Особенности жилищного хозяйства в сравнении с другими отраслями экономики
(Экхофф И., Ходов Л. Г.) ("Жилищное право", 2007, N 12) Текст документаОСОБЕННОСТИ ЖИЛИЩНОГО ХОЗЯЙСТВА В СРАВНЕНИИ С ДРУГИМИ ОТРАСЛЯМИ ЭКОНОМИКИ
И. ЭКХОФФ, Л. Г. ХОДОВ
Экхофф И., проф. (ФРГ).
Ходов Л. Г., проф.
В экономической литературе часто встречается утверждение, что механизм рыночной экономики не может действовать в сфере жилищного хозяйства так же эффективно, как в других сферах народного хозяйства. Это утверждение используется для доказательства необходимости или даже неизбежности государственного регулирования жилищного строительства, жилищного рынка, жилищного накопления и финансирования. Возражения против этого утверждения, основывающиеся на том, что жилищное хозяйство существует столько же, сколько существует человечество, и оно в течение десятков веков регулировалось государством лишь с санитарно-технической, транспортной и противопожарной точки зрения, отметаются при помощи ряда различных аргументов. Для выяснения вопросов возможностей, необходимости и целесообразности государственного регулирования жилищного хозяйства рассмотрим некоторые его основные особенности, отличные от основных видов производства необходимых человечеству жизненных благ.
ЖИЛИЩНОЕ ХОЗЯЙСТВО - ПОСТОЯННО РАЗВИВАЮЩАЯСЯ ОТРАСЛЬ
Жилье, как известно, относится к самым необходимым потребностям человека. Оно в течение десятков веков носило индивидуальный характер и создавалось человеком или семьей для себя своими силами. По мере возникновения городов, все более интенсивного передвижения физических лиц появилось наемное жилье, т. е. жилое помещение приобрело наряду со свойствами предмета потребления качества финансового актива, так как у него появились все признаки овеществленного капитала. Оно стало приносить доход, доход этот изменялся, жилье стало объектом инвестиций. Две функции жилья - предмета потребления и овеществленного капитала в отдельные периоды были в разных соотношениях. Были времена увеличения и уменьшения доли жилого фонда, сдаваемого внаем, в зависимости от политических и экономических ситуаций, однако в долгосрочном плане прослеживалась явная тенденция: по мере индустриализации экономики, сокращения доли сельского хозяйства в валовом внутреннем продукте все больше населения перемещалось в города и стало жить в наемных квартирах. В связи с миграцией населения, развитием туризма появились наемные квартиры и дома в сельской местности. Подавляющее большинство населения экономически развитых стран и все большая часть населения развивающихся стран проживают в городах. В мире продолжается процесс урбанизации. Очевидно, урбанизация будет продолжаться и дальше по мере сокращения доли занятых в сельском хозяйстве, расширения жилищного строительства "вширь" в связи с совершенствованием системы транспорта, притока иностранного самодеятельного населения в города развитых стран и массового переселения жителей развивающихся стран в города. Во многих развитых странах, особенно малых странах Европы, Персидского залива, больших регионах Германии, Великобритании, Франции, США практически нет границ между городским и сельским жильем, совершенные транспортные средства и рассеянное размещение мест работы привели к формированию больших региональных рынков жилья. Рекламные объявления в газетах больших городов предлагают на продажу и внаем дома и квартиры, удаленные от центров городов на 70 - 100 км, по существу, относящиеся уже к другому хозяйственному региону. Жилищный рынок становится все более суперрегиональным и неравномерно, но постоянно растущим.
ЖИЛИЩЕ - НЕДВИЖИМОЕ БЛАГО
При уточнении понятия жилья - недвижимого блага нужно обратить внимание на разницу с этой точки зрения земли и построек, возведенных на ней. Земля полностью и абсолютно недвижима, недвижимость же постройки относительна. Конкретный дом в течение определенного времени недвижим, но он может быть снесен в связи со строительством дороги, плотины или военного объекта, может обветшать и прийти в негодность, если его не ремонтировать и не восстанавливать. Существует множество местных и социальных рынков жилья, которые можно разделить по разным признакам. Один из них - удаленность жилья от места работы. Наниматель выбирает квартиру исходя из того, сколько он будет затрачивать времени, ежедневно добираясь на работу, до места учебы, до поликлиники, если он по состоянию здоровья привязан к ней. Для него также важно, насколько удобен транспорт и каковы на него затраты. Квартиросдатчики конкурируют между собой, используя такие факторы, как наличие по соседству магазинов, спортивных сооружений, природных объектов: парков, рек и озер, заповедных зон. У квартиросъемщика может быть специальный интерес к так называемому рынку жилья: он хочет жить в этническом районе, где живут люди, говорящие на его языке, с соответствующими школами, магазинами, церквями, клубами, ресторанами с национальной кухней. Кто-то хочет жить за городом, но в доме, удаленном не более чем на 300 м от станции пригородной электрички. Специальные требования формируют специальные локальные рынки со свойственными им ценами и тарифами. Конкуренция процветает в каждом из этих локальных рынков и между ними. Соотношение спроса и предложения на локальном рынке и конкуренция с другими рынками оказывают влияние на уровень заработной платы и в небольшой степени даже на розничные цены в конкретной местности. На отдельных конкретных рынках может одновременно существовать различное соотношение между спросом и предложением. Внешние признаки состояния локальных рынков: избыток спроса - трудно найти квартиру; или избыток предложения - пустующие квартиры. На локальных рынках цены жилых объектов и квартирная плата - индивидуальное благо, квартира - не абстракция, а объект, имеющий стоимость и потребительную стоимость. В ее цене и квартплате учитываются затраты на строительство, оснащение, сервис, цена участка, качество местоположения, престижность района. Разность в ценах и кварталах в значительной степени сводится к ограниченности пространственного ресурса - земли, т. е. зависит от того, что жилье - это недвижимое благо. Квартиры и дома различаются и по многим другим признакам: по качеству постройки, внутренней планировке, отделке, возрасту, окна могут выходить во двор и на проезжую улицу, дом на одну, две или много квартир. У жилья есть и определенные юридические характеристики: квартира может быть муниципальной, фирменной и частной; квартирная плата в ней может быть фиксированной, подверженной каким-либо ограничениям или свободной, договорной. По существу, каждая квартира индивидуальна. Это затрудняет конкуренцию на жилищном рынке и объективную оценку жилых объектов. В связи с этим многие экономисты и политические деятели утверждают, что рыночный механизм в жилом секторе не действует и единственный путь его упорядочения - жесткое государственное регулирование. Действительно, разнообразие качеств квартир и домов, связанное со спецификой этого товара как недвижимости, и различия в индивидуальных потребностях, проявляющихся в спросе, в отличие от многих других товаров требуют огромного объема информации, которую потенциальные покупатели и квартиросъемщики воспринимают в значительной степени субъективно. Какой клиент, прибегая впервые к услугам адвоката, несмотря на рекомендации, может быть уверен в его квалификации? Как можно наверняка определить надежность страховой или строительной компании или правильно выбрать специальность при поступлении в учебное заведение? Так же нелегко выбрать жилье. При этом приходится рисковать: принимать решение на основе имеющейся информации или тратить деньги и время на массу дополнительной информации и рисковать меньше. Однако квартира может уйти в другие руки. Точно так же, как в принятии решения о женитьбе. Аналогичные проблемы стоят перед покупателями жилья, инвесторами. Разница лишь в том, что от неудачно нанятой квартиры легче отказаться, а продажа приобретенного дома или другого жилого помещения может вызвать существенные финансовые потери.
