Российское жилищное законодательство
(Свердлык Г. А.) ("Жилищное право", 2007, N 12) Текст документаРОССИЙСКОЕ ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Г. А. СВЕРДЛЫК
Свердлык Г. А., д. ю.н., проф.
Понятие жилищного законодательства. В советской, да и в современной российской юридической науке общепринято понимать под правом закрепленную и выраженную в правовых нормах государственную волю политически господствующего класса. В силу этого отправным первичным элементом в системе жилищного права является правовая норма. Совокупность же жилищно-правовых норм образует институты (субинституты) и саму комплексную отрасль права - российское жилищное право. Таким образом, система жилищного права представляет собой объективную существенную взаимосвязь жилищно-правовых норм. В отличие от жилищного права, под жилищным законодательством следует понимать всю совокупность нормативных форм жилищного права, то есть тех нормативных актов, посредством которых государство устанавливает, изменяет или отменяет соответствующие жилищно-правовые нормы. Иначе говоря, жилищное законодательство - это не система жилищно-правовых норм, а определенная совокупность (система) нормативных актов, в которых соответствующие жилищно-правовые нормы предназначены для регулирования жилищных отношений, находят свое официальное закрепление и выражение. Понятие источника российского жилищного права. В российском правоведении категория источника права является многозначной. В самом широком и обыденном смысле под источником можно понимать какой-то корень, из которого право произрастает. В социально-экономическом смысле под источником жилищного права следует понимать совокупность социально-экономических факторов, определяющих сущность жилищного права и объективные законы развития правового регулирования жилищных отношений. К ним относятся прежде всего господствующие в российском обществе формы собственности, а также иные важнейшие социально-экономические отношения, определяющие сущность соответствующей социально-экономической формации. Рассматривая развитие жилищного права в государственно-политическом аспекте, под источниками его следует понимать волю политически господствующего класса, нашедшую свое выражение в правовых нормах. В нашем государстве в правовых нормах выражена воля всего российского народа. В науке российского жилищного права наряду с отмеченным социально-экономическим и государственно-политическим пониманием источника права можно выделить еще и юридическое истолкование данной категории. Государственная воля (воля всего народа), как известно, может быть выражена в различных формах, в зависимости от тех целей, к достижению которых государство устремляет свою деятельность. В то же время следует иметь в виду, что далеко не каждый акт выражения государственной воли является источником жилищного права. Для того чтобы акт выражения государственной воли мог рассматриваться в качестве источника жилищного права, необходимо наличие следующих трех элементов: во-первых, чтобы таким актом устанавливались определенные правила поведения (нормы права), ибо в противном случае изданный акт будет иметь индивидуальное значение; во-вторых, чтобы орган, создавший акт, обладал соответствующей компетенцией на издание подобных актов; в-третьих, чтобы в ходе принятия рассматриваемого акта была соблюдена определенная процедура, установленная законом. Относимость того или иного нормативного акта к числу источников жилищного права определяется по его содержанию, т. е. по характеру тех правовых норм, которые устанавливаются, изменяются или отменяются данным нормативным актом. Учитывая вышеизложенное, источники российского жилищного права в юридическом смысле этого слова могут быть определены следующим образом: источниками российского жилищного права являются определенные формы выражения государственной воли, складывающиеся в принятых в установленном порядке компетентными государственными органами нормативных актах, которыми устанавливаются нормы жилищного права. Источники жилищного права можно подразделить на две группы: 1) законы РФ и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; 2) законы и другие нормативные правовые акты, принятые субъектами РФ. Охарактеризуем кратко важнейшие источники жилищного права. Конституция РФ служит юридической базой развития всех отраслей, в том числе и российского жилищного законодательства. Конституционным нормам присущ ряд особенностей, среди которых можно указать на то, что они имеют: 1) государственно-политическую природу; 2) обладают высшей юридической силой; 3) являются базовыми для любого, в том числе и жилищного, законодательства. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72) в отличие от гражданского, которое относится к исключительному ведению РФ. Действующая Конституция РФ определила право граждан России на жилище (ст. 40) следующим образом: "1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2. Орган государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. 3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". Статья 40 Конституции РФ действует во взаимосвязи с другими нормами, составляющими содержание главы второй Конституции РФ "Права и обязанности человека и гражданина". Так, указанная статья тесно связана со статьей 17, согласно которой в Российской Федерации, во-первых, основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Неотчуждаемость означает, что это право не может быть передано гражданином кому-либо или изъято у гражданина кем бы то ни было, даже самим государством, либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции или федеральном законе. Уже с самого рождения это право принадлежит каждому гражданину. Оно не только провозглашается и гарантируется, но и обеспечивается с учетом особых интересов детей. С провозглашенным в статье 40 Конституции РФ правом российских граждан на жилище связаны и те конституционные нормы, которые закрепляют и обеспечивают неприкосновенность жилища и недопустимость кого-либо проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных на основании судебного решения (ст. 25), право свободно выбирать место жительства (ст. 27), право частной собственности на имущество <1>, то есть право на владение, пользование и распоряжение им (ст. 35), право на судебную защиту (ст. 46). -------------------------------- <1> Известно, что жилое помещение, в чем бы оно ни выражалось, скажем, в виде: 1) комнаты; 2) квартиры; 3) жилого дома; 4) части жилого дома, представляет собой имущество.
