Вопросы аренды и самовольной постройки в решениях ВАС РФ

В предлагаемых комментариях к двум недавним постановлениям Президиума ВАС РФ разбираются два вопроса, каждый из которых весьма актуален для современного российского экономического оборота. Первый из них - проблемы правовой квалификации сделки, состоящей в повторном предоставлении в аренду имущества, ранее предоставленного в аренду другому лицу. Второй вопрос - проблема определения условий признания права собственности на самовольную постройку, а также применения новой редакции ст. 222 ГК РФ во времени.

Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 20 мая 2008 г. N 17527/07

1. Недавнее изменение ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) РФ, новая редакция которой вступила в силу 1 сентября 2006 г.*(1), вызывало дискуссии по поводу содержательной стороны и судебной оценки доказательств, представляемых участниками споров о признании права собственности на самовольную постройку. Однако к единому мнению юридическая общественность прийти не смогла. Также долгое время оставался без ответа очень актуальный вопрос о том, распространяется ли новая редакция указанной статьи на отношения, которые возникли до ее вступления в силу. Все сомнения, касающиеся ст. 222 ГК РФ, разрешило постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2008 г. N 17527/07.

Суть спора, который стал предметом рассмотрения в высшей судебной инстанции, заключается в следующем.

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Рабберман" (городской округ Тольятти) обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. В качестве обоснования иска, поданного в канцелярию суда 31 августа 2006 г., истец указал, что самовольное строение было возведено им на земельном участке, не принадлежавшем ему на каком-либо праве, однако возведенный объект соответствует действующим строительным нормам и правилам, что подтверждено в техническом заключении. Размещение самовольной постройки не противоречит правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти.

Суд первой инстанции счел названные обстоятельства достаточными для признания права собственности истца на самовольную постройку*(2).

Апелляционный суд, рассматривавший жалобу ответчика на решение суда, решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что истец не представил доказательств наличия каких-либо прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка. Апелляционный суд подчеркнул, что суд первой инстанции рассматривал дело после вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ, которым были внесены изменения в ст. 222 ГК РФ. По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции должен был применить к отношениям участников спора новую редакцию этой статьи*(3).

Суд кассационной инстанции (ФАС Поволжского округа), в свою очередь, отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. Окружной суд мотивировал это следующим образом: ответчик в отзыве на кассационную жалобу указал, что земельный участок под самовольной постройкой будет предоставлен истцу в установленном законом порядке после признания судом за истцом права собственности на самовольную постройку. Суд кассационной инстанции счел, что это обстоятельство свидетельствует об ошибочности выводов суда апелляционной инстанции*(4).

Определением ВАС РФ данное дело было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. В определении ВАС РФ указывалось на неправильное применение судами первой и кассационной инстанций положений ст. 222 ГК РФ. В частности, судами была применена редакция данной статьи, не действовавшая в момент рассмотрения дела по существу в связи со вступлением в силу с 1 сентября 2006 г. новой редакции ст. 222 ГК РФ. Содержащееся же в отзыве ответчика на кассационную жалобу согласие предоставить заявителю в будущем земельный участок, расположенный под самовольной постройкой, не может быть расценено как доказательство наличия права на земельный участок, предоставления которого требует ст. 222 ГК РФ в новой редакции.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 20 мая 2008 г. постановление суда кассационной инстанции было отменено, постановление суда апелляционной инстанции по данному делу оставлено в силе. Президиум ВАС РФ также отметил, что суды первой и кассационных инстанций применили закон, который не подлежал применению - прежнюю редакцию ст. 222 ГК РФ. Кроме того, по мнению высшей судебной инстанции, упоминание в отзыве на кассационную жалобу о возможности предоставления земельного участка в будущем не может быть расценено как доказательство принадлежности земельного участка на каком-либо вещном праве.

2. Приведенное решение Президиума ВАС РФ сняло все разногласия арбитражных судов по поводу возможности либо невозможности применения к отношениям, связанным с самовольной постройкой, редакции ст. 222 ГК РФ, действовавшей до 1 сентября 2006 г.

Изучение судебной практики по этому вопросу (весьма противоречивой даже в пределах одного окружного суда) выявило три возможных подхода.

Первый подход. Редакция ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 1 сентября 2006 г., подлежит применению, если самовольная постройка возведена до указанного срока; время предъявления соответствующего иска и дата вынесения судебного решения по делу в подобных случаях не имеют правового значения.

