Долевое участие в строительстве. Обзор судебной практики
(Никифорова Е. И.)
("Жилищное право", 2008, N 12)
Текст документа
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Е. И. НИКИФОРОВА
Никифорова Е. И., юрист.
В данной статье будет рассматриваться один из актуальнейших на сегодняшний день вопросов в сфере недвижимости, а именно долевое участие в строительстве. Думаю, что вряд ли найдется человек, который бы еще не знал, что долевое участие заключается не в "давай поделим по-братски: тебе 396 кирпичиков и мне 177, а выложить их надо вон у той стенки", а во взаимовыгодной, по предварительной договоренности деятельности по возведению какого-либо объекта как жилого, так и нежилого назначения. Уже данную деятельность условно можно поделить на финансово-обеспечительную и непосредственно строительную.
Вроде бы все предельно просто. Есть лица, которые заинтересованы друг в друге, есть специальный нормативно-правовой акт, регулирующий их оформленные договором отношения, в конце концов, есть суд, который, если что, нарушенные права защитит. Но... Слишком много этих "но", принять хотя бы во внимание относительное несовершенство действующего законодательства в этой сфере, которое буквально с момента принятия вместо того, чтобы сбить накал страстей, достигает прямо противоположного эффекта.
Приведем некоторые факты. Москва, апрель 2007 г., голодовка, инициированная обманутыми строительной компанией "Социальная инициатива" дольщиками, а таковых по всей России более шести тысяч человек. Ульяновск, май 2007 г., голодовка, в ходе которой из-за отрыва тромба скоропостижно скончался член правления Ульяновского областного общественного фонда помощи обманутым вкладчикам. Далее последовало собрание, вылившееся в митинг с перекрытием дороги у мэрии с требованием лицезреть воочию ее хозяина. Последний благоразумно не появился.
Число лиц, считающих себя пострадавшей стороной в жилищных пирамидах, перевалило уже все разумные пределы. Точно также судьи у себя на столах переваливают тяжеленные тома дел, силясь вынести законное и обоснованное решение, исходя из их содержания. Порой на это уходят годы.
Пессимистичная картина, не правда ли? Давайте попробуем разобраться. За основу берем теорию, изрядно разбавляем ее практикой из архивов наших российских судов и на десерт - творение мысли человеческой в виде наиболее распространенных способов обмана доверчивых дольщиков.
Итак, прежде всего стоит сказать, что нормативным актом, наиболее значимым в данной области правоотношений, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г.). Именно им в первую очередь руководствуются суды, принимая решение по тому или иному гражданскому делу, именно на его нормы ссылаются. Однако последние вот уже на протяжении четырех лет существования регулярно подвергались острой критике и даже откровенному саботажу. Внесение поправок лишь частично сглаживало "острые углы", а строительные компании по-прежнему выражали свое недовольство из-за целого ряда невыгодных им финансовых и технических моментов Закона. Что, впрочем, не мешало им придумывать "левые", "обходные" схемы установленных правил. Отголоски дошли и до наших дней либо в виде отшлифованных временем и практикой вариантов мошенничества со стороны "липовых" застройщиков, либо в виде, казалось бы, мелких и несущественных отступлений строительных компаний от действующих норм при реальном возведении новостроек. И тот и другой случай плох, т. к. в результате страдают ни в чем не повинные люди - дольщики, решившие вложить свои кровно заработанные в квадратные метры первичного рынка недвижимости. Обрисуем хотя бы в общих чертах содержание Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...".
В нем буквально уже в первой статье говорится о возможности регулирования лишь тех отношений, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на возведенные объекты и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Кроме названного случая денежные средства могут еще привлекаться и путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Также в Законе провозглашается гарантированность защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, которую, скорее всего, сотни обманутых дольщиков, не сумевших отстоять свои права в суде, сочтут злой издевкой.
Интересно, что Закон в последней его редакции содержит в себе определение всего лишь двух юридических понятий - "застройщик" и "объект долевого строительства". Первый - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве..." для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Второй - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Важным является момент, что такое привлечение допускается только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации и осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Если денежные средства были привлечены лицом, которое в соответствии с действующим законодательством такого права не имеет, то гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.
