Споры, связанные с переоформлением прав на земельные участки в связи с введением в действие нового Земельного кодекса РФ.

Как известно, в соответствии с прежним законодательством многие хозяйствующие субъекты (как государственные, так и негосударственные) владели земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако п.1 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для юридических лиц, не указанных в п.1 ст.20 Кодекса, установлена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести указанные участки в собственность по своему выбору до 01.01.04 по правилам ст.36 Кодекса.

1. В связи с применением указанной нормы в судебной практике возник вопрос о возможности понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков, находящихся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, если упомянутые органы отказывают в заключении таких договоров либо уклоняются от их заключения.

Данный вопрос рассматривался на совещании судей Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа 15 ноября 2002 г. По итогам обсуждения был сформулирован следующий ответ: ст.36 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления землепользователя подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Таким образом, в силу ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст.36 ЗК РФ администрация обязана переоформить юридическому лицу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или передать земельный участок в собственность (по выбору данного юридического лица). Поэтому согласно п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.

Приведенная позиция зафиксирована в нескольких постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

2. Выкупная цена земельного участка определяется сторонами в момент заключения договора, а не в момент подачи заявления о выкупе.

Так, по делу о признании недействительным распоряжения главы администрации о продаже земельного участка в части его выкупной стоимости и о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по более низкой цене суд кассационной инстанции, отказывая в иске, указал, что в силу п.1 ст.485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Из этой нормы следует, что цена определяется сторонами в момент заключения договора. Вывод суда первой инстанции о том, что в качестве выкупной стоимости должна применяться трехкратная ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права. На момент принятия оспариваемого распоряжения администрации и подготовки Комитетом по управлению имуществом проекта договора купли-продажи земельного участка выкупная цена была определена постановлением Кабинета министров Республики Адыгея от 08.04.02 N 57 в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади. В силу абз.2 п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, цена, установленная государственным органом, должна быть воспроизведена в договоре. С учетом изложенного определение цены в оспариваемом распоряжении администрации в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади является правомерным.

3. Вместе с тем до истечения срока, установленного ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (до 01.01.04), за юридическими лицами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, сохраняется указанный титул землевладения.

Так, по делу о признании недействительным решения городского Управления архитектуры и градостроительства об отказе в переоформлении обществу с ограниченной ответственностью права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и о понуждении к переоформлению указанного права на истца производство было прекращено со ссылкой на то, что истец приобрел в собственность административное здание, расположенное на земельном участке, находившемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу ст.37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент продажи здания, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Пунктом 3 ст.20 нового ЗК РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Таким образом, право бессрочного пользования у истца возникло в силу указанных норм на основании сделки и в данном случае - издания органом местного самоуправления постановления о предоставлении земельного участка не требуется.

4. Если за продавцом, передавшим покупателю право собственности на объект недвижимости, не было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым этим объектом, покупатель также не приобретает данного титула землепользования.

Так, по делу о признании недействительным постановления мэра города о перераспределении долей земельного участка суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые по делу судебные акты об отказе в иске, указав, что правопредшественник истца, передавая право собственности на объект недвижимости, не оформил право постоянного пользования земельным участком под занимаемым строением, поэтому истец также не приобрел права постоянного пользования земельным участком. Кроме того, истец не относится к кругу лиц, имеющих право на приобретение данного титула землепользования, и не имеет права претендовать на его получение.

5. В судебной практике возник вопрос о применении ст.13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" в редакции от 13.05.99, в соответствии с которой возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками физических и юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций, прекращается с момента вступления в силу настоящего Закона и подлежит переоформлению на право аренды в сроки, устанавливаемые исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (в редакции от 03.11.2000 - подлежит переоформлению на права, предусмотренные действующим законодательством, в установленном порядке).

По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к администрации городского округа о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении иска, указал, что существовавшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования землей, предоставленное юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, может быть прекращено только с момента переоформления указанного права на право собственности или пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Ссылка администрации на ст.13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования" отклонена, а постановление главы администрации округа о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования истца признано недействительным. Основания - ст.13 упомянутого Закона Краснодарского края в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования противоречит федеральному законодательству и не подлежит применению в силу ст.12 Гражданского кодекса РФ.

Более того, с 30 октября 2001 г. вступил в силу новый ЗК РФ. Согласно п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 Кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. согласно правилам ст.36 ЗК РФ. Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования сохраняет свое действие до 1 января 2004 г., а нормы ст.13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования" в данном случае применению не подлежат.

Установление сервитута

Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком в земельном праве СССР и Земельном кодексе РСФСР отсутствовал. До появления Гражданского кодекса РФ права на сервитут не установлены ни в земельном, ни в гражданском законодательстве России.

С принятием нового ЗК РФ законодательное регулирование сервитутных отношений, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, расширило сферу применения этого института по сравнению с нормами гл.17 Гражданского кодекса РФ.

Споры, связанные с установлением сервитута, в судебной практике встречаются редко. За изучаемый период Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа рассмотрено лишь одно дело указанной категории.

По иску об обременении сервитутом земельного участка, необходимого для организации торговли на территории рынка, и об обязании районной администрации не чинить препятствий при ведении торговли суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление апелляционной инстанции об отказе в иске, указал на имеющиеся в деле доказательства, подтверждающие, что к торговым прилавкам истца имеются подходы для покупателей, для провоза товара автотранспортом имеется подъезд к складскому помещению со стороны улицы и имеется калитка для прохода и разгрузки товара. Навесов и других стационарных торговых сооружений, кроме сборно-разборных тентовых палаток, на пути следования к торговым прилавкам истца с территории рынка нет. Истец не доказал факт наличия каких-либо препятствий в пользовании принадлежащим ему помещением и арендуемым земельным участком.

Споры, связанные с возмещением убытков собственникам земли

Согласно ст.57, 58 ЗК РФ при ухудшении качества земель убытки, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме. Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в случае изъятия сельскохозяйственных угодий, пастбищ для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства. По одному из дел районная администрация обратилась в суд с иском о взыскании с сельхозпредприятия убытков, в том числе потерь сельскохозяйственного производства и затрат, необходимых для технической рекультивации участков, на которых расположены отстойники, а также об изъятии земельных участков из временного пользования ответчика. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение об удовлетворении исковых требований, указал, что истец вправе требовать возмещения потерь сельскохозяйственного производства, поскольку качество спорных земель ухудшилось, и они стали непригодными для сельскохозяйственного производства в связи с деятельностью ответчика.

С.А. Ветров,

судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа

И.П. Назаренко,

судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа

Т.В. Зазуля,

помощник судьи

А.Ю. Карманов,

помощник судьи

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 5, сентябрь-октябрь 2003 г.