Споры, связанные с применением земельного законодательства

В современном российском земельном праве посредством Земельного кодекса решается главный вопрос о соотношении частно-правовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средств производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде; сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина.

Ряд положений Земельного кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.01, отражающихся на всем земельном праве, имеют максимально положительное значение. Это - стабилизация состава земель, отнесения их к одной из категорий по целевому назначению, закрепление и защита прав граждан, закрепление основ государственного управления земельными ресурсами, разграничение полномочий между Федерацией и ее субъектами, муниципальными образованиями в соответствии с Конституцией РФ, согласно статье 36 которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В отличие от прежнего новый Земельный кодекс исключил административный порядок разрешения земельных споров. Раньше большая часть земельных споров рассматривалась земельными комитетами и администрациями городов и районов. Теперь все споры, возникающие из земельных отношений или об установлении таких отношений, подлежат рассмотрению в судах, какая-то часть, по усмотрению сторон, - в третейских судах.

Отсутствие в Земельном кодексе РФ регулирования оборота сельскохозяйственных земель восполнено с помощью специального Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", вступившего в действие в январе 2003 г.

Земельные споры возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, его изъятием, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица. Спор может возникнуть и в связи с тем, что лицо заблуждалось в отношении своего действительного права.

Сторонами в земельном споре являются: - исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо, с другой стороны, при отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ограничении или прекращении прав административно-правовым актом властного органа; - граждане и юридические лица по спорам между собой - в связи с нарушением границ землепользования, самовольным занятием земли, созданием помех в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Споры о признании прав на землю рассматриваются судами в порядке искового производства как споры о праве гражданском. В качестве ответчика выступает администрация государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом распоряжения землей в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса РФ, во втором случае - лицо, нарушившее земельные права потерпевшей стороны.

Из анализа норм Земельного кодекса можно сделать вывод, что в судах подлежат рассмотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю: - в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность гражданам и юридическим лицам из государственного и муниципального земельного фонда (статьи 15, 36); - в связи с отказом в переоформлении постоянного (бессрочного) пользования землей на право собственности или в аренду (пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ, пункт 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г.); - в связи с отказом в переоформлении пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (пункт 3 статьи 21); - в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земельного надела (статья 24); - спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (статья 35); - спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю (статья 38); - иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (статья 39); - споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным статьями 44-48, 51, 54 Земельного кодекса РФ, статьями 284-286 Гражданского кодекса РФ; - спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статьи 49, 55 Земельного кодекса РФ, статьи 279-283 Гражданского кодекса РФ); - иск о возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам и землепользователям при изъятии земельных участков и ограничении прав (статьи 57).

Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли, - купли-продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др. Следует иметь в виду, что, помимо Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, названные виды земельного оборота регулируются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При обобщении судебно-арбитражной практики были проанализированы судебные акты Федерального арбитражного суда Поволжского округа по 20 делам.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры, возникающие в связи с применением земельного законодательства, весьма разнообразны. В одних случаях оспаривается право на землю из-за отказа предоставления ее либо изъятия, с чем не согласно лицо, имеющее право или претендующее на нее. В других - нарушением земельных прав организации причинены убытки, а поэтому возникает спор и о земле, и о возмещении имущественного вреда. Иногда лицо не претендует на землю, например, согласно с ее изъятием, но считает, что у него нарушены имущественные интересы. Возникает спор об имущественной компенсации.

С учетом предмета все споры, вытекающие из земельных отношений, условно можно разделить на следующие группы: земельные, земельно-имущественные и имущественные. Кроме того, судам и арбитражным судам вменено рассмотрение жалоб на постановления органов госземконтроля о наложении административных штрафов на граждан, должностных лиц и организации за нарушение земельного законодательства.

В качестве примеров из судебной практики по разрешению дел, связанных с применением земельного законодательства, можно привести следующие:

Ссылка заявителя кассационной жалобы на статью 20 Земельного кодекса РФ в необоснованности отказа в регистрации права несостоятельна, так как согласно пункту 1 этой нормы в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

ООО обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказа в государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска ООО о признании незаконным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: г.Волжский, ул.Пушкина, 39, г/8.