Конечно же, застройщик в обязательном порядке заключает с гражданином договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
И эта связка "деньги - готовый объект" в определении очень важна, ведь позволяет избежать многих недоразумений. Такой случай, например, произошел в г. Краснодаре. ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к дирекции строящихся предприятий о взыскании убытков, причиненных неисполнением стороной обязательств по договору о долевом участии в строительстве. Это неисполнение заключалось в невыделении жилой площади в построенных домах. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, но лишь частично, т. к. в процессе разбирательства было установлено, что исполнение ответчиком своих обязательств по заключенному соглашению характеризовалось тем же свойством - частичностью: была передана лишь одна однокомнатная квартира, а оставшуюся площадь, почти в десять раз большую, истец вынужден был приобрести, понеся убытки, ей соразмерные.
Подача апелляционной жалобы привела к отмене первоначального решения и сопутствующему отказу в удовлетворении иска по тому основанию, что не было должным образом доказано причинение убытков, их размер, а также наличие причинной связи между невыполнением ответчиком договора и передачей истцу жилой площади в возведенных объектах, т. к. сам договор и не предусматривал-то последующую передачу жилья, речь в нем шла всего лишь о перечислении истцом денежных средств на долевое участие в строительстве.
Конечно же, истца такое положение вещей не устраивало, и он обратился с кассационной жалобой. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 02.11.2000 N Ф08-2961/2000 расставил все точки над "i". Заключенный между сторонами договор на самом деле содержал положения, согласно которым, с одной стороны, вводилась обязанность о перечислении денежных средств на долевое участие в строительстве жилья, с другой - об обеспечении передачи лимитов капитальных вложений и строительно-монтажных работ, централизации средств по долевому участию, решении вопросов о выделении квартир согласно протоколу распределения и перечисления долевых взносов. Истец свои обязательства исполнил, а ответчик - нет, что подтверждается материалами дела. Учитывая положения действующего законодательства, согласно которым односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, суд удовлетворил кассационную жалобу и применил представленные истцом расчеты понесенных убытков исходя из стоимости квадратного метра общей площади жилых помещений в г. Краснодаре на первичном рынке.
Или вот еще один пример, который отражает ситуацию, при которой одна сторона выполняет свои обязательства по внесению платежей, а другая, обязанная передать объект после завершения строительства, этого не делает. Здесь велика роль суда, который в данном случае вынес вполне правомерное решение. Случай произошел в г. Пятигорске, где ОАО обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ИЧП о взыскании ранее уплаченных на строительство 20-квартирного жилого дома сумм и возмещения понесенных убытков. Заявленные требования были удовлетворены в полном объеме: сумма произведенных платежей подтверждалась имеющимися в материалах дела документами, а убытки рассчитывались исходя из сложившейся в г. Пятигорске рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади и размера площади жилья, подлежащего передаче истцу по договору долевого строительства.
Однако позже это решение было отменено, а дело передано на новое рассмотрение в связи с неисследованностью его обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора. При новом рассмотрении истец изменил предмет исковых требований и просил обязать ответчика в счет исполнения обязательств передать ему 3 квартиры в построенном доме, указанные в акте приема - передачи и взыскать убытки, составляющие стоимость не переданных ответчиком квадратных метров жилой площади. На этот раз требования были удовлетворены лишь частично, но истец квартиры определенную сумму денег все-таки получил.
Несогласный с вынесенным решением как принятым с нарушением норм материального и процессуального права, ответчик подал жалобу, которая, впрочем, к желаемому результату не привела, суд посчитал доводы истца более убедительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2001 N Ф08-63/2001). А они на самом деле таковыми и были. Заключенный между сторонами договор предусматривал внесение денежных средств в определенные сроки, и хотя истцом они были незначительно нарушены, это не могло повлиять на резкое удорожание стоимости строительства. Застройщик же, отказавшись от исполнения обязательств по передаче квартир, нарушил одно из базовых правил гражданского законодательства: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В целом же стоит отметить, что форма договора долевого участия в строительстве - всегда письменная, плюс к этому обязательна государственная регистрация, с момента которой договор и считается заключенным. Существенными условиями (т. е. теми, без которых договор считается незаключенным) являются:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Поскольку собственником объекта до его передачи участнику долевого строительства является застройщик, то на нем же лежит и риск случайной гибели или случайного повреждения. Имущественные права и обязанности умершего участника долевого строительства переходят к наследникам и входят в состав наследственного имущества.
