Расторжение договора найма жилого помещения
(Воротынцева А. А.) ("Юрист", 2008, N 7) Текст документаРАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
А. А. ВОРОТЫНЦЕВА
Воротынцева А. А., помощник судьи Промышленного районного суда г. Курска, аспирант Российской академии правосудия.
Связав возможность возникновение целого комплекса правоотношений с юридическим фактом - регистрацией гражданина по месту жительства (в просторечии пропиской), законодатель в анализируемом нами случае подменил один предмет правового регулирования - аренду жилого помещения другим - дискреционным правом собственника распоряжаться находящимся в его ведении имуществом - вселять в жилое помещение того, кого он считает нужным. Нежелание законодателя вычленить административное правоотношение из комплекса жилищных (по своей сути гражданских) на практике привело к смешению понятий "право проживания в жилом помещении" и "право регистрации на конкретной жилой площади". Регистрация по месту жительства - для чего она нужна? Как ни странно, однозначного ответа на данный вопрос в России нет. Во-первых, она необходима для того, чтобы человек имел право проживать на специально выделенной для этой цели жилой площади. Во-вторых, чтобы он мог реализовать свои права гражданина, ибо без регистрации весьма затруднительно получить паспорт, принять участие в выборах, устроиться на работу. В-третьих, регистрация по месту жительства нужна еще и для того, чтобы человек имел возможность вселиться в когда-то выделенную ему жилую площадь после возвращения из разных "странствий". Положение дел усугубляется еще и тем, что такие "странники", будучи заинтересованными в сохранении регистрации по месту жительства, всячески уклоняются от внесения квартирной платы. ЖК РСФСР (ст. 60) допускал возможность жесткой расправы с такими "уклонистами" путем признания их утратившим право на пользование жилым помещением, если человек не проживал по месту прописки без уважительных причин подряд свыше 6 месяцев. Эта норма была довольно востребованной, так как дела данной категории составляли весомый сегмент в судопроизводстве прошлых лет (до 10% от общего числа оспариваемых решений). Конституционный Суд РФ признал вышеуказанное положение отраслевого закона неконституционным <1>. Однако в ЖК РСФСР сохранялась ст. 89, содержащая императив о том, что договор найма жилого помещения (следовательно, права им пользования) расторгается (прекращается) в случае выезда нанимателя, равно членов его семьи, на постоянное место жительство в другое место. В этом случае подлежал доказыванию материальный факт: гражданин выехал на другое постоянное место жительства. -------------------------------- <1> Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности п. 8 ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука.
Новый Жилищный кодекс понятие "договор жилищного найма" заменил в анализируемых случаях понятием "договор социального найма". Ясно, что речь в данном случае идет не более чем о ранее существовавшем соглашении сторон: владельце жилья и нанимателе жилого помещения, ибо любой договор найма жилья - не что иное, как договор временной аренды жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства со дня выезда. 27 июня 2005 г. Б. обратилась с иском к Н. о расторжении договора социального найма, указав, что в период брака в 1987 г. они с ответчиком получили квартиру, в которой зарегистрированы все члены семьи, в том числе ответчик. Брак расторгнут в 1996 г. В январе 1996 г. ответчик выехал для проживания за пределы России. Ссылаясь на ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, истица попросила: во-первых, расторгнуть договор социального (жилищного) найма - аренды жилого помещения. Во-вторых, вторгнуться в сферу административно-правовых отношений и обязать органы паспортно-визовой службы РФ исключить ответчика из реестра регистрационного учета по месту жительства, поскольку именно в зависимости от регистрации лица по месту жительства зависит объем платежей, взыскиваемых органами, владеющими жилыми помещениями. Курчатовский районный суд Курской области, применив ст. 89 ЖК РСФСР, в иске отказал, мотивируя это тем, что истицей не доказан факт выезда ответчика на постоянное жительство. С учетом того, что истица обратилась с заявлением в июне 2005 г. и просила расторгнуть договор, действовавший и на период обращения, то подлежал применению новый закон (отношения-то - длящиеся). Кроме того, ввиду отсутствия по делу каких-либо доказательств того, что ответчик выехал на жительство (не обязательно постоянное для старого закона), суду надлежало отказать Б. в иске в связи с недоказанностью его оснований. Проблема существует еще и потому, что сторонами в договоре социального найма указаны одни граждане, а в спорном помещении проживают другие. При обращении в суд истцы указывают, что граждане, внесенные в договор социального найма и