Смета на ремонт
(Коряковцев В.)
("ЭЖ-Юрист", 2009, N 6)
Текст документа
СМЕТА НА РЕМОНТ
В. КОРЯКОВЦЕВ
Василий Коряковцев, консультант по вопросам корпоративного права.
Какими нормативными актами урегулирован вопрос о расчете расходов на содержание имущества в многоквартирном доме на собственника нежилого встроенно-пристроенного помещения, не являющегося членом ТСЖ? Не может же данный собственник оплачивать расходы ТСЖ на ремонт на этаже в доме (вход у него отдельный), ступенек подъезда, крыши самого дома и другого имущества, никакого отношения к которому он не имеет? Можно ли оспорить решение общего собрания членов ТСЖ, на котором утверждена смета расходов на содержание помещений в многоквартирном доме? Какие основания предусмотрены в законе?
Ю. Грядкина, г. Оренбург
Статьей 156 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определяются требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в зависимости от способов управления многоквартирным домом.
Для ТСЖ размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной сметы доходов и расходов товарищества на год. Эта смета включает специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели, доходы ТСЖ от прочей деятельности, и содержит в том числе расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома.
На основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Исходя из ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками, не являющимися членами ТСЖ. Такой договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.
Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме содержится в приложениях 2, 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Согласно ст. 39 ЖК РФ, ст. ст. 210, 239 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и незаключение такого договора не освобождает от обязанности внесения платежей. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
Наиболее сложным является определение размера платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так как единого нормативного документа для определения такой стоимости нет. В качестве ценовых ориентиров могут быть приняты федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, впервые введенные в 2004 году. Данные стандарты рассчитываются исходя из затрат, необходимых для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий, с учетом их капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости, определяемой в установленном порядке. Постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 N 960 были установлены федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в среднем и по субъектам по Российской Федерации на 2009 - 2011 годы. Ориентиром цен за данные работы и услуги может служить постановление региональной тарифной комиссии о предельном индексе затрат на содержание и ремонт жилья в среднем по муниципальному образованию.
В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В случае несогласия с решением, принятым общим собранием, можно осуществлять защиту своих интересов в судебном порядке. В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник вправе обратиться в суд, если:
- он не принимал участие в собрании;
- он голосовал против принятия такого решения;
- таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление об обжаловании решения общего собрания ТСЖ может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Далее автор вопроса может занять наступательную позицию и инициировать судебный процесс и доказывать в чем, собственно, и были нарушены его законные права и интересы. Правда, при этом нужно иметь в виду, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение общего собрания, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Другой вариант: автор вопроса может дождаться иска о взыскании с него задолженности по содержанию и текущему ремонту имущества и уже в ходе судебного разбирательства потребовать доказательств, подтверждающих объем расходов, понесенных ТСЖ по содержанию имущества в спорный период.
Как показывает арбитражная практика (Определения ВАС РФ от 20.08.2008 N 9228/08, от 25.07.2008 N 9232/08, от 25.07.2008 N 9230/08) противной стороне бывает достаточно сложно документально подтвердить исполнение принятой сметы расходов. Но в случае присуждения обоснованных сумм задолженности придется еще и уплатить кредитору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).
Название документа
Вопрос: В соответствии с договором, заключенным между энергоснабжающей организацией и абонентом, оказывающим коммунальные услуги населению, энергоснабжающая организация поставляет абоненту горячую воду, которая поставляется жильцам обслуживаемого дома, при этом объем потребления горячей воды исчисляется расчетным путем из сведений о количестве зарегистрированных в жилых помещениях граждан. Имеют ли право жильцы указанного дома при оплате оказанных услуг по подаче горячей воды исходить из данных индивидуальных приборов учета вода?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)
Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: В соответствии с договором, заключенным между энергоснабжающей организацией и абонентом, оказывающим коммунальные услуги населению, энергоснабжающая организация поставляет абоненту горячую воду, которую последний поставляет жильцам дома, который он обслуживает, при этом ввиду отсутствия коллективного прибора учета горячей воды объем потребления воды исчисляется расчетным путем из сведений о количестве зарегистрированных в жилых помещениях граждан.
Имеют ли право жильцы указанного дома при оплате оказанных услуг по подаче горячей воды исходить из данных индивидуальных приборов учета вода?
Ответ: Согласно пункту 1 статьи 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Министерство регионального развития в письме от 02.04.2007 N 5709-РМ/07 разъяснило, что абонент обеспечивает учет полученной питьевой воды и сбрасываемых сточных вод. При отсутствии упомянутого учета объем поставленной воды определяется ресурсоснабжающей организацией в соответствии с нормативами (статья 544 Гражданского кодекса), которые определяются на дом определенной группы, независимо от наличия у жителей указанного дома индивидуальных приборов учета воды. При установлении нормативов показания индивидуальных приборов учета воды не учитываются.
Судебная практика подтверждает указанную позицию.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 13.01.2009 N Ф04-8039/2008(18424-А27-30) указал, что при отсутствии учета абонентом полученной от энергоснабжающей организации воды объем поставленной воды определяется водоснабжающей организацией в соответствии с нормативами, которые определяются на дом определенной группы независимо от наличия у жителей указанного дома индивидуальных приборов учета воды.
Таким образом, жильцы указанного дома не вправе при оплате оказанных услуг по подаче горячей воды исходить из данных индивидуальных приборов учета вода.
Л. Л.Горшкова
ООО "Центр методологии бухгалтерского учета"
Название документа