Кассационной инстанцией решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Как следует из материалов дела, 30.09.02 областным регистрационным управлением, в лице Волжского филиала, решением N 301-р истцу было отказано в государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: г.Волжский, ул.Пушкина, 39, г/8.

Считая решение незаконным, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании отказа в такой регистрации недействительным.

В обоснование требования истец сослался на то, что 02.04.99 по договору купли-продажи им приобретены у ОАО "Плодоовощ" строения картофелехранилищ N 3, 4, 5, 7, 9, расположенные по адресу: г.Волжский, ул.Пушкина, 39. Переход права собственности на указанные объекты зарегистрирован Учреждением юстиции в установленном законом порядке.

Постановлением администрации г.Волжского N 2611 от 01.08.02 истцу в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок, площадью 17 078 кв. м, что явилось основанием для обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования этим земельным участком.

Согласно материалам дела земельный участок площадью 6,35 га, расположенный по адресу: г.Волжский, ул.Пушкина, 39, г/8, занятый производственной базой, в том числе строениями картофелехранилищ, постановлением администрации г.Волжского N 2918 от 14.08.01 был передан ООО "Плодоовощ" (правопреемник ОАО "Плодоовощ") в постоянное (бессрочное) пользование.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса РФ ненормативные акты государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, в соответствии с Федеральным законом РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (пункты 1 и 2 статьи 2) права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20-24 Земельного кодекса РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.04 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателей зданий строений, сооружений.

Таким образом, с приобретением в собственность у ООО "Плодоовощ" строения картофелехранилищ на земельном участке, расположенном по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, 39, г/8, истец вправе был переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды либо приобрести этот земельный участок в собственность.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО мотивирован тем, что постановление главы администрации г.Волжского N 2611 от 01.08.02 принято после вступления в действие Земельного кодекса РФ (30.01.01).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации права может быть отказано в случае если документы, представленные на регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. По этому основанию ответчиком и принято решение об отказе в государственной регистрации права.

Данный спор неподведомствен арбитражному суду в силу статей 27, 29 Арбитражного процессуального кодекса РФ (2002 г.), так как документы на землю выданы гражданину Кирееву Н.И.

Киреев Н.И. обратился в Арбитражный суд Самарской области с жалобой на Тольяттинский филиал Самарской областной регистрационной палаты на отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок под производственной базой, переданный ему распоряжением N 1251-1/р от 29.10.01 в бессрочное пользование на основании пункта 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ.

Решением арбитражный суд отказал Кирееву Н.И. в удовлетворении жалобы на действия ГУЮ "Самарская регистрационная палата".

Основанием отказа являлись статья 8 (пункт 2), пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статьи 20, 28 (пункт 1) Земельного кодекса РФ, согласно которым гражданам земельные участки в постоянное пользование не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной и муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего кодекса, сохраняется.

Поскольку заявитель обратился в регистрационный орган за регистрацией права собственности на земельный участок после введения в действие Земельного кодекса РФ и, учитывая отсутствие у него подобного права до введения в действие настоящего закона, суд считает жалобу необоснованной.

Апелляционной инстанцией решение оставлено без изменений.

Киреев Н.И., не согласившись с судебными актами по делу, обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Заявитель жалобы считает их незаконными.

Статус предпринимателя приобретен после обращения с жалобой в арбитражный суд.

Кроме того, судебное решение не соответствует материальному закону, т.е. статье 8 Гражданского кодекса РФ, статье 17 Закона РФ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статья 20 Земельного кодекса РФ в данном случае не применима.

Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение и постановление апелляционной инстанции отменены с прекращением производства по делу.

Как следует из материалов дела, истец, Киреев Н.И., обратился в арбитражный суд с иском к Самарской областной регистрационной палате с жалобой на действия последней, выразившиеся в отказе зарегистрировать право собственности на земельный участок, находящийся под производственной базой.

12 января 2001 г. между ООО "СМК" (продавец) и Киреевым Н.И. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому покупатель приобрел в собственность производственную базу площадью 1474 кв. м (здание литер АА-1АКБ, гараж, склад).

21 января 2000 г. Самарской областной регистрационной палатой было выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Распоряжением N 1251-1/р от 29.10.01 мэра г.Тольятти Кирееву Н.И. предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2654 кв. м - под производственной базой.