зарегистрированные в качестве членов семьи нанимателя, но таковыми не являющиеся, нарушают права нанимателя и совместно проживающих с ним лиц, причиняя материальный ущерб, поскольку проживающие вынуждены вносить плату за коммунальные услуги пропорционально числу лиц, указанных в договоре найма, кроме того, они связаны согласием данных лиц по поводу изменения жилищных условий. Однако расторжение договора социального найма в связи с выездом нанимателя и членов его семьи на другое место жительства, если толковать ЖК РФ буквально, - прерогатива собственника жилого помещения. Суды пошли по пути, что с анализируемыми исками могут обращаться: собственники жилого помещения, его наниматели, члены семьи нанимателя. Такая же позиция обозначена и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.: "...оставшееся проживать в жилом помещении, в отношении иного лица (нанимателя или члена его семьи), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, может обратиться в суд с требованием о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на данное жилое помещение признается через установление факта выезда указанного лица из жилого помещения в другое место жительства", что означает расторжение им договора социального найма. По иску М. к С., С. о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма, по встречному иску С., С. к М. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением в иске отказано. Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ответчица С. с дочерью С. была вселена в спорную квартиру в установленном законом порядке и имеет равное с остальными проживающими там лицами право на жилую площадь в этой квартире. Доводы истца о том, что С., С. выбыли в квартиру N 128 дома N 38 по ул. Моковская г. Курска на постоянное место жительства, судом проверены и обоснованно признаны несостоятельными. Судом установлено, что в указанной квартире С., С. не зарегистрированы, временно проживают у Т., постоянным местом регистрации является спорное жилое помещение, в котором они не проживают вынужденно, из-за неприязненных отношений с истцом. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется, и принял правильное решение об отказе ему в иске. Требования о расторжении договора социального найма, предъявляемые нанимателем, о признании утратившим право пользования жилым помещением являются синонимами и не несут в данном случае различной смысловой нагрузки. Очевидно, что само по себе временное отсутствие граждан по месту регистрации основанием для лишения их права пользования жилым помещением не является. В период с 1 марта 2005 г. по 1 октября 2007 г. судами Курской области рассмотрено 1678 гражданских дел, поводом к возбуждению которых послужили деликты, обусловленные несовершенством как жилищных, так и административных правоотношений. Проведенный автором анализ показывает, что дела изученной категории рассматриваются в срок свыше 2 месяцев в три раза чаще, чем дела других категорий, хотя качество решений по ним сопоставимо со средним качеством по всем делам, рассматриваемым районными судами области или даже несколько выше. В то же время рассмотрение жилищных дел после принятия ЖК РФ вызывает у судей районных судов определенные сложности. Об этом же свидетельствуют и многочисленные обращения судей области по применению нового жилищного законодательства. В целях стабилизации судебной практики по жилищным делам в 2006 г. Курским областным судом было проведено изучение применения нового ЖК РФ. Результаты этой работы были обсуждены президиумом областного суда и изучены на семинарских занятиях с судьями области. В настоящее время у судей районных судов не вызывают проблем вопросы о возможности приватизации общежитий (ст. 7 Вводного закона), о праве предъявления исков нанимателем или членами семьи нанимателя о расторжении договора социального найма с лицом, выбывшим на другое место жительства (ст. 83 ЖК РФ), о возможности прекращения права пользования жильем, принадлежащим собственнику, бывшими членами его семьи, если они стали таковыми до введения в действие ЖК РФ (п. 4 ст. 31 ЖК РФ), о невозможности прекращения прав пользования жильем за супругом, брак с которым не расторгнут. Более того, имеются достаточные основания утверждать, что ошибки в применения ЖК РФ обусловлены не сложностью толкования жилищного законодательства, а иными проблемами. Так, применяя п. 4 ст. 31 ЖК РФ, когда собственник никогда не проживал вместе ответчиками в одном жилье, судьи не всегда в состоянии отличить "бывших членов семьи собственника" от "настоящих членов семьи бывшего собственника", редко выясняют, в каком качестве собственник вселял в свое жилье различных родственников, прочих лиц. Подобные ошибки легко устраняются кассационной инстанцией, коронные судьи которой обладают достаточным уровнем знания в сфере жилищно-правовых отношений. Вместе с тем ряд проблем, связанных с применением ЖК РФ, до сих пор не разрешен как теоретиками, так и практиками. В первую очередь это обусловлено отсутствием в законодательстве четкого определения понятия "семья", особенно применительно к жилищным правоотношениям. 