Правовые проблемы выселения граждан из специализированных жилищных кооперативов

(Карпухин Д. В.) ("Жилищное право", 2008, N 11) Текст документа

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

В настоящее время российскому жилищному законодательству известны три вида специализированных жилищных кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные. В соответствии с частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищный кооператив, кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме <1>. -------------------------------- <1> Жилищный кодекс Российской Федерации N 188-ФЗ от 29.12.2004 (в ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 01.01.2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; 22.10.2007. N 43. Ст. 5084; 28.04.2008. N 17. Ст. 1756; 19.05.2008. N 20. Ст. 2251.

Положения ЖК РФ не распространяются на жилищные накопительные кооперативы, правовой статус которых регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. от 06.10.2006) (далее - Закон о ЖНК) <2>. -------------------------------- <2> Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 N 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. N 1 (ч. 1). Ст. 41; РГ. 18.10.2006.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона о ЖНК жилищный накопительный кооператив (далее - ЖНК) определяется как потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Обязательным условием членства в специализированных жилищных кооперативах является внесение собственных денежных средств (паевых взносов) для строительства, приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома (части 2, 3 статьи 110 ЖК РФ, часть 2 статьи 2 Закона о ЖНК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива в соответствии с частью 1 статьи 125 ЖК РФ определяются уставом юридического лица. Выселение бывших членов кооператива и членов их семей в соответствии с положениями части 1 статьи 133 ЖК РФ допускается в отношении бывшего члена кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном размере, при условии грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива (часть 3 статьи 130 ЖК РФ). Выселению из кооператива предшествует принятие решения об исключении из членов кооператива, которое выносится на общем собрании (конференции) членов кооператива (часть 3 статьи 130 ЖК РФ). Правовой анализ указанных норм вызывает ряд вопросов в правоприменительной практике. Первый. В течение какого периода член кооператива должен не выплачивать паевой взнос, чтобы общее собрание членов кооператива приняло решение о его исключении и выселении? С учетом того, что паевой взнос выплачивается в форме помесячно вносимой денежной суммы, речь идет о продолжительности просрочки ее внесения. Второй. Учитываются ли при принятии решения об исключении из членов кооператива с последующим выселением обстоятельства невнесения денежных сумм в счет выплаты паевого взноса, например болезнь члена кооператива, потеря работы по не зависящим от него обстоятельствам и т. п.? Анализ правовых норм, регламентирующих правовое положение членов кооператива в ЖК РФ, показывает, что ответов на сформулированные вопросы в них не содержится. Очевидно, что положения о сроках внесения денежных сумм в счет выплаты паевого взноса, продолжительности просрочки, предоставляющей право кооперативу поставить вопрос об исключении из его членов кооператива, должны содержаться в уставе юридического лица. Несмотря на наличие ограниченного количества оснований выселения из жилого помещения кооператива, существует проблема уяснения смысла содержащихся в них предписаний, так как норма, содержащаяся в части 3 статьи 130, носит бланкетный характер, т. е. отсылает не только к правилам, содержащимся в ЖК РФ в части обязанностей членов кооператива, но и к положениям устава, в котором по мысли законодателя должны быть прописаны обязанности членов кооператива, грубое неисполнение которых может повлечь их выселение вместе с членами семьи. Следует отметить, что уставу жилищного кооператива посвящена статья 113 ЖК РФ. Она определяет, что в нем должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля деятельности кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Часть 2 указанной статьи содержит положение о том, что устав жилищного кооператива может содержать другие положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам. Анализ указанной нормы показывает, что она не содержит перечня конкретных обязанностей членов кооператива и оставляет проблему констатации их содержания за учредителями жилищного кооператива, принимающими устав (часть 4 статьи 112 ЖК РФ). Устав жилищного кооператива можно отнести к локальному нормативному акту, положения которого распространяются только на членов конкретного юридического лица. Действующее законодательство не предусматривает типовую форму данного правового акта, которая содержала бы исчерпывающий перечень обязанностей членов кооператива, что создает правовые предпосылки для возникновения проблем, связанных с их определением и толкованием. С другой стороны, в настоящее время в России отсутствует судебная практика рассмотрения дел, связанных с выселением членов кооператива и членов их семей, анализ которой позволил бы конкретизировать обязанности членов юридического лица и уяснить, в чем заключается их грубое нарушение. По мысли автора, последнее может выражаться в неисполнении, игнорировании или ненадлежащем исполнении без уважительных причин возложенных на членов кооператива обязанностей. К числу недостатков раздела V Жилищного кодекса РФ "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы" следует отнести отсутствие норм, регламентирующих обязанности членов жилищных кооперативов. Исходя из положений статьи 113 ЖК РФ, к их числу можно отнести обязанности по выплате вступительного и паевого взносов. Однако выплата вступительного взноса в соответствии с положениями части 2 статьи 121 ЖК РФ является одним из условий вступления в члены кооператива. Следовательно, лицо, не внесшее вступительный взнос, не может являться членом кооператива. С учетом того, что члены кооператива, полностью выплатившие паевой взнос, становятся собственниками жилого помещения (часть 1 статьи 129 ЖК РФ), на них распространяются обязанности собственников общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренные частью 1 статьи 39 ЖК РФ, в соответствии с которой на собственников жилых помещений возложена обязанность по несению бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, систематическое неисполнение указанной обязанности без уважительных причин может повлечь исключение из членов кооператива, но не влечет утрату права собственности на жилое помещение жилищного кооператива. Сложная структура гипотезы, предусмотренная частью 1 статьи 133, предусматривает наличие в совокупности двух правовых условий, предоставляющих право выселить бывшего члена кооператива и членов его семьи из занимаемого жилого помещения. Он не только должен грубо нарушить свои обязанности, указанные в законе, но и не выплатить в полном объеме размер паевого взноса. Однако перечень данных обязанностей в законодательных актах не сформулирован, и, кроме того, он может отсутствовать и в уставах жилищных кооперативов, что создаст сложности в правоприменительной деятельности судебных инстанций, которые будут рассматривать споры о выселении бывших членов кооператива из занимаемых жилых помещений. Статья 133 ЖК РФ предусматривает внесудебный и судебный порядки выселения бывшего члена кооператива. Так, бывший член кооператива, полностью не выплативший паевой взнос и исключенный из кооператива за грубое нарушение обязанностей без уважительных причин, обязан освободить занимаемое жилое помещение вместе с членами своей семьи в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием