Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров

(Горбачев С. Г.) ("Адвокат", 2008, N 4) Текст документа

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО МЕСТО СРЕДИ ИНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ

С. Г. ГОРБАЧЕВ

Горбачев С. Г., адвокат и управляющий партнер Московской коллегии адвокатов "ЛегисГрупп".

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) <1> не разработаны многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Это привело к путанице на рынке недвижимости, возможности уверенного использования различных "серых" схем, часто подменяющих собой этот вид договорных отношений. Так, с целью выйти за рамки регулирования указанного Федерального закона используются: вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, договор займа и ряд других. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

Согласно исследованиям, проведенным аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости www. irn. ru", только 10,6% общего объема сделок, направленных на реализацию квартир, приходится на договоры участия в долевом строительстве <2>. Учитывая, что большинство заключаемых договоров носят фидуциарный характер, большинство лиц, денежные средства которых привлекаются для строительства объектов недвижимости, остаются незащищенными. -------------------------------- <2> См.: Серые схемы долевого строительства // Индикаторы рынка недвижимости www. irn. ru, http://www. irn. ru/articles/11945.php.

Кроме того, заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры. В связи с этим необходимо исследовать правовую природу договора участия в долевом строительстве и отношений, порождаемых им, что позволит установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и уже в рамках единого целого провести классификационное разграничение одних договорных отношений от других <3>. Это, в свою очередь, позволит "безошибочно квалифицировать... обязательства, и... применять к каждому обязательству именно те правовые нормы, которые предназначены для его регулирования" <4>. -------------------------------- <3> См.: Лапутева Е. В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 25. <4> Цит. по: Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 24.

Последнее замечание особенно важно, поскольку договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является непоименованным в Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ). Практически все ученые, раскрывая принцип свободы договора, отмечают: возможность заключать непоименованные в ГК РФ сделки - одно из проявлений такой свободы. Тем не менее и теория, и практика крайне настороженно относятся к заключению субъектами договоров, не названных в ГК РФ <5>. -------------------------------- <5> См.: Телюкина М. В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. N 8.

Это связано с тем, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также об ответственности по такому договору конечную точку в споре ставит суд. В случае пробела в договорном регулировании суд вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Избежать такой ситуации бывает довольно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее, даже при самой детальной разработке договора <6>. В итоге приходится констатировать: единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, не сложилось. -------------------------------- <6> См.: Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу "Хозяйство и право". 2002. N 9. С. 54.

Частично решению указанной проблемы способствовало принятие Закона N 214-ФЗ <7>, где, в частности, в пункте 1 ст. 4 дано понятие договора участия в долевом строительстве. -------------------------------- <7> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

Таким образом, указанный договор поименован не в ГК РФ, а в Федеральном законе. "В подобных случаях законодатель может включать в акт, посвященный такому виду договоров, любое решение, если только соответствующий вопрос не урегулирован в части первой Гражданского кодекса и при этом в ней нет оговорки о возможности иного решения в законе (другом правовом акте)" <8>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <8> Цит. по: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2002.

Анализируя данное определение и иные нормы указанного Закона N 214-ФЗ для установления правовой природы рассматриваемого договора, целесообразно выделить его основные признаки: 1) направленность обязательства. По данному основанию выделяют договоры, направленные на: - передачу имущества; - выполнение работ; - оказание услуг; - учреждение различных образований <9>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <9> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право (общие положения). М.: Статут, 1997. С. 320.

Неубедительны аргументы юристов, предлагающих рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг <10>. С одной стороны, цель участника долевого строительства очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а именно в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, существует потребность участника долевого строительства в посреднике, оказывающем участнику долевого строительства услугу по реализации проекта. В этом смысле конструкция договора участия в долевом строительстве сочетает в себе элементы как договора по оказанию услуг, так и договора по выполнению работы <11>; -------------------------------- <10> См., например: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3; Черемис С. Ю. Инвестиционный договор // Учет в строительстве. 2003. N 1. <11> См.: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1.

2) непредпринимательский характер рассматриваемого договора. Участник долевого строительства вкладывает деньги в строительство жилого помещения не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, т. е. для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а приобретение результата строительства. В пользу того, что участник долевого строительства не является партнером, говорит следующий факт: он уплачивает рыночную цену при заключении договора за готовую квартиру, в данной цене содержится себестоимость квартиры и прибыль застройщика. Этот критерий должен быть основополагающим и определяющим при формировании условий рассматриваемого договора <12>; -------------------------------- <12> См.: Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. С. 55, 56.