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (N 188-ФЗ), вступающий в силу с 1 марта 2005 г., является основополагающим актом, регулирующим жилищные отношения и определяющим основные формы реализации конституционного права российских граждан на жилище. Структура ЖК РФ представляет собой внутреннюю систему построения жилищно-правового нормативного материала в данном источнике права. Раздел I ЖК РФ называется "Общие положения" (ст. 1 - 29). В этом разделе законодатель закрепил основные положения и основные начала жилищного законодательства. Здесь же содержатся предписания о предмете жилищно-правового регулирования (ст. 4), об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей (ст. 10), о субъектах и объектах жилищных прав (ст. 15), о компетенции органов государственной власти РФ, государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений и др. В плане этого исследования особый интерес вызывает статья 1 первого раздела "Основные начала жилищного законодательства". Следует отметить, что российский законодатель, принимая законы на уровне республиканских кодексов, стремился в первых статьях их закрепить некие основные начала. Так, ст. 1 ГК РФ называется "Основные начала гражданского законодательства", ст. 1 СК РФ - "Основные начала семейного законодательства", а ст. 1 ЖК РФ - "Основные начала жилищного законодательства". При этом ни в одном из перечисленных Кодексов нет легального определения понятия "начала" того или иного законодательства. Представители российской науки гражданского <2> и семейного <3> права называют указанные начала принципами. Так ли это или речь идет о подмене понятий, предстоит еще выяснить. В жилищно-правовой литературе отмечается, что понятие "основные начала" не является специальным юридическим термином, поэтому на уровне законодательства оно относится к числу понятий нераскрытых. Нет определения этого понятия и в науке <4>. Не раскрывает суть этого понятия и Грудцына Л. Ю., которая в стремлении сказать что-либо применительно к указанным основным началам напоминает героя С. Филиппова из кинофильма "Карнавальная ночь", который задался вопросом: "Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе?" и отвечал: "Это науке неизвестно, наука еще пока не в курсе". -------------------------------- <2> См.: Брагинский М. И. Основные начала гражданского законодательства. В кн.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1995. С. 27 - 30; Долинская В. В. Принципы и функции гражданского права. В кн.: Гражданское право. Часть первая. Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. М.: Юрист, 1977. С. 18 - 20; Егоров Н. Д. Принципы гражданского права. В кн.: Гражданское право. Часть 1. Изд. третье, переработ. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 16 - 22. <3> См.: Муратова С. А. Принципы и функции семейного права. В кн.: Семейное право. Учебное пособие. Нормативные акты. М.: Юриспруденция, 2001. С. 9 - 11. <4> Грудцына Л. Ю. Жилищное право России. Учебник. Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 62.
