Вещная природа преимущественных прав

Рассматриваются вопросы, касающиеся правовой природы прав преимущества вообще и преимущественного права покупки земельного участка в частности, темы практического использования и теоретического моделирования данных конструкций. Как возникло право преимущественной покупки? В чем состоит отличие подходов германского и российского законодателей к проблеме преимущественного права покупки земельного участка? Можно ли отнести право преимущественной покупки недвижимости к вещным правам? Автор приходит к выводу о вещной природе права преимущественной покупки земельного участка и невозможности отнесения права (правомочия) преимущества к числу универсальных признаков вещных прав.

Доктрина вещного права рассматривает права преимущества в двух различных аспектах. В одном случае предметом исследования является преимущественное право приобретения земельного участка, в другом речь заходит о праве преимущества как особом признаке прав вещных*(1). Исследуемая правовая материя имеет весьма специфические характеристики, позволяющие, на первый взгляд, позиционировать право преимущества как отдельный институт ограниченных вещных прав и одновременно как самостоятельный классификационный признак систематизации гражданских правоотношений на вещные и обязательственные. Принимая во внимание общие тенденции развития оборота недвижимости в современной России и поступательное совершенствование правовой регламентации вещных правоотношений, можно говорить об актуальности данной проблематики.

Однако при этом возникает ряд вопросов о правовой природе прав преимущества вообще и о преимущественном праве покупки в частности, а также о практическом использовании и теоретическом моделировании данных конструкций. В современной российской литературе трудно найти обстоятельные ответы на поставленные вопросы, в связи с чем целесообразно обратиться к методам сравнительно-правового исследования.

Принято считать, что в развитых правопорядках, относящихся к германской ветви континентального права, как, собственно, и в дореволюционной России*(2), преимущественное право покупки земельного участка (Vorkaufsrecht) органически входит в систему вещных прав. Подчеркнем особо, что объект данного права не просто вещь, а недвижимость (земельный участок), что характерно для всех ограниченных вещных прав, кроме залога. История возникновения права преимущественной покупки берет начало в гражданском праве Германии эпохи Средневековья, в нормах общего права которого могут быть обнаружены несколько типов "прав выкупа"*(3). В этот период германцы перешли к частному владению пахотной землей и отказались от ее дальнейшего передела, что способствовало в дальнейшем беспрепятственному изгнанию чужаков, а затем и возникновению особого права на приобретение соседнего участка в случае его отчуждения. Таким образом, в классическом случае Vorkaufsrecht призвано регулировать отношения двух собственников смежных земельных участков.

Именно в данной области правового регулирования сформировалось и традиционное понятие права преимущественной покупки, в соответствии с которым собственник одного земельного участка имел право на приобретение близлежащего земельного участка в случае его отчуждения при непременном условии, что соответствующая регистрационная запись, имеющая, кстати, силу предварительной, внесена в поземельную книгу*(4).

Современной практике известны многочисленные случаи преимущественного права покупки как в пользу собственника - Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht, так и в пользу третьего лица - Subjektiv-persoenliches Vorkaufsrecht, причем последнее по общему смыслу § 1094 Германского гражданского уложения (ГГУ) вполне может оказаться арендатором по долгосрочному договору аренды*(5).

Следует уточнить, что в данной работе речь идет лишь о сущности вещного права преимущественной покупки, объектом которого выступает особый объект недвижимости - земельный участок. Соответственно сказанное не имеет никакого отношения к институтам и понятиям обязательственного права (к примеру, Kauf auf wieder Kauf и его производным), где право преимущественной покупки может распространяться на любые объекты гражданского оборота, быть предусмотрено соглашением сторон, представляя тем самым самостоятельный объект исследования.

В связи с этим интересно отметить позицию современного российского законодателя, которому, как представляется, также не чуждо восприятие преимущественного права покупки как вещного обременения. Правда, при этом следует иметь в виду, что в ст. 216 ГК РФ, устанавливающей перечень вещных прав, право преимущественной покупки не упоминается. Тем не менее к обоснованности сделанного предположения приводит, в частности, буквальное толкование ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в которой говорится о том, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Таким образом, согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ это означает, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки у собственника здания появляется право потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по состоявшейся сделке на себя в месячный срок.

Вместе с тем приведенные нормы отечественного права требуют особого комментария.