3) предмет регулирования. Отношения складываются по поводу недвижимого имущества. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию; одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следующие признаки договора участия в долевом строительстве являются классификационными, отражающими видовую принадлежность договора участия в долевом строительстве. Исходя из вышеуказанного определения договора участия в долевом строительстве, к ним однозначно можно отнести консенсуальность, взаимность, возмездность и письменную форму договора. Однако установление правовой природы рассматриваемого договора по иным квалификационным признакам весьма затруднительно. В то время как именно это необходимо для того, чтобы определить, во-первых, признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и, во-вторых, признаки, отличающие одни договорные отношения от других, т. е. для того, чтобы эффективно применять к каждому обязательству правовые нормы, предназначенные для его регулирования <13>. -------------------------------- <13> См.: Лапутева Е. В. Указ. соч. С. 25.

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключается при достижении между застройщиком и участником долевого строительства соглашения, выраженного в письменной форме, по которому застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется принять и оплатить указанный объект, его можно отнести к группе консенсуальных договоров. В момент заключения договора у застройщика фактически отсутствует жилое помещение, являющееся предметом договора, а участник долевого строительства может внести сумму, подлежащую уплате, позднее, в установленные договором сроки <14>. Наличие соглашения в данном случае - это правовой минимум, при котором договор считается породившим правовые последствия <15>. -------------------------------- <14> См.: Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006. С. 18. <15> См.: Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. N 5.

Для адекватной оценки обязательственных отношений большое значение имеет правильная квалификация договора с точки зрения его возмездности. В Гражданском кодексе РФ предусмотрен определенный механизм определения эквивалентно-возмездного характера договора: в нем действует презумпция возмездности обязательства <16>. Так, в части 3 ст. 423 определено: гражданско-правовой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. -------------------------------- <16> См.: Романец Ю. В. Возмездность гражданских договоров // Законодательство. 1999. N 1.

Учитывая, что один из существенных признаков договора участия в долевом строительстве - его направленность на привлечение денежных средств в обмен на предоставление застройщиком квартир и нежилых помещений в построенном объекте недвижимости, его следует отнести к возмездным договорам. Договор участия в долевом строительстве является двусторонним договором (взаимным, синаллагматическим), так как его суть составляют взаимные права и обязанности сторон. Субъектный состав, характеризующийся неравенством между участниками договора, предопределяет распространение на договор участия в долевом строительстве режима публичного договора <17>. -------------------------------- <17> См.: Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 118.

Применение этого режима в отношении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости предполагает, что застройщик обязан заключить договор с каждым, кто к нему обращается. Доказательством указанного может служить характер предложения застройщика, относящегося к неопределенному кругу лиц и распространяющегося в объявлениях, где застройщик приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор. Тем самым застройщик делает предложение, которое может квалифицироваться как публичная оферта, поскольку содержит существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве (в случае ее принятия). Иного мнения придерживается М. А. Бобровникова. Анализируя данное в статье 426 ГК РФ понятие публичного договора, она выделяет следующие признаки: 1) обязательное участие коммерческой организации, выступающей в роли продавца, подрядчика или исполнителя; 2) характер деятельности, осуществляемой коммерческой организацией: она должна быть публичной <18>. -------------------------------- <18> Бобровникова М. А. Указ. соч.

"Если говорить об анализируемом соглашении, то прямо такая обязанность для застройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж)" <19>. -------------------------------- <19> Бобровникова М. А. Указ. соч.

Представляется, что договор участия в долевом строительстве является договором присоединения (ст. 428 ГК РФ). "Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок" <20>. При этом в случае заключения договора участия в долевом строительстве путем присоединения участник долевого строительства вправе требовать его изменения или расторжения по особым основаниям, предусмотренным пунктом 2 ст. 428. -------------------------------- <20> См.: Там же.

Противоположную позицию занимает А. Маковская. По ее мнению, "в настоящее время ввиду отсутствия сложившейся практики заключения договоров участия в долевом строительстве нет достаточных оснований говорить о том, что эти договоры представляют собой договоры присоединения" <21>. -------------------------------- <21> Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. N 9. С. 13.