Кроме того, законодатель посчитал нужным подчеркнуть, что к отношениям по договору, заключенному участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве...".
В качестве иллюстрации приведем пример из практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ (Определение от 8 ноября 2005 г. N 78-В05-50). Суть дела такова. Между жительницей Санкт-Петербурга и одной из строительных компаний города был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Согласно его условиям женщина обязывалась произвести своевременное финансирование строительства своей доли жилья (конкретной трехкомнатной квартиры), а застройщик - закончить строительство объекта не позднее определенного срока и передать указанную квартиру в собственность. Истица свое обязательство по оплате выполнила в полном объеме, а вот застройщик допустил просрочку со сдачей дома более чем на 2,5 года. Это и послужило основанием для обращения в суд: женщина просила взыскать неустойку за нарушение обязательств по договору и компенсировать причиненный моральный вред.
Однако Невский районный суд г. Санкт-Петербурга своим Определением, оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда и Постановлением президиума Санкт-Петербургского городского суда, возвратил исковое заявление, ссылаясь на п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ - неподсудность дела суду. С вынесенными судебными постановлениями как с нарушающими нормы процессуального права истица не согласилась и подала надзорную жалобу. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации. И только там уже, после рассмотрения и обсуждения всех материалов дела, были выявлены основания для удовлетворения заявленных требований.
Возвращая исковое заявление, суд первой инстанции посчитал, что на спорные правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", и, следовательно, обращение в суд возможно исходя из общих правил территориальной подсудности. Однако это не так. Истица изначально приобретала квартиру для использования ее для личных нужд, что вытекает из содержания заключенного договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, а учитывая сказанное, она является одновременно еще и потребителем оказываемых застройщиком услуг. Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с изм. и доп.), законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Примерно об этом же гласит уже упомянутое положение п. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...".
Учитывая данные акты, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда указала, что на сложившиеся отношения между заявительницей и застройщиком распространяется действие Закона "О защите прав потребителей", а в том числе и предусмотренные им правила о подсудности. Следовательно, обращение истцы в суд по месту своего жительства было абсолютно правомерным.
А раз так, то есть и основания для отмены ранее вынесенных судебных постановлений - существенное нарушение норм материального или процессуального права - и направления неразрешенного вопроса о взыскании неустойки и компенсации морального вреда на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Вернемся к теоретическим моментам и более подробно остановимся на некоторых пунктах названного списка существенных условий. Под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, которая может быть определена как сумма на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика. Если договором предусмотрено, то цена может меняться и после его заключения.
Застройщику предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора, если участник долевого строительства допустил просрочку уплаты цены более чем на три месяца путем единовременного внесения платежа. При периодическом внесении платежей такое право строительная организация имеет лишь в случае систематического нарушения сроков оплаты (более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка в течение более чем три месяца) участником долевого строительства.
Вот реальный пример из судебной практики, который хорошо обрисовывает названную ситуацию. Итоговое судебное решение было вынесено Федеральным арбитражным судом Московского округа (Постановление от 31 марта 2005 г. по делу N КГ-А40/1905-05) в порядке кассационного обжалования, но до этого материалы побывали еще в первой судебной инстанции. А начиналось все с обращения гаражно-строительного кооператива в суд с исковым заявлением, в котором содержалась просьба расторгнуть договор долевого участия в инвестировании строительства с ООО, т. к. последним в установленные сроки не были исполнены свои обязательства по финансированию работ. Приведенные доводы и аргументированные ссылки на нормы права (ст. 310, 329, 450 ГК РФ) убедили суд первой инстанции в законности заявленных требований, и он иск заявителя удовлетворил.
