Гражданская правообъектность недвижимых вещей

Ключевым понятием, определяющим участие субъектов в гражданском обороте, является правосубъектность. Логично предположить, что применительно к объектам гражданских прав должно существовать такое же обобщающее понятие - правообъектность. Автор убедительно доказывает, что отсутствие такого понятия приводит к теоретической путанице и практическим нестыковкам. Применение авторской концепции к объектам недвижимости позволяет по-новому осмыслить теоретические положения об объектах гражданских прав и приводит к интересным практическим выводам.

В гражданском праве принято обращать внимание на то обстоятельство, что не каждое материальное благо является объектом гражданских прав. Каким образом лучше обозначить свойство предмета находиться среди объектов гражданских прав? Для этой цели подходит термин "правообъектность", который однажды использовали в своем очерке С. Зинченко и В. Лапач. По их мнению, правообъектное благо - это благо, признаваемое объектом права по закону. Правообъектность тех или иных благ устанавливается различным способом: "одни из них - объекты гражданских прав в силу прямого указания закона, другим же для приобретения объектных характеристик требуется специальная квалификация в качестве объекта"*(1).

Ученые и практикующие юристы очень внимательно относятся к участию организаций в гражданских правоотношениях: всеми хорошо понимается неравнозначность понятий юридического лица и организации: быть организацией не значит непременно быть юридическим лицом, субъектом гражданского права. Внимательному отношению к организациям во многом способствует понятие правосубъектности. Традиция такова, что применительно к правосубъектности любого лица нужно четко определить момент, условия и порядок ее возникновения и прекращения, содержание, различные формы проявления и т.д. Категорией "правосубъектность" обозначается тот центр юридического мышления, вокруг которого следует вести поиск ответов на многие вопросы, связанные с участием лица в правоотношениях. Более того, эта категория способствует самой постановке вопросов и тем самым дальнейшему развитию права. Применительно к объектам гражданских прав теория и законодательство лишены такой же центральной и организующей категории*(2).

Отмеченный недостаток теории об объектах применительно к недвижимым вещам имеет различные проявления. На практике не всегда точно определяют предмет, подлежащий описанию в качестве недвижимого объекта гражданских прав: нередко и без достаточных оснований осуществляют юридическое обособление предметов материального мира, функционально связанных в единый комплекс*(3); переводят обособленность предметов в пространстве в плоскость их юридического обособления, не обращая внимания на общее хозяйственное назначение (эксплуатационное единство) предметов. Недвижимая вещь оказывается описанной по частям, в то время как действительный объект гражданских прав как совокупность этих частей (комплекс предметов) остается незамеченным. Причем во многих случаях такое описание производится в ущерб заинтересованным лицам, в первую очередь - правообладателям: не желая воспринимать свою единую вещь (комплекс предметов) как множество объектов гражданских прав, стремясь получить один пакет документов на комплекс в целом, правообладатели тем не менее вынуждены тратить немалые суммы денег и драгоценное время на оформление излишней дополнительной документации на каждую часть комплекса. Широко распространен визуальный подход к описанию вещей и определению их количества: сколько построек - столько вещей, сколько земельных участков - столько объектов гражданских прав.

Отсутствие в юриспруденции правообъектности как общепризнанной категории заставляет использовать недостаточно точные термины. С данной проблемой автор вплотную столкнулся, пытаясь выразить собственное представление о недвижимых комплексах*(4). Отсутствие термина "правообъектность" ощутимо усложняло работу, когда следовало в лаконичной форме и ясным образом показать, что предмет материального мира не всегда является объектом гражданских прав.

Проблемы, связанные с описанием недвижимых вещей, вызваны как недостаточной теоретической базой для современной правоприменительной практики, так и дефицитом специальных правовых норм об отдельных видах недвижимых объектов. Впрочем, и в законодательстве, и в юридической литературе можно обнаружить попытки восполнить эти пробелы. Так, например, согласно п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам*(5), несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Два земельных участка по 5 га могут восприниматься правом как один объект гражданских прав - земельный участок, площадь которого равна 10 га, если использование всей земли подчинено общей хозяйственной цели. При этом неважно, разделены земельные участки или нет. В случае если несколько земельных участков никаким образом не связаны между собой или их связь не имеет юридического значения, то каждому участку будет присвоен свой кадастровый номер. Количество объектов гражданских прав станет равным числу земельных участков, что найдет соответствующее отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и в свидетельствах о государственной регистрации прав.