юридического лица данного решения (часть 1 статьи 133 ЖК РФ). В данном случае имеет место добровольное выселение. Если бывший член кооператива и (или) члены его семьи отказываются покинуть жилое помещение, выселение осуществляется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В отличие от собственников жилых помещений, лишенных права на получение другого благоустроенного жилого помещения при выселении, член кооператива, не выплативший пай, имеет право на получение такого жилья, в связи со сносом дома в соответствии с положениями статьи 134 ЖК РФ. На членов кооператива, как выплативших, так и не выплативших пай, распространяются положения статей 32 и 86 ЖК РФ. При сносе кооперативного жилого дома членам кооператива, выплатившим пай и ставшим собственниками, а также членам их семьи в соответствии со статьей 32 ЖК РФ взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлен выкуп по его рыночной стоимости или другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В соответствии с положениями статьи 86 ЖК РФ члену кооператива, не выплатившему полностью пай, совместно с членами его семьи при сносе кооперативного дома может быть предоставлено другое благоустроенное жилье по договору социального найма. В данном случае к отношениям, возникающим при сносе кооперативного жилого дома, применена аналогия закона, предусмотренная частью 1 статьи 7 ЖК РФ, то есть применены нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения. Возможность применения жилищного законодательства по аналогии изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г., в котором разъяснено, что применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также статьей 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома <3>. -------------------------------- <3> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Анализ возможности применения аналогии закона к отношениям, связанным со сносом кооперативного дома, позволяет обозначить проблему применения по аналогии обязанностей нанимателя по договору социального найма к обязанностям члена кооператива, полностью не выплатившего пай. Обязанности нанимателя сформулированы в части 3 статьи 67 ЖК РФ и статье 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (далее - Постановление) <4>. Разрешить данную проблему может правоприменитель в лице судебных инстанций России. По мнению автора, к обязанностям члена кооператива, полностью не выплатившего пай, могут быть применены обязанности нанимателя по договору социального найма, изложенные в указанной статье ЖК РФ и предусмотренные пунктами "б", "в", "г", "д", "е", "ж", "з", "и", "л", "н" статьи 4 Постановления. -------------------------------- <4> Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства Российской Федерации. 30.05.2005. N 22. Ст. 2126.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 67 ЖК РФ к числу обязанностей нанимателя относится: - использование жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; - обеспечение сохранности жилого помещения; - поддержка надлежащего состояния жилого помещения; - проведение текущего ремонта жилого помещения; - своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные пункты статьи 4 Постановления предусматривают, что наниматель по договору социального найма обязан: - соблюдать правила пользования жилыми помещениями (пункт "б"); - использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (пункт "в"); - поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю (правлению кооператива. - Авт.) или в соответствующую управляющую организацию (пункт "г"); - содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства (пункт "д"); - производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения (пункт "е"); - не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации (пункт "ж"); - своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам (пункт "з"); - переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем (органом государственной или местной власти. - Авт.) жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям (пункт "и"); - допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время (пункт "л"); - нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами (пункт "н"). В отличие от ЖК РФ, не детализирующего обязанности члена жилищного кооператива, Закон о ЖНК содержит статью 8 с перечнем обязанностей членов ЖНК. Члены ЖНК обязаны: 1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива; 2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции; 3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива; 4) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и уставом кооператива. Как видно из изложенного, пункты 1 и 4 указанной статьи носят бланкетный характер, то есть отсылают к нормативным предписаниям других нормативных актов, в том числе уставов, что затрудняет детализацию обязанностей его членов в правоприменительной деятельности административных и судебных инстанций. Основаниями исключения члена ЖНК в соответствии с частью 1 статьи 10 Закона о ЖНК являются: 1) неоднократное неисполнение обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности, или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива; 2) систематическое нарушение порядка внесения паевого и иных взносов. В отличие от положений ЖК РФ, Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" детализирует понятие систематичности нарушения порядка внесения паевого и иных взносов, под которым признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца. Правовые требования устава ЖНК содержатся в статье 11 Закона о ЖНК, в котором указаны необходимые элементы его содержания, но отсутствует четкая конкретизация юридических обязанностей членов ЖНК. Возникает вопрос: возможно ли применить диспозицию пункта 2 части 1 статьи 10 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" для конкретизации положений о систематичности нарушения внесения паевого взноса к жилищным кооперативам, аналогию закона, руководствуясь частью 1 статьи 7 ЖК РФ? Автор считает, что такая аналогия возможна, если в уставе жилищного кооператива отсутствует конкретизация положений о нарушении обязанности члена кооператива о внесении паевого взноса. Кроме того, возможность принятия решений по отношениям, возникающим при выселении из ЖНК, по аналогии с правовыми нормами, регламентирующими выселение из жилищных кооперативов, предусмотрена в части 2 статьи 31 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах", в соответствии с которой в случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов. Автор также считает, что к членам ЖНК, как выплатившим, так и не выплатившим паевой взнос в полном объеме, могут быть по аналогии применены положения статей 32 и 86 ЖК РФ, регламентирующие предоставление жилых помещений в случае сноса многоквартирного дома, жилые помещения в которых занимают собственники и наниматели по договору социального найма. Члены специализированных жилищных кооперативов могут утратить право пользования жилым помещением вследствие обращения взыскания на пай по их обязательствам. Указанная возможность предусмотрена положениями пункта 5 части 1 статьи 9 Закона о ЖНК и нормами Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Если происходит обращение взыскания на пай, то членство в кооперативе прекращается. В соответствии со статьей 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором <5>. В данном случае выселение членов специализированных жилищных кооперативов совместно с членами их семьи осуществляется без предоставления другого жилого помещения. -------------------------------- <5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) N 51-ФЗ от 30.11.1994 (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (1 ч.). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246.