Однако чуть позднее от ответчика поступила кассационная жалоба по мотиву неправильного применения норм материального права, ст. 401 ГК РФ, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Проверив еще раз все материалы дела, обсудив заявленные требования и возражения, суд посчитал, что оснований для удовлетворения жалобы нет. Между сторонами был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства подземного гаража-стоянки, в котором четко были прописаны права и обязанности сторон. В числе последних присутствовала и обязанность ответчика в установленный срок произвести перечисление денежных средств, тем самым профинансировав строительные работы. Срок истек, а заявитель такой оплаты не дождался, этот факт подтверждается содержащимся в деле двусторонним актом между истцом и ответчиком, подписанным после наступления указанной даты.
В судебном заседании ответчик ссылался на некоторые форс-мажорные обстоятельства, которые не позволили ему выполнить столь важную обязанность. В качестве них он называл отсутствие денежных средств в связи с трудностями кредитования банком. Однако и суд первой, и суд кассационной инстанции посчитали, что названная ситуация ну никак не относится к обстоятельствам непреодолимой силы, а надлежащая правовая оценка спорных отношений вытекает в том числе и из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом при существенном нарушении договора одной из сторон. Решение Арбитражного суда города Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
В приведенном перечне существенных условий также стоит обратить пристальное внимание на вопрос о моменте сдачи готового объекта. Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех участников долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Не выполнив это обязательство, застройщик рискует уплатить участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, или даже двойной размер неустойки, если участником долевой собственности является гражданин. Однако если застройщик явно видит, что в срок он не укладывается, то не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Теперь рассмотрим вопрос о качестве сдаваемого объекта. Изначально оно, конечно же, прописывается в договоре, но, помимо всего прочего, должно также соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным правилам. Как же быть участнику долевого строительства, если ему предоставляют уже построенный объект, но с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования? Тут есть несколько вариантов, на выбор участника долевого строительства. Он может потребовать:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если нарушение требований к качеству носит существенный характер или если застройщик в установленный срок не устранит выявленных недостатков, то участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов. Застройщика в данном случае не спасет даже предусмотрительно включенный пункт договора об освобождении последнего от ответственности в связи с его изначальной ничтожностью. То же самое произойдет и если участник долевого строительства выявит недостатки и предъявит соответствующее требование, не до принятия объекта, а уже после его передачи, но в пределах установленного договором гарантийного срока (который, кстати, не может быть меньше пяти лет). Правда, это правило не распространяется на случаи, при которых застройщик сумеет доказать, что обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Передача и принятие объекта долевого строительства осуществляется на основе передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта или в случае, если договором предусмотрен срок начала его передачи и принятия, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия последнего. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Получив сообщение застройщика, участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участнику долевого строительства предоставлено право требовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта предусмотренным требованиям. В этом случае подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта не обязательно до исполнения застройщиком своих обязанностей.
Вроде бы, в Законе эта возможность прописана четко, ясно и понятно. Но, во-первых, Закон знают далеко не все, к сожалению, а, во-вторых, бывает и так, что сторона попросту пренебрегает таким правом, а может просто не хочет тратить лишнее время "на пустяки", которые в дальнейшем оборачиваются ощутимыми трудностями и затянувшимися судебными спорами. Вот один из примеров, когда тяжба была затеяна администрацией одной из областей нашей Родины - Магаданской.
Необходимость получения судебной защиты, по мнению вышеназванной администрации, возникла в связи с отказом застройщика - закрытого акционерного общества - от исполнения договора о долевом строительстве жилья, что и обусловливало желание возместить понесенные убытки. Истец в Арбитражном суде Магаданской области мотивировал свои требования с учетом того факта, что ответчик передал квартиры (а таковых оказалось четыре в одном жилом доме), непригодные для проживания, а потому обязан компенсировать их стоимость.
Суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, его мнение в дальнейшем поддержала и апелляционная инстанция, установив, что обязательство по передаче квартир администрации Магаданской области ответчиком исполнено в соответствии с условиями заключенного сторонами договора. Поданная кассационная жалоба содержала просьбу отменить ранее вынесенные судебные акты в связи с несоответствием фактическим обстоятельствам дела и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда. Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.02.2004 N А82-237/2002-Г/1 жалоба оставлена без удовлетворения. И вот по каким основаниям.
Исходя из условий заключенного между сторонами договора, дольщик обязывался инвестировать, а заказчик - осуществлять строительство жилья, приобретать законченное строительством жилье в Центральных районах Российской Федерации для граждан, выезжающих из Магаданской области. Из содержания дополнительного соглашения, подписанного через два года после оформления основного контракта, следует, что застройщик передает дольщику 12 квартир в построенном доме. Факт передачи оформлялся специальным актом, содержащим подписи сторон и оттиски печатей, и что важно - в отсутствие всяческих замечаний со стороны получателя. Однако уже после этого бывший дольщик посчитал, что 4 из 12 сданных квартир непригодны для проживания. В суд он представил заключение технической экспертизы, согласно которой, жилой дом был признан непригодным для проживания, но указанные причины (отсутствие назначения эксплуатирующей организации, обеспечения круглогодичного водоснабжения, определения фактических теплофизических характеристик ограждающих конструкций, обеспечения нормативного режима эксплуатации трубопроводов системы отопления здания и организации наблюдения за деформацией здания) ни в коей мере не свидетельствуют о вине ответчика, как о лице, нарушившим тем самым права истца. Ссылка истца о фальсификации акта приема-передачи построенного жилья также не нашла своего подтверждения, более того, была ответчиком, предоставившим его оригинал на обозрение суда, убедительно опровергнута. Таким образом, ни один из приведенных администрацией аргументов не смог сподвигнуть суд на вынесение решения в ее пользу.
Также Закон предусматривает, что в случае, если участник долевого строительства безосновательно отказывается от принятия объекта или уклоняется от этого, то застройщик, обладающий сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта к передаче или о том, что оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, при этом риск случайной гибели признается перешедшим к участнику долевого строительства.
Нередко бывает и так, что между организациями, первоначально заключившими договор долевого участия в строительстве, возникают споры, вытекающие все из того же ненадлежащего выполнения одной из сторон своих обязательств по договору. Не достигнув взаимной договоренности, они доводят дело до суда, само собой - арбитражного, нисколько не заботясь об интересах привлеченных дольщиков - физических лиц, ожидающих, когда же можно будет оформить право собственности на проинвестированные квадратные метры жилья. Приведем вот такой пример, имевший место в действительности.
Между ЗАО и ООО был заключен договор об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома на выделенном для этих целей земельном участке. Через два года ЗАО обратилось в суд с исковым заявлением, т. к. ответчик допускал грубое нарушение предварительно согласованных сторонами сроков выполнения работ. Исковые требования были удовлетворены. Апелляционная жалоба послужила основанием к разбирательству дела в следующей судебной инстанции, в ходе которого ответчиком было заявлено ходатайство об утверждении мирового соглашения. Истец его поддержал, и участники процесса подтвердили, что такое соглашение не нарушает прав других лиц, соответствует закону. Арбитражный суд Тюменской области, содействуя в урегулировании спора, утвердил мировое соглашение, подчеркнув, что оно является уговором прекратить правовые конфликты на основе взаимных уступок. Что, собственно, и было сделано. Производство по делу прекратилось.