Таким образом, все земельные участки допустимо разделить на две большие группы: правообъектные земельные участки и неправообъектные земельные участки. В свою очередь, правообъектный земельный участок может быть монолитным и составным (единым землепользованием).

Единое землепользование - это, пусть и особый, но все же земельный участок, что подтверждается п. 8 приказа Росземкадастра от 14 мая 2001 г. N П/89 "О кадастровом делении территории Российской Федерации"*(6). Согласно приказу для обеспечения кадастрового учета земельных участков, представляющих собой единое землепользование, дополнительно создается условный кадастровый округ. В пункте 1 Правил оформления кадастрового плана земельного участка N ГЗК-1-Т.0-04-01-01*(7) в качестве равнозначных используются термины "единое землепользование" и "составной земельный участок".

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ*(8) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из этого определения не следует, что все земельные участки непременно являются объектами гражданских прав. Из нормативного правового определения также не следует, что земельный участок - это непременно не разделенный на части объект. Описание границ всех обособленных частей единого землепользования является описанием границ составного земельного участка.

Категории "единое землепользование" и "составной земельный участок" следует использовать для обозначения нескольких обособленных частей поверхности земли, за которыми по отдельности не признается правообъектность, но которые совместно образуют одну вещь. Единое землепользование - это правообъектный земельный участок, состоящий из неправообъектных земельных участков, объединенных в установленном порядке волей правообладателя и общим хозяйственным назначением*(9).

Правило присвоения кадастрового номера единому землепользованию не следует считать уникальным, зависимым от свойств такого объекта, как земельный участок. Несколько зданий и сооружений, имеющих общее хозяйственное назначение, вполне можно рассматривать как один объект гражданских прав. Им, так же как и единому землепользованию, можно присвоить один кадастровый номер с изготовлением общего для них технического плана и общего кадастрового паспорта. Здания и сооружения, как и земельные участки, могут быть и правообъектными, и неправообъектными. Правомерное включение зданий и сооружений в гражданский оборот не всегда позволяет говорить о них, как о вещах, объектах гражданских прав.

Примером могут служить автозаправочные станции, которые, как правило, представляют собой комплекс предметов. На практике возник вопрос: следует ли рассматривать в качестве недвижимого объекта права собственности в целом автозаправочную станцию (АЗС) или нужно регистрировать право на каждое здание и сооружение в отдельности? В настоящее время принято считать, что АЗС является единым объектом гражданских прав, одной недвижимой вещью*(10). При этом подчеркивается, что, несмотря на то что АЗС - это набор предметов, прочно связанных с землей, можно обойтись регистрацией права только на АЗС в целом. В ЕГРП следует открывать один раздел с описанием АЗС. Составные недвижимые части АЗС в отдельных разделах описывать не нужно, право на них будет зарегистрировано в момент регистрации права на АЗС в целом. Другими словами, АЗС - это правообъектный комплекс предметов. Пока существует правообъектность комплекса, образующие его здания и сооружения остаются неправообъектными предметами, не являются вещами в точном юридическом значении этого слова, они лишены даже относительной юридической автономии в гражданских правоотношениях*(11).

Строительство нескольких зданий и сооружений не всегда приводит к появлению такого же числа объектов гражданских прав. Здания и сооружения не всегда воспринимаются в качестве предметов, каждый из которых ценен сам по себе в отрыве от других. Процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав вносит полную ясность в вопрос о количестве созданных объектов. В ЕГРП каждому объекту права собственности соответствует свой раздел. Наличие в реестре раздела с описанием какого-либо предмета свидетельствует о том, что данный предмет стал правообъектным, признан вещью, объектом гражданских прав. Напротив, если какой-либо предмет упомянут в разделе реестра наряду с другими предметами и не имеет своего индивидуального раздела, то он не является объектом гражданских прав и признается лишь частью имущественного комплекса, который и станет объектом гражданских прав.

Специфика недвижимости такова, что правообъектность предметов получает официальное признание. Это очень сближает правообъектность недвижимости с правосубъектностью юридических лиц и позволяет проводить некоторые аналогии. Отсутствие у предмета правообъектности не означает непременно, что он находится за пределами гражданского оборота. Он может быть включен в гражданский оборот, но только в составе какой-либо вещи, т.е. в составе другого предмета, наделенного правообъектностью. На практике это означает, в частности, что предмет в таком неправообъектном состоянии не может перейти в собственность другого лица в отрыве от вещи, в состав которой он входит. Для этого необходимо официально признанное обособление предмета от вещи, т.е. признание за ним его собственной правообъектности: кадастровый учет и государственная регистрация права.