НАРОДНО-ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ФАКТОРЫ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ
Главным народно-хозяйственным фактором спроса на жилье является платежеспособность населения. Она зависит от доходов и уровня накопления. Накопление капитала для финансирования жилищного хозяйства - это вопрос, важный для экономического развития страны, сложный, решаемый в течение длительного времени и многофакторный. Размеры такого накопления зависят в первую очередь от возможности мобилизации финансовых ресурсов, которые без ущерба для производственного накопления и текущего потребления могут быть использованы для строительства и модернизации жилья. Предпосылками мобилизации ресурсов являются размеры национального дохода на душу населения, социальная структура распределения национального дохода и уровень инфляции, который может лишить долгосрочное жилищное накопление какого-либо смысла. Чрезвычайно сложным является вопрос о необходимых масштабах жилищного строительства. Социально-психологические (не зависящие от материальных возможностей) границы человеческих потребностей в жилье чрезвычайно расплывчаты. Если можно определить примерные размеры потребления продуктов питания, чистой воды для насыщения человеческих потребностей, то с жильем это сделать не удается. В мире есть страны, где на душу населения приходится не более 7 кв. м жилой площади. В некоторых высокоразвитых государствах этот показатель близок к 70 кв. м. И в тех и в других странах считается, что жилой площади недостаточно и качество ее в значительной части не соответствует уровню требований. Необходимость жилищного строительства и модернизации наличного жилого фонда, их масштабы определяются следующими факторами. 1. Естественной границей капиталовложений в жилищное хозяйство в рыночной экономике является долгосрочный платежеспособный спрос при условии минимального вмешательства государства в процесс формирования цены жилья и квартирной платы на рынке. В развитых странах Западной Европы и Северной Америки нормальной, обеспечивающей приемлемый спрос на жилье, является ситуация, когда стоимость квартиры или дома равна двух-, трехгодовому совокупному валовому доходу семьи. Если семья снимает жилье или приобретает его в рассрочку, то считается, что ежемесячные затраты на эти цели могут составлять примерно 25 - 30% ежемесячного дохода. В действительности не менее 20% семей в США и почти 30% в странах - старых членах ЕС тратят на жилье более четверти доходов за счет экономии на других потребительских товарах и услугах. Это в первую очередь семьи, где кто-нибудь является безработным или инвалидом; родители, в одиночку воспитывающие детей; молодые люди, надеющиеся на увеличение доходов в ближайшее время. 2. Колебания цен и тарифов квартирной платы, свойственные жилищному рынку, сильно влияют на спрос. Возрастание цены на пиво в ФРГ на 4 - 5% означает, что в магазине оно станет дороже на 2 евроцента. Потребление его в результате не уменьшится. Трехкомнатная квартира в пределах городского кольца при таком же росте цен подорожает примерно на 10000 - 12000 евро, а вместе с процентами за оплату в рассрочку - еще больше. Такое повышение окажет давление на спрос. Итак, возможность реализации платежеспособного спроса на жилье в сильной степени зависит от цен и тарифов предложения. Уровень и динамика квартирной платы и цен жилой недвижимости являются результатом сложной системы причинно-следственных связей. Они неразрывно связаны с общей динамикой цен и заработной платы, масштабов и структуры накопления в стране, с темпами инфляции, государственной жилищной политикой; с другой стороны, сам по себе уровень цен на жилье и динамика квартирной платы непосредственно воздействуют на названные выше макроэкономические показатели и на направления и интенсивность государственного регулирования рынка жилья. 3. Размерами наличного жилого фонда, структурой его распределения среди населения, а также возрастной структурой жилых помещений, иначе говоря, темпами выбытия квартир и жилых домов из эксплуатации по мере их износа. 4. Темпами роста населения, как естественного, так и за счет прибытия мигрантов из-за рубежа. Естественный прирост или убыль населения не связаны жесткой зависимостью с потребностью в новом жилье. Платежеспособный спрос на жилье (как на приобретение, так и на аренду) в большей степени зависит от темпов роста доходов и цен (уровня квартирной платы) на рынке жилья. 5. Темпами урбанизации - переселения сельских жителей в города. В России еще несколько десятилетий назад более половины населения, а до революции - более 85%, жило в деревнях. За годы советской власти и перестройки не менее 2/3 жителей страны переселились в города, создав исключительный спрос на городское жилье. В развитых странах этот процесс завершен. 6. Изменениями в региональной структуре экономики и концентрацией капитала в больших городах. Сокращением производства в целом ряде отраслей и регионов, отсутствием там работы и возникновением новых центров притяжения самодеятельного населения и капитала. В России за последние 15 лет возникли устойчивые миграционные потоки: из восточных регионов - в центральные и южные районы; со всей страны - в районы добычи топлива и сырья. В результате возникают локальные рынки жилья, отличающиеся значительным превышением спроса над предложением и запредельным уравниванием цен на квартиры и арендной платы на свободном рынке, в первую очередь в Москве, а также Санкт-Петербурге, некоторых поволжских городах и на юге России. В то же время во многих городах восточнее Урала и в небольших городах Нечерноземья, существовавших ранее благодаря 1 - 2 предприятиям военно-промышленного комплекса или легкой промышленности, многие дома стоят пустыми. 7. Особую роль в спросе на жилье в той или иной стране играет место семьи в обществе и характер семейных отношений. Очевидно, чем прочнее семья, чем меньше разводов, одиноких матерей, мужчин и женщин, остававшихся без семьи на протяжении всей жизни, тем относительно меньше жилищных единиц, а часто и жилой площади нужно обществу. По существу, все партии и общественные движения, правительства и религиозные конфессии признают приоритет семьи в общественной жизни. Однако по мере развития человечества происходит постепенное расшатывание семейных устоев. Уже не одно десятилетие ученые и политики констатируют кризис института семьи в развитых странах. Общая картина в них - уменьшение числа людей, вступающих в брак, рост числа разводов, сокращение рождаемости вплоть до уровня абсолютного сокращения численности населения, увеличение доли и числа внебрачных детей. Все это происходит во все большем числе стран, не только высокоразвитых, но и находящихся на среднем уровне по экономическим показателям. И это несмотря на правительственные меры, затрудняющие разводы и поощряющие рождаемость. Существует устойчивое противоречие между объективно возрастающей ролью семьи в накоплении человеческого капитала и очевидным кризисом семьи. Рост материального уровня обеспеченности значительной части населения, а вместе с ним и финансовой независимости, социальной и профессиональной мобильности, повышение уровня образования влияют на некоторые важные факторы ослабления семейных связей. Социологи заметили, что чем чаще люди меняют место жительства, профессию, встречаются с представителями других сфер деятельности, культуры, образа жизни, чем быстрее продвигаются по служебной и социальной лестнице, тем чаще происходят разводы, разрушаются семьи. Очевидно, устойчивость семьи оказывает определенное воздействие на состояние жилищного хозяйства, в частности спроса на жилье. В процессах, вызванных действием многочисленных и разнообразных факторов, чрезвычайно трудно определить количественно составляющую роль отдельного фактора. Это положение относится и к воздействию таких показателей, как доля одиноких в общем числе семей в стране, количество разводов, сирот, внебрачных детей, на потребности в жилом фонде. Изучение статистики ряда стран, например Скандинавских, показывает, что увеличение доли разводов и внебрачных детей совершенно однозначно стимулирует темпы роста спроса на жилье вне зависимости от прироста населения. Вероятно, рост показателей разводов, дробления семей - массового образования семей, где ребенка воспитывает один из родителей, семей, состоящих из одного человека, будет способствовать увеличению потребностей в квартирах. Однако эта тенденция может быть приостановлена, если в обществе возобладают семейные ценности, а государственная политика по поддержанию и укреплению семьи, проводимая во многих странах, долгосрочно окажется успешной. Структура платежеспособного спроса в динамике отражает изменения реальных доходов населения в стране и является принципиальным фактором развития жилищного хозяйства и жилищного строительства в особенности. Если представить весь имеющийся жилой фонд в структуре с разбивкой по качеству <1> на 8 групп видов жилья, то изменение реальных доходов в стране, лежащих в основе платежеспособного спроса, отразится на структуре спроса на жилье следующим образом: -------------------------------- <1> В западноевропейской и американской экономической практике жилье по качеству оценивают в т. н. квартирных единицах и разбивают по этому показателю на 8 групп.
