Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
(Свердлык Г. А.) ("Жилищное право", 2008, N 5) Текст документаПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Г. А. СВЕРДЛЫК
Свердлык Г. А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.
1. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги до принятия действующего ЖК РФ квалифицировалась как одно из существенных условий договора пользования жилым помещением и устанавливалась соглашением сторон, а регулировалась соответствующим договором. В ЖК РФ имеется целый раздел (VII, ст. ст. 153 - 160), содержащий ряд норм, более широко и детально регулирующих отношения по плате за жилое помещение, и особенно за коммунальные услуги. Согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у следующих субъектов: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. В соответствии с п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании договора найма с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ. Договор найма жилого помещения Гражданский кодекс Российской Федерации конструирует как возмездный договор. Так, в соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии с ЖК РФ жилые помещения социального найма, а также специализированные жилые помещения (служебные, жилые помещения, находящиеся в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан) предоставляются нанимателем за плату. Договор коммерческого найма, а также договор, заключенный с членами ЖСК, тоже является возмездным, так как заключается за определенную плату. 2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Прежде чем вести речь о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, необходимо попытаться разобраться в том, что собой представляет термин "структура" и какой смысл вкладывается в понятие "структура". С точки зрения русского языка в обычном употреблении слов под структурой понимается строение или внутреннее устройство чего-либо. В этом смысле филологи полагают, что можно вести речь о структуре почвы, структуре посевов, структуре какого-либо химического вещества и даже о структуре языка <1>. -------------------------------- <1> См.: Ожегов С. И. Словарь русского языка. Изд. одиннадцатое. Стереотипное / Под ред. Н. Ю. Шведовой. М.: Изд. "Русский язык", 1975. С. 713.
Представители науки логики под структурой понимают "прочную относительно устойчивую связь и взаимодействие элементов сторон, частей предмета, явления, процесса как целого" <2>. Значение структуры облегчает изучение элементов, входящих в целое, поскольку элементы находятся в зависимости от структуры целостного образования <3>. -------------------------------- <2> См.: Кондаков Н. И. Логический словарь-справочник. Второе, испр. и доп. изд. М.: Изд-во "Наука", 1975. С. 572. <3> См.: Там же.
С философских позиций структура представляет собой строение, расположение, совокупность устойчивых связей объекта, обеспечивающих его целостность и тождественность самому себе, т. е. сохранение основных свойств при различных внешних и внутренних изменениях <4>. Нам представляется, что нет смысла приводить здесь понимание термина "структура" и в иных сферах человеческого знания, поскольку и в более широком (не строго научном) смысле понятие "структура" употреблялось и употребляется как строение вещества. -------------------------------- <4> См.: Философский энциклопедический словарь. М.: Изд-во "Советская энциклопедия", 1983. С. 657.
Следует отметить, что когда законодатель называет ст. 154 ЖК РФ "Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги", то ознакомление с содержанием этой статьи свидетельствует о том, что ни о каком строении этой платы или строении законоположений о плате за жилое помещение и коммунальные услуги в указанной статье нет. В содержании этой статьи, как будет показано в дальнейшем, сформулированы нормы, включающие в себя плату за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилого помещения по договору социального найма или по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, а также собственники жилых домов и собственники жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, и т. д. Следовательно, законодатель, мягко говоря, допустил некорректное употребление терминологии. Известно, что законодательные органы (Государственная Дума и Совет Федерации), являющиеся законодателями, состоят из конкретных граждан-депутатов, которые готовят проекты законов, обсуждают и принимают их. Речь идет о некачественном законотворчестве, из-за которого специалисты, пишущие по соответствующей проблематике и использующие статью 154 ЖК РФ, попадают в довольно затруднительное положение, когда, с одной стороны, надо следовать букве закона, а с другой - не совсем правильно повторять нелепости, допущенные законодателями. Выходом из сложившейся ситуации было бы принятие предложений по совершенствованию статьи 154 ЖК РФ о внесении изменений в ее название. Называться же эта статья должна, судя по ее содержанию, "Виды платы за жилое помещение и коммунальные услуги". Поскольку предлагаемые изменения в ЖК РФ еще не внесены, то мы вынуждены использовать содержащую в нем терминологию, разъясняя ее суть и памятуя, что в действительности следует иметь в виду. Плата за наем уплачивается нанимателем наймодателю и включает в себя плату за пользование жилым помещением. В соответствии с п. 1 ст. 154 ЖК РФ оплата жилых помещений и коммунальных услуг для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает в себя следующие виды платы: 1) за пользование жилым помещением (так называемая плата за наем); 2) за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) за коммунальные услуги. 3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из следующих видов (п. 2 ст. 154 ЖК РФ): 1) за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Плата за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" включает в себя плату за: а) содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; б) техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома; в) вывоз бытовых отходов; г) содержание придомовой территории. Оплата коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, в том числе снабжения сетевым природным или сжиженным газом, газа в баллонах, водоснабжения, водоотведения (канализации), горячего водоснабжения и теплоснабжения (отопления), в том числе приобретения и доставки твердого топлива при наличии печного отопления) осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов. Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса <5>, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и чистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ, в редакции Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ, от 26.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ. -------------------------------- <5> Под организацией коммунального комплекса в смысле ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.
