Становление и развитие положений о найме жилого помещения

(Корнилова Н. В.) ("Жилищное право", 2007, N 9) Текст документа

СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПОЛОЖЕНИЙ О НАЙМЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Н. В. КОРНИЛОВА

Корнилова Н. В., к. ю.н., доцент кафедры гражданского права юридического факультета ГОУ ВПО "Хабаровская государственная академия экономики и права".

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Одной из форм реализации такого права является наем жилого помещения. Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима, в котором он рассматривался как один из видов найма (locatio-conductio). Под наймом вещей (locatio-conductio rerum) понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю <1>. Свое применение контракт locatio-conductio rei получил и в области найма городских жилищ и др. В Дигестах можно было встретить положения о найме жилого помещения. Так, за нанимателем признавалось право прекратить договор в одностороннем порядке, если снятое жилое помещение совершенно затемнено соседней постройкой, - certe quin liceat colono vel inquilino relinquere conductionem, nulla dubitatio est (D. 19. 2. 25. 2). -------------------------------- <1> Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.

При найме квартиры и уплате домовладельцу наемной платы нанимателя нельзя выселить помимо его желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных надобностей, или если он желает ремонтировать дом, или если наниматель плохо обращался с нанятым помещением, - Diaetae, quam teconductam habere dicis, si pensionem domino insular solvis, invitum te expelli non oportet, nisi propriis usibus dominus esse necessariam eam probaverit aut corrigere domum maluerit aut tu male in re locata versatus es (C. 4. 65. 3) <2>. -------------------------------- <2> Там же.

В действующих гражданских кодексах отношения, связанные с договором найма жилого помещения, рассматриваются также в рамках договора имущественного найма. Причем отношения по найму жилого помещения регулируются по-разному: от незначительного числа норм до большого количества положений, регулирующих такие отношения. Так, французский Гражданский кодекс <3> включает в себя раздел VIII "О договоре найма", в котором закреплена глава об имущественном найме, содержащая лишь одну генеральную статью. Согласно ст. 1713 ФГК можно брать в аренду все виды имущества, движимого и недвижимого. Далее глава об имущественном найме включает в себя три части, соответственно посвященные правилам, которые являются общими для найма домов и сельскохозяйственных земель (ст. 1714 - 1751); о специальных правилах, касающихся найма жилых помещений (ст. 1752 - 1762); о специальных правилах, касающихся аренды сельскохозяйственных земель (ст. 1763 - 1778). -------------------------------- <3> Французский Гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д. Г. Лаврова, перевод с французского А. А. Жуковой, Г. А. Пашковской. СПб.: Изд-во "Юридический центр Пресс", 2004.

Рассмотрим некоторые нормы о найме жилого помещения (дома) по ФГК. Так, арендодатель обязан предоставить вещь в хорошем состоянии, произведя весь необходимый ремонт. Если в период аренды арендованная вещь нуждается в срочном ремонте, который не может быть отложен до окончания договора, то арендатор должен допустить производство ремонта, какие бы неудобства он ему ни причинил и хотя бы он лишился на время производства ремонта части арендованной вещи (ст. 1724). Причем уменьшения цены аренды пропорционально времени производства ремонта и размерам части вещи, пользования которой он был лишен, арендатор может требовать, если ремонт продолжается более сорока дней. В силу ст. 1742 ФГК договор аренды не расторгается ни в силу смерти арендодателя, ни в силу смерти арендатора. Интересно урегулирован вопрос о сроке договора найма меблированного помещения (ст. 1758 ФГК). Такой договор считается заключенным на год, если в нем указана годичная плата; на месяц - если в нем указана месячная плата; на один день - если в нем указана плата за день. Если не содержится никаких указаний, что наем совершен с определением платы за год, за месяц или за день, то сдача внаем считается произведенной согласно обычаям данной местности. Однако специальных норм, посвященных жилищному найму, в ФГК немного и "в большинстве своем речь идет о правилах, представляющих собой главным образом особые решения тех же самых вопросов, которые решают и нормы, общие для всех договоров имущественного найма, с тем что отличаются они от этих последних главным образом содержанием" <4>. -------------------------------- <4> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2 (издание 4-е, стереотипное). М.: Статут, 2002.

