Капитальный ремонт
(Никифорова Е. И.)
("Жилищное право", 2009, N 2)
Текст документа
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
Е. И. НИКИФОРОВА
Никифорова Е. И., юрист.
Начать стоит с Гражданского кодекса, а именно со ст. 681. В ней (ч. 2) говорится, что капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В принципе здесь действует то же правило, что и в имущественном найме: наниматель отвечает лишь за текущий ремонт, а бремя капитального ремонта (как всего в целом строения, так и отдельного его помещения) ложится на плечи наймодателя. Впрочем, закон допускает, что стороны по взаимной договоренности могут изменить общий принцип, тем самым придавая ему диспозитивный характер. Эта норма, но уже с прямым указанием на договор социального найма жилья, также находит свое отражение и в Жилищном кодексе, в частности в ст. 65.
Наймодателем является государство либо муниципалитет, и содержать жилищный фонд они должны в надлежащем состоянии. А без проведения капитального ремонта здесь никак не обойтись. Поэтому крайне важным является выделение средств на комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
В настоящее время в столице действует Программа капитального ремонта жилья, рассчитанная на 2008 - 2014 годы. Объем вложений - почти 490 миллиардов рублей. Мэрия обозначила свои приоритеты: проведение ремонтных работ в максимально сжатые сроки, чему немало будет способствовать предварительная заготовка всех необходимых материалов (начиная от банок с краской и заканчивая оконными блоками, частями фасада). В том числе и для достижения этой же цели привлекается Москомархитектура и все подведомственные ей институты. Впрочем, минимальное время, необходимое на комплексный ремонт одного дома, определено 11 месяцами.
Мэр Москвы также подчеркнул, что ремонтники придут в дома, где живут люди, и поэтому нужно позаботиться об их безопасности и сохранности их имущества. Согласно действующему законодательству капитальному ремонту должны предшествовать: информирование проживающего населения о сроках начала и завершения работ, ограждение опасных участков, обеспечение охраны и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения, отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств, снабжение конструкций, находящихся в аварийном состоянии, охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.
Но жилые помещения могут быть также и приватизированы. Как быть с капитальным ремонтом в данном случае? Обратимся к Закону РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последними изменениями на 11 июня 2008 г.).
Приватизация - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Причем Закон указывает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16). То есть в данном случае новоявленным собственникам государство сделало некоторую поблажку, учитывая, что порой жилье, которое передается, по своему техническому состоянию давным-давно нуждается в умелой руке мастера-строителя. Финансово обеспечить проведение столь необходимых мероприятий в соответствии с указанным правилом как раз и берется муниципалитет, несмотря на то что фактически собственником квартир он уже и не является.
Но здесь стоит отметить, что названные положения, входящие в раздел II Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1, действуют лишь до 1 марта 2010 г. (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с последними изменениями на 1 декабря 2007 г.). Так что собственники приватизированных квартир еще чуть больше года могут реализовывать свое право требовать от администраций своих городов проведения капитального ремонта за счет средств бюджета.
Ну и, конечно же, одним из самых значимых и важных нормативных актов при рассмотрении вопроса о капитальном ремонте является Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (с изменениями от 13 мая, 22 июля 2008 г.). Сам Фонд, будучи государственной корпорацией с местом дислокации в российской столице, как раз и создавался во исполнение указанного Закона, правда, с ограничением срока его существования - 1 января 2012 г. После наступления этой даты Фонд подлежит ликвидации.
По смыслу те цели и задачи, которые были поставлены законодателем перед Фондом, в названный срок должны быть реализованы, надлежащим образом исполнены. А они очень уж масштабны, учитывая весьма плачевное состояние нашего жилищного хозяйства. Это и создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, да еще и на безвозмездной основе.
Для достижения перечисленных целей Фонд осуществляет следующие функции:
1) рассматривает представленные субъектами Российской Федерации заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда;
2) принимает решение о соответствии заявок и прилагаемых к заявкам документов требованиям, установленным указанным Федеральным законом;
3) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок;
4) осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами Российской Федерации заявок и прилагаемых к заявкам документов;
5) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
6) осуществляет иные функции.
