Индивидуальным предпринимателем на основании договора долевого участия в строительстве были приобретены квартиры с целью их последующей перепродажи. Условиями договора долевого участия в строительстве и договора, заключенного с ТСЖ, установлено, что расходы по содержанию жилья и коммунальные платежи оплачиваются дольщиком с момента фактической передачи ему квартир. Вправе ли индивидуальный предприниматель учесть при исчислении НДФЛ расходы на приобретение квартир, расходы по оплате коммунальных платежей и расходы по поддержанию помещения в надлежащем состоянии?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: При исчислении налоговой базы по НДФЛ индивидуальные предприниматели имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (абз. 1 п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 Налогового кодекса РФ).

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 НК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 221 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях гл. 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком для деятельности, направленной на получение дохода.

Отметим, что в рассматриваемой ситуации квартиры, полученные индивидуальным предпринимателем по договорам долевого участия в строительстве и предназначенные для продажи, признаются для него товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ).

При реализации покупных товаров в состав расходов включается стоимость приобретения этих товаров (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ), а также сумма расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности, расходы по оценке, хранению, обслуживанию реализуемого имущества (абз. 12 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При этом отметим, что содержащееся в абз. 12 п. 1 ст. 268 НК РФ требование о формировании расходов, связанных с покупкой и реализацией товаров, с учетом положений ст. 320 НК РФ, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации неприменимо. Ведь, как было сказано выше, положения гл. 25 НК РФ могут применяться индивидуальными предпринимателями только в отношении порядка определения состава расходов для целей обложения НДФЛ, а не порядка их учета. Аналогичной по сути позиции придерживается и Минфин России (Письмо Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/248).

Таким образом, доходы от реализации квартир в рассматриваемой ситуации уменьшаются прежде всего на цену приобретения квартир, т. е. на величину денежных средств, уплаченных участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Что касается возможности учета расходов по поддержанию помещения в надлежащем состоянии (включая расходы на оплату коммунальных услуг), отметим следующее.

Из условий договора долевого участия в строительстве, договора, заключенного с ТСЖ, следует, что обязанность по оплате коммунальных услуг за квартиры, принадлежащие дольщику на правовых основаниях, возлагается на него с момента получения квартиры по акту приема-передачи от застройщика.

Как указывают некоторые суды, обязанность по содержанию квартиры возникает с момента фактического владения ею, т. е. с момента получения квартиры от застройщика, независимо от даты оформления права собственности на нее (см., например, Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2007 N Ф04-3181/2007(34456-А75-11)).

Таким образом, расходы на оплату коммунальных услуг, понесенные индивидуальным предпринимателем по квартирам, полученным им от застройщика по акту приема-передачи, признаются экономически обоснованными.

На основании изложенного считаем, что при условии выполнения остальных требований п. 1 ст. 252 НК РФ индивидуальный предприниматель вправе учесть при исчислении НДФЛ фактически понесенные расходы, связанные с поддержанием квартир в надлежащем состоянии (включая оплату коммунальных услуг), в составе своих профессиональных налоговых вычетов.

О. Б.Екимсеева

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

19.12.2008