В соответствии с частью 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Таким образом, письменная форма - один важнейших признаков договора участия в долевом строительстве. Характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он не похож ни на один из видов договоров "классических" форм. В то же время "...это сложный по своей природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестируемого проекта, в пользовании им или в эксплуатации, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект" <22>. Таким образом, договор участия в долевом строительстве в юридической литературе часто предлагается рассматривать как смешанный (комплексный) договор. -------------------------------- <22> См.: Хозяйственное право: Учебник. Т. 2 / Отв. ред. В. С. Мартемьянов. М.: Бек, 1994. С. 170.

С другой стороны, как отмечает Е. Х. Акчулпанова, "сравнение договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми договорами приводит лишь к появлению множества различных точек зрения и не позволяет сформировать единую практику, а договор участия в долевом строительстве не содержит всех существенных условий договоров, с которыми его пытаются сравнить. В результате соотношения договора участия в долевом строительстве с иными договорами автор пришел к выводу о возможности рассмотрения указанного договора как самостоятельного вида гражданско-правового договора" <23>. -------------------------------- <23> Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 54.

Указанная точка зрения представляется вполне обоснованной, однако преждевременно на сегодняшнем этапе правового регулирования отказываться от регулирования отношений в области участия в долевом строительстве, так как многие ключевые вопросы не определяются, а единая практика, способная решить проблемы пробельности в этой сфере, еще не сложилась. Так, однозначно не решен вопрос о возможности применения норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <24> к правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1 отменила определение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22 января 2004 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2004 г., постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2005 г. и передала вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как указанные суды сочли, что спорные правоотношения в сфере участия в долевом строительстве не регулируются указанным Законом РФ. -------------------------------- <24> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Говоря о правовой природе договора участия в долевом строительстве, следует заметить: довольно часто в юридической литературе поднимается вопрос об отнесении его к инвестиционным договорам. При этом сложились две противоположные точки зрения, одна из которых определяет договор участия в долевом строительстве как инвестиционный <25>, а другая полностью отрицает такой подход <26>. Если рассматривать договор долевого участия в строительстве в качестве инвестиционного, можно выявить ряд параллелей. В указанном договоре инвестор исполняет роль вкладчика, который вкладывает денежные средства в строительство с целью получения положительного эффекта, т. е. жилья. В зависимости от размера необходимых для строительства финансовых вложений количество инвесторов может исчисляться сотнями <27>. -------------------------------- <25> См., например: Воронцов Л. Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух. 2005. N 5. <26> См.: Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. 2004. N 23. С. 13. <27> См.: Лапутева Е. В. Указ. соч. С. 80.

С другой стороны, Н. Н. Брюховецкий указывает на то, что "ни физическое, ни юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности" <28>. Однако в долевом договоре то же лицо (организация) - допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный контрагент участника долевого строительства. "Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей, т. е. отсутствует названный ранее общий признак договоров одного вида. Поэтому долевой договор не может считаться видом договора об инвестиционной деятельности" <29>. -------------------------------- <28> Брюховецкий Н. Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8. <29> Там же.

Указанная позиция представляется более верной с точки зрения анализа сущности норм Закона N 214-ФЗ. С другой стороны, в силу отсутствия прямых указаний по этому поводу в законодательстве (в частности, отсутствия дефиниции инвестиционного договора) на практике происходит смешение указанных договоров. В связи с этим необходима разработка и введение в Гражданский кодекс РФ понятия "инвестиционный договор". Другим наиболее распространенным в юридической литературе подходом к квалификации договора долевого участия является его отнесение к договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности). Так, В. Бублик указывает на то, что "квалификация долевого участия в строительстве в качестве совместной деятельности правомерна в том случае, если из договора, оформляющего отношения участников долевого строительства, а также из организационных связей спорящих сторон просматриваются те условия, которые законом признаны существенными для данного вида гражданско-правовых соглашений" <30>. -------------------------------- <30> Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 69.

По мнению Е. А. Павлодского, юридическая природа договора участия в долевом строительстве представляет собой договор простого товарищества, так как все существенные условия договорного вида договора простого товарищества находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве: а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны); б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости; в) общие совместные действия сторон <31>. -------------------------------- <31> Павлодский Е. Правовая природа "инвестиционного контракта" // Право и экономика. 2000. N 9. С. 73, 74.