Во-первых, обращает на себя внимание несколько вольное обращение законодателя с правовыми категориями: связав ч. 3 ст. 250 ГК РФ и ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, он, по сути, смешал долевую собственность и право собственника возведенного объекта недвижимости на выкуп расположенного под ним земельного участка. В диспозиции указанных норм речь идет о совершенно разных объектах гражданского оборота: доли в праве на общее имущество участников долевой собственности и особом объекте недвижимости - земельном участке. При этом следует учесть, что в настоящее время фактически ст. 35 Земельного кодекса РФ ограничивает права публичного собственника земли, в то время как развитие имущественных отношений требует распространения действия этого правила главным образом в отношении частных собственников земли. Кроме того, нельзя не отметить специфическую роль ст. 35 Земельного кодекса РФ в системе нормативного регулирования имущественных отношений. Как было отмечено, в германском правопорядке преимущественное право покупки стоит на страже интересов владельца земельного участка, а правила ст. 35 Земельного кодекса РФ призваны объединить строение и землю в единый объект права.

Во-вторых, правила ст. 250 ГК РФ о праве сособственника на выкуп доли в праве общей долевой собственности были предусмотрены в нормах гражданского законодательства советского периода (ст. 120 ГК РСФСР 1964 г, ст. 64 ГК РСФСР 1922 г.). Однако анализ правомочий участника долевой собственности позволяет сделать вывод об обязательственной природе права сособственника на выкуп отчуждаемой доли в общем имуществе по следующим основаниям. В первую очередь, речь идет о правах и обязанностях сособственников, в соответствии с которыми на одного сособственника возложена обязанность уведомить другого о намерении продать принадлежащую ему долю в общем имуществе, а последний приобретает право требования к совершению данного действия. В то же время правовые взаимоотношения сособственников имеют строго личный характер, подразумевается возможность совместного использования имущества, при котором личность, деловые качества, материальное благосостояние участника играют не последнюю роль. Именно поэтому преимущественное право покупки, закрепленное в ст. 250 ГК РФ, ограничивает возможность вступления в правоотношение общей собственности третьего лица, но безразлично к перераспределению пропорций участия в общем имуществе самих сособственников, что также говорит о его обязательственной природе.

В-третьих, обращают на себя внимание особенности возникновения права преимущественной покупки по ст. 35 Земельного кодекса РФ. Как известно, в силу пассивно налагаемой всеобщей обязанности воздержания всякого и каждого от нарушения вещных прав наличие такого права должно быть внешне распознаваемо для третьих лиц, т.е. обладать свойством публичности (Publizitaetsprinzip). В правах на недвижимость это проявляется в наличии регистрационной записи в соответствующем реестре прав. Как было указано, следование этому требованию полностью поддерживается германским правопорядком. Действующее законодательство России (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 17 июня 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не предусматривает обязательного порядка регистрации права преимущественной покупки земельного участка. В этих условиях приходится говорить о возможности возникновения аналогичного права у сособственников жилого дома в силу закона, а это противоречит не только традициям континентальной цивилистики, постулатам вещного права, но и сути рассматриваемого правового явления.

Пока о совершенстве регламентации института преимущественного права покупки как вещного права говорить преждевременно, хотя формирование соответствующего правового (научного и законодательного) поля в отечественном правопорядке - видимо, дело близкого будущего. Тем более что некоторым законодательным системам, некогда входившим в государственно-правовое пространство Советского Союза, знакома вещная природа права преимущественной покупки (см., например, Гражданский кодекс Эстонии).

Приведенные соображения позволяют утверждать, что правовая идея и имманентные свойства вещного права преимущественной покупки ограничивают, с одной стороны, естественную широту осуществления субъективного права собственности, а с другой - фундаментальный принцип обязательственного права - свободу договора. При этом очевидно, что во власти управомоченного лица по Vorkaufsrecht вмешаться в сделку, заключенную собственником недвижимости с третьим лицом, и, разрушив до основания ее правовые последствия, перевести на себя права покупателя земельного участка. Именно здесь ограниченное вещное право оказывается способным уничтожить на стадии возникновения само право собственности, титул которого считался наиболее полным и священным со времен римского права, расширив пределы естественной функции института jura in rei aliena ("сужения" права собственности).

Как представляется, данная особенность не могла быть не принята во внимание германскими цивилистами. Так, кажется неслучайным тот факт, что долгое время Имперский суд не рассматривал Vorkaufsrecht в качестве самостоятельного вещного права. В значении вещного обременения земельного участка оно появилось лишь в ГГУ. В доктрине гражданского права по сей день высказываются различные мнения о природе права преимущественной покупки и возможности его отнесения к вещным правам. С известной долей условности существующие позиции можно отнести к одной их трех групп.