В одном из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московской области, окружной суд занял следующую позицию. В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Из материалов дела следовало и судом первой инстанции установлено, что правоотношения в связи с самовольной постройкой имели место в 2003-2004 гг., т.е. до 1 сентября 2006 г. - даты вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ, которым п. 3 ст. 222 ГК РФ был изложен в новой редакции. Указанным Федеральным законом не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. Суд счел, что в данном деле должна быть применена прежняя редакция ст. 222 ГК РФ*(5).

Аналогичный подход избрал Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, который сослался также на положения ч. 1 ст. 54 Конституции РФ, в соответствии с которой закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. По мнению суда, тот факт, что истец обратился с иском в арбитражный суд 30 октября 2006 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку правоотношения сторон в связи с возведением самовольной постройки возникли до вступления в силу указанного акта. Внесение изменений в правила ст. 222 ГК РФ не могут являться основанием для отказа в иске о признании права на самовольную постройку, поскольку истец на момент обращения в арбитражный суд обладал правами законного землепользователя, что не нарушает требования названной общегражданской нормы, изложенной в новой редакции*(6).

Схожее мнение выражено и в нескольких постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа*(7).

Второй подход. Если истец по делу о признании права собственности на самовольную постройку предъявил иск до 1 сентября 2006 г., то суд, рассматривающий дело, должен применять нормы ст. 222 ГК РФ в прежней редакции.

Такая точка зрения высказана ФАС Западно-Сибирского округа, подчеркнувшим в одном из дел о признании права собственности на самовольную постройку, что истец обратился с иском до 1 сентября 2006 г., поэтому в данном деле подлежала применению прежняя редакция ст. 222 ГК РФ*(8).

Этого же мнения придерживался ФАС Поволжского округа, обращавший внимание нижестоящих судов, применявших новую редакцию ст. 222 ГК РФ, на то, что согласно штампу канцелярии арбитражного суда первой инстанции исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку был подано в суд до 1 сентября 2006 г. Следовательно, по мнению суда, дело должно было быть разрешено на основе прежней редакции ст. 222 ГК РФ*(9).

Весьма последовательно этот под ход обнаруживается в делах, рассмотренных ФАС Уральского округа*(10). Примкнул к этой позиции и ФАС Центрального округа, указавший в одном из дел, что поскольку заявление о признании права собственности на самовольную постройку было подано после 1 сентября 2006 г., суд должен применить новую редакцию ст. 222 ГК РФ*(11).

Третий подход. Момент возведения постройки и момент предъявления иска не имеют значения, суд, разрешающий спор, должен руководствоваться нормами ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала в момент принятия судебного акта.

Именно такой подход был высказан в позднейших делах ФАС Восточно-Сибирского округа и ФАС Московского округа*(12), которые ранее придерживались иного взгляда (о чем было сказано ранее), а также ФАС Волго-Вятского округа*(13), ФАС Западно-Сибирского округа*(14) и ФАС Северо-Кавказского округа*(15).

Именно третий подход, поддержанный в итоге и высшей судебной инстанцией, представляется единственно верным. До момента признания судом права собственности на самовольную постройку у лица, обратившегося в суд, нет никаких прав в отношении постройки, она вообще не является объектом гражданских правоотношений. По этому утверждение некоторых судов о том, что у истца есть некое право на легализацию постройки, которое возникает после завершения ее возведения, является ошибочным. Самовольное возведение недвижимости квалифицируется как правонарушение, и возможная легализация строения, введение его в оборот ничего не меняют в этой характеристике. Допущение легализации самовольного строения связано с принятием судом или иным компетентным органом решения о легализации. И именно с момента принятия такого решения самовольное строение признается объектом гражданских прав. Из этих рассуждений неизбежно вытекает следующий вывод: решение суда о признании права собственности на самовольное строение имеет правоустанавливающий характер, и потому суд, рассматривающий дело, должен уточнить, имеет ли место фактический состав, предусмотренный законом, действующим в момент вынесения решения по делу.

В связи со сказанным представляется совершенно оправданным суждение суда апелляционной инстанции по комментируемому делу о том, что при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные до 1 сентября 2006 г., принцип невозможности распространения закона на правоотношения, возникшие до вступления его в силу (закон обратной силы не имеет), не подлежит применению. Так как у лица, решившегося на возведение самовольной постройки, нет какого-либо субъективного материального права на эту постройку, оно не состоит в гражданских правоотношениях по поводу этой постройки с кем-либо, в том числе и с судом, рассматривающим спор о признании права собственности на самовольную постройку. Поэтому в отношении новой редакции ст. 222 ГК РФ отсутствует сам повод анализировать возможность ее распространения на правоотношения, возникшие до ее вступления в силу.

