Организация в июне 2008 г. заключила договор купли-продажи принадлежащего ей помещения в офисном центре. Помещение передано покупателю по акту приема-передачи в июне. Документы на госрегистрацию переданы в августе. В каком периоде организация должна признать выручку от реализации помещения для целей исчисления налога на прибыль?

Ответ: При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) (п. 1 ст. 271 Налогового кодекса РФ).

Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ для доходов от реализации датой получения дохода считается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату. Реализацией товаров (работ, услуг) признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При применении данных норм возникает вопрос о дате признания дохода от реализации объектов недвижимости. Минфин России на протяжении последних четырех лет неоднократно менял свою позицию по данному вопросу.

Первоначально Минфин России признавал, что доход (выручка) от продажи недвижимого имущества признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (Письмо от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85).

Затем Минфин изменил свою позицию. В Письме от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301 Минфин России указал, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Впоследствии Минфин России уточнил, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав (Письмо от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554). Однако вскоре Минфин изменил свое мнение, указав, что доходы от продажи недвижимости (квартир) для целей налогообложения прибыли признаются на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиры (Письмо от 28.09.2006 N 07-05-06/241).

Вместе с тем Минфин России высказал новую позицию в Письме от 10.09.2007 N 03-03-06/1/653, в котором сказано, что доход от реализации амортизируемого недвижимого имущества признается для целей налога на прибыль с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав на недвижимое имущество.

Суды также не могут выработать единого мнения по данному вопросу. Например, ФАС Западно-Сибирского округа считает, что доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество. В связи с этим выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после государственной регистрации прав на данный объект (см. Постановление от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40)).

Иначе считает ФАС Центрального округа. Арбитры этого суда в Постановлении от 30.01.2007 N А62-2878/06 пришли к выводу, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет иные, не связанные с вопросами налогообложения цели. Поэтому независимо от времени регистрации перехода права собственности на имущество операции по его отчуждению подлежат документальному учету на соответствующих счетах в момент совершения хозяйственной операции, то есть в момент передачи объекта покупателю по акту приема-передачи.

Таким образом, на сегодняшний день вопрос учета выручки от продажи недвижимого имущества в законодательстве не решен. На наш взгляд, нормы ст. ст. 271 и 39 НК РФ однозначно указывают на то, что выручка от реализации недвижимости должна признаваться в составе доходов на дату государственной регистрации права собственности. Однако, учитывая изложенную выше позицию Минфина России, такой подход может привести к спору с налоговыми органами. Если организация к спору не готова, то выручку нужно признать в целях налогообложения прибыли в августе 2008 г.

М. К.Васин

Издательско-консалтинговая группа

"АйСи Групп"

20.08.2008