Между сторонами заключен договор об ипотеке помещения. Требуется ли при заключении дополнительного соглашения к указанному договору, предусматривающего включение в предмет ипотеки еще одного помещения, отдельно определять оценку каждого из переданных в ипотеку помещений и увеличивать ранее согласованную оценку предмета ипотеки?

Ответ: При внесении в договор об ипотеке помещения изменений, предусматривающих, что в предмет ипотеки дополнительно включается еще одно помещение, не требуется отдельно определять оценку каждого из переданных в ипотеку помещений. Увеличение ранее согласованной сторонами оценки предмета ипотеки в такой ситуации также не является обязательным.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Пунктом 3 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.

Следовательно, при внесении в договор об ипотеке помещения изменений, предусматривающих, что в предмет ипотеки дополнительно включается еще одно помещение, не требуется отдельно определять оценку каждого из переданных в ипотеку помещений. Правильность данного вывода подтверждается сложившейся судебной практикой, в том числе Постановлениями Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13, от 01.06.2010 N 2620/10.

Поскольку согласно п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, эти лица вправе в последующем двусторонней сделкой изменить достигнутые ранее договоренности по вопросу об оценке предмета ипотеки.

Подписание между залогодателем и залогодержателем дополнительного соглашения, предусматривающего, что в предмет ипотеки дополнительно включается еще одно помещение, без увеличения оценки предмета ипотеки, свидетельствует о том, что изначально согласованная сторонами оценка предмета ипотеки распространяется на два объекта, тем самым снижается оценка первоначально заложенного объекта. Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ N 755/13, реализация сторонами залоговой сделки подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.

Р. П.Лыпарь

Юридическая компания "Резолекс"

Материал предоставлен при содействии

ООО "Консультант Норд"

Регионального информационного центра

Сети КонсультантПлюс

14.11.2013