Нас в первую очередь интересует именно пятый пункт. Да, ни один субъект Федерации не откажется от получения денежных средств, чтобы навести хоть какой-то порядок в жилищной отрасли, обезопасить своих граждан от возможности обрушения зданий, от трещин в стенах и т. д. Но Федеральный закон устанавливает определенные условия предоставления Фондом финансовой поддержки:
1) деятельность на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатации объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению, и составляющих:
а) не менее чем двадцать пять процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до пятидесяти процентов и до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;
б) не менее чем пятьдесят процентов с обязательством увеличить до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;
в) не менее чем восемьдесят процентов - в случае подачи заявки с 1 января 2011 года;
2) деятельность на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, и составляющих:
а) не менее чем пятьдесят процентов от общего числа организаций, осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и управление многоквартирными домами (кроме товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов), при условии управления такими организациями не менее чем пятьюдесятью процентами многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2010 года;
б) не менее чем восемьдесят процентов при условии управления такими организациями не менее чем восьмьюдесятью процентами многоквартирных домов - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2010 года;
3) наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличие товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:
а) не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов - в случае подачи заявки до 1 января 2009 года;
б) не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов - в случае подачи заявки в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;
в) не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов - в случае подачи заявки с 1 января 2011 года;
4) наличие утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности либо государственная собственность на которые не разграничена, графиков проведения до 1 января 2011 года работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены включенные в региональные адресные программы многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования (внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
5) наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации или муниципальных правовых актов, предусматривающих предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки также со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
6) наличие нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, предусматривающих не позднее 1 января 2010 года предоставление мер социальной поддержки гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (за исключением мер, указанных в п. 5 в денежной форме), - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки с 1 января 2009 года;
7) наличие графиков, утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в части тарифов на тепловую энергию и органом местного самоуправления в части тарифов на водоснабжение и водоотведение и предусматривающих установление не позднее 1 января 2011 года указанных тарифов для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей, - в случае подачи заявки со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
8) наличие предусматривающих не позднее 1 января 2010 года прекращение предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры правовых актов муниципальных образований (за исключением правовых актов муниципальных образований, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях) и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, претендующих на предоставление финансовой поддержки, - в случае подачи заявки со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
9) наличие графиков, утвержденных претендующими на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда органами местного самоуправления муниципальных образований (органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предусматривающих установление не позднее 1 января 2010 года тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры, - в случае подачи заявки со дня вступления в силу Федерального закона N 185-ФЗ;
10) наличие региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной в установленном порядке, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;
11) наличие региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;
12) выделение в соответствии со ст. 19 Федерального закона N 185-ФЗ средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств бюджетов муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, на долевое финансирование региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Но здесь стоит отметить, что Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов при условии их расположения на территориях не менее двух муниципальных образований, которые выполнили предусмотренные и вышеназванные условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и общая суммарная численность населения которых составляет не менее чем двадцать процентов общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования.
Теперь более подробно остановимся на региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Утверждается она высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и должна содержать в себе, в частности:
1) перечень многоквартирных домов, которые подлежат капитальному ремонту, которым планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов на проведение капитального ремонта и которые включены в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные адресные программы или утвержденные органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга такие региональные адресные программы;
2) рассчитываемый в установленном порядке объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо средств собственников помещений в многоквартирных домах;
3) обоснование объема средств, указанных в предыдущем пункте;
4) планируемые показатели выполнения указанной региональной адресной программы;
5) размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в данных многоквартирных домах.
Включение тех или иных многоквартирных домов в муниципальную или региональную адресную программу производится органом местного самоуправления, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга только на основании положительных решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в программе.
Направляемые на проведение капитального ремонта денежные средства Фонда, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов, средства товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах в пределах минимального объема могут использоваться только на проведение указанных работ, на разработку проектной документации для капитального ремонта и на проведение государственной экспертизы такой документации в соответствии с градостроительным законодательством. И все. Никакие другие вложения не допускаются.