Однако чуть позже в суд с кассационной жалобой обратился гражданин, вложивший свои денежные средств в строительство того же самого жилого дома. Он посчитал, что вынесенное судом апелляционной инстанции решение нарушает его интересы как лица, имеющего имущественные права на одну квартиру в строящемся объекте, которая была им приобретена на основе отдельного договора и оплачена в полном объеме. Дольщик заявлял, что суд, утвердив мировое соглашение, оставил без внимания эти его права и фактически лишил возможности получить жилплощадь после сдачи дома в эксплуатацию, вследствие чего принятые судебные акты нужно отменить, а дело направить на новое рассмотрение с привлечением его в качестве стороны.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа жалобу рассмотрел и вынес Постановление от 11.08.2004 N Ф04-5496/2004(А70-3572-28), в котором указал на необоснованность заявленных требований. Он обратил внимание подателя жалобы на п. 6 утвержденного мирового соглашения, согласно которому ответчик (ООО - застройщик) самостоятельно несет ответственность перед физическими и юридическими лицами, заключившими с ним договоры долевого участия в строительстве (дольщиками), за своевременную и в полном объеме передачу им квартир, а в случае невозможности передачи квартир в натуре отвечает перед ними (дольщиками) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Это позволяет сделать вывод о необоснованности доводов заявителя, касающихся нарушения его имущественных прав. Суд подтвердил, что никакого ущемления интересов дольщика в предыдущих рассмотрениях дела допущено не было, однако это не лишает его права обратиться за судебной защитой вне рамок обозначенного процесса, если застройщик не выполнит своего обязательства по передаче квартиры.
В целом же стоит отметить, что случаев, когда пострадавшие дольщики сумели наказать недобросовестную строительную компанию, в российской судебной истории не так уж и много. Но, тем не менее, они есть, что дает определенную надежду на формирование цивилизованных отношений в данной сфере на жилищном рынке. Возьмем, например, Омск в недавнем прошлом, а точнее, в середине сентября этого года. Тогда Куйбышевский районный суд обязал застройщика - крупную строительную компанию города - выплатить одному из участников долевого строительства вложенные деньги, плюс компенсацию за незаконное использование чужих денежных средств и расходы на оплату услуг риелтора. Все вместе - два с половиной миллиона рублей. Велика или мала это сумма, однозначно сказать нельзя, можно лишь посмотреть на нее с той или иной стороны. Для строительной компании, привыкшей оперировать куда большими денежными массивами, она, наверняка, незначительна, а вот для дольщика... Хотя даже для обзора судебной практики это не главное. Главное, что вообще есть подобный прецедент, позволяющий остальным десяткам и сотням инвесторов, чьи объекты возводятся с существенным отставанием от обещанных сроков либо вообще были заморожены, надеяться на положительный для них исход дела.
Почему же так происходит? Почему застройщики в срок не выполняют свои обязательства, хотя, казалось бы, деньги на строительство, заблаговременно внесенные дольщиками, у них есть? Причин много. Бывает и так, что полученные платежи тут же пускаются на строительство других объектов, где образовалась финансовая дыра, бывает, что, только начав возводить объект, застройщики вынуждены притормозить стройку, т. к. не позаботились заблаговременно о получении всех необходимых разрешений от органов власти. Последние, кстати, иногда умышленно задерживают оформление тех или иных документов, тем самым "выкручивая руки строителю и заставляя его плясать под свою дудку". Этот факт общеизвестен и признается даже на уровне депутатов Госдумы. Но... пока лишь только признается, если какие-то шаги навстречу истинно правовым отношениям и делаются, то в общей массе они не сильно заметны. А Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве..." этой проблемы не решил, не разорвал прочную и, может быть, где-то даже излишнюю зависимость застройщиков от чиновников.
Помимо всего прочего есть и откровенно "левые" схемы, которые используются нерадивыми застройщиками. Например, махинации с векселями и предварительными договорами. Выглядит все это следующим образом. Вначале гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения, на этот раз основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство ведь невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре... А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. "Ну как построим, так и построим. Чего Вы от нас хотите?" - это вероятнее всего и услышит возмущенный гражданин, уже вконец отчаявшийся справить новоселье. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.
Кроме того, хотелось бы отметить, что вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью векселя - а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, - строительные компании собирают денежки с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (и это в лучшем случае, гораздо чаще - когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.
Кстати, в этом может еще и "помочь" сам предварительный договор, точнее - его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может... А если не захочет по тем или иным причинам, то - "пожалуйста, выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но... в установленный срок погашения". Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе.
В общем, куда не посмотри - со всех сторон плохо, и надеяться на добросовестность застройщика в данном случае явно не стоит.
