Право на долю в общей собственности: миф или реальность?

Институт общей собственности, основания ее возникновения, реализации привлекает к себе пристальное внимание как теоретиков, так и практиков со времен зарождения римского частного права. В частности, римляне полагали, что "общность собственности плодит раздоры"*(1). Общая собственность (communio) характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности вещи одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (сособственникам)*(2). В большинстве случаев основаниями для возникновения права общей собственности являются сделки (купля-продажа, простое товарищество и др.), изготовление неделимой вещи, наследование. Если несколько лиц сообща приобрели или получили по наследству одну вещь (cohereditas legatum или per vindicationem), или, нерасторжимым образом смешав собственные материалы (confusio), создали новое тело, или заключили договор товарищества (societas), среди них возникает общая собственность*(3).

Судебная практика не исключает возможности возникновения общей долевой собственности на неделимое имущество по воле единственного собственника вещи. В частности, по одному из дел окружной суд указал, что ст. 244 Гражданского кодекса РФ не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника путем заключения договора, направленного на передачу 19/1000 доли в праве собственности на помещение торгового зала*(4). Расширительное толкование приведенной нормы Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику свободно менять как юридические, так и физические свойства вещи, открывать иные способы реализации своего права.

С точки зрения защиты, право общей собственности выпадает из обычной системы вещных средств, включающей негаторный и виндикационный иски, и непосредственно дает только иск о разделе (виндикация против третьих лиц невозможна, но предполагается заявленной в общих интересах)*(5).

Конструкция общей собственности является юридической фикцией и вызывает множество сложностей при реализации прав сособственников. Не случайно Г.Ф. Шершеневич указывал, что общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы*(6). Философы различных исторических формаций противились идее общей собственности, считая ее утопической. Античные мыслители выражали недоверие идее общей собственности. Например, Аристотель указывал, что "те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность"*(7).

Необходимо отметить, что вопросы установления порядка владения, пользования, распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, являются актуальными при рассмотрении различных судебных споров, формирования арбитражной практики. Категории "идеальных" и "реальных" долей порождают массу проблем у участников принудительного "сообщества" при реализации права на выдел имущества в натуре, у государственных регистраторов - при осуществлении государственной регистрации права долевой собственности на 1/3, 1/1900 и т.д. права общей собственности на недвижимый объект.

Наиболее остро на сегодняшний день обозначена проблема выкупа земельных участков, находящихся в общей долевой собственности сособственников приватизированных помещений, расположенных в едином здании. Приведем пример, который ярко демонстрирует складывающуюся тупиковую ситуацию, не допускающую реализацию права на приобретение земельного участка, точнее, доли в праве на него ввиду невозможности достижения согласия между участниками общей собственности.

Общество, занимающее помещения первого этажа в жилом доме, обратилось в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в размере 1/4 от 1 863 кв. м, что составляет 466 кв. м. Решением суда исковые требования удовлетворены на основании того, что истец имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка как субъект права постоянного (бессрочного) пользования, отказ Комитета по управлению имуществом является бездействием, ущемляющим его права и интересы.

Окружной суд изменил решение в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи на администрацию города*(8). Суд кассационной инстанции подтвердил, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Пункт 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. Требование общества о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ является обоснованным, суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.07.04 N 3934/04 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом высшая судебная инстанция указала, что к правоотношениям сторон норма ч. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом; неправильно применена ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, так как ее действие распространяется на случаи отчуждения доли в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности; вывод об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В указанном случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1 863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено.

На наш взгляд, в рассматриваемом споре норма о необходимости заключения договора купли-продажи на земельный участок в порядке ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ путем совместного обращения всех сособственников недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, порождает скорее препятствия к нормальному функционированию гражданского оборота, а не создает условия для реализации права юридических и физических лиц на приватизацию земли.

Общество является собственником нежилого помещения, приобретенного в результате приватизации. Данное помещение находится на земельном участке общей площадью 1 863 кв. м, занимает 1/4 общей площади, что составляет 466 кв. м. Спорному участку присвоен кадастровый номер. Указанный земельный участок предоставлен обществу в бессрочное (постоянное) пользование. В выкупе отказано со ссылкой на возможность использования его только на праве аренды.

Если исходить из тезиса, что спорный земельный участок является частью земельного участка с единым кадастровым номером и не может быть самостоятельным объектом недвижимости, то необходимо отказаться и от правовой возможности заключения договора аренды доли. Кроме того, возникает вопрос о возможности предоставления его на праве постоянного (бессрочного) пользования в процессе приватизации предприятия. Следовательно, необходимо прийти к выводу об отсутствии объекта земельных правоотношений в виде доли в праве общей собственности.