Потенциальная возможность юридического обособления частей недвижимой вещи и их учета в будущем в качестве объектов вовсе не означает, что до обособления мы имеем множество объектов гражданских прав. До тех пор пока части недвижимой вещи не будут описаны в установленном порядке в качестве объектов, они не могут восприниматься в качестве объектов гражданских прав. Они существуют лишь как неправообъектные части какого-либо объекта, юридически совершенно сливаясь с ним. Следует с большой осторожностью использовать термины "вещь" и "объект гражданских прав" применительно к земельным участкам, зданиям и другим предметам, прочно связанным с землей. Недвижимый предмет может не быть недвижимой вещью, поскольку вещь - это не любой предмет, а только тот, за которым признаются специфические свойства, обеспечивающие его относительно независимое от других благ существование в правоотношениях. Если земельный участок, здание или сооружение не является объектом гражданских прав, а входит в состав какого-либо объекта в качестве его неправообъектной части, о таком земельном участке, здании или сооружении следует говорить, используя термины: "предмет", "недвижимый предмет".

В каких же случаях несколько обособленных в пространстве предметов могут образовывать одну недвижимую вещь? Следует учитывать два фактора: объективный и субъективный. Объективный фактор - наличие определенного рода взаимосвязи между несколькими предметами, что проявляется в использовании их по общему назначению. Субъективный фактор - желание правообладателя иметь в собственности не совокупность недвижимых вещей, а одну вещь, состоящую из нескольких неправообъектных частей. Принимать во внимание оба фактора требуют, в частности, Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, согласно которым несколько обособленных земельных участков могут быть учтены в качестве одного объекта лишь в том случае, если они представляют собой единое землепользование (объективный фактор) и правообладателем сделано соответствующее заявление (субъективный фактор).

Наличие между несколькими предметами взаимосвязи, достаточной для их учета в качестве одного объекта, устанавливается, в конечном счете, органами, уполномоченными вести кадастр недвижимости. При этом не следует исключать многочисленных конфликтных ситуаций с их участием. Этому способствуют и слабая нормативная база кадастрового учета недвижимости, и далекий от совершенства понятийный аппарат учения об объектах гражданских прав.

1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре)*(12). С ним было связано много ожиданий, имеющих непосредственное отношение к теме статьи. Существовали все основания надеяться, что идея составных (комплексных) земельных участков не только будет поднята на уровень федерального закона, но и получит дальнейшее развитие, распространившись на здания и сооружения. К сожалению, эти ожидания не оправдались. В Законе о кадастре проблема составных недвижимых вещей оставлена без внимания. Но даже несмотря на это, сложившаяся правоприменительная практика могла бы существовать дальше и даже совершенствоваться. Однако в первые же дни действия Закона о кадастре обнаружилось, что Роснедвижимость не имеет намерений сохранять собственную практику кадастрового учета единых землепользований.

Специалистами уже давно была отмечена нарастающая неприязнь российских чиновников к составным земельным участкам на фоне судебной практики, вполне благоприятной для владельцев единых землепользований*(13). Впрочем, ни финансовые, ни технические проблемы кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на нее не должны существенно влиять на гражданскую правообъектность материальных благ. Проблему же затрат Роснедвижимости и Росрегистрации в связи с формированием комплексов можно решить посредством установления дифференцированной оплаты правообладателем кадастрового учета и государственной регистрации в зависимости от состава недвижимой вещи.

Надо полагать, что применение Закона о кадастре будет скорректировано. Формирование составных недвижимых вещей - это давняя тенденция в общемировой практике*(14).

За прошедшее десятилетие в России было сформировано множество единых землепользований и комплексных сооружений, которые останутся в обороте, а сведения о них сохранятся в государственном кадастре недвижимости и в ЕГРП. В связи с этим для дальнейшего развития законодательства о недвижимости требуется более совершенное учение об объектах гражданских прав, центральным понятием которого должно стать понятие правообъектности.

Д.В. Пятков,

кандидат юрид. наук, доцент кафедры гражданского права Алтайского государственного университета, завкафедрой гражданско-правовых дисциплин Западно-Сибирского филиала Российской правовой академии

"Законодательство", N 9, сентябрь 2008 г.