Имеется и противоположная точка зрения, более обоснованная. Так, В. С. Ем и Н. В. Козлова отмечают: "Подрядчик по такому договору (договору простого товарищества) желает получить прибыль от выполнения строительных работ. Организация-заказчик стремится получить доход, составляющий разницу между затратами на строительство и ценой, по которой квартиры будут передаваться гражданам-инвесторам. Граждане-инвесторы хотят приобрести квартиры в собственность" <32>. Строительство жилого дома оформляется не единым многосторонним договором, а комплексом различных соглашений, заключаемых на разных этапах этого процесса. Каждое из этих соглашений должно оцениваться самостоятельно, исходя из его условий. Общую квалификацию всем отношениям, возникающим вокруг строительства, как одному комплексному договору дать невозможно. Соответственно, нельзя говорить и о "генеральном" договоре о совместной деятельности по строительству дома, участником которого автоматически становится любое лицо, заключившее договор долевого участия <33>. -------------------------------- <32> Ем В. С., Козлова Н. В. Договор простого товарищества // Законодательство. 2000. N 1. С. 8. <33> См.: Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 33.

Кроме того, главные последствия признания отношений совместной деятельностью - распространение режима общей собственности на имущество товарищей и пропорциональное несение расходов и убытков. Изучение типовых форм договоров долевого участия в строительстве различных строительных организаций показывает, что условия покрытия общих расходов и убытков не отражаются в договоре <34>. -------------------------------- <34> Там же. С. 37.

В юридической литературе нередко встречается рассмотрение договора долевого участия как договора подряда. Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества <35>. К тому же часто работы по возведению дома начинаются с заключения договора строительного подряда, а затем его участники заключают самостоятельные соглашения, связанные с объектом строительства. -------------------------------- <35> См.: Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. N 5. С. 32.

В то же время договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются не деньгами, а отдельными помещениями в сданном заказчику объекте, эти помещения передаются подрядчику уже после их приемки заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается участнику долевого строительства целиком, он получает в объекте только свою долю. Кроме того, подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Тогда как застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин-непредприниматель. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль над ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Участник долевого строительства может не обладать такими правами <36>. Исходя из вышесказанного, к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда. -------------------------------- <36> См.: Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 69.

Договор долевого участия в строительстве имеет также некоторое сходство с предварительным договором купли-продажи недвижимости. В частности, в качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить то, что они заключаются на момент, когда недвижимая вещь еще не существует, а в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости <37>. -------------------------------- <37> См.: Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2000. С. 86.

В то же время договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет: предмет договора долевого участия в строительстве намного уже, в качестве него может выступать вещь, определенная как индивидуальными, так и родовыми признаками. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Так, продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и служит производным способом приобретения этого права, тогда как договор долевого участия в строительстве считается первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не может выступать обладателем этого права <38>. -------------------------------- <38> См.: Александрова М. Указ. соч.

Кроме того, поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, по содержанию прав и обязанностей сторон он шире договора купли-продажи: по договору долевого участия участник долевого строительства обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли, тогда как продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом <39>. -------------------------------- <39> См.: Даутов М. Указ. соч. С. 88.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о неприменении к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже. Итак, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. При этом правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки: а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы; б) непредпринимательский характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое помещение для личных потребительских целей, а с застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение результата строительства; в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества. Место же договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм.

Название документа Вопрос: Сержант. Служу по контракту. Выслуга - 12 лет. Имею семью: жену, дочь и сына. Проживаем в своем доме жилой площадью 17 кв. м. Имею ли я право на получение квартиры или оказание помощи в виде улучшения жилищных условий? ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 5) Текст документа

Вопрос: Сержант. Служу по контракту. Выслуга - 12 лет. Имею семью: жену, дочь и сына. Проживаем в своем доме жилой площадью 17 кв. м. Имею ли я право на получение квартиры или оказание помощи в виде улучшения жилищных условий?

Ответ: В соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. При этом, согласно п. 4 ст. 50 Жилищного кодекса Российской Федерации учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Вам необходимо ознакомиться с правовым актом по данному вопросу, действующим в Вашем населенном пункте, и если на одного члена Вашей семьи приходится менее учетной нормы, встать на учет нуждающихся в жилых помещениях в воинской части.

