Учитываются ли в расходах в целях исчисления налога на прибыль арендные платежи за арендованное недвижимое имущество, если у арендодателя отсутствует свидетельство о государственной регистрации данного имущества?

Ответ: В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ арендные платежи за арендованное имущество при определении налоговой базы по налогу на прибыль учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами для целей налогообложения прибыли признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных в ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Следовательно, в составе расходов учитываются арендные платежи за аренду любого вида имущества, признаваемого таковым гражданским законодательством при условии экономической обоснованности его использования и соответствующего требованиям законодательства документального оформления.

Между тем гражданским законодательством право сдачи имущества в аренду закреплено за собственником (ст. 608 ГК РФ), которому в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. При этом в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из вышеперечисленных норм законодательства следует, что до момента государственной регистрации недвижимого имущества у арендодателя отсутствуют право собственности на указанное имущество и право сдачи его в аренду. Несоблюдение сторонами требований п. 2 ст. 609 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание данного договора недействительным (Постановление ФАС Московского округа от 14.06.2006 N КГ-А40/4173-06).

В связи с этим арендатор не вправе учитывать для целей налогообложения прибыли арендные платежи по договору аренды нежилых помещений, в отношении которых отсутствует регистрация права собственности. Вышеуказанная позиция поддерживается также контролирующими органами, в частности, в Письмах Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025116, от 18.12.2007 N 20-12/121014, от 18.04.2006 N 20-12/31083, от 22.05.2006 N 20-12/43852@.

Кроме того, контролирующие органы неоднократно обращали внимание налогоплательщиков на то, что если право собственности на объект недвижимого имущества не зарегистрировано, то платежи арендатора, произведенные им до момента регистрации права собственности, связанные с обеспечением деятельности организации в этом нежилом помещении (энерго-, теплоснабжение, ремонт, а также арендная плата), не могут являться расходами в целях налогообложения прибыли ни в текущем налоговом периоде, ни после регистрации права собственности (Письма УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025116, Минфина России от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399).

В то же время необходимо отметить, что в отношении рассматриваемой ситуации суды нередко становятся на сторону налогоплательщика. Суды указывают, что поскольку в силу требований п. 3 ст. 2 ГК РФ гражданские отношения не применяются к налоговым отношениям, то признание договора недействительным (ввиду отсутствия у арендодателя права собственности на недвижимое имущество) не должно влиять на налоговые последствия данной сделки (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2007 по делу N А56-38876/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 N Ф04-2117/2007(33186-А27-31) по делу N А27-14782/2006-6, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1 по делу N А19-11764/05-15).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации право выбора остается за налогоплательщиком. Однако в случае отнесения арендных платежей на расходы в целях исчисления налога на прибыль налогоплательщику следует быть готовым отстаивать свою позицию в суде.

Н. С.Петрова

Аудиторская фирма "ЮНИФИН ЛТД"

21.01.2009