График 1. Изменение структуры платежеспособного спроса на жилье под воздействием сдвигов в реальных доходах населения
1 1 1 < <
2 2 < 2 < <
3 3 < 3 Категории < <
квартир 4 4 < 4 < по 5 5 < 5 качеству <
6 6 < 6 < <
7 7 < 7 < <
8 8 < 8 <
Вариант I Вариант II Вариант III
В варианте I отражена ситуация, когда доходы у всех слоев населения возрастают равномерно. Все квартиросъемщики и покупатели жилья стремятся вселиться в лучшие и более дорогие квартиры или инициируют модернизацию. Возникает избыток менее качественных и более дешевых квартир. Возрастает предложение дорогого жилья, многие дома модернизируются, происходит общий рост цен на жилую недвижимость и квартирной платы. В варианте II происходит снижение доходов. Квартиросъемщики ищут более дешевые квартиры, готовы мириться с меньшими жилой площадью и комфортом, модернизация жилья и спрос на дорогие квартиры сокращаются. Сокращается спрос на жилищном рынке. Цены на жилые объекты и квартирная плата уменьшаются или остаются неизменными при заметной инфляции. Третий вариант свойственен положению в стране, когда доходы становятся все более социально дифференцированы. Богатые все богаче, а бедные - беднее. Продолжающие богатеть семьи переезжают в сверкающие многоэтажные дворцы, подобные арабским отелям экстра-класса, или в загородные особняки с охраной. Средние по уровню доходов и менее обеспеченные беднеющие квартиросъемщики или семьи этой же социальной группы, живущие в собственных квартирах, ищут более дешевое жилье, переезжают в менее удобные квартиры в пригород, получая в результате обмена разницу в обесценивающихся из-за инфляции деньгах, или живут в ветшающих неремонтируемых помещениях. Жилищное строительство сосредоточивается в значительной степени на удовлетворении спроса хорошо обеспеченных семей. Аналогичные три варианта последствий имеют место при изменении цен и квартирной платы по отдельным качественным категориям жилья. Снижение цен и арендной платы будет иметь такие же последствия, как в обозначенном выше варианте I; равномерное по всем категориям повышение цен и тарифов - как в варианте II, а дифференциация цен и квартплаты на дорогие и дешевые квартиры и дома - как в варианте III. Одна из главных особенностей жилищного рынка - низкая эластичность предложения и спроса. Факт особой длительности эксплуатации домов и квартир определяет одну из главных особенностей жилищного рынка - чрезвычайно низкую эластичность на нем предложения и спроса. Добротно построенные дома, подвергающиеся своевременному ремонту и модернизации, служат более 100 лет. На рынке жилья в странах Европы ежегодно появляется не более 1% новой жилой площади по сравнению с имеющейся в наличии. Предложение чрезвычайно медленно реагирует на изменяющийся спрос по причинам техническим (срок строительства дома, если речь не идет о массовой конвейерной застройке, составляет несколько менее одного года), инерционной (если дом начали строить и довели до определенного уровня готовности, то, несмотря на изменения спроса, учетной ставки и мер государственного воздействия, его все-таки скорее всего достроят), административной (для строительства надо получить массу разрешений) и реализационной (между завершением строительства жилого объекта и его реальной продажей, т. е. переездом нового собственника или квартиросъемщика в новый дом, проходит определенное время). В связи с этим наблюдается частое отставание ситуации в области жилищного строительства от спроса. Перечисленные причины медленной реакции предложения на спрос следует дополнить такими обстоятельствами, как ограниченность имеющихся в наличии участков земли для застройки, цены на землю, строительные материалы и услуги, налогообложение строительных фирм и риелторских компаний, степень и перспективы государственной поддержки жилищного строительства. В результате действия перечисленных факторов спрос долгое время может оставаться неудовлетворенным, что вовсе не исключает возможности возникновения позднее избыточного предложения. Разрыв между спросом и предложением из-за недостаточно эластичной реакции введения в строй нового жилья на меняющиеся потребности возникает и в отдельных регионах, и в структуре предлагаемых жилищ по качеству и размерам. Нехватка жилья, очереди на освобождающиеся квартиры, необходимость срочно размещать беженцев и переселенцев или избыток жилого фонда, когда дома стоят незаселенными и неотремонтированными, нерегулярно во времени сменяют друг друга и очень трудно поддаются прогнозированию. Рынок жилья тесно связан с рынком строительных участков. Тормозом в увеличении предложения жилья может быть дефицит земли для застройки. Цена земли может быть причиной повышения издержек и цены квартир. Дефицит участков может привести к увеличению плотности и этажности застройки, что будет способствовать снижению привлекательности жилого района и стоимости домов и квартир в нем. Пониженной эластичности спроса и предложения способствует еще одно обстоятельство - это затраты времени и денег при смене жилья. Потребитель может легко изменить предпочтения по отношению к товарам краткосрочного или среднесрочного пользования. По мере их износа или употребления он может без ущерба выбрать на замену любые другие товары. Иначе обстоит дело с жильем. Смена квартиры означает расторжение договора, сбор информации и поиск нового жилья, зачастую потерю некоторых льгот, имевшихся ранее при долгосрочном найме, переезд, приспособление нового жилья к потребностям. Кроме сказанного, переезд - это разрыв с привычной средой обитания, школой, соседями, церковью. Жилищное строительство медленно, с трудом реагирует на сокращение спроса. Даже если не будут начинать новое строительство и только по необходимости будут завершаться начатые объекты, на рынке не произойдет сокращения предложения жилья, т. е. будет сокращение прироста предложения, но само предложение не сократится. Последствия избытка предложения отразятся на ценах на жилье и на уровне квартирной платы. Но даже если в результате снижения платы за наемные жилища ищущие квартиру будут нанимать большие по площади и лучшие по качеству жилища, все-таки часть жилья может пустовать. Классические причины избытка предложения следующие: - инвесторы слишком оптимистично оценили спрос в будущем; - государство чрезмерно стимулировало жилищные накопления и строительство; - сокращаются доходы потенциальных покупателей и нанимателей жилья; - в результате структурных отраслевых и территориальных изменений происходит отток самодеятельного платежеспособного населения в другие регионы. Избыток предложения может возникнуть, если инвесторы слишком оптимистично оценивают спрос в будущем, недооценивают инфляцию, переоценивают долгосрочность и масштабы государственного стимулирования приобретения жилья. То же самое происходит, если сокращаются доходы населения или жители региона массовым образом покидают его, переселяясь в другие области. Пример последствий массового отъезда жителей Восточной Сибири и особенно Дальнего Востока в центральные и юго-западные районы России в конце прошлого - начале текущего века подтверждает эту взаимосвязь. Наличное жилье изнашивается очень медленно, оно постоянно присутствует на рынке. Пока оно не окупило себя, собственники будут поддерживать его в эксплуатационном состоянии, иначе произойдет потеря не полностью воспроизведенного инвестированного капитала. В реальной жизни есть возможность некоторого сокращения предложения сдаваемого жилья. Часть жилых помещений может быть перепрофилирована в