Р. А.Закиров Адъюнкт кафедры военной администрации, административного и финансового права Военного университета, старший лейтенант юстиции

Название документа Вопрос: Увольняюсь по ОШМ, нахожусь в распоряжении командующего. Могу ли я отказаться от ГЖС и ждать жилья в "натуре"? Или же надо попробовать реализовать ГЖС, а в случае, если это не получится сделать, вернуть ГЖС и продолжать ждать жилье? Какие у меня права в том и другом случае? Имею ли я право на переподготовку в связи с увольнением по ОШМ, если у меня высшее педагогическое образование? ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 5) Текст документа

Вопрос: Военнослужащая, прохожу службу по контракту. Увольняюсь по ОШМ, нахожусь в распоряжении командующего. Выслуга - 12,5 лет, контракт заканчивается 30 августа 2008 г. Рапорт на ГЖС от 1 сентября 2006 г. Уже сейчас понимаю, что шансов его реализовать мало. Могу ли я от ГЖС отказаться и ждать жилья в "натуре"? Или же надо попробовать реализовать ГЖС, а в случае, если это не получится сделать, вернуть ГЖС и продолжать ждать жилье? Какие у меня права в том и другом случае? Имею ли я право на переподготовку в связи с увольнением по ОШМ в соответствии с Приказом министра обороны Российской Федерации от 6 сентября 2006 г. N 355, если у меня высшее педагогическое образование?

Ответ: 1. В соответствии с п. 2 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. (утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. N 153) (далее - Правила), государственный жилищный сертификат (далее - сертификат) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии (жилищной субсидии) для приобретения жилого помещения (далее - субсидия). Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление субсидии является финансовой поддержкой государства в целях приобретения гражданами жилого помещения. Участие в подпрограмме добровольное. В соответствии с п. 4 Правил срок действия сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате, и составляет в отношении владельца сертификата для представления сертификата в кредитную организацию, участвующую в реализации подпрограммы (далее - банк), два месяца, в отношении банка для представления владельцем сертификата документов, предусмотренных п. 55 Правил, - девять месяцев, а в случае замены сертификата (кроме замены в связи со смертью владельца сертификата или члена его семьи) - шесть месяцев. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов. Таким образом, на основании вышесказанного Вы имеете право отказаться от ГЖС до момента его реализации и получить жилье другим установленным законодательством способом. При этом необходимо учесть следующее. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти бюджетных средств на приобретение жилого помещения. Таким образом, с того момента, как денежные средства поступят на банковский счет, открытый в банке (счет должен быть открыт в течение двух месяцев с момента выдачи ГЖС), Вы будете сняты с учета нуждающихся в воинской части. После этого уволены и исключены из списков личного состава воинской части. Даже если Вы откажетесь после этого от ГЖС, в списках нуждающихся воинской части восстанавливать Вас нет оснований по жилищному законодательству (при этом не отрицается возможность сделать это в судебном порядке) и соответственно нет оснований обеспечивать Вас жилым помещением за счет Министерства обороны Российской Федерации. Рекомендовал бы Вам отказаться от участия в подпрограмме "ГЖС" и получать жилье "в натуре". 2. Что касается второго вопроса, то можно сказать следующее. В соответствии с п. 2 Инструкции о порядке и условиях направления военнослужащих - граждан Российской Федерации, проходящих военную службу по контракту, на профессиональную переподготовку по одной из гражданских специальностей, утвержденной Приказом министра обороны Российской Федерации "О порядке и условиях направления военнослужащих - граждан Российской Федерации, проходящих военную службу по контракту, на профессиональную переподготовку по одной из гражданских специальностей" от 6 сентября 2006 г. N 355, направление военнослужащих на профессиональную переподготовку осуществляется при условии общей продолжительности их военной службы в календарном исчислении пять лет и более (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях высшего и среднего профессионального образования), в год увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, истечении срока военной службы, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями. Право на переподготовку Вы имеете.

Название документа Вопрос: Моя жена работает заведующей библиотекой при воинской части, находящейся в сельской местности. Имеет ли она право на получение льгот по оплате жилья и коммунальных услуг? Жена является квартиросъемщиком. ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 5) Текст документа

Вопрос: Моя жена работает заведующей библиотекой при воинской части, находящейся в сельской местности. Имеет ли она право на получение льгот по оплате жилья и коммунальных услуг? Жена является квартиросъемщиком.