В Самарскую регистрационную палату за регистрацией права собственности на земельный участок Киреев Н.И. обратился также в качестве гражданина.

Согласно пункту 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, - с участием Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Поскольку названные документы свидетельствуют о том, что при купле-продаже производственной базы, оформлении права собственности на нее, выделении земельного участка и обращении с настоящим иском в арбитражный суд Киреев Н.И. выступал в качестве гражданина, иск не подлежал рассмотрению в арбитражном суде.

То обстоятельство, что Киреевым Н.И. приобретен статус предпринимателя в период рассмотрения дела в суде, не влияет на изменение подсудности спора, с учетом того, что при подаче иска он выступал как гражданин.

Суд первой инстанции не учел, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" положения Кодекса применяются к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

ООО обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Государственному учреждению юстиции "Самарская областная регистрационная палата" (Тольяттинский филиал) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано.

Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила без изменения.

Как следует из материалов дела, распоряжением мэра г.Тольятти N 1043-1р от 22.10.01 истцу был предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование, в связи с чем последний обратился в Самарскую областную регистрационную палату с заявлением от 14.11.01 о регистрации права.

Регистрационная палата в регистрации права отказала, что послужило основанием к обращению в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа в регистрации права.

Первой инстанцией иск был удовлетворен. Решение мотивировано правом распоряжения муниципальным образованием принадлежащим ему имуществом, в том числе и предоставлением в постоянное (бессрочное) пользование, и наличием действующего распоряжения мэра города N 1043-1р от 22.10.01.

Однако суд не учел то обстоятельство, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" положения Кодекса применяются к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Издание же мэром г.Тольятти распоряжения N 1043-1/р от 22.10.01 является лишь основанием к переходу права. Право же постоянного (бессрочного) пользования землей переходит в силу закона лишь после соответствующей государственной регистрации.

Таким образом, на момент введения в действие Земельного кодекса РФ, право, о котором заявил истец, у него отсутствовало и, следовательно, не могло сохраниться после введения Кодекса в действие вопреки выводу первой инстанции, к которому суд пришел ошибочно, исходя из положения пункта 12 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На момент же обращения истца в регистрационную палату действовали нормы Земельного кодекса РФ, которыми и руководствовался ответчик.

Наличие действующего распоряжения мэра г.Тольятти N 1043-1/р от 22.10.01 не может служить основанием для отказа в регистрации недействительным в силу части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ (часть 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 1995 г.).

При данных обстоятельствах апелляционная инстанция правомерно отменила решение суда и отказала в иске.

Использование земельного участка осуществлялось в нарушение требований земельного законодательства Российской Федерации.

ООО обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Службе земельного кадастра по г.Казани о признании недействительным постановления N 214 от 06.12.02.

Решением первой инстанции заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении заявления ООО о признании недействительным постановления Службы земельного кадастра по г.Казани N 214 от 06.12.02 отказано.

В кассационной жалобе ООО просит отменить постановление апелляционной инстанции, заявление общества удовлетворить, считая постановление неправомерным.

Как следует из материалов дела, 05.12.02 Службой земельного кадастра по г.Казани был составлен протокол N 118 об использовании ООО земельного участка без правоустанавливающих документов.

На основании протокола Службой земельного кадастра по г. Казани 06.12.02 было вынесено постановление о привлечении ООО к административной ответственности в соответствии со статьей 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 тыс. руб. за использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Арбитражный суд первой инстанции заявление ООО удовлетворил, придя к выводу, что согласно статье 46 Земельного кодекса РФ и статье 421 Гражданского кодекса РФ, после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявления ООО отказал, установив неисполнение обществом требований пункта 4.1.5 дополнительного соглашения к договору об аренде земли N 4235 от 25.10.2000, согласно которому арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора аренды после истечения срока его действия при условии, что арендатор не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия договора об аренде земли, письменно уведомит арендодателя о намерении продлить действие договора.

Пунктом 1.4 договора аренды земли N 4235 от 25.10.2000 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента регистрации в Казанском городском Комитете по земельным ресурсам и земельной реформе. Право аренды на земельный участок подлежит обязательной регистрации в Государственной регистрационной палате при Министерстве юстиции РФ. Однако материалы дела не содержат доказательств выполнения сторонами договора условий по регистрации.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды земли со сроком действия более года подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды N 4235 от 25.10.2000 был установлен сторонами до 09.11.02, следовательно, в силу указанной нормы Гражданского кодекса РФ договор подлежал государственной регистрации, однако отсутствие таковой указывает на его незаключенность.