3. Имеет смысл обсудить и проблему доказательств наличия прав на земельный участок у истца по иску о признании права собственности на самовольную постройку, которую Президиум ВАС РФ вновь поднял в комментируемом деле.

Конечно, окружной суд ошибочно счел доказательством прав истца на земельный участок тот факт, что истец намеревался в будущем предоставить ответчику земельный участок, на котором находится самовольная постройка. Такое решение не соответствует ни букве и духу ст. 222 ГК РФ, ни правовой позиции ВАС РФ относительно применения положений гражданского законодательства о самовольной постройке. Так, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (далее - Постановление N 6/8) (п. 34) указывается на обязанность суда "предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная по стройка" (курсив мой. - Р.Б.) .

Данный тезис не оставляет сомнений в том, что земельный участок под самовольной постройкой в момент рассмотрения иска о признании права собственности на самовольную постройку уже должен быть предоставлен истцу на каком-либо вещном праве. Намерение предоставить земельный участок не имеет какого-либо правового значения при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку.

Обратим внимание на то, что Постановление N 6/8 было принято высшими судебными инстанциями за десять лет до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ. Следовательно, подход, заложенный в п. 34 данного постановления, подлежал применению и при рассмотрении дел в рамках прежней редакции ст. 222 ГК РФ.

Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07

1. Суть спора, ставшего предметом рассмотрения в Президиуме ВАС РФ, заключается в следующем.

20 ноября 2006 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" и Департаментом управления имуществом городского округа Самара (далее - арендодатель, Департамент) был заключен договор аренды нежилого помещения. По условиям данного договора арендодатель предоставил ООО "Гранд" во временное владение и пользование для размещения парикмахерской объект муниципальной собственности - нежилое помещение. Срок действия договора аренды - с 23 октября 2006 г. по 22 октября 2016 г. В договоре было предусмотрено, что он вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.

6 декабря 2006 г. между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Ника" был заключен договор аренды того же нежилого помещения. По условиям данного договора помещение было предоставлено ООО "Ника" во временное владение и пользование для размещения ювелирной мастерской на срок более 1 года. Данный договор был зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Гранд", полагая, что его права были нарушены последующим заключением договора аренды нежилого помещения, ранее предоставленного арендодателем ему в аренду, обратилось в суд с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 6 декабря 2006 г., заключенного между Департаментом и ООО "Ника", и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительной государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 6 декабря 2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Свое требование истец мотивировал тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО "Гранд" противоречит нормам действующего законодательства и влечет недействительность первого в силу ст. 168 ГК РФ.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, поскольку, по мнению суда, на момент подписания оспариваемого договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" договор аренды нежилого помещения от 20 октября 2006 г. с ООО "Гранд" не прошел государственную регистрацию, следовательно, не может считаться заключенным. Кроме того суд указал, что договор аренды нежилого помещения, заключенный между Департаментом и ООО "Ника", не обременен чьими-либо правами.

Суд апелляционной инстанции признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Арбитражный суд кассационной инстанции, рассматривавший дело по кассационной жалобе ООО "Гранд", состоявшиеся по делу судебные акты отменил, иск удовлетворил. При этом окружной суд указал, что одним из условий договора аренды нежилого помещения, заключенного арендодателем с ООО "Гранд", была предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок со дня подписания договора подать заявление и необходимые документы в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации сделки. Однако в данном договоре не содержалось условия о сроке осуществления такой государственной регистрации. Следовательно, по мнению окружного суда, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения от 20 октября 2006 г. могла быть проведена в любое время в период срока действия данного договора.

Окружной суд подчеркнул, что в п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее года. Однако эта норма не содержит условия о сроке, в течение которого следует осуществить государственную регистрацию договора.

Исходя из приведенных умозаключений, окружной суд пришел к следующему выводу: в период действия договора аренды нежилого помещения от 20 октября 2006 г. Департамент не имел права заключать договор аренды нежилого помещения от 6 декабря 2006 г. с ООО "Ника". Арендодатель был вправе заключить этот договор только после расторжения ранее заключенного договора аренды нежилого помещения в порядке, предусмотренном самим договором, либо в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Довод арендодателя о том, что поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" договор аренды нежилого помещения от 20 октября 2006 г. с ООО "Гранд" не прошел государственную регистрацию и в связи с этим является незаключенным, окружной суд счел ошибочным (не приведя, впрочем, какой-либо аргументации в пользу этого мнения).

При таких обстоятельствах окружной суд согласился с мнением истца о ничтожности договора аренды нежилого помещения. Суд также указал, что последствием признания этой сделки недействительной является признание недействительной государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 6 декабря 2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(16).