Также Закон определяет минимальный объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджета каждого субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов. Это доля от общего объема финансирования за счет средств Фонда, бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов. А вот минимальная доля долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов определяется в процентах как умноженное на двадцать процентов частное от деления уровня фактической бюджетной обеспеченности такого субъекта Российской Федерации после распределения дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, сложившегося в среднем за 2005 и 2006 годы, на уровень фактической бюджетной обеспеченности после распределения дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации, сложившийся в среднем за 2005 и 2006 годы, субъекта Российской Федерации, имеющего минимальный уровень данной бюджетной обеспеченности, и не может превышать пятьдесят процентов.
Причем при выделении субъектами Российской Федерации и (или) муниципальными образованиями средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта в меньшем объеме финансовая поддержка за счет средств Фонда уменьшается и предоставляется в размере, соответствующем требованиям к долевому финансированию. Если же, наоборот, субъекты Российской Федерации и (или) муниципальные образования выделяют объем средств, превышающий установленный объем, финансовая поддержка за счет средств Фонда не увеличивается и предоставляется в размере утвержденного для каждого субъекта Российской Федерации лимита.
Как бы то ни было, получателями средств Фонда являются именно субъекты Российской Федерации и (или) муниципальные образования (в случае если субъект Российской Федерации примет решении об определении их таковыми, самоустраняясь из финансовой цепочки), а денежные средства поступают в их бюджеты. Субъект Российской Федерации перечисленные средства Фонда, а также свои собственные, заложенные в бюджете, распределяет между муниципальными образованиями, претендующими на предоставление финансовой поддержки, а затем список последних направляет в Фонд с указанием объема средств для каждого муниципального образования.
Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств из бюджета субъекта Российской Федерации принимает решение об их распределении (впрочем, вместе со средствами, предусмотренными в своем местном бюджете) между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Кстати, все эти субъекты должны уведомляться органом местного самоуправления в течение семи дней со дня принятия решения с указанием объема выделяемых средств на капитальный ремонт конкретного дома.
Товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация в течение тридцати дней со дня получения уведомления открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:
1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;
2) решение общего собрания о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта;
3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт.
И только после того как орган местного самоуправления все эти документы получит, в течение пяти рабочих дней производится непосредственно само перечисление денежных средств на указанные банковские счета. Всего лишь тридцать процентов из них могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту.
Теперь давайте определимся, что же подразумевается под капитальным ремонтом. Законодатель во избежание юридических недоразумений и ошибочности толкования данного термина дал следующее определение: это проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Если же говорить о конкретных работах, то это:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов.
Приемка выполненных работ осуществляется на основании актов, согласованных с органом местного самоуправления и подписанных лицами, которые уполномочены действовать от имени товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива, либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации.
Отказ органа местного самоуправления в согласовании акта приемки допускается только в случаях, если средства были потрачена на иные цели, кроме предусмотренных (как уже упоминалось, это само проведение работ, разработка проектной документации и проведение ее государственной экспертизы), а также в случае превышения сметы расходов.
И, пожалуй, в отношении данного нормативного акта следует добавить еще один важный момент. Закон наделяет Фонд полномочиями по осуществлению мониторинга реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта в целях контроля за эффективностью использования средств. Делается это путем сбора и анализа представляемой в Фонд высшими должностными лицами субъектов Российской Федерации (руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) отчетности о ходе реализации указанных региональных адресных программ, выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и отчета об их расходовании. Кстати, ту же самую информацию высшие должностные лица должны размещать в Интернете на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации.
В свою очередь, перед субъектами Российской Федерации (точнее, перед их исполнительной властью) отчитываются уже конкретные органы местного самоуправления, получившие финансовую поддержку, а перед последними - товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы путем представления информации о проведении капитального ремонта своих домов.
Ответственность за достоверность и полноту представляемой в Фонд отчетности возлагается на высшие должностные лица субъектов Российской Федерации (руководителей высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) и глав муниципальных образований.
С другой стороны, непредставление в Фонд указанных сведений (например, отчета о ходе реализации региональных адресных программ или о расходовании средств за прошедший отчетный период) или нарушение требований к их форме может послужить основанием для приостановления оказания финансовой поддержки. Такой же исход допускается и в случае:
1) выявления Фондом по результатам мониторинга нецелевого использования средств;
2) использования средств Фонда без долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местных бюджетов в установленном объеме по итогам бюджетного года;
3) невыполнения субъектами Российской Федерации и (или) муниципальными образованиями условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Впрочем, если названные нарушения высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) будут устранены с обязательным представлением отчета об этом, Фонд может возобновить предоставление финансовой поддержки. А может не возобновить, если нарушения никто и не пытался исправить, как посчитает нужным, но соответствующее решение Правление Фонда в любом случае должно принять в течение десяти рабочих дней со дня получения отчета. Ну а если устранение нарушений затянется на срок более трех месяцев со дня приостановления финансирования, то Фонд может перераспределить средства между другими субъектами Российской Федерации.
Получение поддержки Фонда, конечно же, большой плюс для региональных властей и большая радость для тех жильцов, дома которых наконец-то привели в относительный порядок. Но в целом стоит помнить, что обязанность по капитальному ремонту многоквартирных домов возлагается законом все-таки на собственников помещений. Более детально этот вопрос рассматривается в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, которым утверждаются Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно с ним в состав общего имущества входят:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Также в состав общего имущества включаются:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Что же представляет собой внешняя граница? Для сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей) это внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. А для сетей газоснабжения внешней границей является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Вот все вышеперечисленное имущество и должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
И это довольно серьезная задача, если учесть, что под содержанием помимо привычных уборки, очистки помещений общего пользования и земельного участка, сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов, ухода за элементами озеленения и благоустройства и др. понимается еще и осуществление текущего и капитального ремонта.
В зависимости от способа управления многоквартирным домом все это производится:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.
Но обратимся все-таки к капитальному ремонту. Несоответствие общего имущества или его элементов требованиям законодательства в части достижения уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности выявляется в результате его фактического осмотра собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия решения о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений), физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Понятно, что осуществить капитальный ремонт собственными силами собственники помещений вряд ли смогут, поэтому наиболее правильным решением в данном случае будет привлечение специальных организаций для оказания ремонтных работ и услуг.
Ну а что касается финансовых сил, то тут, за исключением возможности получения поддержки Фонда, нет других вариантов: собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. При этом при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Но, правда, есть некоторые категории граждан, довольно немногочисленные, которым государство оказывает в данном случае своеобразную "помощь", облегчающую финансовое бремя. Так,
- граждане, имеющие право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, содержат общее имущество за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;
- физические лица, получившие (получающие) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;
- граждане, получившие (получающие) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие ЖК РФ, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.
Помимо этого, стоит еще остановиться и на содержании следующих правовых актов: Постановления Правительства РФ от 27 мая 2006 г. N 313 "Об утверждении Правил обеспечения проведения ремонта индивидуальных жилых домов, принадлежащих членам семей военнослужащих, потерявшим кормильца" (с изменениями от 2 июня 2008 г.) и Закона РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (с последними изменениями 14 июля 2008 г.). В каждом из них отражены особенности проведения капитального ремонта для указанных категорий граждан.
Так, например, в качестве льготы Героям и полным кавалерам ордена Славы капитальный ремонт производится бесплатно без каких-либо вложений с их стороны независимо от вида жилищного фонда, а отпуск местных строительных материалов осуществляется в первоочередном порядке.
А вот в отношении членов семей военнослужащих, потерявших кормильца, устанавливается иное правило: для них определяется норма общей площади индивидуальных жилых домов, ремонт которых подлежит оплате за счет средств федерального бюджета путем выплаты гражданам соответствующих средств, а также порядок расчета размера этих средств и порядок взаимоотношений между гражданами и органами в сфере социальной защиты населения, уполномоченными в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации, в связи с выделением средств на проведение ремонта жилых домов. В данном случае проживание именно в индивидуальном жилом доме обязательно, и на граждан, проживающих в жилых домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также в жилых помещениях, находящихся в собственности граждан и расположенных в многоквартирных домах, действие Правил не распространяется.
Настолько же значительным в данном контексте является определение лиц, входящих в понятие члена семьи военнослужащего, и статуса самого погибшего кормильца. В первом случае это: вдовы (вдовцы), за исключением вступивших в новый брак; несовершеннолетние дети; дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лица, находившиеся на иждивении погибшего (умершего) военнослужащего. Во втором случае право на получение средств из федерального бюджета имеют:
- члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, в том числе при прохождении военной службы по призыву (действительной срочной военной службы);
- члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых составляет 20 лет и более.
