Администрация муниципального образования (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ в границах, указанных в плане участка, сроком на один год. Арендатор направил в администрацию муниципального образования заявление с предложением заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях; ответ на данное заявление не последовал. После истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком для проведения проектно-изыскательских работ и никаких возражений относительно такого пользования со стороны арендодателя не поступало. Признается ли указанный договор аренды заключенным на новый срок?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 3 данной статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В договоре стороны определили срок его действия. Это соответствует п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

В силу ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении следует сделать вывод о том, что договор аренды не может быть продлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, а прекращает свое действие в силу императивных положений п. 7 ст. 22 ЗК РФ.

Судебная практика подтверждает данный вывод.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 12.02.2008 N А56-2308/2007 отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды заключенным на новый срок, так как в земельных правоотношениях п. 7 ст. 22 ЗК РФ имеет большую юридическую силу, нежели п. 2 ст. 621 ГК РФ, в связи с чем земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Таким образом, договор аренды в указанной ситуации не признается заключенным на новый срок.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

27.01.2009