Таким образом, проанализировав вышеизложенные нормативные предписания, регламентирующие выселение бывших членов кооператива, можно сделать следующие выводы. Во-первых, существенным недостатком правовых норм ЖК РФ, регламентирующих выселение из жилищного кооператива, является их бланкетный характер, который отсылает в определении обязанностей членов кооператива к их уставам. Последние не имеют типовой формы, утвержденной на федеральном уровне, следовательно, нет единообразного понимания комплекса юридических обязанностей, возложенных на членов кооператива. На практике такие обязанности сводятся исключительно к выплате паевого взноса. Необходимо принять на федеральном уровне типовой устав специализированного жилищного кооператива, который бы подробно детализировал юридические обязанности членов жилищных кооперативов. Во-вторых, отсутствие четкого зафиксированного перечня юридических обязанностей членов кооператива в законодательстве сводит проблему их грубого нарушения исключительно к несвоевременной выплате денежных средств в счет выплаты паевого взноса. В-третьих, необходимо конкретизировать на законодательном уровне срок просрочки внесения денежных средств членами кооператива в счет уплаты паевого взноса, предоставляющего право внести соответствующий вопрос в повестку общего собрания членов кооператива об исключении из числа его членов неплательщиков паевых взносов. Актуальной является проблема применения к понятию нарушения внесения паевого взноса членами кооператива правовых критериев, используемых в аналогичных случаях для членов ЖНК в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ. Кроме того, в ЖК РФ и в Законе о ЖНК должны быть обозначены уважительные причины невнесения соответствующих платежей членами кооператива, наличие которых позволило бы предоставить отсрочку их выплаты. По мнению автора, это обеспечит равенство прав пользователей жилыми помещениями в кооперативных домах. В-четвертых, открытым остается вопрос применения к жилищным правоотношениям в части определения обязанностей члена жилищного кооператива, полностью не выплатившего паевой взнос, правовых норм, определяющих обязанности нанимателя по договору социального найма, сформулированных в ЖК РФ и подзаконном нормативном акте. В-пятых, отношения выселения граждан из жилых помещений жилищных кооперативов могут носить административно-правовой характер, так как предполагают участие органов государственной власти при выселении членов кооператива совместно с членами семьи по основаниям, предусмотренным статьей 134 ЖК РФ. В-шестых, члены специализированных жилищных кооперативов, полностью внесшие пай и ставшие собственниками занимаемых жилых помещений, лишены гарантированной законодательством возможности выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Члены жилищных кооперативов, полностью не внесшие пай, имеют гарантированную законом возможность выселения с предоставлением другого жилого помещения при сносе жилого многоквартирного дома. Актуальным является вопрос применения положений статей 32, 86 ЖК РФ при сносе многоквартирных домов, принадлежащих ЖНК, в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ. Обращение взыскания на пай члена специализированного жилищного кооператива, нарушение обязанностей члена кооператива являются основанием для исключения из числа их членов с последующим выселением совместно с членами семьи без предоставления другого жилого помещения.

------------------------------------------------------------------

Название документа