"Нежилое помещение": понятие, признаки и его дефиниция
(Макеев П. В.) ("Право и политика", 2009, N 2) Текст документа"НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ": ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ЕГО ДЕФИНИЦИЯ
П. В. МАКЕЕВ
Макеев Павел Викторович - аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, главный специалист Самарской губернской Думы, член общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".
В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты регулирования нежилых помещений. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, иных нормативных правовых актов, подходов различных ученых-юристов, на основе которого формулируется дефиниция нежилого помещения.
Ключевые слова: юриспруденция, право, помещение, нежилое, признаки, дефиниция, недвижимость, изолированность, предназначенность, пригодность.
В настоящее время в законодательстве широко используется понятие "нежилое помещение". При этом следует отметить, что указанное понятие для законодательства не является новым. "Нежилое помещение" использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст. ст. 277, 278, 279), ЖК РСФСР 1983 года (ст. ст. 4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (ст. 42) <1>. -------------------------------- <1> Утратили силу.
Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере. В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер. Тем не менее в литературе отмечается, что этого явно не достаточно. Как справедливо замечает В. В. Чубаров, "отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем" <3>. "Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, - пишет К. И. Скловский, - приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу" <4>. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594. <3> Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3. С. 40, 41. <4> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства".
О необходимости закрепления на законодательном уровне определения понятия нежилого помещения в целях решения вопроса о том, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения нежилых помещений со вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, указывали И. Паланкоев и Т. Ю. Комарова <5>. -------------------------------- <5> См.: Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. N 4. С. 27; Комарова Т. Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. N 12. С. 15.
Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А. Г. Хурцилава определяет "нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком" <6>. С. Г. Певницкий, Е. А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан <7>. О. Ю. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) <8> формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении <9>. Ю. В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое <10>. -------------------------------- <6> Хурцилава А. Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8. <7> См.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 190. <8> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14. <9> См.: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 129. <10> См.: Харитонова Ю. В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.
Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания. Учитывая, что в литературе определение понятия нежилого помещения мыслится по-разному, рассмотрим его более подробно. Прежде всего возникает вопрос о том, как следует понимать нежилое помещение: как выделенную часть в здании или как универсальное обобщающее понятие, включающее и здание, и помещения в нем? В науке ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, подчеркивая при этом, что нежилое помещение и нежилое здание не равнозначны <11>. В обоснование данной позиции приводятся извлечения из нормативных правовых актов различного уровня: согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений; в соответствии со ст. 2 Закона города Москвы от 3 июля 2002 года N 38 "О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы" к объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы и расположенным как на территории, так и за пределами территории города Москвы, относятся: 1) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду <12>. -------------------------------- <11> См.: Гришаев С. П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. N 1. С. 45 - 50; Хурцилава А. Г. Указ. соч. С. 8. <12> Ведомости Московской городской Думы. 16.09.2002. N 8. Ст. 164.
Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, т. е. нежилые помещения и их части) <13>. Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно трактовке п. 1 распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 года N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения" <14> нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п. 1.2 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 года N 689, под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их части, не используемые для проживания граждан <15>. -------------------------------- <13> См.: Свердлык Г. А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. N 6. С. 32; Емелькина И. А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 53; Комарова Т. Ю. Указ. соч. С. 13, 14; Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 113. <14> Закон. 1993. N 9. <15> Вестник Мэрии Москвы. 1996. N 20, 21.
Учитывая нормативную правовую основу названных позиций, полагаем, что каждая из них верна по-своему. Однако следует отметить, что в настоящее время идет процесс формирования в законодательстве универсальных обобщающих понятий. В качестве одного из примеров следует назвать понятие жилого помещения, определение которого предусмотрено в ЖК РФ. Другим примером, о котором нельзя не сказать, является используемое в ЖК РФ понятие нежилого помещения. Исходя из того, что нежилое помещение в рамках главы 3 ЖК РФ является результатом перевода из жилых помещений, видами которых являются как жилой дом (здание), так и квартира, комнаты (помещения), логичным представляется вывод о том, что нежилое помещение, переведенное из жилого, в ЖК РФ рассматривается как понятие, объединяющее как здание, так и помещения, и в этом смысле используется ЖК РФ в качестве универсального обобщающего понятия. Более того, принимая во внимание объяснение разработчиков концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе о необходимости включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений "не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим" <16>, есть все основания, как законодательные (ЖК РФ и другие нормативные правовые акты), так и концептуальные, для того, чтобы говорить о нежилом помещении по аналогии с понятием и видами жилых помещений как об универсальном обобщающем понятии, включающем в качестве видов нежилые здания, нежилые помещения в здании и их части. -------------------------------- <16> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 12.
Исходя из того, что в литературе в целях получения представления о правовом режиме нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым помещением <17>, полагаем, что данный подход может быть использован и в целях формулирования определения понятия нежилого помещения (по аналогии с определением жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Следуя аналогии, представляется логичным вначале рассмотреть признаки нежилого помещения, а затем на их основе сформулировать определение названного понятия. -------------------------------- <17> См.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 190; Комарова Т. Ю. Указ. соч. С. 14.