В соответствии с указанным Законом подлежат регулированию: 1) тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения твердых бытовых отходов); 2) тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструированных) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры; 3) тарифы организаций коммунального комплекса на подключение; 4) надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса; 5) надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Весьма знаменательно, что характеризуемый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ определил общие принципы и методы регулирования тарифов и надбавок, а также установил полномочия Правительства Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области регулирования тарифов и надбавок. Итак, общими принципами регулирования тарифов и надбавок по смыслу анализируемого ФЗ N 210 являются: 1) достижение баланса интересов потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса и интересов указанных организаций, обеспечивающих доступность этих товаров и услуг для потребителей и эффективное функционирование организаций коммунального комплекса; 2) установление тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных и инвестиционных программ; 3) стимулирование снижения производственных затрат, повышение экономической эффективности производства товаров (оказания услуг) и применение энергосберегающих технологий организациями коммунального комплекса; 4) создание условий, необходимых для привлечения инвестиций в целях развития и модернизации систем коммунальной инфраструктуры; 5) полное возмещение затрат организаций коммунального комплекса, связанных с реализацией их производственных и инвестиционных программ; 6) установление условий обязательного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; 7) обеспечение доступности для потребителей и иных лиц информации о формировании тарифов и надбавок. Названные принципы регулирования тарифов и надбавок представляют собой стабильные нормативно-руководящие положения, в соответствии с которыми определяются полномочия Правительства Российской Федерации, федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок, а также методы регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 26 декабря 2005 г., в редакции Федеральных законов от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, определил полномочия в области регулирования тарифов и надбавок следующих субъектов: I. Полномочия Правительства Российской Федерации. Правительство Российской Федерации в соответствии с названным выше Федеральным законом осуществляет следующие полномочия в области регулирования тарифов и надбавок: 1) утверждает основы ценообразования и правила регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тарифов организаций коммунального комплекса на подключение надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, включая установление предельных индексов и порядок расчета индексов фактического изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса; 2) утверждает правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении ими публичных договоров, заключаемых при подключении к системам коммунальной инфраструктуры; 3) определяет федеральные органы исполнительной власти, утверждающие единую систему отчетности организаций коммунального комплекса и периодичность ее предоставления, методику проведения мониторинга выполнения производственных и инвестиционных программ организаций коммунального комплекса и иные методические указания и рекомендации в соответствии с ФЗ N 210-ФЗ, а также организующие методическое обеспечение органов местного самоуправления по подготовке технических заданий по разработке инвестиционных программ организаций коммунального комплекса; 4) определяет порядок взаимодействия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, с органами местного самоуправления, осуществляющими регулирование тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса; 5) устанавливает порядок определения условий деятельности организаций коммунального комплекса, изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций; 6) определяет порядок рассмотрения разногласий, возникающих между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса органами местного самоуправления, осуществляющими регулирование тарифов и надбавок организации коммунального комплекса, и организациями коммунального комплекса в отношении установленных тарифов и надбавок; 7) осуществляет иные полномочия в области регулирования тарифов в соответствии с законодательством Российской Федерации. II. Федеральный орган исполнительной власти. Этот орган, уполномоченный осуществлять правовое регулирование в сфере государственного регулирования цен (тарифов) на товары (услуги) и контроль за их применением (далее - федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок), осуществляет следующие полномочия в области регулирования тарифов и надбавок: 1) ежегодно до внесения в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год устанавливает предельные индексы в среднем по субъектам Российской Федерации. Указанные предельные индексы устанавливаются с учетом утвержденных представительными органами местного самоуправления инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, а также с учетом региональных и иных особенностей. Федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок вправе установить только индексы максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса; 2) осуществляет государственный контроль в области регулирования тарифов и надбавок. III. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Эти органы в соответствии с предельными индексами, установленными федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок, устанавливают предельные индексы по муниципальным образованиям до принятия закона субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации на очередной финансовый год. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе установить только индексы максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Указанные предельные индексы устанавливаются исходя из объемов производимых товаров и оказываемых услуг организаций коммунального комплекса с учетом утвержденных представительными органами местного самоуправления инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, а также с учетом местных и иных особенностей. IV. Органы местного самоуправления. 1. Представительные органы муниципальных образований осуществляют следующие полномочия в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса: а) утверждают в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры; б) утверждают инвестиционные программы организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры; в) устанавливают надбавки к ценам (тарифам) для потребителей. 2. Органы местного самоуправления осуществляют следующие полномочия в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса: а) определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; б) устанавливают систему критериев, используемых для определения доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса; в) согласовывают производственные программы организаций коммунального комплекса; г) утверждают технические задания по разработке инвестиционных программ организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры; д) рассматривают проекты инвестиционных программ организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры; е) осуществляют расчет цен (тарифов) для потребителей; ж) публикуют информацию о тарифах и надбавках, производственных программ и об инвестиционных программах организаций коммунального комплекса, а также о результатах мониторинга выполнения этих программ; з) участвуют в разработке проектов договоров, заключаемых в целях развития систем коммунальной инфраструктуры; и) заключают с организациями коммунального комплекса договоры в целях развития систем коммунальной инфраструктуры, определяющие условия выполнения инвестиционных программ организаций коммунального комплекса; к) осуществляют мониторинг выполнения производственных программ и инвестиционных программ; л) привлекают соответствующие организации для проведения экспертизы обоснованности проектов производственных программ, проверки обоснованности расчета соответствующих им тарифов, а также для определения доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса; м) принимают решения и выдают предписания в пределах своих полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, которые обязательны для исполнения организациями коммунального комплекса; н) запрашивают информацию у организаций коммунального комплекса, предусмотренную настоящим ФЗ N 210-ФЗ и нормативными правовыми актами Российской Федерации. Методы регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса. 1. Методами регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, осуществляющих эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, которые используются в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, являются: 1) установление фиксированных тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса на очередной период, исходя из сложившейся себестоимости товаров и услуг этой организации в истекший период действия тарифов с учетом стоимости заложенных в производственную программу мероприятий по повышению эффективности деятельности организации коммунального комплекса, предусматривающих улучшение качества производимых ею товаров (оказываемых услуг) и проведение при необходимости мероприятий по реконструкции эксплуатируемой этой организацией системы коммунальной инфраструктуры; 2) установление предельных тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса, определяемых на основе анализа динамики предыдущей деятельности организации и анализа деятельности аналогичных организаций коммунального комплекса; 3) индексация установленных тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях объективных изменений условий деятельности организации коммунального комплекса, влияющих на стоимость производимых ею товаров (оказываемых услуг). 2. В процессе регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса могут использоваться различные сочетания методов регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса. 4. Размер платы за жилое помещение. В соответствии со ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях, исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения г. Москве и г. Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищных фондов устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда или категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными ч. 4 ст. 156) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживает несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышаемыми установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 5. Размер платы за коммунальные услуги. В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения г. Москве и г. Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ в ред. от 01.02.2005 N 49, от 24.02.1995 N 182, от 10.02.1997 N 155, от 13.10.1997 N 1303 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" утверждены Правила предоставления коммунальных услуг. Эти Правила четко выделили субъектов, предоставляющих бытовые услуги, назвав их исполнителями, а пользователей бытовых услуг - потребителями <6>. К исполнителям относятся: -------------------------------- <6> Едва ли такое название может быть признано удачным. Поскольку в указанном нормативном акте речь идет о предоставлении (оказании) услуг и потреблении этих услуг, то стороны обязательства по оказанию услуг следует называть - услугодатель и услугополучатель.