По-иному урегулированы положения о найме жилого помещения в Германском гражданском уложении <5>. В раздел 5 книги 2 "Обязательственное право", посвященный договорам найма и аренды, включен подраздел 2, содержащий общие положения об отношениях найма жилого помещения (глава 1, § 549 - 555), о найме (глава 2, § 556 - 561), о залоговом праве наймодателя (глава 3, § 562 - 562d), об изменении сторон договора (глава 4, § 563 - 567b), о прекращении отношений найма (глава 5, § 568 - 576b), об особенностях возникновения права собственности на сданные внаем квартиры (глава 6, § 577 - 577a). Как следует из названия раздела 5 "Договор найма", договор аренды, указанные договоры рассматриваются в германском гражданском праве как самостоятельные договоры. Так, по договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма (§ 535), а по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованной вещью и потребление ее плодами, если последние по правилам о надлежащем ведении хозяйства должны рассматриваться в качестве дохода (§ 581). -------------------------------- <5> Гражданское уложение Германии: Ввод. закон к Гражд. уложению / Пер. с нем. (В. Бергман, введ. сост.); Науч. редакторы - А. Л. Маковский и др. 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Как уже отмечалось выше, в указанном подразделе есть общие положения. К таковым относятся положения о форме договора, об ограничении размера средств обеспечения найма и их вложения. Например, в последнем случае величина обеспечения не может превышать наемную плату за один месяц в тройном размере за вычетом эксплуатационных расходов, указанных в общей сумме или в сумме аванса. Интересно, что действует общее правило, согласно которому любое соглашение, отступающее от правил в ущерб нанимателю, недействительно. К примеру, соглашение, по которому наниматель обязуется уплатить неустойку наймодателю, недействительно. Исследование норм ГГУ о найме жилого помещения позволяет проследить общую тенденцию - защиту интересов нанимателя. В целом же можно отметить, что отношения найма жилого помещения регулируются в ГГУ довольно подробно. Еще более детально урегулированы положения о найме жилого помещения в Гражданском кодексе Квебека <6>, в котором глава 4 "Наем" включает в себя четвертый отдел "Специальные правила о найме жилого помещения", состоящий из 109 статей. Как отмечает М. И. Брагинский, если в кодексах второй группы соответствующие нормы рассеяны по всей главе, то в кодексах последней группы правила о договоре жилищного найма собраны в особый подраздел главы об имущественном найме. Это позволяет обеспечить не только более полную регламентацию рассматриваемых отношений, но и создать в известной мере замкнутый комплекс внутренне связанных между собой норм, обеспечив тем самым цельность регулирования соответствующих договоров <7>. К таким нормам, предусмотренным в Гражданском кодексе Квебека, можно отнести нормы о признании недействительными соглашений, освобождающих наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный не по его вине; возложение на наймодателя обязанностей уплатить штрафную неустойку на случай причинения нанимателю беспокойства. -------------------------------- <6> Гражданский кодекс Квебека. М., 1999. <7> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

Анализ положений вышеуказанных Кодексов показывает, что нормы о найме жилого помещения содержатся в соответствующих разделах, посвященных найму. По такому же пути пошел российский законодатель. В Своде законов гражданских Российской империи имелась глава II "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" раздела III "Об обязательствах по договорам на имущества в особенности" книги IV "Об обязательствах по договорам" <8>. Согласно ст. 1691 Свода законов гражданских Российской империи существенными условиями найма являются предмет найма или содержание, его срок и цена. Однако упоминание о найме жилого помещения встречается лишь два раза. К примеру, в соответствии со ст. 1707 Свода наниматель дома, если по договору обяжется хранить его от пожара, должен уплатить хозяину дома его цену, когда будет доказано, что дом сгорел по его вине. -------------------------------- <8> Свод законов Российской империи. Том X. Ч. I. Свод законов гражданских. Петроград, 1914.