нежилые. В печати иногда выражается надежда, что при избытке предложения и падении квартирной платы сократится так называемая вынужденная сдача внаем, когда представители беднейших слоев населения сдают в аренду часть своей жилой площади в ущерб своей семье, чтобы получить какой-то доход. Возможности этих двух путей сокращения предложения не следует переоценивать. Падение уровня квартирной платы и избыток предложения над спросом чаще всего наступает во время неблагоприятной конъюнктуры, когда платежеспособность населения понижается. В это время обычно сокращается спрос и на нежилые помещения. В связи с уменьшением занятости и доходов, не имея достаточных иных источников существования, беднейшие собственники жилья сокращают занимаемую своей семьей жилую площадь, предпочитая сдавать ее, чтобы получить за нее хоть что-нибудь. Крупные собственники и компании - видные игроки на рынке жилищной аренды могут сократить предложение квартир внаем в надежде на изменение соотношения спроса и предложения и повышение квартирной платы, но сделать это они могут в незначительных масштабах, так как должны как минимум покрывать поступлениями платежей за квартиры постоянные издержки поддержания принадлежащего им жилого фонда. Время реакции избыточного предложения на недостаточный спрос и чрезмерного спроса на ограниченное предложение неодинаково. Предложение несколько медленнее приспосабливается к спросу, чем спрос к предложению. Однажды построенные дома могут многократно подвергаться модернизации и менять пользователей. Инвестированный капитал окупается лишь через длительное время. Он многократно превосходит ежегодно получаемую квартирную плату, текущий износ жилья в стоимостном выражении. Сравним последствия различных сроков эксплуатации жилья и оборудования.
Таблица 1. Последствия различных сроков службы жилья и оборудования
100 машин 100 квартир
Срок службы 10 лет 100 лет
Ежегодная потребность в обновлении 100 машин 1 квартира
Увеличение спроса на рынке на 1% 1 машина 1 квартира
Увеличение спроса по отношению к необходимости обновления 10% 100%
Из таблицы следуют совершенно разные условия для соответствия предложения спросу в этих двух группах объектов. Если спрос увеличивается на 1%, то надо произвести дополнительно 1 машину и построить 1 жилище. В результате машиностроение должно увеличить свои мощности на 10%, а жилищное строительство удвоить их. Малейшее изменение спроса на жилье вызывает серьезное нарушение равновесия на рынке жилья, которое можно преодолеть лишь за длительный срок. Повышение спроса в других отраслях на 2 - 5% легко компенсируется существующими производственными мощностями. Итак, возникающие несоответствия на рынке жилья зависят не от сбоев в функционировании рыночного механизма, как утверждают некоторые экономисты и политики, а в связи с особенностью отрасли. Из-за длительного срока службы жилья и низкой потребности в его обновлении мощности жилищного строительства по отношению к имеющемуся жилому фонду относительно незначительны. Жилищное строительство не может в короткий срок кратно увеличить свои производственные мощности. Кроме необходимых для увеличения производственных мощностей капиталовложений и привлечения рабочей силы пришлось бы увеличивать добычу, производство и транспортировку строительных материалов, выпуск машин и оборудования, вкладывать капитал в инфраструктурное освоение застраиваемых участков. Предложение нарастает медленно, несмотря на возросший спрос. После сбора достаточной информации инвесторы оценивают ее, принимают решения, подбирают подходящие строительные участки, создают недостающие коммуникации, находят подходящих поставщиков строительных материалов и исполнителей работ. Если спрос устойчиво возрастает и перспективы его обнадеживающие, то, как показывает западноевропейская практика, предложение также заметно возрастает. Примерно так обстояли дела на территории бывшей ГДР после вхождения ее в состав ФРГ. Может быть, в этом конкретном случае увеличение предложения произошло быстрее обычного из-за того, что инвесторы были уверены в государственной поддержке жилищного строительства в восточных землях. Кроме того, на территории Западной Германии были избыточные мощности строительной промышленности и резервы производства строительных материалов, так что в восточных землях вскоре возник избыток предложения. Избыточный спрос сокращается обычно значительно медленнее, чем избыточное предложение. Даже если в результате сокращения доходов и платежеспособного спроса населения число желающих купить или снять квартиру уменьшается, продолжаются работы по достройке ранее начатого строительства, домов, их ремонту и модернизации. В результате предложение наличного жилья не становится меньше, выбытие домов из эксплуатации из-за окончательного устаревания происходит чрезвычайно медленными темпами. Старые дома находятся, как правило, в исторических центрах городов, и оставление неиспользуемым участка под обветшавшим домом маловероятно. Одним из путей сокращения избытка предложения является перепрофилирование жилых построек - превращение их в офисы, гостиницы, торговые помещения. Однако спрос на названные объекты ограничен, особенно в периоды вялой конъюнктуры в стране, когда сокращается спрос на жилье. Обычный путь восстановления равновесия на жилищном рынке при избытке предложения - снижение цен на жилую недвижимость и квартирной платы, снижение рентабельности жилищного хозяйства, отток капитала в другие отрасли народного хозяйства. Опыт западноевропейских стран показывает, что при заметном избытке спроса происходит наращивание строительных производственных мощностей и производства стройматериалов и предложение повышается в течение 3 - 4 лет. На преодоление избытка предложения зачастую уходит 5 - 8 лет. Невозможность изменить предложение приводит к сильным колебаниям цен и тарифов на жилищном рынке. Направленность этих колебаний часто не совпадает с общей динамикой цен. Так, общее повышение цен может ослабить платежеспособность потенциальных покупателей жилья и квартиросъемщиков, привести к превалированию предложения над спросом. При избыточном спросе цены и тарифы на жилье должны подняться настолько, чтобы вложения капитала во всю цепочку создания жилья - от производства стройматериалов до строительства и модернизации зданий стало выгодным с точки зрения инвесторов. Избыток или нехватка на жилищном рынке, как правило, провоцируются не предложением, а спросом. Обратим внимание на эластичность спроса и предложения на жилье в быстроразвивающихся районах, которые привлекают переселенцев возможностью трудоустройства и хороших заработков. В отличие от последствий увеличения спроса на другие виды товаров и услуг в жилищном секторе быстроразвивающихся регионов происходят некоторые процессы, свойственные исключительно этому сектору. Длительный временной разрыв между сигналом недостаточности предложения жилья, выражающейся в повышении цены квартир и квартирной платы, с одной стороны, и удовлетворением возросшего спроса - с другой, вызван не только длительностью процесса строительства, возможной нехваткой строительных производственных мощностей, сырья и материалов, рабочей силы в быстроразвивающемся регионе, но и недостаточной решимостью инвесторов в целесообразности жилищных инвестиций. Район должен быть достаточно привлекательным с перспективной точки зрения, а серьезные жилищные инвестиции, если это не строительство бараков или сборных пятиэтажных домов, рассчитываются не менее чем на 50 лет. В мире существуют