Приверженцы первой точки зрения полагают, что в основе преимущественного права покупки лежит договор купли-продажи под отлагательным условием - если собственник пожелает продать земельный участок третьему лицу. Второй подход основывается на том, что речь идет об особом вещном праве*(6). Наконец, третья группа ученых видит особенности преимущественного права покупки в первую очередь в том, что данная конструкция подразумевает заключение договора купли-продажи между правомочным и обязанным лицами вследствие одностороннего заявления правомочного лица, причем волеизъявление последнего оказывает окончательное и решающее воздействие на судьбу обремененного земельного участка*(7).

Из сказанного следует, что право преимущественной покупки имеет ряд особенностей, анализ которых заставляет сомневаться в его сугубо вещно-правовой природе. Вместе с тем следует признать, что право преимущественной покупки земельного участка действительно обладает основными признаками ограниченных вещных прав: - наличие права следования - продажа земельного участка, обремененного правом преимущественной покупки, не влечет автоматического прекращения прав уполномоченного лица по Vorkaufsrecht, хотя и немецкая судебная практика далеко не всегда квалифицирует дарение и мену земельного участка в качестве способов "обхода" права преимущественной покупки; - право преимущественной покупки предусмотрено непосредственно законом и подлежит регистрации, а его содержание никак не может изменяться волей договаривающихся сторон; - право преимущественной покупки имеет бессрочный характер. Правда, данное положение в большей степени актуально для приведенных положений российского права. В германском же праве особенности заполнения поземельной книги и ведения учета прав по ней предусматривают возможность указания срока осуществления права преимущественной покупки, а в случае отсутствия сведений и заявлений о своих правах управомоченным лицом по Vorkaufsrecht в течение десяти лет в § 1170 ГГУ специально предусмотрена возможность исключения (погашения) данного права; - право преимущественной покупки напрямую зависит от существования права собственности как от основного вещного права; - право преимущественной покупки ограничивает свободу собственника в распоряжении принадлежащим ему земельным участком и обременяет последний непосредственно. Причем данные ограничения ощутимо проявляются даже тогда, когда сам собственник владеет земельным участком и не планирует его отчуждения. К примеру, по немецкому праву без согласия управомоченного лица по Vorkaufsrecht собственник не вправе обременить земельный участок эмфитевзисом; - право преимущественной покупки по общему правилу неотчуждаемо в отрыве от земельного участка, а потому не может быть признано предметом залога. И это неудивительно: ведь преимущественное право покупки земельного участка в пользу соответствующего собственника не может быть отделено и рассматриваться вне этого права, ибо право, связанное с правом собственности на земельный участок, признается составной частью последнего (§ 96 ГГУ).

Из приведенных положений несложно сделать вывод о вещной природе права преимущественной покупки, но все же с учетом ряда особенностей. Так, гражданское право Германии допускает существование нескольких преимущественных прав в отношении одного и того же земельного участка, коллизия интересов таких управомоченных лиц однозначно и единообразно не решена ни в науке, ни в правоприменительной практике. Более обоснованным представляется мнение о приоритете положения лица, первым зарегистрированного в поземельной книге*(8).

Правда, есть и другая точка зрения, основывающаяся на недопустимости существования двух и более преимущественных прав, ибо, с одной стороны, отсутствует нормативно урегулированный способ решения возникающей здесь коллизии прав, с другой стороны, наличие нескольких преимущественных прав на приобретение допускает лишь возможность возникновения права долевой собственности, в то время как существо вещного преимущественного права покупки подразумевает приобретение земельного участка в собственность, но никак не долей в праве на него*(9). При этом нельзя не отметить соответствие этой позиции основополагающему принципу, согласно которому изменение вещного права на недвижимость инициативой и действиями лица возможно только после внесения соответствующих корректив в поземельную книгу*(10).

Отметим, что ситуация, при которой на одну и ту же вещь существует два и более вещных права, со времен римского права в континентальной Европе никогда не являлась типичной: "...Когда я имею право на вещь, никому не может в то же время принадлежать подобное право на ту же самую вещь, а если по какому-нибудь случаю таковое право было предоставлено другому лицу, оно само по себе ничтожно, недействительно"*(11). Кроме того, в настоящее время считается, что обязанное лицо по Vorkaufsrecht не ограничено перед уполномоченным в случае правонарушения только лишь обязанностью передать права на обремененный земельный участок. Такая точка зрения базируется на буквальном толковании § 464 и 1098 ГГУ, где говорится о личной обязанности передать собственность на земельный участок при появлении намерения продать его третьему лицу*(12).

