капитального ремонта.

В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем. Перечень мер ответственности, предусмотренный ст. 66 ЖК РФ, является исчерпывающим. Другие меры ответственности могут быть предусмотрены договором социального найма или иным законодательством. Наниматель. В качестве нанимателя по договору социального найма жилого помещения может выступать только гражданин (физическое лицо). Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) сдавать жилое помещение в поднаем; 2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц <7>; -------------------------------- <7> Вселение как временных жильцов, так и иных лиц осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется.

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (часть 5 п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершение других действий, приводящих к его порче; 2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ; 3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей; 4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования; 5) проводить текущий ремонт жилого помещения; 6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением; 8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; 9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; 10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка <8>; -------------------------------- <8> Основания и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения регулируются нормами главы 4 ЖК РФ.

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не имеют права принимать акты, устанавливающие обязанности нанимателей. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий указанных обязанностей, а также и иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя по договору социального найма. Закон подразделяет членов семьи нанимателя по договору социального найма на три категории: 1) те, которые безусловно ими являются; 2) те, которые признаются таковыми при определенных условиях; 3) те, которые могут быть признаны таковыми лишь в исключительных случаях. Жилищный кодекс п. 1 ст. 69 к первой из названных категорий отнес проживающих совместно с нанимателем его супруга, а также детей и родителей, ко второй - других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, которые вселены нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма и ведут с ним общее хозяйство. И, наконец, к третьей категории в исключительных случаях могут быть отнесены члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. В жилищном законодательстве не предусмотрен порядок возникновения жилищных прав членов семьи. В литературе начала семидесятых годов прошлого столетия Ю. Г. Басин рассматривал сложившийся тогда порядок возникновения жилищных прав членов семьи нанимателя жилого помещения как своеобразную форму уступки нанимателем части (доли) принадлежащих ему прав и обязанностей по договору найма жилого помещения другим лицам, то есть особый вид правопреемства в жилищных правоотношениях <9>. Мы разделяли это мнение и находим его заслуживающим поддержки. -------------------------------- <9> См.: Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 86 - 87.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма. Члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ними членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ). Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Предмет договора социального найма жилого помещения

Требования, предъявляемые к предмету договора социального найма жилого помещения, сформулированы в самом законе (ст. 62 ЖК РФ): во-первых, помещение должно быть жилым <10>, во-вторых, изолированным в виде жилого дома <11>, квартиры <12>, части жилого дома или квартиры. -------------------------------- <10> Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. <11> Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). <12> Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Необходимо, опираясь на закон, сформулировать и третье требование: помещение, сдаваемое внаем по договору социального найма, должно быть свободным как физически (не занятым другим нанимателем, временными жильцами и иными лицами или их вещами), так и юридически (никому не должно принадлежать титульное право пользования этим жилым помещением). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть: 1) нежилые помещения, т. е. здания, которые используются для любых иных целей, кроме проживания в них физических лиц <13>; -------------------------------- <13> К этой категории нежилых помещений следует отнести и бывшие жилые помещения, которые признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством Российской Федерации. Так, Правительство РФ Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило "Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Согласно указанному Постановлению основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания, в частности, являются: 1) наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: а) ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; б) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей; 2) жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 Кв/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. Другие основания признания жилого помещения непригодным см. в указанном Положении, опубликованном в журнале "Жилищное право", 2006, N 5, с. 60 - 61.

2) неизолированное жилое помещение (часть комнаты) или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната); 3) помещения вспомогательного использования (подсобные помещения, к которым относятся коридоры, кладовые, ванны и прочие); 4) общее имущество в многоквартирном доме.

Форма и срок договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора социального найма жилого помещения является решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. Срок в договоре. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия - следовательно, он бессрочный.