Факт отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка усматривается также из письма Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции Республики Татарстан от 23.04.03 (исх. N 005-03/3212).

При таких обстоятельствах использование ООО земельного участка площадью 0,483 га осуществлялось в нарушение требований земельного законодательства Российской Федерации.

Ответчик неправомерно увеличил размер арендной платы за земельные участки, занимаемые истцом, с 01.01.03 в 5,4 раза, хотя императивной нормой Федерального закона N 110-ФЗ от 24.07.02 (статья 7) законодатель ограничил увеличение размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, ставкой в 1,8 раза.

ОАО (истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к администрации г.Астрахани (ответчик), третьи лица: администрация Астраханской области (третье лицо N 1), финансовое управление администрации Астраханской области (третье лицо N 2), о признании частично недействующим нормативный акт.

Решением первая инстанция требования истца о признании недействующим абзац 3 пункта 3 постановления администрации г.Астрахани N 3425 от 30.12.02 (с изменениями, внесенными постановлением администрации г.Астрахани N 785 от 25.03.03) оставила без удовлетворения, сославшись, в том числе, на экономическую обоснованность вводимой с 01.01.03 величины арендной платы за земельные участки под объекты торговли, банковских, страховых, финансово-инвестиционных учреждений, имеющиеся у ответчика полномочия по установлению базовых размеров арендной платы по видам земель и по категориям арендаторов, а также на статью 65 Земельного кодекса РФ, статью 21 Закона РСФСР N 1738-1 от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" и статью 606 Гражданского кодекса РФ.

В кассационной жалобе истец с принятым по делу судебным актом не согласился, просил его отменить, считая, что ответчик, увеличив с 01.01.03 в три раза уже увеличенный на коэффициент 1,8 базовый размер арендной платы за земельные участки под объектами торговли, банковских, страховых, финансово-инвестиционных учреждений в г.Астрахани, превысил свои полномочия.

В возражениях на кассационную жалобу ответчик и третье лицо (N 1) с доводами, изложенными в последней, не согласились, просили вынесенный судебный акт оставить без изменений, указывая, в частности, на то, что с принятием статьи 7 Федерального закона N 110-ФЗ от 24.07.02 указанные в ней положения создали так называемую конкуренцию норм, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ и статье 21 Закона РСФСР N 1738-1 от 11 октября 1991 г. "О плате за землю", в рамках которой подлежат применению нормы последних как специальных законов.

Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение отменено, кассационная жалоба удовлетворена. Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (Федеральный закон N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за ... земли, находящиеся ... в муниципальной собственности, устанавливаются органами ... местного самоуправления, а в соответствии со статьей 21 Закона РСФСР N 1738-1 от 11.10.91 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Таким образом, в компетенцию местных органов исполнительной власти увеличение размера (не путать - базового размера) арендных платежей за земли, находящиеся в муниципальной собственности, не входит.

В силу статьи 7 Федерального закона N 110-ФЗ от 24 июля 2002 г. "О внесении изменений и дополнений в часть 2 Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" законодатель установил, что действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога в 2003 г. применяются с коэффициентом 1,8.

Как усматривается из материалов дела, ответчик своим постановлением N 3425 от 30.12.02 (в редакции постановления администрации г.Астрахани N 785 от 25.03.03) установил с 01.01.03 размер арендной платы за земельные участки под объектами торговли, банковских, страховых, финансово-инвестиционных учреждений в размере трехкратного базового размера арендной платы, установленного пп.1.1 настоящего постановления. Причем, как усматривается из материалов дела и подтверждено непосредственно представителями ответчика в ходе судебного разбирательства в кассационной инстанции, оспариваемым нормативным актом фактически был увеличен в три раза размер арендной платы за земельные участки указанной категории, уже увеличенный в 1,8 раза (по Федеральному закону N 110-ФЗ от 24 июля 2002 г.).