сотни городов и поселков-призраков, которые создавались во время экономического подъема в регионе, а позднее, по мере исчерпания разрабатывавшихся ресурсов или изменения спроса на рынке, приходили в запустение. Жилищные инвесторы, естественно, не хотят вкладывать капитал в такие населенные пункты. Поэтому в процветающих регионах высокие цены квартир и квартирная плата могут сохраняться довольно долго. Жилищный рынок вначале будет реагировать на повышение спроса уплотнением проживания. В связи с высокой квартирной платой все больше собственников будут довольствоваться меньшей жилой площадью для себя, сдавая все что только можно. Квартиросъемщики тоже умерят свои претензии и будут согласны из-за дороговизны жить в более скромных квартирах, чем они могли бы себе позволить в других регионах. Все чаще будут сдавать комнаты. Начнется модернизация жилья в целях его расширения: перестройка больших квартир в маленькие, обустройство чердаков, террас, превращение летних домов в ближайших пригородах в зимние, переоборудование нежилых помещений в жилые. В такие времена в нежилых помещениях фирм оборудуются правдами или неправдами так называемые гостевые квартиры и комнаты, организуют общежития, снимают для временно приехавших на работу пансионаты. Приведенный пример показывает одну из причин низкой эластичности предложения по отношению к спросу. Причина эта - в поведении собственников жилья и квартиросъемщиков. Первые стремятся получить максимальные доходы от сдачи жилья по повышенным ставкам путем увеличения предложения при минимальных инвестициях за счет мобилизации ресурсов имеющихся площадей. А квартиронаниматели готовы ради высоких заработков временно мириться с теснотой и проживанием в менее соответствующих потребностям условиях. Если в среднесрочной перспективе дефицит предложения не изменится, а спрос будет поддерживаться прибытием в регион новых мигрантов в поисках работы в надежде на высокие заработки, может начаться заметное жилищное строительство. Если затраты на жилье у прибывающих в регион постоянных или временных переселенцев будут продолжать расти, начнется торможение развития региона, так как высокие заработки при высокой квартирной плате будут терять свою привлекательность. Рост спроса на жилье замедлится. Перед нами видимое нарушение рыночного механизма: повышенный спрос не ведет к скорому возрастанию предложения и восстановлению рыночного равновесия. Недостаточное предложение приводит к классическому последствию монополизации рынка - сокращению спроса. На самом деле рыночное предложение постепенно восстановится, только происходить это будет медленно, что даст повод для государственных регулирующих мероприятий. Рассмотренный случай свидетельствует об определенной инертности предложения жилья во время возрастания спроса по сравнению с другими товарами и услугами. Аналогичная инертность наблюдается и в процессе сокращения спроса на жилье. Если в регионе наблюдается экономическая стагнация, но не до такой степени, чтобы работы не было совсем и единственный выход - уехать в другую местность, то цены на жилье и квартирная плата снижаются крайне медленно. Уезжающие на заработки стремятся сохранить за собой жилье, пенсионеры не спешат сдать комнату, откуда уехали дочь или сын, особенно если плата за эту комнату невысокая.
ИЗНОС И ОБНОВЛЕНИЕ ЖИЛЬЯ (ФИЛЬТРАЦИЯ ЖИЛОГО ФОНДА)
Одной из главных особенностей жилого фонда как вещественного носителя основного капитала является возможность его полного восстановления и модернизации, доведения его потребительской и рыночной стоимости до уровня нового жилья или даже уровня более высокого, чем его первоначальная стоимость. Абсолютное большинство видов машин, оборудования, транспортных средств, приборов стареет безвозвратно и подлежит списанию и утилизации. Лишь немногим из них при помощи ремонта можно продлить срок эксплуатации. Общее состояние жилого фонда страны определяется его структурой по качеству, возрасту и местоположению. В Западной Европе и Северной Америке для определения цены жилплощади и величины квартирной платы употребляется система условной оценки, измеряемой в так называемых квартирных единицах. Оценка отдельной квартиры не является постоянной. По мере старения жилого объекта, ухудшения его качества, усиления отрицательных внешних эффектов - ухудшения качества жилищного района в целом - снижается оценка жилья в квартирных единицах. Хорошее содержание и уход за домом, обустройство зеленых зон, дворов могут приостановить падение оценки. Генеральная модернизация дома, особенно если она проводится одновременно с модернизацией соседних домов, улучшением окружающей среды в жилом районе, ведет к повышению оценки в квартирных единицах и рыночной цены. В западной экономической литературе этот непрерывный процесс называется фильтрацией жилого фонда. Один из авторов этой статьи, проф., докт. И. Экхофф, в своей книге "Рынок жилья и строительных участков" <2> объясняет этот термин как изменение места жилого объекта в ценностной шкале национального жилого фонда, а процесс фильтрации - как стоимостную дифференциацию жилого фонда в соответствии с его старением, износом, ремонтом, модернизацией, ослаблением или усилением его привлекательности в связи с деградацией жилого района или, наоборот, реконструкцией и озеленением окружающей территории. В пользу фильтрации жилого объекта "вверх" действуют и такие внешние факторы, как размещение по соседству престижных зданий, совершенствование инфраструктуры, повышение ценности участка по мере роста городов и превращения бывших окраин в престижные центральные районы. -------------------------------- <2> Eekhoff J. Wohnungs - und Bodenmarkt. Tuebengen, Mohr Siebeck, 2006. S. 18 - 48.
Процесс фильтрации жилья можно изобразить графически. Для этого предположим, что жилье по качеству (числу квартирных единиц) делится на 8 категорий. Попробуем проследить изменение качества жилья в течение 40 лет. Каждый столбик, отражающий структуру жилья по качеству, отстоит от следующего на 5 лет.
График 2. Износ, устаревание и обновление жилья (фильтрация) <3>
Категория качества жилья
1 \\ // \\ // 2 \\ // \\ // 3 \\ // \\ // 4 \\\\\\\\\\\\\ // \\ // 5 \\ // \\ // 6 \\ // \\ // 7 \\ // \\ // 8 \\/ Возраст жилья 5 10 15 20 25 30 35 40 в годах
На графике 2 видно, как в течение первых 20 лет жилой объект стареет и изнашивается, здание при этом не ремонтируют. В результате категория качества его снижается с 1 до 4, соответственно, уменьшается квартирная плата. На 20-м году дом начинают поэтапно и основательно ремонтировать, в результате чего качество жилья вплоть до 30-го года эксплуатации не меняется. Очевидно, не меняется и квартирная плата. Но сохранение квартирной платы на прежнем уровне после 20-го года эксплуатации обошлось собственнику в значительную сумму на капитальный ремонт. Истратив значительные средства на капитальный ремонт, собственник вообще перестал ухаживать за домом, вероятно, даже прекратив устранять текущие поломки. Последствия нерачительного отношения к жилому объекту видны на графике. За последующие 10 лет качество дома и соответственно квартирная плата сильно упали. К 40-му году своего существования дом оказался в критическом состоянии, у него самая низкая категория качества жилья. Ежемесячные платежи квартиросъемщиков упали до минимума. Собственник мобилизовал денежные средства и провел генеральную модернизацию дома, качество его повысилось до второй категории, соответственно, поднялась и квартирная плата, что отражено на графике 3.