1. Буквальное прочтение п. 1 ст. 31 ЖК РФ - семья в жилищных правоотношениях - это круг перечисленных в ней лиц, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, имеющих права и несущих обязанности, предусмотренные п. 2 и 3 этой статьи. В то же время п. 4 ст. 31 ЖК РФ говорит о возможности прекращения семейных отношений. В судебной практике области к решению данной проблемы обозначились два подхода. Ряд судей, рассматривая иски о прекращении права пользования жильем бывшими членами семьи собственника, исходят из того, что факт вселения лица в качестве члена семьи собственника и проживания в спорном жилье в этом статусе (хотя бы некоторое время) при наличии кровного родства с собственником - исключает возможность признания его бывшим членом семьи собственника, и отказывают в удовлетворении исков. Пример: К. - собственник дома в с. Черницыно обратился в суд с иском о прекращении права пользования жильем к семье своей дочери С. из 4 человек, указав, что в 1999 г. вселил их в свой дом в качестве членов семьи, однако семейные отношения не сложились, и уже через три месяца дочь с мужем и двумя детьми ушли из его дома, проживают в различных местах, снимая жилье. Отношения между ними неприязненные, проживать с ним ответчики не собираются, однако и сниматься с регистрации отказываются, сохраняя формально право пользования его жильем. Курский районный суд Курской области, рассмотрев дело, в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что С. является дочерью истца, вселена отцом в дом вместе с мужем и детьми в качестве членов его семьи, не проживают в доме из-за конфликтных отношений с собственником, а поэтому признать их бывшими членами семьи собственника нельзя. Другие судьи полагают, что семейные отношения, в том числе между кровными родственниками, составлявшими семью, в отличие от родства могут прекращаться в силу действий сторон, и удовлетворяют такие иски. Пример: собственник дома Я. после введения в действие ЖК РФ обратилась с иском к внуку М., вселенному ею в дом в совершеннолетнем возрасте в качестве члена семьи, указав, что спустя непродолжительное время после вселения М. семейные отношения с ним прекращены из-за его неправильного поведения, общего хозяйства нет, заботы и взаимопомощи, взаимопонимания и уважения нет. Истица просила прекратить право М. пользования ее жильем, несмотря на то, что он ранее был членом ее семьи. Ленинский районный суд г. Курска признал, что семейные отношения между бабушкой и внуком отсутствуют. Свои выводы суд мотивировал тем, что, хотя родство между бабушкой и внуком - состояние пожизненное и не зависящее от их воли и действий, членство в семье собственника жилья таковым не является, поскольку жилищные правоотношения возникают или прекращаются в зависимости от воли и действий участников этих правоотношений, и основаны не только на родстве и совместном проживании, но и на добровольности, взаимной помощи и заботе, обоюдном уважении прав участников этих отношений. Сделав вывод о том, что М. - член семьи Я., суд сохранил за М. право пользования жильем сроком на 6 месяцев. По данному вопросу существует и иная точка зрения, ее существование продиктовано практикой Верховного Суда РФ. Появились иски, в которых собственник требует прекратить право пользования жильем только бывшей супруги, не оспаривая такого права у детей. Есть случаи удовлетворения таких исков, вызывающие жалобы ответчиц, со ссылками на невозможность выселения матери без ребенка или оставления ребенка с отцом (семейные отношения). Данный вопрос требует обсуждения с целью обеспечения единства правоприменительной практики в пределах страны. По изученным делам сроки сохранения прав пользования жильем определялись судами от 6 месяцев до 3 лет. Полагая возможным продление этих сроков в судебном порядке, судьи задают вопросы о возможности такого продления в отношении как бывшей супруги, так и ребенка собственника жилья при достижении ребенком совершеннолетия и отсутствия у них реальной возможности приобретения другого жилья даже внаем. Практически отсутствует единство в определении характера правоотношений между собственником жилья и бывшими членами его семьи, за которыми сохранено право пользования его жильем на определенный срок. Некоторые судьи считают, что возникают правоотношения бессрочного безвозмездного пользования, другие - что договор найма. Если это отношения найма, то в силу п. 1 ст. 671 ГК РФ бывшие члены семьи, кроме платы за коммунальные услуги, должны оплачивать наем жилья, но если размер этой оплаты определять по рыночным ценам, то теряется цель и смысл сохранения права пользования жильем, которое и сохранено лишь потому, что у ответчика