Есть еще одна "левая" схема, в которой положение гражданина представляется ничуть не лучшим. Правда, касается оно только договоров об инвестиционной деятельности в сфере строительства, заключенных до 1 апреля 2005 г., т. е. не подпадающих под действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...". Инвестиционный договор до указанной даты был заключен между определенными соинвесторами, а гражданину впоследствии предлагается заключить соглашение об уступке права требования в отношении оформления в собственность по завершении строительства выбранной квартиры. Согласившись, гражданин тем самым становится участником первоначального договора инвестирования, в котором... возможность подобной уступки вообще не допускается. Или допускается, но такую уступку при некоторых условиях можно представить непосредственно как привлечение денежных средств для строительства, а оплату по ней получает не первоначальный инвестор.
Вот, например, случай, когда в признании права дольщика в долевом финансировании строительства судом было отказано в связи с тем, что заявленные требования основываются на имевшей место уступке права требования.
Изначально между двумя организациями был заключен договор, предметом которого являлось долевое финансирование строительства жилого дома в г. Тюмени. Контракт предусматривал, что дольщик имеет право уступать свою долю полностью или ее часть третьим лицам, но только по согласованию со вторым участником договора. Однако в нарушение этого условия уступка права требования исполнения обязательств по договору была произведена даже без какого-либо уведомления, не говоря уже о получении формального разрешения. Произведена была истцу, который в дальнейшем и был вынужден обратиться в суд за признанием своего права участия в основном договоре.
Арбитражный суд Тюменской области как суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал в связи с их недоказанностью. Подача апелляционной жалобы привела к повторному рассмотрению дела, но и эта судебная инстанция установила аналогичные обстоятельства и не нашла оснований для отмены предыдущего решения, а отказ в иске признала обоснованным и правомерным. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.03.2005 N Ф04-1016/2005(9206-А70-5) стало итоговым судебным актом по данному делу и опять же не пользу истца. Суд подтвердил, что никакого нарушения норм материального права в прошедших рассмотрениях допущено не было.
Бывает и так, что строительство жилья в новостройках некоторые граждане по неопытности пытаются проинвестировать на основании агентского договора. На практике такая схема используется для того, чтобы скрыть привлечение частных средств в строительство, ведь формально инвестирование в недвижимость осуществляет юридическое лицо, пусть и в интересах конкретных граждан. Агентский договор заключается между строительной компанией и самостоятельной фирмой-агентом, которая как раз и связывается "квартирным вопросом" с конкретным гражданином, оформляет и в последующем передает недвижимость. Несмотря на то, что в этом случае обязанности по сдаче готового объекта возникают все-таки у застройщика, а не у агента, при каких-либо проблемах доказать свою правоту в суде гражданину будет довольно трудно.
Довольно рискованно также приобретать жилую недвижимость через ЖСК - жилищно-строительные кооперативы, пожалуй, за исключением случая, когда сразу же после определения с подходящим вариантом его сразу же оформляют в собственность. Правда, бывает это крайне редко. Гораздо чаще гражданин, становясь членом ЖСК и выплачивая паевые взносы на квартиру, фактически выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием в строительстве, и нарушить его права здесь значительно проще. Ведь право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, в которые при желании можно внести "выгодные" изменения и т. д. Кроме того, у самого ЖСК могут возникнуть проблемы того или иного рода, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности.
Гражданину нужно быть крайне осмотрительным, прежде чем давать согласие на заключение подобных сделок. Следует также учитывать еще и отсутствие единой судебной практики по этой проблеме, дающей соответствующую правовую оценку. Да, в конкретной ситуации конкретный суд может посчитать формально законное соглашение притворным, с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве и применить к сложившимся отношениям Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...", что позволяет гражданину рассчитывать, например, на возмещение убытков, получение неустойки, с одной стороны, а с другой - поставить проблемные вопросы с оформлением права собственности, регистрацией договора и др.
А ведь согласно статистике столичного региона всего лишь чуть больше 10,5% квартир в новостройках продаются по договорам долевого участия в строительстве (по данным Аналитического центра IRN. RU). Поэтому и удивляться столь остро стоящей проблеме обманутых дольщиков тоже не приходится.
Название документа