В связи с этим реально по сравнению с 2002 г. ответчик увеличил размер арендной платы за земельные участки, занимаемые истцом, с 01.01.03 в 5,4 раза, хотя императивной нормой Федерального закона N 110-ФЗ от 24 июля 2002 г. (статья 7) законодатель ограничил увеличение размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, ставкой в 1,8 раза.

Постановление администрации противоречит статье 23 Земельного кодекса РФ.

Муниципальное унитарное предприятие обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации г.Волгограда о признании недействующим постановления администрации г.Волгограда N 1124 от 18.09.02, третье лицо: Кудряшова Л.Ю.

Обжалованным судебным решением в удовлетворении указанного иска отказано, оспоренное постановление администрации г. Волгограда признано соответствующим статье 23 Земельного кодекса РФ.

В кассационной жалобе истец просит об отмене судебного акта, вынесении нового судебного решения об удовлетворении иска, настаивая на нарушении ответчиком статьи 23 Земельного кодекса РФ, поскольку был установлен не публичный, а частный сервитут в интересах одного лица - предпринимателя Кудряшовой Л.Ю.

Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение отменено, постановление администрации г.Волгограда N 1124 от 18.09.02 "Об установлении публичного сервитута унитарному предприятию "Тракторозаводской рынок" признано недействующим.

Как следует из материалов дела, предпринимателем Кудряшовой Л.Ю. по договору купли-продажи от 06.12.2000 приобретен магазин по адресу: г.Волгоград, ул.Клименко, 12 "б". 6 марта 2001 г. N 3571 был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка площадью 266,1 кв. м по тому же адресу. Из технического паспорта нежилого здания, приобщенного Кудряшовой Л.Ю., видно, что по состоянию на 01.12.2000 оно находится на территории колхозного рынка. Данное обстоятельство установлено судом и по другим имеющимся в деле документам.

Как видно из оспариваемого постановления, оно вынесено в связи с обращением гражданки Кудряшовой Л.Ю. в целях обеспечения беспрепятственного прохода и подъезда к принадлежащему ей магазину с территории истца. В чьих интересах был установлен публичный сервитут, не усматривается и из постановляющей части постановления.

В пункте 2 оспоренного ненормативного акта установлено, что публичный сервитут подлежит государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними "Волгоградское областное регистрационное управление", что соответствует пункту 9 статьи 23 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, прямое указание федерального закона ответчиком не было выполнено, в деле документы о регистрации сервитута отсутствуют.

Кроме того, пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ определено, что публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

Данное установленное законом требование также не выполнено ответчиком.

Отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца.

Однако при устранении указанных нарушений администрация города не лишена возможности вновь установить сервитут.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда не имелось правовых оснований для отказа в иске МУП, поскольку вынесено оспоренное постановление с нарушением указанных требований закона.

Земельный кодекс РФ не допускает обладание иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.

ЗАО обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к главе администрации г.Ахтубинска, заинтересованное лицо: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Ахтубинска, о признании недействительным постановления главы администрации г.Ахтубинска и Ахтубинского района N 1405 от 18.10.02 "Об отказе ЗАО "Минерал Кнауф" в намерении приобрести в собственность земельный участок площадью 168,64 га".

Исковые требования мотивированы тем, что ранее предоставленный истцу земельный участок общей площадью 168,64 га, в постоянное (бессрочное) пользование постановлением главы администрации г.Ахтубинска N 785 от 31.07.2000 в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежит в обязательном порядке переоформлению в собственность по правилам статьи 36 настоящего Кодекса сроком до 1 января 2004 г.

Решением в иске отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец ставит вопрос об отмене судебного решения, как принятого с нарушением статей 2, 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", статьи 36 Земельного кодекса РФ, и дело направить на новое рассмотрение.

Судом кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Как следует из материалов дела, ЗАО на основании свидетельств о государственной регистрации права N 30 СО 825360 от 28.09.2000 и N 30 СО 825407 от 06.10.2000 предоставлены земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" ЗАО обратилось с заявлением в администрацию г.Ахтубинска и Ахтубинского района о намерении приобрести в собственность названные земельные участки.

Постановлением главы администрации и муниципального образования г. Ахтубинска и Ахтубинского района N 1405 от 18.10.02 акционерному обществу отказано в приобретении в собственность земельных участков общей площадью 168,64 га под карьер и производственную базу.