Вместе с тем в Своде законов гражданских отсутствовало понятие имущественного найма. В доктрине такое понятие было разработано. Д. И. Мейер под наймом имущества понимал договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение <9>. В то время также рассматривался вопрос о соотношении понятий "наем" и "аренда". Так, Д. А. Кавелин считал, что наймом называются обязательства, в которых предметом выступает движимая вещь или недвижимая вещь, но при условии, что она передается во владение, употребление или пользование на короткий срок; арендным (оброчным, кортомой) - обязательства, в которых предметом является недвижимая вещь, передаваемая на продолжительный срок <10>. Д. И. Мейер также под арендой понимал наем недвижимого имущества, а наем движимого имущества охватывается понятием проката, хотя, как отмечал ученый, все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма. -------------------------------- <9> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 260 (в серии "Классика российской цивилистики). <10> Кавелин К. Д. Избранные произведения по гражданскому праву. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2003. С. 399.

Вместе с тем отсутствие детального регулирования отношений по найму жилого помещения способствовало возрастанию значения сенатской практики. Например, согласно ст. 1705 Свода наниматель не может отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием срока. Сенат разъяснил, что перевод по службе из одного места в другое не освобождает чиновника от обязанности уплатить всю наемную плату до условленного срока (кас. реш. 1894, N 99; 1907, N 76). В другом случае Сенат признал, что невыезд нанимателя из квартиры вследствие постигшей его болезни к условленному договором сроку освобождает нанимателя от всяких превышающих плату за квартиру денежных взысканий в виде неустойки (кас. реш. 1900, N 62) <11>. -------------------------------- <11> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание Бр. Башмаковых, 1911.

В некоторых случаях Г. Ф. Шершеневич указывает и на неправильность выводов Сената. Так, рассматривая ситуацию, когда хозяин вопреки договору откажется предоставить нанятую вещь, ученый приходит к выводу о том, что имущественный наем является обязательственным отношением <12>, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора. Наша практика смотрит иначе на этот вопрос: "В случае непередачи нанимателю собственником отданной внаем вещи наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть передано только известным лицом, а имение, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника" (кас. реш. 1880, N 118) <13>. -------------------------------- <12> Отметим, что можно было встретить и иную точку зрения. Так, право нанимателя рассматривалось как вещное право (См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1997. С. 271; Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право Проекта Вотчинного устава. Т. 1. М., 1914. С. 315, 347). <13> Шершеневич Г. Ф. Там же.

Уже в проекте Гражданского уложения в книге пятой об имущественном найме предусматривалось определенное количество статей, посвященных договору найма жилого помещения. Так, устанавливались специальные основания расторжения договора найма по инициативе нанимателя. Вместе с тем в работах того периода уже отмечалась необходимость разграничивать понятия "аренда" и "наем": "В отличие от найма имущества (в тесном смысле) аренда направлена не только на пользование вещью, но и на извлечение из нее плодов (физических и юридических)" <14>. -------------------------------- <14> Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 396.

В послереволюционном законодательстве отношения по найму жилого помещения получили свое закрепление. Одним из первых принятых таких актов стало Постановление Народного комиссариата по внутренним делам РСФСР от 28 октября 1917 года "О жилищном моратории", которым на время войны и на три месяца по окончании лица, имеющие доход менее 400 рублей в месяц и платившие за жилое помещение к 1 ноября 1917 г. не более двухсот рублей в месяц, освобождались от внесения квартирной платы за снимаемые ими для жилья квартиры, комнаты или части комнат <15>. -------------------------------- <15> Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства. 1917. N 2.

Следующим актом стало Постановление Народного комиссариата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 года "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса" <16>, которым за городским самоуправлением было признано право секвестровать все пустующие помещения, пригодные для жилья. -------------------------------- <16> Газета Временного Рабочего и Крестьянского Правительства. 1917. N 2.

Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 года "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" <17> бывшие собственники недвижимостей были уравнены во всех отношениях с прочими нанимателями и обязаны на одинаковых с ними основаниях вносить наемную плату за занимаемые ими помещения. -------------------------------- <17> Собрание узаконений РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.