В действительности же осуществление прав по Vorkaufsrecht представляет собой требование о заключении договора купли-продажи земельного участка и передаче собственности на него в будущем на основании вещного договора. Что же касается преимущественного права покупки, то оно прекращается после регистрации в поземельной книге права собственности управомоченного лица на земельный участок. Показательно, что управомоченное лицо по Vorkaufsrecht не имеет какого-либо приоритета в выборе условий приобретения земельного участка - обязательственный договор между управомоченным лицом и собственником земельного участка совершается на условиях, которые были согласованы отчуждателем с третьим лицом.

Но сущность преимущественного права покупки не препятствует осуществлению правомочия распоряжения, а лишь ограничивает собственника земельного участка в выборе контрагента и не влияет на действительность сделки, заключенной с третьим лицом в обход установленным правилам.

В германском праве (§ 888, 1098, 1100 ГГУ) особо оговаривается, что возможные исковые притязания управомоченного лица по Vorkaufsrecht включают в себя требования об исправлении записи в поземельной книге и освобождении земельного участка приобретателем, вступившим в фактическое владение. Заметим, что основные характеристики притязания управомоченного лица по Vorkaufsrecht не имеют ничего общего с классическими способами защиты вещных прав - виндикационным и негаторным исками. И в этом нет ничего удивительного, так как в данном случае управомоченное лицо не является собственником, а приобретатель не может считаться незаконным владельцем. Однако невозможность предъявления виндикационного и негаторного исков сама по себе еще не может быть основанием отрицания вещной природы того или иного явления правовой действительности.

На основе изложенного можно сделать вывод о том, что способы защиты и особенности осуществления вещного права находятся в прямой зависимости от сущности самого права и особенностей правового режима его объекта.

Иную позицию занимает Л.Ю. Василевская, которая считает, что после регистрации перехода права на земельный участок последний подлежит виндикации из обладания владеющего покупателя по иску управомоченного лица, ставшего к этому времени полноправным собственником в порядке § 985 ГГУ*(13). Конечно, с формальной точки зрения предписания ГГУ по-прежнему никоим образом не ограничивают материально-правовой возможности собственника предъявить виндикационный иск в отношении как движимого, так и недвижимого имущества. Другое дело, что в цивилистической доктрине справедливо указывается на то обстоятельство, что собственник объективно не может быть лишен владения недвижимостью до исправления регистрационной записи, в связи с чем обращение к виндикационному иску оказывается противоестественным. Поэтому в спорах о принадлежности недвижимого имущества предпочтительно использовать негаторный иск. К тому же ГГУ содержит особые условия исправления записей в поземельной книге - в порядке § 894 или § 1098, 888, 1100, образующие самостоятельный по отношению к виндикационному иску институт исковой защиты нарушенных гражданских прав.

Рассмотренное вещное право преимущественной покупки не следует отождествлять с правом (правомочием) преимущества - droit de preference, которое, как уже говорилось, на страницах литературы нередко трактуется в качестве общего квалифицирующего признака вещных прав.

В данном аспекте смысл права преимущества сводится к признаку вещного права, т.е. субъект вещного права осуществляет власть над вещью, отстраняя субъектов прав обязательственных, а в случае возникновения коллизии между титулами владения приоритет отдается вещному праву. Хрестоматийным примером сказанного считается институт залога: требование залогодержателя подлежит удовлетворению из стоимости заложенной вещи, причем имеет преимущество перед притязаниями незалоговых кредиторов. Однако это не всегда так, ибо в правовой действительности существуют и особые группы привилегированных требований, которые по очередности удовлетворения предшествуют вещным правам, в том числе и праву залога. В частности, о справедливости этих суждений может свидетельствовать очередность, установленная ст. 64 ГК РФ, равно как и специальная норма ст. 106 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", причем структура последней вообще не предусматривает отдельной очереди залоговых кредиторов. Уже это позволяет усомниться, с одной стороны, в том, что только вещное право дает преимущества в удовлетворении требований, а с другой - в локальном значении права преимущества в гражданском праве.