График 3. Валовые доходы от сдачи жилья в аренду в зависимости от качества жилья
Категория качества Изменение качества жилья
1 ##
2 > ## > ##
3 > ##
4 > ## > ## > ##
5
6 > ##
7
8 > ##
Возраст 5 10 15 20 25 30 35 40 жилого объекта
Нормальный Капитальный Ускоренный Коренная износ, старение, ремонт износ без модернизация текущий ремонт текущего ремонта
Ломаная линия выражает изменения валовых доходов домовладельцев в зависимости от изменений качества жилья, происходящих от старения и износа дома, с одной стороны, и от капитального ремонта и модернизации - с другой, в соответствии с приведенным примером. Сумма, в совокупности затраченная на капитальный ремонт и модернизацию, частично или полностью была накоплена путем амортизационных списаний с балансовой стоимости дома в разрешенных Министерством финансов размерах. Если амортизационного фонда на финансирование капитального ремонта оказалось достаточно и осталась прибыль, то первичные инвестиции в строительство дома вышли рентабельными. Если затраты собственника оказались меньше средств в амортизационном фонде, то у него образовались дополнительные накопления. Если же обновление жилья обошлось дороже накопленных амортизационных отчислений и затраты дополнительного капитала не компенсируются в будущем повышением квартирной платы, то произойдет снижение рентабельности вложенного капитала. Во всяком случае, если амортизационные отчисления перестают полностью покрывать расходы на поддержание дома в эксплуатационном состоянии, а квартирная плата гипотетически остается неизменной, то капитал, овеществленный в сдаваемом доме, становится все менее рентабельным. Если эта тенденция долгосрочно возобладает, то наступит критический момент, когда расходы, необходимые на модернизацию, настолько превзойдут накопления в амортизационном фонде, что они съедят прибыль и дом окажется абсолютно нерентабельным. Тогда его надо продать, чтобы получить остаточную стоимость. Улучшение и ухудшение качества квартир и домов ведет к изменению структуры предложения на жилищном рынке. Квартира, считавшаяся недосягаемой для большинства квартиросъемщиков, вдруг предлагается в продажу или внаем по самым средним условиям. А несколько запущенных домов в старой части города, которые снимали гастарбайтеры и студенты и использовали их как коммунальные, вдруг после коренной реставрации превратились в дворцы с кондиционерами, подземными гаражами, зимними садами и бассейнами на крыше. В эти квартиры из старых, ставших менее удобными и престижными домов переезжают представители успешного бизнеса, высокопоставленные чиновники, адвокаты, киноактеры. Фильтрация жилья вызывает постоянное перемещение носителей спроса - квартиросъемщиков - вверх и вниз по лестнице качества жилого фонда. Перемещение в пределах иерархии качества жилья вовсе не означает обязательного переселения из помещения в помещение. Семья, живущая в квартире, качество которой ухудшается, согласная с ухудшением качества ради снижения квартирной платы, перемещается в пределах структуры национального или городского рынка жилья на более низкие уровни. Семья, арендующая квартиру в доме, подлежащем модернизации, согласная с этой модернизацией и готовая платить больше, чем ранее, за квартиру, поднимается в структуре качества жилья на более высокие уровни, т. е. перемещаться в структуре качества жилья могут не только квартиросъемщики, но и квартиры. Все вышесказанное относится и к собственникам домов и квартир.
ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ НА ЖИЛИЩНОМ РЫНКЕ, НЕ ЗАВИСЯЩИЕ ОТ СОБСТВЕННИКА
Роль природных внешних факторов на жилищном рынке совершенно очевидна. Она неразрывно связана с первой особенностью жилья: жилье - это недвижимое благо. Дома, расположенные в благоприятных климатических зонах, курортных районах, на берегах рек, морей, естественно, по цене и уровню арендной платы отличаются от жилых объектов в менее удобных для проживания местах. Однако под внешними факторами в этом параграфе мы подразумеваем внешнюю среду, созданную, поддерживаемую человеком. Основные элементы этой среды, внешние факторы, следующие. Коммунальная инфраструктура - наличие в районе нахождения жилья электро-, тепло-, водоснабжения, канализации, телефонной связи, сетей телевидения и Интернета. Транспортная инфраструктура - наличие удобного, разветвленного и надежного местного и междугороднего транспорта. Социальная инфраструктура - наличие и близость органов местной администрации, органов социального обеспечения, детских садов, школ, больниц, аптек, культурных учреждений. Рекреационная инфраструктура - парки, бульвары, пляжи, спортивные центры, стадионы. Наряду с перечисленными внешними факторами существенную роль в определении цены жилого объекта и платы за сдаваемые внаем квартиры играет "качество" района, где находится дом. По существу, речь идет о жилищном капитале, накопленном в жилом районе. Наличие солидных, перемежающихся садами и скверами домов с удобными площадками для парковки автомобилей, тишина, чистота, многокомнатные квартиры в домах, где живут представители обеспеченных слоев населения, представители творческой интеллигенции, делают этот район модным, престижным, дорогим. Престижность жилого района - явление не статическое, а динамическое. Если дома в районе в течение многих лет не модернизировались, а выходящие из строя не заменялись новыми, улицы, зеленые насаждения и дворы запущены, то происходит своеобразная цепная реакция: цена и арендная плата в жилом районе сокращается или стабилизируется в условиях ее роста во всем городе, состоятельные семьи выезжают в другие районы, заселяются квартиросъемщики из менее обеспеченных слоев населения, некоторые квартиры становятся коммунальными - их снимают группы студентов или приехавшие на заработки иностранные рабочие. Если хозяева жилых домов в районе не заинтересованы в реконструкции жилья, то район постепенно становится сосредоточением безработных, нищенства и криминала. Обратное явление наблюдается, если в каком-либо районе начинается строительство прекрасных домов, обустройство территорий, как это произошло в районе Дефанс в Париже или около станции метро "Новые Черемушки" - правление концерна "Газпром" в Москве. Положительные внешние эффекты имеют кумулятивно-инерционный механизм в жилом секторе. Растущие капиталовложения в роскошное жилье в определенном районе делают этот район престижным и дорогим, в нем растет цена жилья и арендная плата, туда, поближе к богатым потребителям, устремляются инвесторы, создавая элитные частные школы, магазины, рестораны, поликлиники и центры развлечений. Район от этого становится еще престижнее и дороже. Центральные и местные власти могут инициировать внешние эффекты, проложив новую удобную транспортную линию, разбив парк, очистив и реконструировав улицы и дворы, предоставляя участки для строительства домов повышенной комфортности. Во многих случаях само намерение местных властей обустроить участок земли, обеспечив его коммунальной и транспортной инфраструктурой, оказывается достаточным внешним эффектом для превращения этого участка в центр притяжения жилищных инвестиций, которые направляются туда в ожидании высоких прибылей.
