В июне 2008 г. гражданин продал за 3 480 000 руб. квартиру, право собственности на которую было приобретено им в 2006 г. при приватизации. Добавив необходимую сумму, в том же месяце он купил другую квартиру за 4 080 000 руб. Право собственности на нее зарегистрировано в сентябре 2008 г. Имеет ли данный гражданин право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ, ввиду того что первая квартира находилась в его собственности менее 3 лет, но фактически он в ней проживал более 35 лет? Какие налоговые обязательства по уплате НДФЛ возникают в связи с продажей квартиры?

Ответ: Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов при приобретении и продаже квартиры установлен ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Так, при продаже квартиры, в том случае, если она находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, предоставляется налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, вычет предоставляется на всю сумму, полученную от продажи этой квартиры.

В данной ситуации приватизация квартиры состоялась в 2006 г.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Таким образом, право собственности на занимаемую квартиру возникает у гражданина только с момента ее приватизации и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. До этого времени, несмотря на то что гражданин в течение длительного времени может проживать в занимаемой им квартире, квартира находится в государственной или муниципальной собственности.

Поэтому, учитывая то, что квартира была приватизирована в 2006 г. и продана в 2008 г., период нахождения данной квартиры в собственности у налогоплательщика составляет менее трех лет.

Соответственно, в данной ситуации при продаже квартиры предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Таким образом, сумма, полученная от продажи квартиры за минусом имущественного вычета, равная 2 480 000 руб. (3 480 000 руб. - 1 000 000 руб.), подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

При приобретении квартиры налогоплательщики один раз в жизни имеют право на получение имущественного налогового вычета. С 1 января 2009 г. максимальный размер имущественного налогового вычета при приобретении жилой недвижимости увеличен до 2 000 000 руб. (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. (п. 6 ст. 9 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Это означает, что налогоплательщики, купившие квартиру (жилой дом) в 2008 г., имеют право на имущественный налоговый вычет с учетом его максимального размера, равного 2 000 000 руб. Данный налоговый вычет предоставляется в отношении любых доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13%.

Поскольку в рассматриваемой ситуации по итогам 2008 г. у гражданина имеется обязанность по уплате налога с дохода, полученного от продажи квартиры, будет целесообразно использовать налоговый вычет, предоставляемый при приобретении квартиры, в отношении именно этого дохода.

В результате доход гражданина, подлежащий обложению НДФЛ по итогам 2008 г. в связи с продажей квартиры, составит 480 000 руб. (2 480 000 руб. - 2 000 000 руб.). Сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, составит 62 400 руб. (480 000 руб. x 13%).

Е. В.Карсетская

Издательско-консалтинговая группа

"АйСи Групп"

24.02.2009