Основанием отказа явилось то обстоятельство, что вся территория Ахтубинского района определена приграничной территорией, а пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ не допускает обладания иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.

Согласно уставу ЗАО, утвержденному инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по г. Ахтубинску и Ахтубинскому району 19.11.02, иностранный инвестор - фирма "Кнауф Интернациональ ГМБХ" (Германия) имеет долю в уставном капитале акционерного общества в размере 66,6% (пункт 4.4), следовательно, владеет контрольным пакетом акций и является иностранным юридическим лицом, зарегистрированным на территории Российской Федерации.

На основании Закона РФ "О государственной границе Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 148-ФЗ от 29.11.96), письма N 1/24 от 08.01.02 Пограничной службы России Краснознаменского Северо-Кавказского регионального управления в/ч N 2449, статьи 1 постановления главы администрации Астраханской области N 264 от 26.06.98 "Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов приграничных территорий" вся территория Ахтубинского района определена как приграничная территория.

Статья 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обязывает юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на праве аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Между тем, поскольку пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ не допускает обладания иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, а истец, в свою очередь, является иностранным юридическим лицом и спорные земельные участки находятся на территории Ахтубинского района, относящейся к приграничной зоне, постановлением главы администрации муниципального образования г.Ахтубинска и Ахтубинского района правильно отказано ЗАО "Минерал Кнауф" в приобретении в собственность земельных участков под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га.

Оснований, установленных статьей 49 Земельного кодекса РФ, для изъятия у истца спорного земельного участка администрацией не приведено.

ООО (общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации г.Волгограда, третье лицо: администрация Центрального района, г.Волгоград, о признании недействительным постановления N 15 от 09.01.03 администрации г.Волгограда "Об изъятии земельного участка."

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, истцу отказано в удовлетворении требований о признании недействительным постановления. Данные судебные акты мотивированы соответствием указанного постановления администрации г.Волгограда действующему законодательству и отсутствием нарушения каких-либо прав общества принятием постановления N 15 от 09.01.03.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь в обоснование жалобы на нарушение судом норм процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, вывод арбитражного суда о наличии возражений ответчика на продолжение арендных отношений с обществом бездоказателен и не основан на материалах дела.

Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение и постановление апелляционной инстанции отменены, постановление администрации г.Волгограда N 15 от 09.01.03 об изъятии земельного участка признано недействительным.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г.Волгограда N 15 от 09.01.03 принято решение об изъятии у общества земельного участка площадью 778,8 кв. м, предоставленного последнему по договору аренды земельного участка N 2096 от 06.10.98. Департаменту муниципального имущества г.Волгограда предписано расторгнуть указанный договор аренды. Обществу в течение месяца с момента расторжения договора аренды освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования о признании постановления N 15 от 09.01.03 незаконным, суд первой и апелляционной инстанций исходил из окончания 12.11.02 срока действия договора аренды с обществом, отказе администрации г.Волгограда в его пролонгации на новый срок, о чем свидетельствуют письма администрации N 7946 от 28.08.02 и N 10931 от 02.09.02.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт государственного органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным. При этом, в силу статей 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо, чтобы он не соответствовал закону и одновременно нарушал права и законные интересы.

Статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Суд не принял возражений истца, утверждающего, что он не получал от ответчика перечисленных писем об отказе от пролонгации договора аренды земельного участка.

Ответчик в силу статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен был представить суду бесспорные доказательства своих возражений относительно дальнейшего возобновления названного договора аренды после 12.11.02. Однако этого сделано не было.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд обязан принять только те доказательства обстоятельств дела, которые должны быть подтверждены определенными надлежащими доказательствами, к которым в данном случае относятся почтовые квитанции о направлении ответчиком истцу упомянутых писем. Кроме отметок в журнале исходящей корреспонденции ответчика о направлении писем, других доказательств направления либо вручения истцу писем в материалах дела не имеется.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что вывод суда о наличии возражений ответчика на продолжение с обществом арендных отношений не основан на доказательствах и фактических обстоятельствах дела, администрацией не опровергнут и подтвержден материалами дела.

Договор аренды земельного участка мог считаться прекращенным после 12.11.02 в случае должного соблюдения ответчиком требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Принятием оспариваемого постановления администрацией нарушены права арендатора земельного участка, которым он продолжал пользоваться после окончания срока договора аренды 12.11.03 при отсутствии возражений арендатора, подтвержденных надлежащим образом.