1) предприятия или учреждения, в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры, в обязанности которых входит предоставление потребителю коммунальных услуг, или предприятия и учреждения, уполномоченные выполнять функции исполнителя - для потребителей, проживающих в государственном (ведомственном), муниципальном или общественном жилищных фондах; 2) предприятия, предоставляющие потребителю коммунальные услуги, - для потребителей, проживающих в частном жилищном фонде; 3) товарищества и другие объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом, включая заключение договоров на обслуживание, а также обеспечение коммунальными услугами, - для потребителей, проживающих в жилищном фонде, находящемся в коллективной собственности. К потребителям относится гражданин, пользующийся или имеющий намерение воспользоваться услугой для хозяйственно-бытовых нужд на основании заключенного с исполнителем договора найма, аренды или обслуживания жилого помещения. Исполнитель и потребитель заключают договор на предоставление коммунальных услуг. Содержание этого договора составляют права и обязанности сторон. Потребитель коммунальных услуг имеет право: 1) на получение услуг установленного качества, безопасных для его жизни и здоровья, не причиняющих вреда его имуществу; 2) на возмещение в полном объеме убытков и вреда, причиненных жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков в предоставлении услуг, а также морального вреда в размере и порядке, которые определяются в соответствии с законодательством РФ; 3) не производить оплату услуг на время перерывов, сверх установленных договором. При этом прекращение оплаты не освобождает исполнителя от возмещения убытков и вреда; 4) на устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные договором сроки; 5) на государственную и судебную защиту в соответствии с законодательством РФ в случае нарушения его прав. Одновременно с указанными правами потребитель несет следующие обязанности: 1) своевременно, в установленные договором сроки, оплачивать предоставленные услуги; 2) рационально использовать услуги по их прямому назначению; 3) не совершать действий, нарушающих порядок пользования услугами, установленными договором; 4) соблюдать требования техники безопасности при пользовании услугами; 5) допускать представителей исполнителя услуг, а также специализированных предприятий, имеющих право работы с установками электро-, тепло-, водоснабжения, канализации, для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля. Наряду с названными правами и обязанностями Правилами предоставления коммунальных услуг потребителю прямо запрещено совершать следующие действия: 1) переоборудовать внутренние инженерные сети без разрешения исполнителя; 2) устанавливать, подключать без письменного разрешения исполнителя и использовать электрические приборы и машины мощностью, превышающие технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру, а также подключать и использовать бытовые приборы и оборудования, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающих требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормам; 3) нарушать имеющиеся схемы учета услуг; 4) использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (производить слив воды из системы и приборов отопления). Права и обязанности исполнителя услуг. Исполнитель имеет следующие права: 1) применять меры, предусмотренные договором, в случае нарушения потребителем сроков платежей; 2) осуществлять контроль за потреблением услуг путем проведения осмотров состояния инженерного оборудования у потребителя; 3) прекращать предоставление услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев или при переоборудовании без разрешения исполнителя внутренних инженерных частей. Исполнитель несет следующие обязанности: 1) своевременно принимать меры по подготовке проекта и заключению договора на предоставление услуг; 2) предоставлять услуги установленного качества (потребительских свойств и режима предоставления); 3) устанавливать по согласованию с органами местного самоуправления форму регистрации требований (претензий), предъявляемых потребителем в связи с нарушением установленного качества услуг и срока устранения недостатков; 4) принимать своевременные меры по предупреждению и устранению нарушений качества предоставляемых услуг потребителю; 5) своевременно информировать потребителей об изменении качества услуг; 6) не допускать нарушений технологических процессов и снижения качества, услуг, предусматривать меры по повышению потребительских свойств и качества предоставляемых услуг, а также рациональному использованию водных и энергетических ресурсов. Ответственность исполнителя является гражданско-правовой договорной ответственностью. Под договорной гражданско-правовой ответственностью понимается возложение невыгодных имущественных последствий на должника перед кредитором по обязательству, возникшему из договора на предоставление услуг, наступивших в связи с его неисполнением или ненадлежащим исполнением. Исполнитель несет ответственность за качество предоставления услуг в соответствии с законодательством РФ и договором. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы. В случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты услуг. Если исполнитель своевременно, после заключения договора, не приступил к исполнению услуг, потребитель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещения убытков. За нарушение установленных договором на оказание услуг сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить потребителю неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, в полном объеме, а также за моральный вред в размере и порядке, которые определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 ст. 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в городах федерального значения г. Москве и г. Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Федеральным законом. Изменение форм собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. 6. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования, ремонта, сроках возмещения расходов, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения г. Москве и г. Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). 7. Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Согласно ст. 159 ЖК РФ субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 ст. 159, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Право на субсидию имеют следующие граждане: 1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 3) члены жилищных кооперативов; 4) собственники жилых помещений. Перечисленным выше гражданам субсидии предоставляются органом местного самоуправления или уполномоченным им учреждением. Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 159 ЖК РФ, субсидии предоставляются на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей. Субсидии предоставляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ч. 1 ст. 155 ЖК РФ. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальных услуг для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. N 761, в ред. Постановления Правительства РФ 18.06.2007 N 379, утверждены Правила предоставления субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетом из бюджетов субъектов Российской Федерации, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Российской Федерации. Субъектам Российской Федерации на цели, указанные в настоящей части, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации. Правительство Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. N 70 утвердило Правила предоставления субсидий из Федерального фонда самофинансирования социальных расходов на частичные возмещения расходов бюджетов субъектов Российской Федерации на предоставление гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Размер субвенции из бюджета субъекта Российской Федерации рассчитывается исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов: 1) нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий; 2) стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям; 3) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг, максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное. В соответствии со ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке ст. 159 ЖК РФ.
Название документа