Договор участия в долевом строительстве

Инвестиционно-строительная деятельность - это процесс привлечения и использования средств инвестирования, организации строительства и возведения зданий, сооружений. Законодательство разграничивает инвестиционную деятельность и долевое строительство. Проблема укрепления юридических гарантий прав участников долевого строительства жилья в нашей стране чрезвычайно актуальна.

Договор участия в долевом строительстве в настоящее время очень распространен, однако его правовая природа остается неоднозначной. Дело в том, что такой договор можно трактовать как посреднический, разновидность договора подряда (письмо Роспотребнадзора от 01.08.05 N 0100/5932-03-32) или как отношения возмездного оказания услуг. Арбитражная практика рассматривает соглашение о долевом участии в строительстве как договор о совместной деятельности (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.05 N Ф04-1429/2005(9489-А45-12), ФАС Поволжского округа от 07.12.07 N А55-5414/2006-40). Также судьи квалифицируют договор о долевом участии в строительстве жилья в качестве инвестиционного (постановление ФАС Центрального округа от 11.12.06 N А08-11574/05-20).

Договор участия в долевом строительстве направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому при реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости ключевой фигурой является застройщик. На нем лежит обязанность в установленный срок построить на земельном участке объект недвижимости или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта другой стороне - дольщику, который в свою очередь должен профинансировать строительство (реконструкцию).

Застройщик - это юридическое лицо, которое независимо от своей организационно-правовой формы имеет в собственности или на праве аренды земельный участок. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, с изменениями от 18 июля 2006 г. "Об участии в долевом строительстве" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик привлекает денежные средства участников и на основании специального разрешения организовывает на этом участке строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Для целей бухгалтерского учета понятие "застройщик" содержится в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Минфином России 30.12.93 N 160, а также в Положении по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденном приказом Минфина России от 20.12.94 N 167.

Объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, создаваемого с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ).

Федеральный закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве или с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве оформляется в порядке, предусмотренном ст. 4-5 Федерального закона N 214-ФЗ, в письменной форме, подлежит регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления. Государственная регистрация договора производится в соответствии с требованиями: - Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ); - приказа Минюста России от 01.07.02 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку про ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - приказ Минюста России N 184); - Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.05 N 82 (далее - Инструкция).

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен включать следующие сведения: - определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; - срок передачи объекта дольщику (этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства); - цену договора, срок и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании пп. 1, 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, пп. 8, 9 Инструкции, п. 8 приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в регистрирующий орган необходимо представить ряд документов: - заявление о государственной регистрации; - документ об уплате государственной пошлины; - документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего; - документы, устанавливающие наличие права; - документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации; - учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица; - документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади; - разрешение на строительство; - проектную декларацию; - план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием местоположения и количества входящих в его состав жилых и нежилых помещений, а также планируемой площади каждого из них; - договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств выбрано поручительство.

Характерной чертой договора долевого строительства является обменный (встречный) характер: дольщик как бы выступает в роли покупателя профинансированной им доли. Однако рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность договора купли-продажи нельзя по следующим соображениям. Во-первых, различия в договорах купли-продажи недвижимости и долевого участия в строительстве заключаются в предмете. При заключении договора долевого участия в строительстве недвижимость как объект права еще не существует, поэтому предмет договора долевого участия может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками, в то время как предметом договора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ).

Для договоров, в которых предметом выступает объект недвижимости, согласование условия о нем имеет свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов). В силу этого выполнение требований ст. 554 ГК РФ о точном указании предмета во многих случаях является затруднительным. Более того, в процессе строительства возможны различные перепланировки, в результате проведения которых могут быть изменены основные характеристики предмета договора о долевом участии.

Во-вторых, по договору купли-продажи право собственности переходит от одного лица к другому, соответственно, он является производным способом приобретения права собственности. В отличие от него договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права. Лишен такого права и заказчик, заключивший договор строительного подряда.

Изменения, внесенные 18.07.06 в Федеральный закон N 214-ФЗ, направлены на создание более благоприятных условий деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан и юридических лиц с целью долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения.

Обязанности по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости переданы субъектам РФ, контроль и надзор в указанной области осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого ведется строительство. Дела об административных правонарушениях в области долевого строительства рассматриваются руководителями этих органов или их заместителями.

Согласно ст. 1 и п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ договор долевого участия возникает в основном тогда, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений (жилых или нежилых) и общего имущества в многоквартирных жилых домах. При этом "иные объекты недвижимости" (п. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ), по-видимому, также должны относиться к потребительским (помещения гаражей, магазинов, кафе, химчисток и т.п.). Возможно, изначально предполагалось, что эти объекты будут располагаться в составе жилых домов, но на вопрос о том, смогут ли граждане или организации заключать договоры долевого участия на строительство помещений в отдельно стоящем гараже, магазине или прачечной, Федеральный закон N 214-ФЗ не дает однозначного ответа. В связи с этим изменяются требования к застройщикам, привлекающим денежные средства дольщиков для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Остановимся на этом подробнее.

Из числа возможных застройщиков исчезли индивидуальные предприниматели. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо. Застройщики получили право привлекать средства граждан путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов. В данном случае эмитентом является юридическое лицо, имеющее в собственности или на правах аренды земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома. В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ в качестве эмитента может выступать только застройщик. Теперь к лицам, имеющим право привлекать денежные средства граждан, наряду с жилищными накопительными кооперативами относятся жилищно-строительные кооперативы.

Как следует из п. 1 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств дольщиков возникает у застройщика только при наличии документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка; разрешения на строительство; проектной декларации.

Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без рекламы, он вправе не публиковать проектную документацию в средствах массовой информации и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае застройщик обязан только представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу. В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ проектная декларация включает информацию о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике подразумевает наличие сведений: - о фирменном наименовании, местонахождении и режиме его работы; - о государственной регистрации; - об учредителях (участниках), которые обладают 5 и более процентами голосов в органе управления; - о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации (их местонахождение, нормативные и фактические сроки ввода в эксплуатацию); - о виде лицензируемой деятельности, номере и сроке лицензии, выдавшем ее органе; - о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно законодательно закрепленному положению застройщик не обязан представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу регистры бухгалтерского учета и отчетность о финансово-хозяйственной деятельности. Застройщик должен вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о нем и о проекте строительства (в течение трех рабочих дней), а также о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).

Исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться не только залогом имущества, как было установлено ранее. Теперь п. 1 ст. 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает еще один способ - поручительство банка. Согласно ст. 15.1 Федерального закона N 214-ФЗ договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать: - солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору; - переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; - срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором; - согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные для поручителя последствия; - обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства о досрочном прекращении поручительства. Это нужно сделать не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. Причем застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента прекращения прежнего поручительства. Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ). Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство выдается застройщику федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления согласно их компетенции (п. 5 ст. 51 ГрК РФ). Для этого отведено 10 дней после получения соответствующим органом от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство.

Согласно пп. 15, 19 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается без взимания платы на срок, предусмотренный проектом организации строительства. На основании п. 20 указанной статьи срок действия разрешения на строительство может быть продлен выдавшим его органом по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения. При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство сохраняется.

Застройщик вправе предусмотреть в договоре разные сроки передачи участникам долевого строительства объектов, входящих в состав разных блок-секций многоквартирного дома, имеющих отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Кроме того, исключено ограничение срока передачи объекта долевого строительства.

Застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов и иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором. В течение этого срока участник вправе предъявить претензии к качеству объекта строительства. Однако в ряде случаев, перечисленных в п. 7 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик не будет нести ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в переделах гарантийного срока. Кроме того, застройщик не отвечает за недостатки и дефекты, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, даже если эти недостатки и дефекты обнаружены в течение гарантийного срока.

Размер неустойки (пеней), которую застройщик обязан уплатить в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, снижен с 1/75 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При существенном нарушении дольщиком сроков уплаты цены (платежей) по договору долевого участия застройщик вправе расторгнуть указанный договор в одностороннем порядке (пп. 4, 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ). Порядок расторжения договора предусмотрен пп. 3-7 Федерального закона N 214-ФЗ. Так, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления дольщику в установленном порядке предупреждения. К тому же он должен располагать доказательствами того, что дольщик получил такое предупреждение либо что заказное письмо возвращено оператором почтовой связи (п. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ при одностороннем отказе от исполнения договора застройщик должен возвратить дольщику уплаченные им денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора или внести деньги в депозит нотариуса. За нарушение этой обязанности застройщик обязан уплатить дольщику проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за все время просрочки (п. 6 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ). При этом п. 7 ст. 9 не допускает зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пеней), предусмотренных законом или договором.

В случае просрочки участником долевого строительства уплаты цены договора (более чем на три месяца либо более трех раз в течение 12 месяцев, если уплата должна производиться частями) застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, без обращения в суд, как требовалось ранее.

С 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ снижен размер пеней, которые участник долевого строительства должен уплачивать в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу п. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ при возврате застройщиком денежных средств в случае одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пеней) не допускается. В то же время в ряде случаев участники долевого строительства лишены аналогичного права. При чрезмерном затягивании строительства, существенном изменении проектной документации, изменении назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав строящегося дома или иного объекта недвижимости, участники долевого строительства могут расторгнуть договор только в судебном порядке.

Застройщик обязан направить сообщение о завершении строительства не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта, а в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта, - не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи. Сообщение направляется заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении или вручается участнику лично под расписку.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при его отказе от принятия объекта застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, составить односторонний акт о его передаче. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства.

Указанные меры применимы тогда, когда застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства либо заказное письмо с уведомлением о завершении строительства возвращено оператором связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения, а также в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.

Одновременно расширились возможности для одностороннего расторжения договора у дольщиков. Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ во внесудебном порядке дольщик может расторгнуть договор в случае: - если застройщик не передаст объект строительства в установленный срок; - если нарушены требования к качеству объекта, которые делают его непригодным для использования (п. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ); существенно нарушены требования к качеству объекта; - если дольщик не уведомлен (несвоевременно уведомлен) о досрочном прекращении поручительства в соответствии с п. 3 ст. 15.1 Федерального закона N 214-ФЗ; - в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Кроме того, в силу п. 1.1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в следующих случаях: - при прекращении (приостановлении) строительства, если очевидно, что объект не будет сдан дольщику в установленный срок; - в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома (в том числе существенном изменении размера строящейся квартиры); - при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или квартиры; - в иных случаях, установленных законом или договором.

Последствия расторжения договора по инициативе дольщика установлены п. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ. Во всех перечисленных случаях застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, а также уплатить проценты за их использование в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возврата.

Возврат денежных средств участнику долевого строительства в случае расторжения договора по его инициативе осуществляется аналогичным образом, за исключением некоторых особенностей. Срок возврата денежных средств при расторжении договора участником в одностороннем порядке (в установленных законом случаях) составляет 20 дней. Кроме того, как уже упоминалось, участнику уплачиваются проценты на сумму его средств за их использование застройщиком.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или при их зачислении в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на сумму этих средств в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Участнику долевого строительства - гражданину указанные проценты уплачиваются в двойном размере.

Л.Ф. Путилова, адвокат