Налогоплательщик заключил 15.06.2008 договор аренды нежилого помещения (магазина) на 5 месяцев. При этом право собственности на указанное нежилое помещение (и, соответственно, свидетельство о праве собственности) арендодателем было оформлено только 12.12.2008. Правомерно ли учитывать расходы в виде арендной платы по указанному договору в целях исчисления налога на прибыль?

Ответ: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В силу ст. 247 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

К прочим расходам налогоплательщика, связанным с производством и (или) реализацией, пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ относит арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.

Как указывает Минфин России, договор аренды, заключенный с лицом, которое не имеет свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, не подтверждает произведенный арендатором расход в виде арендной платы (Письмо Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288).

Также в Письме Минфина России от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399 отмечено, что до оформления арендодателем права собственности на объект недвижимости стороны не смогут заключить договор аренды, так как право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. ст. 209 и 608 ГК РФ). Расходы же по не заключенному в установленном порядке договору аренды не учитываются при налогообложении прибыли.

Налоговые органы также поддерживают указанную позицию, отмечая, что расходы по договору аренды здания, заключенному до регистрации права собственности арендодателя на это здание, не уменьшают налогооблагаемую прибыль (Письма УФНС России по г. Москве от 18.04.2006 N 20-12/31083, от 18.03.2008 N 20-12/025116, от 18.12.2007 N 20-12/121014, от 08.09.2007 N 20-12/086935).

Однако арбитражные суды придерживаются противоположного мнения, вставая на сторону налогоплательщика, указывая, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Принимая во внимание то, что затраты учитываются при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, НК РФ не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения. В результате признания сделки недействительной под сомнение ставится основание платежа, но не сам факт платежа. Признание сделки недействительной не означает оспаривания самого факта расходов, а также их производственного назначения (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 N Ф04-2117/2007(33186-А27-31, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

Таким образом, исходя из официальной позиции Минфина России и налоговых органов, приходим к выводу, что неправомерно учитывать расходы в виде арендной платы в целях налогообложения прибыли по указанному договору. Противоположные выводы, очевидно, налогоплательщику придется доказывать в суде.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

16.12.2008