Ответ: В настоящее время вопрос о предоставлении льгот гражданскому персоналу Вооруженных Сил Российской Федерации, выполняющему трудовые обязанности в сельской местности, является спорным. По мнению В. И. Ковалева, изложенному в статье "Льготы гражданскому персоналу Вооруженных Сил Российской Федерации, выполняющему трудовые обязанности в сельской местности" (Право в Вооруженных Силах, N 4, 2007 г.), поскольку предоставление льгот работникам в сельской местности в настоящее время федеральным законом не предусмотрено, то источником финансирования является бюджет субъекта Российской Федерации, местный бюджет. Финансирование предусмотренных законом субъекта Российской Федерации льгот осуществляет субъект Российской Федерации в лице финансового органа. Федеральными законами о федеральном бюджете на 2006, 2007 гг. утвержден Федеральный фонд софинансирования социальных расходов. Средства фонда направлялись и направляются в виде субсидий на частичное возмещение расходов бюджетов субъектов Российской Федерации, в том числе на предоставление гражданам, включая специалистов здравоохранения, образования и сельского хозяйства, постоянно проживающих в сельской местности, субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Таким образом, именно органы государственной власти субъекта Российской Федерации с 1 января 2005 г. должны были принять законы и обеспечить надлежащее финансирование предоставления гражданскому персоналу воинских частей, работающему и постоянно проживающему в сельской местности, льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг. В том случае, если в субъекте Российской Федерации не приняты нормативные правовые акты, регулирующие эти вопросы, или в них отсутствуют такие субъекты предоставления льгот, как работники воинских частей, возможен судебный порядок защиты нарушенных прав путем предъявления иска к субъекту Российской Федерации о взыскании расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг. Исковое заявление подается в суд в письменной форме, в нем должны быть указаны наименование истца, ответчика, их местонахождение, обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, цена иска и другие сведения, указанные в ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом сложности рассматриваемой категории споров рекомендуется привлекать к участию в них квалифицированных юристов.

Название документа Вопрос: Я - военный пенсионер, уволен по ОШМ при выслуге 32 года. Стою в очереди на ГЖС с 1998 г. В личном деле записаны жена и дочь. В 2006 г. вне брака дочь рожает ребенка. В 2007 г. выходит замуж и рожает второго ребенка. Со мной проживают и зарегистрированы 5 человек. На сколько квадратных метров можно рассчитывать при получении ГЖС? ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 5) Текст документа

Вопрос: Я - военный пенсионер, уволен по ОШМ при выслуге 32 года. Стою в очереди на ГЖС с 1998 г. В личном деле записаны жена и дочь. В 2006 г. вне брака дочь рожает ребенка. В 2007 г. выходит замуж и рожает второго ребенка. Со мной проживают и зарегистрированы 5 человек. На сколько квадратных метров можно рассчитывать при получении ГЖС?

Ответ: В соответствии с п. 16 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. (далее - Правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" от 21 марта 2006 г. N 153, норматив общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии устанавливается в следующем размере: - 33 кв. м - для одиноко проживающего гражданина; - 42 кв. м - на семью из двух человек; - по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи три человека и более. В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, при определении норматива общей площади жилого помещения, используемого для расчета размера субсидии, учитывается норма дополнительной общей площади жилого помещения в размере 15 кв. м. При наличии права на дополнительную общую площадь по нескольким основаниям размер такой площади не суммируется. В соответствии с п. 17 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов применительно к условиям подпрограммы членами семьи гражданина - участника подпрограммы признаются: а) постоянно проживающие совместно с ним супруга (супруг), их дети и родители гражданина - участника подпрограммы. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, постоянно проживающие совместно с гражданином - участником подпрограммы, учитываются при расчете размера субсидии в случае признания их в судебном порядке членами его семьи - для граждан, указанных в подп. "а" - "е" п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов, и граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; б) постоянно проживающие совместно с ним лица, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами, а также их несовершеннолетние дети независимо от наличия у них статуса вынужденного переселенца - для граждан, указанных в подп. "ж" п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов; в) лица, прибывшие с гражданином - участником подпрограммы из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей на постоянное место жительства, зарегистрированные и постоянно проживающие с данным гражданином в избранном постоянном месте жительства на дату утверждения сводного списка граждан - получателей сертификатов в планируемом году, - для выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей не ранее 1 января 1992 г. граждан, указанных в подп. "з" п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. Таким образом, Вам необходимо в суде установить факт, имеющий юридическое значение, что дети дочери (по-видимому, они зарегистрированы с Вами) являются членами Вашей семьи. При положительном решении размер субсидии будет рассчитываться исходя из 90 кв. м.