Остается невыясненным вопрос о том, что имел в виду законодатель, называя статью первую ЖК РФ "Основные начала жилищного законодательства". Поскольку определяющим в указанном словосочетании является термин "начала", то для раскрытия его сути следует выяснить, что понимается под началом в сфере различных наук. В области естественных наук в качестве начала берутся первичные исходные элементы. Таковыми в истории научной мысли назывались соответственно: земля, воздух, огонь, атомы. Современное естествознание признает началом микрочастицы или поля. Когда представители философской науки ведут речь о поисках начала философии, они неизменно приходят к анализу проблемы соотношения материального и идеального. Марксистско-ленинская философия, которая сейчас непопулярна, в качестве первичного, определяющего принимала материальное, а не идеальное начало. Для объяснения коренных философских проблем в качестве "начала" выдвигается практика. В сфере политэкономии "начало" четко определено К. Марксом, который указывал, что для такой конкретной теоретической науки, какой является политэкономия, начало должно быть выведено из анализа специфического предмета - внутренней организации буржуазного общества, а не из далекой истории. Это положение весьма значимо в методологическом отношении, в плане поиска начал права и его принципов. Когда в юридической литературе утверждают: принципы являются началами права и выражают его сущность, то при этом, видимо, не всегда учитывается, что это сущность второго порядка, ибо как правовые принципы, так и само право имеют более общее единое начало - материальные отношения людей и определяются способом производства материальных благ, закономерностями всей совокупности общественных отношений. В данном смысле под началами жилищного законодательства и его принципов следует понимать как указанные отношения, так и социально-экономический строй общества, а также, как определяет статья 1 ЖК РФ, некоторые конституционные принципы жилищного права и свойства метода жилищно-правового регулирования общественных отношений. Рассмотрим содержание и состав статьи 1 ЖК РФ с точки зрения наличия в ней характеризуемых начал жилищного законодательства. Итак, указанная статья содержит в себе следующие фундаментальные положения о: 1) необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Указанное обеспечение осуществляется путем содействия становлению и развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребности граждан в жилье, использования бюджетных и иных не запрещенных законом денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе для приобретения и стимулирования строительства жилых помещений; 2) гарантиях безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища; 3) свободе выбора жилых помещений гражданами для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством, и свободу беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; 4) недопустимости ограничения прав граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания. Отдельные ограничения допускаются только на основании ЖК РФ и других федеральных законов; 5) равенстве участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; 6) обеспечении сохранности жилищного фонда и использовании жилых помещений по назначению; 7) необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты. Как видно из указанного перечня элементов основных начал жилищного законодательства, здесь фигурируют и условия для осуществления гражданами права на жилище, и некоторые принципы жилищного права, и его методы. В указанном разделе, кроме отмеченного, содержатся нормы следующего порядка: 1) закрепляющие объекты жилищных прав; 2) определяющие понятие жилищного фонда и классифицирующие его на определенные виды; 3) устанавливающие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; 4) регулирующие отношения по переводу жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое и др. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 30 - 48). Нормы этого раздела подразделяются на две группы: 1) права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан; 2) права и обязанности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Раздел III. Жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма (ст. 49 - 91). Здесь содержатся нормы, регулирующие отношения: 1) по основаниям и порядку предоставления жилого помещения по договору социального найма; 2) по социальному найму жилого помещения. Раздел IV. Специализированный жилищный фонд (ст. 92 - 109) содержит нормы, определяющие виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, их назначение, а также предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими. Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы включают нормы, регулирующие организацию и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива, а также правовое положение членов указанных кооперативов. Раздел VI. Товарищество собственников жилья состоит из норм: 1) регулирующих отношения по созданию и деятельности товарищества собственников жилья; 2) определяющих правовое положение членов товарищества собственников жилья. Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги заключает в себе нормы, устанавливающие: обязанность по внесению платы и ее размер, а также размер расходов собственников помещений в многоквартирном доме; порядок предоставления субсидий или, допустим, их размер на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а также компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Раздел VIII. Управление многоквартирными домами содержит нормы, регулирующие отношения по: 1) выбору способа управления многоквартирным домом; 2) договору управления многоквартирным домом; 3) управлению многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 4) непосредственному управлению многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме; 5) созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Кроме норм, содержащихся в ЖК РФ, на федеральном уровне в РФ действует значительное количество нормативных актов (от законов до инструкций, действовавших в СССР, РСФСР, РФ). Так, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону. Изданные до введения в действие ЖК РФ нормативные правовые акты Верховного Совета РФ, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые, согласно ЖК РФ, могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов. Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности глава 18, нормы которой (ст. 288 - 293) регулируют право собственности и иные вещные права собственника жилого помещения, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671 - 688 ГК РФ); соответствующие нормы глав 30, 31 и раздел V, регулирующие отношения по купле-продаже <5>, мене и наследованию жилых помещений. -------------------------------- <5> Гражданское законодательство регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями тогда, когда жилые помещения выступают предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилых помещений, регулируются жилищным законодательством.