Изменение договора социального найма жилого помещения

Поскольку российскому жилищному праву присущ принцип стабильности жилищных прав, изменение договора социального найма жилого помещения возможно только в случаях и по основаниям, прямо указанным в законе. Изменение договора социального найма жилого помещения приводит к изменению различных элементов его: они могут коснуться субъектов (сторон), предмета и содержания. Статья 82 ЖК РФ предусматривает следующие основания изменения договора социального найма жилого помещения: 1) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью; 2) вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью <14>, вправе требовать заключения с кем-либо из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. -------------------------------- <14> Встречающееся иногда в литературе утверждение о том, что граждане объединяются в одну семью путем вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т. п., ошибочно (см.: Грудцына Л. Ю. Указ. соч. С. 251). Известно, что правовое регулирование брачных отношений, согласно российскому семейному законодательству, осуществляется государством. Государственное регулирование оснований и порядка регистрации брака определяется тем, что брак является основой образования семьи. В соответствии с п. 2 ст. 1 СК РФ признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния. Следовательно, религиозный обряд брака (венчание) и фактические брачные отношения, ведение общего хозяйства не имеют правового значения и не влекут образования семьи в юридическом смысле. Содержащееся в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ законоположение "граждане, объединившиеся в одну семью" следует понимать как "граждане, объединившиеся в одну семью путем заключения брака в органах записи актов гражданского состояния". Поскольку права и обязанности супругов как членов семьи возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния (ч. 2 ст. 10 СК РФ), постольку с этого момента у супругов и возникает право требовать заключения с кем-либо из них одним договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, в основе изменения договора, согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, лежат следующие юридические факты: 1) проживание граждан в одной квартире; 2) пользование находящимися в этой квартире жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма; 3) объединение указанных граждан в одну семью; 4) требование названных граждан заключения с ними отдельного договора социального найма жилого помещения. Согласия наймодателя, равно как и остальных членов семьи, в этом случае закон не требует. Итак, при описанной ситуации вместо двух жилищных правоотношений возникает одно, согласно которому члены семьи приобретают права и обязанности, вытекающие из единого договора социального найма жилого помещения. Если один из бывших нанимателей пользовался льготами по оплате квартирной платы и коммунальных услуг, то после объединения граждан в одну семью эти льготы распространяются на всю семью. Изменение договора социального найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Такого вида изменение договора базируется на следующих юридических фактах: 1) дееспособность члена семьи нанимателя; 2) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании его нанимателем; 3) согласие членов его семьи, в том числе и прежнего нанимателя и временно отсутствующих других членов семьи; 4) согласие наймодателя. В случае признания члена семьи нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя, а такое же право принадлежит и в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя в правоотношении жилищного найма, изменяется лишь наниматель. Предыдущий наниматель заменяется другим нанимателем, которым может выступать любой дееспособный член семьи.

Расторжение и прекращение договора социального найма

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Вместе с тем жилищное законодательство содержит основания расторжения договора как по требованию наймодателя, так и по требованию нанимателя. Итак, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, перечисленных в ст. 83 ЖК РФ. В этой норме содержится перечень, состоящий из четырех оснований: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использование жилого помещения не по назначению. Указанный перечень носит исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Невнесение нанимателем платы является существенным нарушением, служащим основанием для расторжения договора независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или с перерывами. Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он отвечает. К таким гражданам относятся: 1) члены семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ); 2) временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ); 3) поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно-эпидемиологических правил, санитарно-гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности. Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использование жилого помещения не по назначению. Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также не в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя законодательством жестко не регламентировано, поэтому наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время (следует полагать, что и по любым основаниям) вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Прекращение договора социального найма жилого помещения в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ осуществляется только в двух случаях: 1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; 2) в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Выселение граждан из жилых помещений социального найма

Жилищное законодательство четко установило выселение граждан с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. В свою очередь первую разновидность выселения ЖК РФ подразделил на две группы: 1) выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится в судебном порядке в случаях, если: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления жилья. Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ). При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение, находящееся в указанном доме без расторжения договора социального найма жилого помещения. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателей и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. В соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям: 1) сноса дома (ст. 86 ЖК РФ); 2) перевода жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ); 3) проведения капитального ремонта или реконструкции дома - другое жилое помещение по договору социального найма должно быть: а) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта; б) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Кроме того, это помещение также должно: 1) отвечать установленным требованиям; 2) находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения. Статья 90 ЖК РФ указывает, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер этого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т. е. не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Согласно ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят указанные нарушения, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другим нанимателем и находящееся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Такими доводами могут быть как предоставление в порядке обмена худшей по качеству жилой площади, так и меньшей по размеру. Судами учитываются и такие законные интересы, как неудобная планировка предлагаемой для обмена квартиры или отдаленность предполагаемого места жительства от места работы или учебы, и т. п. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права и законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования, согласно которому после вселения нанимателя и членов его семьи в помещение, полученное по обмену, общая площадь этого жилого помещения на одного члена семьи не составит менее учетной нормы. Оформление обмена жилыми помещениями. Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Оригинал договора об обмене жилыми помещениями передается нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче его оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии в указанным договором об обмене жилыми помещениями, одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом, в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им необходимых документов, указанных в ст. 74 ЖК РФ. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается, предусмотрены российским законодательством. Так, ст. 73 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если: 1) нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения <15>; -------------------------------- <15> Основания предъявления иска не имеют значения, но уже сам факт предъявления его создает некоторую неопределенность: неизвестно, останется ли ответчик после вступления решения суда в законную силу субъектом данного договора жилищного найма. Что же касается спора об изменении договора социального найма жилого помещения, то можно предположить, что в результате судебного решения произойдет изменение предмета договора социального найма (например, уменьшение его вследствие раздела). Поэтому до ликвидации такой неопределенности закон и не допускает обмен.

2) право пользования обмениваемыми жилыми помещениями оспаривается в судебном порядке <16>; -------------------------------- <16> Поскольку в суде оспаривается право пользования жилым помещением, то судебным решением может быть установлено, что право пользования жилым помещением по договору социального найма нанимателю не принадлежит.

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания <17>; -------------------------------- <17> Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен разделом четвертым Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; 6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным. Если обмен квартирами совершен несмотря на наличие какого-либо из указанных выше обстоятельств, препятствующих обмену, суд по иску заинтересованного лица признает договор обмена жилыми помещениями недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (параграф 2 главы 9 ч. 1 ГК РФ). Здесь указаны основания общего характера, поскольку договор обмена жилыми помещениями - двусторонняя сделка. Из общих оснований для признания сделок недействительными в судебной практике чаще других встречаются дела о существенном заблуждении по поводу качества одного из обмениваемых помещений или относительно худших жилищных условий, получаемых в результате обмена. Верховный Суд РФ ориентирует судебные органы на особенно тщательную и всестороннюю проверку фактических обстоятельств каждого конкретного дела и установление истинной причины, по которой истцу не было известно о выявленных недостатках до оформления обмена. В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным в качестве основного последствия применяется двусторонняя реституция, т. е. стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Жилищный кодекс РФ в части 3 статьи 75 предусмотрел и дополнительные последствия: в тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Принудительный обмен жилыми помещениями. Законодатель, предоставляя нанимателю право на обмен жилыми помещениями, исходит из того, что реализовать это право наниматель жилого помещения по договору социального найма может лишь с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи. В случае отсутствия согласия совместно проживающих членов семьи нанимателя или самого нанимателя обмен может осуществляться принудительно в судебном порядке. Споры по поводу согласия на обмен жилых помещений можно разделить на две группы: 1) споры, возникающие в связи с отказом наймодателя дать согласие на обмен помещения в принадлежащем ему доме; 2) споры, вызванные недостижением согласия об обмене между членами семьи. Неосновательный отказ в даче согласия на обмен жилого помещения может квалифицироваться судом как злоупотребление правом.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем - одно из предусмотренных законом (ст. 76 ЖК РФ) правомочий нанимателя. Понятие договора поднайма. По договору поднайма наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, за вознаграждение сдает, с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, - с согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей), часть занимаемого ими жилого помещения, а в случае временного выезда - все помещение в пользование поднанимателя на определенный сторонами договора поднайма срок. В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Один экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения, а если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Таким образом, договор поднайма представляет собой двустороннее, возмездное, срочное соглашение между нанимателем жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма, выступающим в данном случае в роли наймодателя, и поднанимателем. Это соглашение является дополнительным к основному договору социального найма жилого помещения. Оно характеризуется отсутствием прав и обязанностей непосредственно между собственником жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (действующих от их имени уполномоченных органов или уполномоченного органа местного самоуправления) либо управомоченным им лицом и поднанимателем. Лица, проживающие в жилом помещении социального найма на основании договора поднайма, остаются ответственными перед нанимателем договора социального найма и самостоятельного права <18> пользования жилым помещением не приобретают. -------------------------------- <18> Понятие "самостоятельное право", равно как и его антипод "несамостоятельное право" известны давно. Жилищное законодательство и практика его применения используют понятие "самостоятельное право" как само собой разумеющееся, не определяя содержание его. Представители науки жилищного права еще не стремились определить, что собой представляет это право и в чем его специфика. Представляется, что можно вести речь о "самостоятельном праве" лишь тогда, когда оно существует независимо от других прав и осуществляется самим его носителем в результате совершения определенных действий. Когда законодатель употребляет фразы "поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением" (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ) или "временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением" (ч. 4 ст. 80 ЖК РФ), то это, во-первых, не совсем корректное, а точнее, неудачное употребление терминов; во-вторых, если в жилищном праве отдельные субъекты не обладают "самостоятельными правами", следовательно, они обладают какими-то "несамостоятельными правами". Так ли это? Для ответа на поставленный вопрос необходимо выяснить, что собой представляют самостоятельные жилищные права, их объем, срок существования и принадлежность субъектам жилищных прав.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если: 1) в сдаваемом в поднаем жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ; 2) нет согласия других нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей; 3) федеральными законами предусмотрены другие случаи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут: 1) по соглашению сторон; 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает <19>, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. -------------------------------- <19> По закону поднаниматель отвечает за граждан, которые вселены совместно с поднанимателем в снимаемое им жилое помещение. Такие граждане должны быть указаны в договоре поднайма (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ).

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В случае, когда договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, то сторона договора, являющаяся инициатором прекращения договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Правовое положение временных жильцов

Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов: 1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи; 2) предварительное уведомление наймодателя об этом; 3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - не менее нормы предоставления. Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны <20> и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. -------------------------------- <20> Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели <21>, опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства. -------------------------------- <21> Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.

К сожалению, жилищно-правовой режим опекунов, попечителей, подопечных и иных приравненных к ним указанных категорий граждан не определен. Видимо, законодатель исходит из того, что отношения названных лиц с нанимателями, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет смысла подвергать строгому правовому регулированию. Вместе с тем нет оснований относить всех перечисленных лиц к временным жильцам и распространить на них жилищно-правовые нормы, определяющие правовое положение временных жильцов. Решение этого вопроса всецело отдано на усмотрение титульных владельцев жилищ и лиц, вселяющихся в жилое помещение этих титульных владельцев. С точки зрения прав и обязанностей указанных заинтересованных лиц, они могут заключать договоры безвозмездного или возмездного пользования жилыми помещениями. При такой ситуации следует руководствоваться соответствующими нормами законодательства.

------------------------------------------------------------------

Название документа