Решение о необходимости проведения ремонта жилых домов члены семей принимают добровольно и могут реализовать такое право 1 раз в 10 лет.
Размер выделяемых средств рассчитывается по специальной формуле: умножение нормы общей площади жилого дома, определяемой с учетом количества граждан, проживающих в доме и имеющих право на получение средств на проведение ремонта (33 кв. метра - на одиноко проживающего гражданина, 42 кв. метра - на семью, состоящую из двух человек, по 18 кв. метров - на каждого члена семьи, состоящей из трех человек и более), на среднюю стоимость ремонта 1 кв. метра общей площади индивидуального жилого дома по субъекту Российской Федерации, на территории которого проживают члены семьи, дает итоговый результат.
Что требуется непосредственно от лиц, проживающих в индивидуальном жилом доме, нуждающемся в ремонте? Собрать и представить в орган социальной защиты населения, расположенный по месту постоянного проживания членов семьи, пакет документов, куда должны входить:
заявление о выплате средств по установленной форме;
копии документов, подтверждающих право собственности на жилой дом, заверенные надлежащим образом;
копия технического паспорта (в случае отсутствия технического паспорта либо удаленности местонахождения жилого дома от населенного пункта, где расположены органы технической инвентаризации, - справка органа местного самоуправления с указанием года постройки жилого дома);
справка о праве гражданина как члена семьи военнослужащего, потерявшего кормильца, на получение средств на проведение ремонта по установленной форме;
документы, удостоверяющие личность членов семьи;
для детей-инвалидов в возрасте старше 18 лет - документы, подтверждающие факт установления инвалидности до достижения ими возраста 18 лет;
для детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, - документы, подтверждающие факт обучения;
выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий количество граждан, зарегистрированных в жилом доме.
Органы социальной защиты населения принимают и учитывают документы (а справки, указанные в подпункте "г", регистрируют и возвращают, так как они действуют в течение всего периода пользованием правом), определяют размер средств на проведение ремонта, подлежащих выплате членам семей, затем непосредственно принимают решение о выделении средств на проведение ремонта по каждому получателю отдельно и информируют последних о способах получения средств. Они по выбору получателей могут либо перечисляться на соответствующий счет в отделении Сберегательного банка Российской Федерации, либо выдаваться в установленном порядке по месту жительства получателя организациями (филиалами, структурными подразделениями) Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России".
Кроме того, органы социальной защиты населения не позднее 15 февраля года, предшествующего планируемому, представляют в Федеральное медико-биологическое агентстве реестры по каждому из плательщиков (с указанием итоговой потребности в средствах на проведение ремонта, а также сведений по каждому получателю средств - фамилии, имени, отчества, банковских реквизитов счета в Сберегательном банке Российской Федерации или почтового адреса, размера средств, подлежащих выплате), а также информацию по каждому получателю (фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, число, месяц и год рождения, почтовый адрес, общее количество граждан, зарегистрированных в жилом доме, количество получателей средств, проживающих в жилом доме, размер средств, подлежащих выплате).
Для справки. Федеральное медико-биологическое агентство (ФМБА России) - орган исполнительной власти, обеспечивает медико-санитарное обслуживание работников организаций отдельных отраслей промышленности с особо опасными условиями труда, оказывает медицинскую и медико-социальную помощь данной категории работников и населения соответствующих территорий, осуществляет функции по контролю и надзору в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия.
Именно Федеральное медико-биологическое агентство заключает соответствующие соглашения (договоры) с плательщиками для осуществления выплат средств на проведение ремонта получателям и представляет не позднее 25 июля текущего года в Управление Федерального казначейства по г. Москве платежное поручение на перечисление средств с лицевого счета Агентства на счета плательщиков для дальнейшей доставки получателям. Последнее делается в пределах установленных лимитов бюджетных обязательств и предельных объемов финансирования расходов по выплате средств на проведение ремонта.
Федеральное медико-биологическое агентство несет ответственность за выделение плательщикам соответствующих средств, а также осуществляет контроль за полнотой и правильностью доставки их получателям.
------------------------------------------------------------------
Название документа