нет возможности оплачивать коммерческий наем другого жилья. По существу та же проблема имеет место и при сохранении пожизненного права пользования жильем за членом семьи собственника, отказавшегося участвовать в приватизации жилья, и за бывшим членом семьи бывшего собственника, право которого на жилье возникло в силу ст. 127 ЖК РСФСР, в случае продажи собственниками такого жилья другим лицам после введения в действие нового ЖК. 2. По изученным делам судами области не был удовлетворен ни один иск о расторжении договора социального найма с лицами, выбывшими из квартир, но сохраняющими в них регистрацию, при отсутствии у них прав на другое жилье (ст. 83 ЖК РФ). Как правило, суды при этом соглашаются с доводами ответчиков о том, что выезд носит временный характер и вызван не их желанием, а конфликтом с другими нанимателями (чаще всего это расторжение брака, вселение в квартиру нового супруга и т. п.) и отсутствием прав на другое жилье. Такая позиция на протяжении последних 10 лет поддерживается и областным судом. Вместе с тем понятно, что такой подход допускает возможность практически недоказуемого злоупотребления правом лиц, зарегистрированных, но не проживающих в квартирах, предоставленных по договорам социального найма. Довольно много дел, из которых усматривается, что такой гражданин уже много лет состоит в другом браке с собственником или нанимателем другого жилья, но либо вообще не зарегистрирован в нем, либо регистрируется по месту пребывания на небольшие сроки. Мотивируется это, как правило, тем, что и этот брак неудачен, отношения не складываются, супруг (собственник) не желает признать за ним юридически право на жилье и понудить его к этому практически невозможно. Не следует ли с учетом высказанных Европейским судом по правам человека по ряду дел позиций по определению понятий семьи и права на жилье исходить из факта пользования жильем в новой семье и удовлетворять такие иски? 3. Статья 7 Вводного закона говорит об общежитиях, переданных в ведение местного самоуправления. Однако из ряда исков о признании права собственности на жилье в общежитиях в порядке приватизации усматривается, что часть таких общежитий органам местного самоуправления по настоящее время не передана. Суды области тем не менее такие иски удовлетворяют, исходя из того, что нераспорядительность властей не может ограничивать права граждан на приватизацию жилья, гарантированные законом. Кроме того, при рассмотрении исков о признании права собственности на общежития в порядке приватизации по ряду дел органы местного самоуправления ссылались на заключения о непригодности общежитий для постоянного проживания по мотивам несоответствия санитарным и строительным нормам и правилам. Суды не учитывали эти доводы в качестве оснований для отказа в удовлетворении исков нанимателей, однако проблема существует. 4. Иски граждан о праве на жилье бывших колхозов, как правило, многочисленные, периодически возникают в связи с банкротством сельхозпредприятий, у которых это жилье числится на балансе, и действиями конкурсных управляющих, пытающихся продать это жилье третьим лицам или проживающим в нем людям. Иски эти мотивируются по-разному - о признании права собственности в порядке приватизации, о признании права собственности в порядке приобретательной давности, о признании права собственности в связи с расположением дома на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве собственности, со ссылками на получение недостроенного жилья и завершения строительства за свой счет, существенную перестройку жилья, полученного в колхозе, его ремонт и содержание за свой счет в течение десятков лет и т. д. Независимо от оснований предмет требований по существу один - оставьте мне жилье в собственность. По таким делам, как правило, отсутствуют какие-либо письменные доказательства - за исключением данных о том, что жилье состоит на балансе. Кроме этого, в лучшем случае, но далеко не всегда - выписка из решения правления колхоза о предоставлении жилья и протокол решения собрания колхозников начала 90-х годов, о передаче жилья колхоза вновь образуемому сельхозпредприятию. Исходя из того, что истцы настаивают на титульном владении жильем (получении его по решению правления или распоряжению председателя колхоза), суды отказывают в применении приобретательной давности. Отказывают суды в соответствии с законом и в удовлетворении исков о приватизации бывшего колхозного жилья. Среди изученных не было дел с решениями судов, лишающими граждан, проживающих в таком жилье, прав пользования им, вместе с тем неопределенность статуса этого жилья и его владельцев остается, у судей постоянно возникают вопросы по таким делам, и поэтому просим включить в обзор рекомендации по этому поводу, если судами страны наработана какая-то практика по таким делам.
------------------------------------------------------------------
Название документа