Название документа Вопрос: Офицер запаса, выслуга - 20 лет. Уволен по организационно-штатным мероприятиям в 2001 г. В очереди на государственный жилищный сертификат отказано, так как на сегодняшний день в законодательстве не прописано, каким образом должны быть реализованы жилищные права граждан, уволившихся с военной службы до 1 января 2005 г., но обратившихся с заявлением о постановке на учет позже 1 января 2005 г. Куда мне обращаться? ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 5) Текст документа

Вопрос: Офицер запаса, выслуга - 20 лет. Уволен по организационно-штатным мероприятиям в 2001 г. В очереди на государственный жилищный сертификат отказано, так как на сегодняшний день в законодательстве не прописано, каким образом должны быть реализованы жилищные права граждан, уволившихся с военной службы до 1 января 2005 г., но обратившихся с заявлением о постановке на учет позже 1 января 2005 г. Куда мне обращаться?

Ответ: По-видимому, Вы на момент увольнения с военной службы не были признаны нуждающимся в жилом помещении по месту прохождения военной службы в связи с обеспеченностью им. В настоящее время желаете изменить место жительства. Действительно, до 1 января 2005 г. Вы имели право встать на учет нуждающихся в получении жилых помещений в избранном постоянном месте жительства в соответствии с Порядком, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 1998 г. N 1054, но этим правом не воспользовались. В соответствии с п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. N 153, право на участие в подпрограмме имеют следующие категории граждан Российской Федерации: - военнослужащие (за исключением участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих), сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы (службы), и приравненные к ним лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений); - граждане, уволенные с военной службы (службы) по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе (службе), или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы (службы) которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более, и состоящие после увольнения в списках очередников на получение жилых помещений (улучшение жилищных условий) в федеральном органе исполнительной власти. Как следует из вопроса, Вы после увольнения не остались на таком учете и соответственно права на получение ГЖС не имеете. Изменить место жительства Вы можете в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Для этого необходимо: а) передать свою квартиру государству (если она в федеральной собственности), муниципальному образованию (если она в муниципальной собственности), в государственную или муниципальную собственность (если квартира Вами приватизирована). В таком случае к Вам не будут применены неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 53 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ); б) переехать в избранный населенный пункт, зарегистрироваться по месту жительства по адресу снимаемого жилого помещения; в) встать в установленном ЖК РФ порядке на учет нуждающихся в жилых помещениях; г) получить жилье в порядке очередности. Другой вопрос, насколько реальны такие действия для Вас.

Название документа Вопрос: Имею ли право на получение сертификата на жилье? Срок службы в рядах Вооруженных Сил: август 1981 г. - 1985 г. - Бакинское ВОКУ; 1985 - 1988 гг. - ГСВГ; 1988 - 1997 гг. - Республика Казахстан, военный комиссариат; 1998 - 2000 гг. - ГОВД МВД Республики Дагестан; с ноября 2000 г. - пенсионер МВД. Выслуга лет в Вооруженных Силах в льготном исчислении составляет 18 лет, в календарном - 16 лет, со сроком службы в МВД календарная выслуга составляет 18 лет, льготная - 20 лет. ("Право в Вооруженных Силах", 2008, N 5) Текст документа

Вопрос: Имею ли право на получение сертификата на жилье? Срок службы в рядах Вооруженных Сил: август 1981 г. - 1985 г. - Бакинское ВОКУ; 1985 - 1988 гг. - ГСВГ; 1988 - 1997 гг. - Республика Казахстан, военный комиссариат; 1998 - 2000 гг. - ГОВД МВД Республики Дагестан; с ноября 2000 г. - пенсионер МВД. Выслуга лет в Вооруженных Силах в льготном исчислении составляет 18 лет, в календарном - 16 лет, со сроком службы в МВД календарная выслуга составляет 18 лет, льготная - 20 лет.

Ответ: Согласно подп. "а" п. 5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" от 21 марта 2006 г. N 153, право на участие в подпрограмме имеют граждане, уволенные с военной службы (службы) по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе (службе), или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы (службы) которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более, и состоящие после увольнения в списках очередников на получение жилых помещений (улучшение жилищных условий) в федеральном органе исполнительной власти. Таким образом, Вы имеете право на получение ГЖС только в том случае, если уволены с военной службы (службы) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе (службе), или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями и состоите в списках очередников на получение жилых помещений (улучшение жилищных условий) в федеральном органе исполнительной власти.

Название документа

Blog

Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров