Организация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на встроенное нежилое помещение. Регистрирующим органом произведена государственная регистрация прекращения права собственности организации на квартиры, а также государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение. При государственной регистрации прекращении права собственности организацией уплачена государственная пошлина в сумме 22 500 руб., исходя из размера государственной пошлины, установленной пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за каждый объект недвижимости. Впоследствии организация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о возврате излишне уплаченной государственной пошлины, ссылаясь на отсутствие оснований для ее уплаты ввиду того, что в случае перевода жилых помещений в нежилое помещение право собственности на жилые помещения преобразуется в право собственности на возникший в результате измененный объект недвижимого имущества (нежилое помещение). Регистрирующий орган соответствующим письмом отказал в возврате уплаченной государственной пошлины. Правомерен ли отказ регистрирующего органа, если нежилое помещение, о государственной регистрации права собственности на которое обратилась организация, создано в результате реконструкции принадлежащих ей на праве собственности жилых помещений (квартир) и перевода их из жилого фонда в нежилой?

Ответ: В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 19, 20.1, 20.2, 22 - 24 и 52 данного пункта, организациями уплачивается государственная пошлина в размере 7500 руб.

При этом на основании пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 25 данного пункта, организациями уплачивается государственная пошлина в размере 300 руб.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено гл. 25.3 НК РФ.

Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины подается плательщиком государственной пошлины в орган (должностному лицу), уполномоченный совершать юридически значимые действия, за которые уплачена (взыскана) государственная пошлина (п. 3 ст. 333.40 НК РФ).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

Статьей 11 Закона N 122-ФЗ определено, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах взимается государственная пошлина.

В соответствии с п. 67 Правил в случае изменения объекта недвижимого имущества в связи с его реконструкцией, а также изменения назначения объекта соответствующие сведения должны быть внесены в лист записи об изменениях по объекту.

По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 06.10.2008 N 03-05-05-03/42, указанный пункт применяется при наличии изменений, не влекущих прекращения права собственности или перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Поэтому если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества вносятся изменения в соответствии с п. 67 Правил, то за государственную регистрацию данных изменений должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, как за внесение изменений в записи ЕГРП.

В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества, не перечисленных в п. 67 Правил, в том числе и в случае изменения внешних границ, за государственную регистрацию прав на реконструированный объект недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, как за государственную регистрацию права на вновь преобразованный объект недвижимого имущества. За государственную регистрацию прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в случае его преобразования государственная пошлина уплачиваться не должна.

Сформировавшаяся судебная практика свидетельствует, что в случае реконструкции объекта недвижимого имущества право собственности на него не прекращается, при этом в запись о государственной регистрации прав на недвижимое имущество вносятся изменения, вследствие чего не возникает обязанность уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию возникновения права собственности на реконструированный объект.

При этом под реконструкцией, проведение которой не влечет за собой прекращения права собственности, а следовательно, и обязанности уплачивать государственную пошлину за его прекращение, следует понимать такое изменение объекта недвижимого имущества, когда площадь и адрес помещения не меняются, существенного изменения объекта (его внешних границ) не происходит (см., например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2005 N А33-20264/04-С2-Ф02-2254/05-С2, ФАС Поволжского округа от 03.07.2007 N А55-16183/2006, ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 N А56-55073/2007, ФАС Центрального округа от 26.11.2007 N А48-1155/07-5).

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 29.05.2008 N А12-16148/07, установив, что в рассматриваемом им случае происходила не ликвидация объектов недвижимости, а их реконструкция, пришел к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в возврате уплаченной организацией государственной пошлины, установленной пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

ВАС РФ в Определении от 21.08.2008 N 9853/08 отказал в передаче в Президиум ВАС РФ данного Постановления для пересмотра в порядке надзора, разъяснив следующее.

Оснований для прекращения права собственности организации на ранее зарегистрированные объекты недвижимости не имелось, в связи с чем, по мнению ВАС РФ, правообладателем реконструированного объекта недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина только за государственную регистрацию возникновения права собственности на реконструированный объект.

Суд указал, что одновременно с заявлением организация представила в регистрирующий орган акт приемки в эксплуатацию нежилого помещения после реконструкции в жилом здании, постановление о согласовании реконструкции (объединения), уведомление о переводе жилого помещения в нежилое и другие документы, подтверждающие наличие оснований для внесения изменений в ЕГРП по спорному объекту.

Представление указанных документов организацией, свидетельствующих о произведенной реконструкции и изменении назначения помещений, а также отсутствие иных документов, подтверждающих прекращение права собственности организации на ранее зарегистрированные объекты недвижимости, позволили суду сделать вывод об ошибочности указания организацией в заявлении о необходимости прекращения права собственности.

Таким образом, отказ регистрирующего органа в указанной ситуации неправомерен, если у организации имеются доказательства того, что в отношении спорных объектов происходила реконструкция, предусмотренная в п. 67 Правил.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

16.12.2008