Без сомнения первый признак нежилого помещения - недвижимый характер. Однако при изучении Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) <18> нетрудно заметить, что ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Вместе с тем ГК РФ в п. 1 ст. 130 допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Такая возможность была реализована Федеральным законом N 122-ФЗ, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (ст. 1). -------------------------------- <18> СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301; 29.01.1996. N 5. Ст. 410; 03.12.2001. N 49. Ст. 4552.
При этом следует отметить, что отнесение Федеральным законом N 122-ФЗ нежилых помещений к числу недвижимости послужило поводом для высказываний о нежилом помещении (в виде нежилого помещения в здании) как о недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе <19>. -------------------------------- <19> См.: Хурцилава А. Г. Указ. соч. С. 15; Емелькина И. А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. N 2. С. 14; Пиджаков А. Ю., Нечуйкина Е. В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2004. N 2. С. 47; Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 91.
Безусловно, нежилое помещение названо недвижимостью законом. Однако можем ли мы по этой причине говорить об отсутствии у названного объекта прав прочной связи с землей? Разве возможно переместить нежилое помещение в здании без несоразмерного ущерба его назначению? Полагаем, что на указанные вопросы следует ответить отрицательно. На прочную (неразрывную) связь нежилого помещения с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здание) и невозможность его перемещения без ущерба назначению указывали В. В. Чубаров и А. В. Ерш, Е. А. Киндеева и М. Г. Пискунова, С. П. Гришаев <20>. -------------------------------- <20> См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 247; Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 101.
И действительно, рассматривая нежилые помещения в здании в качестве неразрывно с ним связанных составных частей, на что указывает и судебная практика <21>, прочная связь с земельным участком таких частей, равно как и невозможность их перемещения без ущерба назначению, более чем очевидна. По этой причине нет оснований не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью "по природе". -------------------------------- <21> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Относительно нежилых помещений в виде нежилых зданий важно сказать, что вопрос о них как о недвижимых вещах "по природе" или в силу прямого указания в законе казалось бы определенно решен. Тем не менее следует отметить, что по действующему законодательству к зданиям относятся не только недвижимые вещи, но и движимые, к примеру мобильные здания (контейнерные, сборно-разборные: бытовка, вагон и т. д.) <22>. Считаем, что отношения по поводу их использования не могут регулироваться законодательством о недвижимом имуществе. -------------------------------- <22> См.: ГОСТ 25957-83. Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения. Введ. 1984-07-01. М.: Издательство стандартов, 1984.
В связи с этим полагаем, что в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на недвижимый характер таких помещений. К следующему признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На данный признак как на необходимый признак нежилого помещения указывали В. А. Алексеев и Т. Ю. Комарова, С. Г. Певницкий и Е. А. Чефранова <23>. -------------------------------- <23> См.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 157; Комарова Т. Ю. Указ. соч. С. 14; Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 190.
Важно отметить, что отсутствие законодательного закрепления данного требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды <24>. При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решен (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения <25>), то в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашел своего разъяснения в высшей судебной инстанции. -------------------------------- <24> См.: Харитонова Ю. В. Некоторые проблемы залога нежилого помещения // Нотариус. 2006. N 4. С. 27, 28. <25> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т. е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений. Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 года N Ф04-6380/2006(26943-А46-38) <26> по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана 1/2 нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2000 года N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2 <27> суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ. -------------------------------- <26> СПС "ГарантМаксимум. Практика ФАС округов". <27> СПС "ГарантМаксимум. Практика ФАС округов".
Как справедливо замечает И. М. Ашихмин, "если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как "часть помещения", если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане" <28>. -------------------------------- <28> При этом, по мнению автора, неизолированная часть нежилого помещения - площадь может являться предметом договора хранения или аренды оборудования (стеллажей, на которых предполагается размещать имущество арендаторов). См.: Ашихмин И. М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2006. С. 25, 26.
На основании изложенного считаем, что под частью нежилого помещения как предмета договора аренды, названной в п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, следует понимать лишь изолированную часть нежилого помещения или, другими словами, комнату (комнаты) <29>, на что в том числе указывает и приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 года N 268 <30>. Кроме того, сама формулировка п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ о том, что к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, не позволяет говорить о неизолированной части помещения (не имеющей границ площади) как о предмете договора аренды, поскольку согласно ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <31> орган кадастрового учета откажет в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, соответственно не выдаст и кадастровый паспорт. Отсутствие кадастрового паспорта сделает невозможным процесс индивидуализации объекта недвижимости и создаст препятствие на пути к заключению договора. -------------------------------- <29> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 19; Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / Под ред. А. Н. Ткача. М.: Юстицинформ, 2006. С. 274. <30> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 44. <31> СЗ РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.
Представляется, что в целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его части и, соответственно, спорных ситуаций на практике признак изолированности должен присутствовать в определении понятия нежилого помещения. Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд авторов справедливо называют в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причем предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей <32> и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан <33>. Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан <34>. -------------------------------- <32> См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. С. 131. <33> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 19; Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 190. <34> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2004. С. 332; Емелькина И. А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 53.
