Между организацией (арендатор) и муниципальным образованием (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает без права выкупа нежилые помещения, расположенные в муниципальном образовании. Указанный договор заключен в 2006 г. на срок 10 лет и надлежаще зарегистрирован. Вправе ли арендодатель в 2008 г. потребовать расторжения указанного договора аренды, ссылаясь на изменение демографической ситуации и возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На основании п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Представляется, что изменение демографической ситуации и возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании не является существенным изменением обстоятельств, по смыслу ст. 451 ГК РФ допускающих расторжение договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 27.09.2007, 28.09.2007 N КГ-А41/9945-07, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого муниципального помещения и обязании освободить данное помещение, отклонил довод истца о том, что возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании в связи с изменением демографической ситуации является существенным обстоятельством для расторжения договора судом. Суд указал, что истец не представил доказательств в обоснование своей позиции, а также не доказал наличие условий, перечисленных в ст. 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора.

Таким образом, в указанной ситуации арендодатель не вправе потребовать расторжения договора аренды.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

11.06.2008