Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и организацией (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. Организацией в отношении того же нежилого помещения был заключен договор субаренды с индивидуальным предпринимателем. Нежилым помещением фактически пользовался индивидуальный предприниматель. В связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды последний признан решением суда ничтожным, в связи с чем договор субаренды также является недействительным. Вправе ли администрация муниципального образования требовать с индивидуального предпринимателя выплаты суммы неосновательного обогащения, если последний выплачивал арендные платежи организации?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть недействительная сделка недействительна с момента ее заключения.

При указанных обстоятельствах организация не имела права взимать арендную плату, так как не являлась законным владельцем имущества, следовательно, арендные платежи, переданные в пользу организации, не освобождают индивидуального предпринимателя от выплаты суммы неосновательного обогащения в пользу арендодателя - администрации муниципального образования.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 08.10.2008 N А65-30611/2007-СГ2-4 указал, что доводы ответчика об отсутствии у него сбережения денежных средств за счет истца, поскольку он оплачивал арендные платежи третьему лицу, обоснованно отклонены судебными инстанциями со ссылкой на отсутствие у третьего лица полномочий на получение арендных платежей за использование муниципального имущества.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 05.09.2006, 29.08.2006 N Ф03-А51/06-1/2274 указал, что сбережение или приобретение имущества лицом, не имеющим на то законных оснований, является основанием для взыскания с него суммы неосновательного обогащения.

Таким образом, администрация муниципального образования в указанной ситуации вправе требовать с индивидуального предпринимателя выплаты суммы неосновательного обогащения.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

16.03.2009