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 541-1 <6> с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются принципы осуществления приватизации государственных и муниципальных жилищных фондов <7> и нормы, определяющие социально-экономические и правовые основы преобразования отношений собственности в жилищной сфере. -------------------------------- <6> См.: Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. <7> Характеристика принципов приватизации жилых помещений, находящихся в государственных и муниципальных жилищных фондах, не как статических явлений, а как механизма преобразования отношений собственности дается нами в отдельной работе. См.: Свердлык Г. А., Свердлык И. Г. Принципы приватизации жилых помещений. М.: Юриспруденция, 2005.
Градостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, в то же время регулирует отношения по: 1) обеспечению граждан благоприятной средой жизнедеятельности; 2) выбору места жительства в пределах территории РФ и др. Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", который, в частности, обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает их возможность пребывания на некоторых территориях страны. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. <8> содержит нормы, регулирующие отношения по использованию земель поселений. Эти земли предназначаются для застройки и развития городских и сельских поселений. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации (ч. 1 - 3 ст. 83). -------------------------------- <8> В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. этот Кодекс введен в действие со дня его официального опубликования, т. е. с 30 октября 2001 г.
В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные, в соответствии с градостроительными регламентами, к жилым зонам. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85). Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) содержит нормы об ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями (ст. 7.21), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23). Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании и в соответствии с ним Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилых помещений". Как указывалось выше, жилищные отношения регулируются также нормативными актами субъектов Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей, а также автономных округов). В свою очередь, акты субъектов Федерации можно подразделить на законодательные акты представленных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти. Примерами актов субъектов РФ являются: - Закон города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"; - Постановление Правительства Москвы от 12 декабря 2006 г. N 976-ПП "О регламенте рассмотрения в режиме "одного окна" заявлений граждан о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), или о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ"; - решение от 24 мая 1993 г. "Об условиях и порядке приватизации жилья в городе Санкт-Петербурге". Говоря об источниках российского жилищного законодательства, следует указать и на отдельные международные акты. Так, статья 9 ЖК РФ, определяя соотношение российского жилищного законодательства с нормами международного права, предусматривает, что если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора. В соответствии со Всеобщей декларацией прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи" (ст. 25) <9>. -------------------------------- <9> Права человека. Международный билль о правах человека. ООН. Нью-Йорк, 1988. С. 11.
В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах, в частности, указывается: "Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии (ст. 11)" <10>. -------------------------------- <10> Там же. С. 19.
Последние два акта имеют своеобразный характер. Своеобразие их состоит в том, что названные нормы, строго говоря, являются не регулятивными, а нормами-программами, нормами-целями, которых государство должны достичь. Действие жилищных законов во времени. Общее правило о действии жилищных законов во времени состоит в том, что закон, равно как и содержащий его акт жилищного законодательства, не имеют обратной силы во времени и применяются только к тем регулируемым жилищным правом отношениям, которые возникнут после вступления закона в силу. Законы РФ и субъектов РФ, а также указы Президента РФ, как известно, начинают действовать по истечении десяти дней после их опубликования. Указанное выше общее правило об отсутствии у жилищных законов обратной силы и вступлении их в действие по истечении десяти дней с момента их опубликования знает некоторые исключения: 1) действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом (п. 2 ст. 6 ЖК РФ). Придание закону обратной силы может быть вызвано, в частности, тем, что ранее отдельные общественные отношения вообще не регулировались правовыми нормами, или регулировались с недостаточной полнотой, или применение ранее действовавшего закона будет несправедливым в современных условиях и т. п.; 2) если в самом законе или в указе, которым данный закон вводится в действие, предусмотрен более отдаленный срок введения в действие соответствующего закона, а не десятидневный после его опубликования. Так, например, ЖК РФ принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., а введен в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации с 1 марта 2005 г.". Действие жилищных законов в пространстве. Общее правило относительно действия федерального закона в пространстве состоит в том, что он действует на территории всей Российской Федерации, а закон субъекта РФ - на всей территории соответствующего субъекта. Действие жилищных законов по кругу