Важно отметить, что предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, не является закрытым, о чем свидетельствуют слова "и других целей", к другим целям могут относиться в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого. Вместе с тем следует сказать, что данный перечень и не может быть закрытым, т. е. иметь указания на все цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства <35>, отражение всех целей в определении понятия нежилого помещения усложнит его. Кроме того, в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в "закрытом" определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что будет являться существенным недостатком определения. -------------------------------- <35> См.: приложение N 2 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства: утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 N 268 (ред. от 13.12.2006).
Слабую сторону имеет также предназначенность нежилого помещения во втором варианте. Безусловно, сама формулировка "не для проживания (постоянно проживания)" правильная. Однако она не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Хотя назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм <36>. -------------------------------- <36> См.: СНиП 31-03-2001. Производственные здания. Введ. 2002-01-01. М.: ГУП ЦПП, Госстрой РФ, 2001; СНиП 31-05-2003. Общественные здания административного назначения. Введ. 2003-09-01. М.: Госстрой РФ, ГУП ЦПП, 2004; СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения. Введ. 1990-01-01. М.: Госстрой РФ, ГУП ЦПП, 1999; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Введ. 2002-02-01 // Российская газета. N 228. 21.11.2001; СН 2.2.4/2.1.8.566-96. Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий. Введ. 1996-10-31 // СПС "КонсультантПлюс: Эксперт-приложение" и другие правила и нормы.
Устранение указанных недостатков видится в объединении предназначенности нежилого помещения в двух вариантах. Данное объединение с одной стороны позволит назвать основные цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, а с другой - за счет слов "кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан" позволит отграничить нежилое помещение от жилого. Рассматривая приведенный перечень целей (предназначенность в первом варианте), нельзя не отметить, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные исходя из действующих строительных норм и правил <37> можно объединить в одну цель - общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели. -------------------------------- <37> См.: приложение N 1 СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения.
Относительно ограничения перечня целей в виде слов "кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан" необходимо сказать, что данная формулировка требует корректировки. Учитывая, что в определении понятия жилого помещения п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идет только о постоянном проживании граждан, ограничение должно иметь указание только на постоянное проживание граждан. В противном случае под нежилые помещения не подпадут такие объекты, как строения и помещения для временного проживания: гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, дома отдыха, учреждения туризма, круглогодичные лагеря для детей и юношества, спальные корпуса интернатов и т. д., что по строительным нормам и правилам относится к общественным зданиям, т. е. нежилым объектам <38>. Выпадение данных объектов из сферы регулирования нежилых помещений недопустимо. -------------------------------- <38> См.: приложение N 1 СНиП 2.08.02-89. Общественные здания и сооружения.
Кроме предназначенности в литературе отмечается также такой признак нежилого помещения, как пригодность. Так, например, С. П. Гришаев указывает на пригодность нежилого помещения для определенного использования <39>. Пригодность как критерий разграничения нежилого и жилого помещения называет В. В. Чубаров <40>. И. А. Емелькина, И. Д. Кузьмина говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам <41>, что практически означает его пригодность для определенных целей. -------------------------------- <39> См.: Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС "ГарантМаксимум. Практика ФАС округов". <40> См.: Чубаров В. В. Указ. соч. С. 252. <41> См.: Емелькина И. А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 53; Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004. С. 85, 86.
Полагаем, что пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам: - во-первых, при вводе построенного объекта капитального строительства (нежилого помещения) в эксплуатацию производится проверка на соответствие его требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации <42>), т. е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектной документации, подготовленной с соблюдением указанных правил и норм. Другими словами проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением или, что то же самое, устанавливается пригодность объекта для определенной в проектной документации цели. В том случае, если объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решен не будет, поскольку введенное в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определенной цели; -------------------------------- <42> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
- во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный, учет пригодность или непригодность для определенной цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т. е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определенной цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается <43>. Если устранить нарушения невозможно путем проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий), то возможны два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведет к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан) (ст. 222 ГК РФ), что приведет к утрате правового режима нежилого помещения. -------------------------------- <43> См.: ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (в ред. от 01.12.2007) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 05.04.1999. N 14. Ст. 1650; ст. 12 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ (в ред. от 18.10.2007) "О пожарной безопасности" // СЗ РФ. 26.12.1994. N 35. Ст. 3649; ст. 39 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ (в ред. от 26.06.2007) "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. 14.01.2002. N 2. Ст. 133.
Представляется, что предназначенность в качестве единственного признака нежилого помещения не позволяет отразить всей специфики данного объекта, когда нежилое помещение как объект капитального строительства будучи непригодным для определенной цели не может быть введено в эксплуатацию, а введенное, в случае установления непригодности для определенной цели, не может эксплуатироваться и требует либо изменения цели использования (изменение в объекте с сохранением общего правового режима), либо снос (утрата правового режима). Очевидно, что предназначенность и пригодность для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, являются единым признаком нежилого помещения. Таким образом, установив, что нежилое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие, и рассмотрев основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), предлагается сформулировать определение таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Название документа