Государство полагало, что оно сможет содержать весь жилой фонд, что стало причиной отмены с 1 января 1921 года квартирной платы. Однако с таким бременем государство не справилось, и с 1 мая 1922 года была введена квартирная плата за пользование жилыми помещениями <18>. -------------------------------- <18> Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М., 1956. С. 19.

Таким образом, складывалась тенденция по формированию специальных норм о жилищном найме. Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года <19> нормы о жилищном найме были рассредоточены среди норм об имущественном найме. В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 года по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязалась предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. В тех случаях, когда нанимателями являлись государственные учреждения и предприятия, наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилых помещений автоматически возобновлялся на тех же условиях на неопределенный срок, независимо от согласия наймодателя (ст. 156). Для указанных лиц наемная плата за жилые помещения не могла быть выговорена выше ставок, устанавливаемых местными исполнительными комитетами в пределах, указываемых постановлениями Совета народных комиссаров, и должна была вноситься за каждый месяц не позднее 15 числа следующего месяца. Порядок уплотнения и самоуплотнения нанимателей жилых помещений, занимающих жилую площадь сверх установленных норм, регулировался особыми правилами (ст. 173). -------------------------------- <19> Собрание узаконений РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.

Нормы ГК РСФСР 1922 года стали основой для принятия целого комплекса нормативно-правовых актов, посвященных договору найма жилого помещения. Так, Постановлением ВЦИК СНК РСФСР от 13 июня 1923 года "Об оплате жилых помещений в поселениях городского типа" <20> были установлены нормы квартирной платы различным категориям населения. -------------------------------- <20> Собрание узаконений РСФСР. 1923. N 55. Ст. 540.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <21> уже более детально были урегулированы отношения по найму жилого помещения. Было констатировано, что вместо государственного распределения и использования домов, осуществляемого через местные советы, государственный жилищный фонд в значительной части оказался на деле в руках по существу бесконтрольных, независимых от местных советов, мелких коллективов жильцов, лишь формально объединенных в союзы жилищно-арендной кооперации, и непосредственное управление государственным жилищным фондом и полная ответственность за его сохранность были возложены на местные советы и на государственные учреждения и промышленные предприятия в отношении домов, находящихся в их ведении. -------------------------------- <21> Собрание законодательства СССР. 1937. N 69. Ст. 314.

Важным стало закрепление положения о том, что свободные жилые помещения в домах местных советов предоставляются в пользование граждан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также в домах, арендованных ими, предоставляются в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций, а право пользования жилым помещением во всех домах оформляется письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или с арендатором дома, причем в договоре точно определяются права и обязанности сторон и последствия их нарушения. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 года <22> уже наряду с главой "Имущественный наем" была предусмотрена глава "Наем жилого помещения", включающая в себя ст. 56 - 63. Принятый в 1964 году Гражданский кодекс РСФСР содержал почти 50 статей (ст. 295 - 341). А это означает, что наем жилого помещения вобрал в себя положения, позволяющие говорить о его самостоятельном значении. Как отмечается в литературе, указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора <23>. Несмотря на такую структуру действовавшего законодательства, высказывалась и иная точка зрения, согласно которой договор найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма <24>. -------------------------------- <22> Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. N 50. Ст. 525. <23> Пергамент А. И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. 1972. N 4. С. 45. <24> Советское гражданское право: Учебник / Авт. Н. А. Безрук, М. И. Брагинский, В. Г. Ведерников и др. М., 1976. Т. 2. С. 115; Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 63.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года <25> положения об аренде были закреплены - в главе 10, а о найме жилого помещения в главе 11, что также является свидетельством самостоятельности обоих договоров. -------------------------------- <25> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Аналогичным образом и во второй части Гражданского кодекса РФ 1995 года положения об аренде и найме жилого помещения были урегулированы в разных главах, 34 и 35 соответственно <26>. -------------------------------- <26> Другое дело, что возникает вопрос о системе обязательств по найму жилого помещения (См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.; Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 73).

Таким образом, можно прийти к выводу, что положения о найме жилого помещения прошли долгий путь от закрепления некоторых норм в главах об имущественном найме до установления отдельной главы, посвященной регулированию исследуемых отношений.

Название документа