лиц. Общее правило относительно действия жилищно-правовых норм по кругу лиц состоит в том, что федеральные жилищные законы распространяются на всех лиц, находящихся на территории РФ, а законы субъектов РФ - соответственно на лиц, находящихся на территории субъектов. Из этого правила имеется, однако, исключение, которое состоит в том, что законодатель может в законе определить круг лиц, на которых распространяется та или иная норма права. Например, ст. 70 ЖК РФ предусматривает, что наниматель жилого помещения социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма свою (своего) супруга, своих детей и родителей, или с согласия в письменной форме членов своей семьи, или с согласия в письменной форме, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи и наймодателя, - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Не распространяется это право лишь на несовершеннолетних детей нанимателя, которые могут быть поселены последним без согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Аналогия закона и аналогия права. Жилищное право охватывает своим регулированием наиболее характерные и типичные для современного периода общественные отношения, относящиеся к предмету этой комплексной отрасли российского права. В силу этого в практике применения жилищного закона суд общей юрисдикции, арбитражный суд или иной государственный орган могут оказаться перед таким фактом, когда рассматриваемое данным органом жилищное отношение оказывается не урегулировано жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений. Здесь имеет место так называемый пробел в законодательстве. В связи с этим (при наличии необходимых условий) возникает необходимость применения закона по аналогии. Видимо, в самое ближайшее время в силу кардинального и относительно недавнего обновления жилищного законодательства вряд ли можно ожидать появления таких отношений, которые окажутся за пределами жилищно-правового регулирования, и в связи с этим возникнет необходимость применения закона по аналогии. Тем не менее в перспективе, в процессе развития общественных отношений, поскольку их правовое регулирование по тем или иным причинам может тормозиться, появление указанной необходимости не исключено. Применение жилищного закона по аналогии допустимо при наличии следующих условий: 1) необходимо, чтобы отношение, из которого возник жилищно-правовой спор, не было урегулировано специальными нормами жилищного или гражданского законодательства либо соглашением сторон; 2) необходимо, чтобы разрешение данного спора было невозможно лишь на основании общих положений и норм, содержащихся в жилищном законодательстве (в частности, норм, заключенных в ст. 1 - 165 ЖК РФ); 3) в жилищном законодательстве имеется закон, регулирующий сходные отношения, который может быть применен по аналогии; 4) необходимо, чтобы отношение, из которого между сторонами возник спор, было жилищным или не противоречило существу (характеру и содержанию) отношений, которые должны регулироваться нормами жилищного права. В некоторых случаях законодатель сам указывает на необходимость применения аналогии закона. Так, например, отношения по купле-продаже и по обмену квартир весьма сходны между собой. Известно, что эти отношения регулируются нормами гражданского права. Исходя из "нормативной экономии" и в целях недопустимости излишних повторов законодатель установил в ст. 567 ГК РФ, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам главы 31 (мена) и существу мены. В сравнительно редких случаях может сложиться такое положение, когда нет закона, регулирующего сходные отношения, то есть нет закона, который мог бы быть применен по аналогии. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений, согласно части второй статьи 7 ЖК РФ, определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, гуманности, разумности и справедливости. К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Судебная практика при всей ее важности и значимости не является источником жилищного права. Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ наряду с осуществлением надзорных функций изучают и обобщают практику применения судами законов (и иных нормативных правовых актов), действующих в жилищной сфере, а также дают разъяснения по вопросам судебной практики. В этом смысле Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своих постановлениях выражают свое отношение к таким социально значимым явлениям, как практика применения судами законов (и иных нормативных правовых актов), и этим самым стремятся обеспечить единообразие и стабильность судебной практики. Известно, что никакие разъяснения закона не могут подменить сам закон, равно как и не могут приобретать силы закона лишь потому, что в них (в разъяснениях) содержится истолкование последнего. Конституционный Суд РФ по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле. Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу. Постановления и решения Конституционного Суда РФ не являются источниками жилищного законодательства и не могут содержать в себе источники жилищного законодательства. То обстоятельство, что признание тех или иных норм не соответствующими Конституции РФ означает их отмену, не позволяет, вопреки высказанному мнению <11>, относить постановления Конституционного Суда РФ к источникам жилищного законодательства, имеющим правопогашающее действие. Такое мнение следует считать ошибочным и противоречащим как понятию источника жилищного законодательства, так и назначению и сущности его. -------------------------------- <11> См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. В 3-х т. Т. 2. 4-е изд., переработ. и доп. М.: Проспект, 2004. С. 254.
Название документа