В юридической литературе высказывается мнение, что одной из основных характеристик правового статуса объекта является его оборотоспособность*(9).

Как правило, чаще всего объектом общей собственности выступают недвижимые вещи, правовой режим которых отражает сущность явления общей собственности. Ведь если объект является неделимой вещью, то даже при возникновении права общей собственности недвижимость сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права. При этом сделки могут совершаться только в отношении долей в праве общей собственности на неделимый объект недвижимости, но не с частью этого объекта*(10). Следовательно, оборотоспособность доли в праве на вещь не ставится под сомнение как в юридической литературе, так и в правотворческой деятельности. В частности, на законодательном уровне заложена презумпция возможности отчуждения доли, например, ст. 250-252 Гражданского кодекса РФ, ст. 37-38 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие порядок определения долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, порядок приобретения доли*(11). Земельное законодательство также в ряде законодательных актов предусматривает порядок отчуждения земельных долей*(12)

Пункт 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ можно толковать как норму об ограничении оборотоспособности, прав на земельные участки. Однако, с точки зрения оборотоспособности если сам земельный участок не ограничен в обороте (возможно определение его правового режима на праве аренды), то и право на долю в общей собственности на тот же участок не может быть ограничено в обороте. Следовательно, по основаниям ст. 129 указанного Кодекса недопустим отказ в приватизации путем приобретения доли в праве собственности на земельный участок, не ограниченный в обороте. Таким образом, на наш взгляд, законодатель не ограничивает оборотоспособность доли в праве на общее имущество, более того, устанавливает для этого особый правовой режим.

Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ определяет порядок предоставления земельных участков, согласно которому земельные участки с находящимися на них сооружениями, входящие в состав кондоминиума, жилые и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Названый закон отменен в связи с введением в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, указанный закон не содержал норм, касающихся порядка оформления прав кондоминиума на земельные участки. Порядок оформления прав жильцов в многоквартирных домах на земельные участки, находящиеся под ними, действующим законодательством не предусмотрен. Право собственности на земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственного кадастрового учета земельного участка. Однако данные нормы еще не закреплены на законодательном уровне.

Следовательно, представляется целесообразным применять к таким правоотношениям порядок выкупа земельных участков отдельными лицами без учета солидарной множественности лиц на стороне покупателя. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.

При этом, если законодатель предполагает ограничение оборотоспособности доли в праве общей собственности на земельный участок при заключении договора купли-продажи, то одновременно в режиме ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет оборотоспособность этой же доли при заключении договоров аренды, хотя обязательная множественность предусмотрена и для договора аренды.

Необходимо заметить, что высшая судебная инстанция справедливо признает договоры аренды доли в праве собственности на земельный участок недействительными сделками. В частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.03 N 1971/03 указано следующее. Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду. Между тем, такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли. Следовательно, сделка является ничтожной.

Ограничительное толкование ст. 36 Земельного кодекса РФ, на наш взгляд, не соответствует п. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которому права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности страны.

Таким образом, в рамках установленного ст. 36 названного Кодекса порядка выкупа земельных участков в совместную собственность возникает тупиковая правовая ситуация, поскольку создание товарищества собственников жилья затруднительно и не определяется конкретным сроком, аренда доли в праве собственности не допускается нормами законодательства об аренде, выкуп земельного участка невозможен без совместного согласия всех сособственников, бессрочное пользование не допускается законом. Такая ситуация ведет к тому, что владение землей является незаконным, а пользование земельным участком - нелегальным. Порядок принудительной солидарности, заложенный в ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, нарушает основной принцип, заложенный в ч. 1 ст. 5 названного Кодекса, в частности принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Представляется интересным вывод, отраженный в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", где в п. 19 предусмотрено следующее. При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков в порядке п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). На наш взгляд, такой подход необходимо применять и к порядку заключения договоров купли-продажи, поскольку назревшая проблема требует правового разрешения.

В юридической литературе высказана идея назначения гражданского, цивильного права. В частности, смысл существования гражданского и вообще частного права в значительной мере связан с тем, чтобы удовлетворить законные и справедливые интересы участников оборота, урегулировать их взаимные права и обязанности, не допустить их ущемления и обеспечить их защиту*(13). Разрешение указанных нами правовых вопросов - это путь к установлению разумного баланса интересов субъектов частного права, путь к совершенствованию гражданского и земельного законодательства в части регулирования вопросов общей собственности.

Н.В. Золотько,

судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, кандидат юрид. наук

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 5, сентябрь-октябрь 2005 г.