КРИТЕРИИ ИНВЕСТОРА
Потенциальный инвестор принимает индивидуальное решение относительно вложения капитала в жилищное строительство, руководствуясь главным аргументом - рентабельностью капиталовложений. Для оценки ожидаемой рентабельности ему приходится вначале определить ряд исходных данных: собирается он продать готовое жилье или долгосрочно сдавать его в аренду (возможны и промежуточные варианты, например, сдача внаем в течение первых нескольких лет, затем продажа); намерен он строить новый жилой объект или модернизировать старый дом; есть ли у него другие источники доходов, чтобы с них можно было списать налоговые льготы, сопутствующие строительству. Далее следует общая оценка рентабельности: насколько рентабельны вложения в жилищное хозяйство по сравнению с долгосрочными вложениями в другие отрасли экономики. Мы исходим из предпосылки, что у инвестора абсолютная свобода выбора объекта капиталовложений и нет никакого принуждения со стороны государства к инвестированию в предписанной отрасли или регионе. Далее инвестор вынужден тщательно изучить ситуацию на жилищном рынке - текущую ситуацию с ценами и арендной платой за жилье, перспективы их развития в зависимости от динамики спроса и предложения, ретроспективу цен и квартирной платы примерно на срок службы жилого объекта в случае его сдачи внаем или на срок до его предполагаемой продажи. Инвестор, как правило, принимает несколько частных решений, которые в совокупности определят генеральное решение об инвестировании и конкретный план капиталовложений. Если дом предназначен для продажи, то сразу же начинается поиск выгодных покупателей, выясняются перспективы изменений цен на жилую недвижимость и сравнивают, что выгоднее: продать дом вскоре после завершения строительства дешевле, чем в будущем, но добившись эффекта от ускорения оборота капитала и выгоды от изменения стоимости денег во времени, или подождать и получить за дом, возможно, лучшую цену. Если инвестор склонен сдавать квартиры в построенном доме в аренду, то ему надо решить, будет он в течение срока эксплуатации дома его модернизировать или сдавать в аренду без модернизации, пока есть квартиросъемщики. Выше мы отмечали, что по мере старения и износа жилого объекта его качество и квартирная плата понижаются, как это видно на графике 2.
График 4. Уменьшение прибыли по мере эксплуатации жилого объекта платежа
Платежи и затраты # # * # K * # * # * # * # * # * # * # * # # # * # * # * # * # * # * # * Время # * эксплуатации # * дома
На графике: арендная плата за вычетом текущих расходов при полном отсутствии модернизации; - арендная плата при периодическом капитальном ремонте и модернизации; - затраты на капитальный ремонт и модернизацию; - момент прекращения поступления арендной платы, если модернизация и капитальный ремонт не проводятся; K - момент, когда затраты на модернизацию стали равны поступающей арендной плате. Понижение квартирной платы может продолжаться вплоть до прихода дома в полную негодность. На графике 4 этот момент наступает в точке 0. До этого момента рентабельность в первоначальных инвестициях будет постепенно снижаться. Продлить срок эксплуатации дома можно, проводя периодически модернизацию. Тогда плата за наем жилья будет выше и поступать хозяину дома будет дольше, но придется тратить деньги на реконструкцию дома, и настанет время, когда расходы на модернизацию могут сравняться с получаемой квартирной платой. Границу допустимой рентабельности и момент целесообразности продажи или строительства нового жилого объекта на месте пришедшего в негодность дома каждый собственник определяет сам для себя, сравнивая варианты. Инвестору необходимо определить, какой тип дома или домов он намерен строить. Ранее рассматривался вопрос об изменениях структуры платежного спроса на жилье под воздействием сдвигов в реальных доходах населения и был приведен график 1, иллюстрирующий эти изменения. В соответствии с этим инвестор в ожидании общего повышения доходов населения будет стараться выступить на рынке с квартирами повышенной комфортности и высокой арендной платой; при перспективе снижения или неизменности доходов в стране - с квартирами небольшого размера, скромно оснащенными и недорогими; при усилении дифференциации доходов - в первую очередь с жильем класса "люкс" и с дешевыми квартирами в домах массовой застройки. Еще одна сфера сбора информации для принятия решений - это поиск путей для минимизации капитальных затрат: сравнение цен на земельные участки с учетом их освоенности, стоимость строительных работ, подсоединения к коммуникациям и благоустройства территории. Целый ряд факторов, от которых зависят решения инвестора, носят неопределенный или частично неопределенный характер. Они не просто совершенно независимы от инвесторов, собственников, продающих или сдающих внаем жилье, но и очень трудно количественно прогнозируемы. В экономической литературе можно встретить понятие "общественно-политические факторы в жилищном хозяйстве". Речь идет о состоянии некоторых макроэкономических показателей и о государственной жилищной политике. Иногда их еще называют внешними, или рамочными, условиями жилищного хозяйства. Во-первых, это состояние и перспективы инфляции, определяющие темпы роста издержек жилищного строительства и эксплуатации жилого фонда, динамику цен на жилую недвижимость и квартирной платы. О воздействии инфляции на жилищное хозяйство говорится ниже. Во-вторых, это перспективы изменений чистых доходов населения и распределения этих доходов по социальным группам. Об этом говорилось в предыдущем параграфе. В-третьих, это положение на финансовом рынке, важнее всего - изменения учетной ставки и ставки иммобильного кредита, которые решающим образом определяют перспективы финансирования жилищного строительства и возможность продажи жилья. В-четвертых, это государственная жилищная политика в целом, ее цели, инструментарий, долгосрочность и масштабы. Государственной жилищной политике посвящены главы V - VIII. Существуют экспертные оценки развития инфляции, цен на жилую недвижимость и квартирной платы, изменений доходов населения и их структуры. В германоязычной экономической литературе по жилищным вопросам ожидаемый валовой доход от капиталовложений в жилую недвижимость рекомендуется рассчитывать по следующей формуле:
T t B = Sum E (1 + r) , E t=1 t
где B - совокупный валовой доход; E E - доход; t - период; T - срок службы жилого объекта; R - ставка процента. Совокупные затраты рассчитываются:
T t B = Sum K (1 + r) , K t=1 t
где B - совокупные затраты; K K - конкретные затраты. Разница между доходами B и затратами B - главный аргумент E K при принятии решения о вложении капитала. Приведенные формулы носят в значительной степени условный характер в силу следующих обстоятельств: 1. В связи с длительным сроком окупаемости инвестиций реально невозможно оценить доходы и затраты на 100 или даже 50 лет вперед. Можно ли представить себе, чтобы инвестор правдоподобно скалькулировал денежные потоки, связанные с жилым объектом, который он построил в 1957 г., на 2007 г.? Расходы в течение строительства и первых лет эксплуатации дома подсчитать еще можно. С доходами дело обстоит труднее. Дисконтирование квартирной платы несколько облегчает подсчет рентабельности на длительный срок. 2. Практически невозможно предсказать динамику квартирной платы и связанной с ней цены жилья. В Германии во второй половине прошлого века жилищные инвестиции были выгодными и надежными по четырем причинам: дефицит квартир, рост доходов населения, низкий банковский процент, устойчивая национальная валюта - совершенно незначительная инфляция. К концу XX века ситуация изменилась: доходы стали расти медленнее, возникла огромная армия безработных, спрос на жилье понизился, усилилась инфляция, особенно после перехода на евро. Привлекательность капиталовложений в жилье понизилась, что было невозможно предсказать заранее. 