Оснований, установленных статьей 49 Земельного кодекса РФ, для изъятия у истца спорного земельного участка администрацией не приведено и не усматривается из обстоятельств и материалов дела.

При совокупности перечисленных обстоятельств суд кассационной инстанции сделал вывод о недоказанности ответчиком своих возражений относительно заявленного иска и соответствия оспариваемого постановления действующему законодательству.

При данных обстоятельствах принятые судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, в связи с чем подлежат отмене.

Договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, не соответствующей требованиям статьи 52 Земельного кодекса РСФСР.

ОАО обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО и администрации Мамадышского района о расторжении заключенного между ними договора N 8 от 30.07.01 об аренде земельного участка. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Ассоциация фермерских хозяйств "Пятилетка" и Государственная регистрационная палата Министерства юстиции Республики Татарстан.

До принятия решения истец в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ (1995 г.) изменил предмет иска, просил признать указанный договор аренды недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Решением иск был удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции в целях истребования и исследования дополнительных доказательств в подтверждение или опровержение того факта, что ответчику был предоставлен по оспариваемому договору тот же земельный участок, что ранее был предоставлен истцу.

Решением первой инстанции иск удовлетворен, договор аренды N 8 от 30.07.01, заключенный администрацией Мамадышского района Республики Татарстан с ООО признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки, стороны возвращены в первоначальное положение, у ООО истребован земельный участок размером 1254 кв. м, расположенный на 157 км автотрассы Казань - Набережные Челны (с правой стороны).

Постановлением апелляционной инстанции от 11.04.03 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель - ООО просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Федеральным арбитражным судом Поволжского округа решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Как следует из материалов дела, по договору N 8 от 30.07.01 администрация Мамадышского района предоставила в аренду ООО земельный участок общей площадью 1254 кв. м, расположенный на 157 км автотрассы Казань - Набережные Челны (с правой стороны) для строительства газозаправочной станции сроком на 49 лет.

Договор заключен во исполнение постановления администрации Мамадышского района N 723 от 27.07.01, которым были прекращены права на указанный земельный участок АФКХ "Пятилетка" с выделением его ООО 15.10.01. Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Татарстан в лице филиала в Мамадышском районе произведена регистрация права аренды ООО на указанный земельный участок. Ответчиком на данном участке построена автомобильная газозаправочная станция.

Государственным актом N РТ-26-000007 истцу был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок, используемый им под размещение АЗС-121.

Из выкопировки земельного участка истца с обозначением границ спорного земельного участка усматривается, что спорный участок площадью 1254 кв. м расположен на территории земельного участка площадью 3720 кв. м, отведенного в постоянное бессрочное пользование истцу.

Данное обстоятельство также подтверждается актом выбора земельного участка под строительство, согласно которому испрашиваемый ООО земельный участок под строительство АГЗС расположен в границах земельного участка ОАО.

Постановлением главы администрации Мамадышского района Республики Татарстан N 117 от 06.02.02 по протесту прокурора Мамадышского района было отменено постановление главы администрации Мамадышского района Республики Татарстан N 723 от 27.07.01, на основании которого заключен оспариваемый договор аренды. Из отзыва администрации Мамадышского района следует, что постановление отменено в связи с тем, что ответчику ошибочно был выделен земельный участок, ранее предоставленный истцу. Постановление N 117 от 06.02.02 ООО не оспорено.

Хотя участки, предоставленные истцу и ответчику, имеют разные кадастровые номера, факт нахождения спорного земельного участка в границах ОАО подтверждается указанными материалами дела.

Поскольку на момент заключения оспариваемого договора право истца на соответствующую часть земельного участка, передаваемую в аренду ответчику, не были прекращены, договор аренды N 8 от 30.07.01 в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, не соответствующей требованиям статьи 52 Земельного кодекса РСФСР и статьи 52 Земельного кодекса Республики Татарстан. В соответствии с последней лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком, а также вправе самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен.

"Правосудие в Поволжье", N 1/2004, ноябрь-декабрь 2003 г.

Blog

Споры, связанные с применением земельного законодательства