01.03.2006 между органом муниципального образования (арендодателем) и организацией (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель поселений, для использования под микрорынок. Срок действия договора стороны определили как 5 лет. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и в надлежащий срок. 01.02.2009 арендодатель, ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ и нормативные акты субъекта РФ, на территории которого расположено муниципальное образование, не предусматривающие месторасположение розничного рынка по адресу расположения спорного земельного участка, изданные в 2008 - 2009 гг. и предусматривающие план организации розничных рынков субъекта РФ, обратился к арендатору с предложением о расторжении договора, а также об освобождении земельного участка, направив соответствующее соглашение. Арендатор от досрочного расторжения договора аренды отказался. Правомерен ли данный отказ?

Ответ: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством РФ порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

Как свидетельствует судебная практика, организация розничного рынка является существенным изменением обстоятельств, не позволяющих сохранить между сторонами правоотношения по предоставлению земельного участка в пользование на условиях аренды для эксплуатации рынка (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2008 N Ф03-4641/2008).

Таким образом, в указанной ситуации присутствуют основания для расторжения договора, поскольку обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенным образом изменились. Следовательно, отказ арендатора неправомерен.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

25.03.2009