3. Принципиально важным является прогнозирование инфляции. В экономической литературе можно встретить противоречивые оценки воздействия инфляции на вложения капитала в жилую недвижимость. В начале 70-х годов, во время экономического подъема, темпы инфляции временами приближались к 7%. Инвестиции в жилищное строительство были чрезвычайно велики, правда, не исключительно только из-за инфляции. Но действительно дешевеющие деньги "жгли руки". Один из авторов назвал массовые инвестиции в жилье "бегством в бетонное золото". При сильной инфляции выгодно не только жилищное строительство, но и просто приобретение участков под жилищную застройку, независимо от того, собирается инвестор в будущем строить на этом участке или просто продать его ради спекулятивной прибыли. Однако инфляция ведет к повышению процента, и он может подняться по иммобильным кредитам до уровня, носящего запретительный характер. Потенциальные инвесторы и покупатели просто не смогут брать такие кредиты. Одновременно круто будут расти цены на рынке вторичного жилья, с опозданием (временной лаг связан с длительностью договоров о найме) будет расти и квартирная плата. 4. Труднопрогнозируемый характер носит государственная жилищная политика. До начала 2007 г. в ФРГ действовала система государственного поощрения жилищного накопления, включавшая государственные субсидии, налоговые льготы и льготные иммобильные кредиты. Названная система искусственно увеличивала платежеспособный спрос на жилье. Коалиционное правительство, пришедшее к власти после выборов в 2006 г., свело эту систему на нет из-за опасного дефицита государственного бюджета. Ситуация на жилищном рынке изменилась. Прогнозировать отмену льгот на приобретение жилья не мог никто даже незадолго до выборов. Продолжает действовать система государственного обеспечения наемным жильем неимущих слоев населения ФРГ, также существенно поддерживающая рынок аренды самых дешевых квартир в стране. 5. Доходность сдаваемого в аренду жилья заметно варьируется в зависимости от изменений системы и размеров рассчитываемых налогов. Разрешаемые налоговыми органами амортизационные списания с вложенного капитала, которые входят в издержки эксплуатации жилого здания и освобождаются от налогов, как правило, выше, чем реальный износ жилого здания. В результате часть прибыли не входит в объявленную балансовую прибыль и укрывается в издержках. Эта часть прибыли отчасти объясняет низкую формальную рентабельность жилищных инвестиций. Иначе возникает естественный вопрос: если рентабельность вложений в жилье, сдаваемое внаем, такая низкая, то чем же объяснить продолжающееся инвестирование капитала в эту сферу народного хозяйства? Действующие с 1 января 2004 г. нормы амортизационного списания капитала в ФРГ, овеществленного в жилом фонде, составляют <4>: -------------------------------- <4> Eekhoff J. Wohnungs - und Bodenmarkt. Mohr Siebeck, Tuebingen, 2006. S. 109.
за первые 10 лет по 4% в год = 40%; следующие 8 лет по 2,5% в год = 20%; последние 32 года по 1,25% в год = 40%. Очевидно, жилой объект будет списан скорее, чем придет в негодность, т. к. срок службы добротно построенного здания около 100 лет. Далее, 40% его первоначальной стоимости вернется к владельцу в виде освобожденных от налогов амортизационных отчислений за 10 лет, т. е. 1/10 срока службы объекта. Такие льготы по амортизационному списанию жилых зданий не являются неизменными. Они меняются в зависимости от состояния бюджета и от изменения целей государственной жилищной политики. Изменения амортизационной политики заметно отражаются на доходности вложенного капитала и в долгосрочном плане не поддаются точному прогнозированию. 6. Выше вкратце говорилось о внешних факторах. Оценка этих факторов, не зависящих от инвестора, дело чрезвычайно сложное и ненадежное. Перспективы развития жилого района, куда инвестор собирается вложить свой капитал, определить, как правило, на среднесрочную, а тем более на долгосрочную перспективу практически невозможно. Тем не менее некоторая информация для собственника жилья может быть полезна. Инвестору - собственнику капитала полезно ознакомиться с перспективным планом развития инфраструктуры, санирования городской территории, а также планами строительства административных, учебных и научных учреждений, объектов здравоохранения и культуры. Некоторую полезную информацию инвестор может получить в отраслевом и региональном союзах предпринимателей, в городской администрации, ответственной за выдачу разрешений на строительство жилых объектов. Эта информация может частично подтвердить или опровергнуть надежды на повышение престижности и привлекательности жилого района и на достаточно высокую рентабельность жилищных инвестиций в перспективе. В целом внешние факторы чаще способствуют повышению цены жилого объекта и получаемой за него арендной платы, чем наоборот. Города в большинстве стран мира продолжают расти, инфраструктура в них улучшается, особенно в развитых странах, постоянно проводятся мероприятия по улучшению окружающей среды, промышленные предприятия выносятся из жилых зон и бывшие окраины превращаются в приличные городские районы. Так что при нормальном ремонте и модернизации цена жилых объектов чаще всего растет. Это естественная часть прибыли владельца жилья, предсказать размер или сам факт которой реально очень трудно. Обстоятельства неопределенности, с которыми приходится иметь дело собственнику капитала при принятии решения о жилищном инвестировании, требуют учета при калькуляции будущей цены и доходности объекта. Эти обстоятельства, как следует из вышеизложенного, носят рыночный и нерыночный характер. Труднее всего предусмотреть нерыночные обстоятельства, главными из которых являются цели, средства и интенсивность государственного регулирования жилищного хозяйства. Рыночные факторы легче программировать заранее и адекватно реагировать на них. Так, инвестор на основе своей квалификации и опыта может определить район города или страны, где в перспективе будет высокий спрос на жилье. От его предвидения и предприимчивости зависит цена приобретения участка под застройку, выбор строительной фирмы и составление контракта. Он может выбрать время строительства - в период затишья на строительном рынке, низкой процентной ставки. В настоящее время (2007 г.) в ФРГ в первые 3 - 5 лет после завершения строительства приемлемым считается чистая балансовая прибыль домовладельца в 3,5 - 4,% годовых. На самом деле она выше за счет амортизационных льгот и неиспользуемых в первые годы эксплуатации здания амортизационных отчислений. В дальнейшем здание с участком чаще всего благодаря внешним факторам дорожает и прибыльность вложенного капитала растет. В России нет достоверных данных о рентабельности вложений в жилищное строительство, но исходя из того, что цены на квадратный метр жилой площади в долларах примерно за 3 года в Москве выросли почти в 4 раза, правда, при заметной инфляции доллара и росте цен на строительные материалы, услуги и участки, доходность таких инвестиций должна быть запредельный. Для минимизации неопределенности расчета рентабельности жилищных капиталовложений немецкие инвесторы, так же как и их коллеги из многих других западноевропейских стран, на практике делают следующее: они рассчитывают чистый доход от сдачи жилого объекта в аренду в течение 15 - 20 лет и добавляют к этой сумме чистую выручку от продажи жилья в конце этого срока. Полностью неопределенности в вопросе рентабельности инвестиций это не снимает, но несколько облегчает расчеты и принятие решения. Неопределенность есть при всяком решении о капиталовложениях. Вероятно, в области жилищного строительства она выше, и тем не менее они осуществляются. Одна из причин - сильная цикличность спроса на рынке жилья, обеспечивающая периодически высокую рентабельность. Вторая - многочисленность инвесторов и низкая минимальная сумма, необходимая для первоначального капиталовложения. С такой суммой долгосрочное вложение в приобретение объекта собственности, приносящей доход в промышленности или сфере услуг, маловероятно. Жилищное хозяйство не монополизировано, и масса мелких и средних владельцев сдаваемого жилья согласны с получением умеренной прибыли, несколько превышающей банковский процент и доход от государственных ценных бумаг. Однако этот доход надежный, долгосрочный и не подверженный инфляции.
Название документа