В связи с этим особого внимания заслуживает вопрос о привилегиях (преимуществах перед третьими лицами) кредитора в конкурсном процессе. Речь идет об основаниях права кредитора оспаривать сделки, заключенные несостоятельным должником с третьими лицами. Нетрудно заметить, что речь идет о довольно широких полномочиях, выходящих за пределы правовой связи кредитора и должника непосредственно, в то время как по общему правилу это не является характерной чертой прав обязательственных.

Не может не заинтересовать и основание возникновения права преимущества кредитора перед добросовестным приобретателем. При действии подобных преимуществ потенциально разрушается самое широкое из всех известных вещных прав - право собственности, причем еще на стадии его зарождения. Это может быть подтверждено в процессе рассмотрения норм отечественного права (например, ст. 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Проблема имеет давнюю историю. Некоторые исследователи относили право кредитора на опротестование сделок должника-банкрота к числу вещных прав особого рода*(14). Однако такое решение не свободно от ряда противоречий. Так, получается, что основанием возникновения этого вещного права особого рода является само состояние неплатежеспособности. Иными словами, вещное право возникает под условием, но это обстоятельство более характерно для сделок. Кроме того, если речь идет о вещном праве кредитора на имущество должника, неясно, почему к кредитору возвращается лишь имущество должника, отчужденное последним третьим лицам в части, а не полностью. Логичнее предположить, что речь идет не о вещной природе прав кредитора, а об особых правовых последствиях соответствующих сделок в силу закона. Одновременно со сделанным выводом мы находим очередной пример абсолютного действия обязательственных прав.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что не следует категорично квалифицировать права преимущества в качестве вещных или обязательственных. Более обоснованно рассматривать их как довольно редкое исключение из основополагающего принципа равенства субъектов гражданского права в связи с выделением и охраной интереса, подлежащего особой регламентации и защите во имя обеспечения баланса имущественных отношений в обороте. Тем самым, по сути, устанавливаются привилегии в осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Объектом правового внимания и охраны выступает в данном случае то отношение, которое нуждается в дополнительной поддержке закона. В сфере вещного права это проявляется в закреплении правом преимущественной покупки исторически сложившегося принципа старшинства для разрешения внутренних коллизий между правами вещными. В обязательственном праве речь, к примеру, может идти о праве кредитора получить исполнение обязательства в счет погашения требований по договору, срок исполнения которого наступил раньше (ч. 3 ст. 522 ГК РФ), право на преимущественное заключение договора на тех же условиях (ст. 621 ГК РФ), право участников хозяйственных обществ на приобретение долей, акций, продаваемых другими участниками (ст. 93, 97 ГК РФ), права вкладчиков товарищества на вере при продаже одним вкладчиком своей доли в складочном капитале (ст. 85 ГК РФ), преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии (ст. 1035 ГК РФ), право лица, объявившего публичный конкурс на заключение договора с автором преимущественно перед другими лицами (ст. 1060 ГК РФ) и т.д.

Как видим, конкретные преимущественные права сами по себе могут быть вещными, обязательственными, корпоративными и даже исключительными. Отсюда следует, что "преимущественные права" - собирательное понятие, не предполагающее четкой классификации на права вещные и обязательственные.

В современной литературе можно встретить иные точки зрения. Так, ведущие российские цивилисты оценивают преимущественные права как субъективные гражданские права, обладающие самостоятельностью и существующие наряду с вещными, обязательственными, корпоративными*(15). Однако при таком подходе отнесение конкретного права к числу преимущественных сделает невозможным его анализ в рамках деления прав на вещные и обязательственные, ведь любое из названных прав является и обязательственным.

Отметим, что в приведенных примерах прав преимущества, существующих в российском законодательстве, отсутствует нормативное единство по содержанию или природе правоотношения, что заставляет задуматься о возможности их объединения в отдельный правовой институт по соответствующему признаку. В связи с этим акцент должен делаться на особенности правового положения участника соответствующего правоотношения и специфике осуществления им правомочий, заложенных в структуру субъективного гражданского права, ему принадлежащего, что, в свою очередь, дает основания рассматривать категорию "преимущества" в качестве правомочия, входящего в состав конкретного субъективного гражданского права.

Все изложенное позволяет сделать вывод о вещной природе права преимущественной покупки земельного участка и невозможности отнесения права (правомочия) преимущества к числу универсальных признаков вещных прав.

С.А. Синицын

"Законодательство", N 10, октябрь 2008 г.