В каком порядке в целях исчисления налога на прибыль учитываются организацией-застройщиком затраты на содержание дома (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, обслуживание лифтов, уборку лестниц и околодомовой территории и т. д.) после передачи построенного жилого дома в собственность застройщику, но до продажи квартир покупателям? Вправе ли застройщик принять к вычету НДС по данным расходам?

Ответ: Осуществление застройщиком расходов на содержание дома непосредственно вытекает из обязанностей как собственника всех непроданных квартир в доме и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, поэтому осуществленные расходы (на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, обслуживание лифтов, уборку лестниц и околодомовой территории) в целях налогообложения прибыли, по нашему мнению, отвечают требованию обоснованности. При наличии подтверждающих документов затраты на содержание дома после передачи построенного жилого дома в собственность застройщику можно отражать как материальные расходы. Застройщик не вправе принять к вычету НДС по данным расходам.

Обоснование: Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Застройщик, являясь первым правообладателем, сначала регистрирует право собственности на построенные квартиры на себя, а затем, после заключения договора купли-продажи квартиры, оформляет переход права собственности на покупателя.

Право собственности на квартиры обусловливает обязанность по содержанию данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, за время поиска покупателей застройщик обязан как собственник непроданных квартир в доме нести расходы на их содержание, в частности производить уплату коммунальных платежей, платежей на содержание и обслуживание общего имущества и жилого фонда, например за обслуживание лифтов, уборку лестниц и околодомовой территории (ст. ст. 153, 158 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В силу того что осуществление застройщиком расходов на содержание дома непосредственно вытекает из обязанностей как собственника всех непроданных квартир в доме и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли, по нашему мнению, отвечают требованию обоснованности.

При наличии подтверждающих документов затраты на содержание дома (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, обслуживание лифтов, уборку лестниц и околодомовой территории и т. д.) после передачи построенного жилого дома в собственность застройщику можно отражать как материальные расходы (пп. 5, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

При исчислении НДС, подлежащего уплате в бюджет, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную по операциям, признаваемым объектом налогообложения, на налоговые вычеты (п. 1 ст. 171 НК РФ). Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения по НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ суммы НДС, предъявленные налогоплательщику, принимаются к вычету при выполнении следующих условий:

- наличии счетов-фактур, выставленных продавцами;

- принятии налогоплательщиком приобретенных товаров на учет и наличии соответствующих первичных документов;

- приобретенные товары используются налогоплательщиком для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ.

Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат обложению НДС на основании пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Таким образом, при продаже квартир покупателям объекта налогообложения по НДС не возникнет.

Следовательно, суммы НДС, предъявленные контрагентами застройщику при приобретении услуг (товаров, работ) по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, обслуживанию лифтов, уборки лестниц и околодомовой территории, которые будут использованы при содержании готовой продукции - квартир, вычету не подлежат, поскольку они используются для осуществления операций, не признаваемых объектом налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ.

В то же время налогоплательщик, осуществляющий необлагаемые операции (п. 3 ст. 149 НК РФ), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование (п. 5 ст. 149 НК РФ). В этом случае он сможет принять к вычету НДС в отношении всех операций.

Л. В.Попова

АКГ "Панацея ПРОФ"

20.11.2013