Организацией, применяющей УСН, было передано в аренду здание. Условиями заключенного договора аренды установлено, что арендатор в счет арендной платы проводит капитальный ремонт здания. Нужно ли в такой ситуации оформлять соглашение о проведении взаимозачета? В какой момент у арендодателя возникнет доход, облагаемый налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН?

Ответ: По договору аренды зданий или сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616, ст. 625 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Вместе с тем пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата может быть установлена в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В рассматриваемой ситуации проведение арендатором капитального ремонта арендованного имущества установлено договором аренды в качестве формы арендной платы, что не противоречит приведенной норме п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Таким образом, говорить о проведении взаимозачета как о способе прекращения обязательства, предусмотренного ст. 410 ГК РФ, в данном случае не приходится, поскольку стороны договора прекращают свои обязательства надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), а не производят зачет встречных однородных требований.

Следовательно, по окончании работ по капитальному ремонту и после подписания акта приема-передачи выполненных работ между арендатором и арендодателем дополнительного оформления отношений между ними не требуется.

Что касается порядка учета доходов у арендодателя в рассматриваемой ситуации, отметим следующее.

Согласно п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.

В данном случае в соответствии с условиями договора аренды стоимость принятых арендодателем работ по капитальному ремонту следует рассматривать как внесение арендной платы арендатором, что, в свою очередь, признается для арендодателя доходом.

Таким образом, доход арендодателя от оказания услуг по аренде признается на дату фактического получения в счет арендной платы стоимости выполненных работ по капитальному ремонту.

Поскольку акт приема-передачи выполненных работ между арендатором и арендодателем будет подписан после завершения ремонта, доход от оказания услуг по аренде будет признан арендодателем единовременно со всей стоимости полученных в счет арендной платы работ по капитальному ремонту.

О. Б.Екимсеева

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

16.03.2009