Департамент и ООО "Ника" обратились в ВАС РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции по данному делу. ВАС РФ заявление удовлетворил, посчитав, что судебный акт, принятый судом окружной инстанции, нарушает единообразие судебной практики применения ст. 168, 433 и 651 ГК РФ, и передал дело в Президиум ВАС РФ для его пересмотра в порядке надзора*(17).

Президиум ВАС РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, мотивировав это так. В соответствии с ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Поскольку договор аренды с ООО "Гранд" на момент заключения договора аренды того же имущества с ООО "Ника" не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора аренды с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению. Следовательно, основания для признания недействительным договора аренды, заключенного между Департаментом и ООО "Ника", отсутствуют. При этом суд обратил внимание на то, что истец (ООО "Гранд") не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права*(18).

2. Данное дело еще до рассмотрения его в Президиуме ВАС РФ привлекло внимание юридической общественности*(19). Такой общественный резонанс вызвало, в первую очередь, одно положение, содержащееся в определении о передаче дела в Президиум ВАС РФ для его пересмотра в порядке надзора (и впоследствии не вошедшее в надзорное постановление ВАС РФ). В данном определении коллегия судей ВАС РФ указала: "Заключение собственником договора, направленного на передачу имущества во временное пользование, даже при наличии иного заключенного в отношении данного имущества договора аренды, не может рассматриваться как сделка, совершенная с нарушением требований закона или иных правовых актов. Договор как обязательственная сделка является действительным, а невыполнение его условий о фактической передаче предмета договора влечет имущественную ответственность арендодателя".

Этот фрагмент определения о передаче дела в Президиум ВАС РФ может послужить поводом для обсуждения весьма важных и сложных цивилистических вопросов: а) необходимо ли различать договор как обязательственную сделку и его вещно-правовые последствия? б) означает ли провозглашение судом договора обязательственной сделкой, что существуют сделки и "необязательственные", т.е. распорядительные? в) может ли данный тезис быть истолкован следующим образом: собственник вправе совершать сделки в отношении принадлежащего ему имущества, даже уже будучи связанным каким-либо договором по поводу этого имущества с третьим лицом?

Необходимость разделения обязательственного и вещного эффектов договора о передаче вещей давно обсуждается в цивилистической литературе, правда, в отношении только одного договора - договора купли-продажи*(20). В целом тезис о различии вещного и обязательственного эффектов договора может быть сформулирован так: само по себе заключение договора о наделении какого-либо лица вещным правом не порождает у такого лица вещного права. В отношении купли-продажи этот вывод конкретизируется следующим образом: заключение договора купли-продажи не порождает у покупателя права собственности*(21); для этого требуется либо передача владения вещью (для приобретения права собственности на движимости), либо государственная регистрация перехода права (для приобретения права собственности на недвижимое имущество). Договор порождает право требовать его исполнения - обязательственное право; передача вещи (государственная регистрация перехода права на вещь) порождает вещное право. Поэтому, собственно, сам по себе договор купли-продажи и может быть охарактеризован как обязательственная сделка*(22).

Однако принцип разделения обязательственных последствий заключения договора и вещного эффекта, вызываемого действиями, необходимыми для его исполнения, может быть применен не только к договору купли-продажи, но и к договору аренды, так как последний порождает вещное право - право арендатора владеть вещью*(23). Таким образом, наличие заключенного договора аренды не является юридическим препятствием для последующего заключения между арендодателем и другим лицом договора аренды той же вещи.

Сказанное безусловно справедливо для ситуации, когда первый договор аренды не исполнен арендодателем (предмет аренды не передан арендатору) и вещью, являющейся предметом аренды, еще владеет арендодатель (видимо, именно такая ситуация сложилась в комментируемом деле).

Более интересным является вопрос о действительности договора аренды, заключенного арендодателем с третьим лицом уже после того, как вещь была предоставлена во владение первому арендатору.

Здесь уместно вспомнить известный подход ВАС РФ, выраженный в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8: "...После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение".

На наш взгляд, указание судом на то, что продавец, совершивший повторное отчуждение уже переданного первому покупателю имущества, несет ответственность за неисполнение нового договора об отчуждении, означает не что иное, как действительность второй продажи, ведь нести ответст венность можно только за неисполнение действительного договора. Кроме того, действительность распоряжения недвижимым имуществом (передача в залог) после передачи его во исполнение договора купли-продажи (но до государственной регистрации перехода права собственности на него) была подтверждена судом в известном недавнем деле Бадрашитова против Сбербанка РФ*(24).

Этот же подход вполне может быть применен и к разбираемой ситуации - последующий договор аренды, заключенный между арендодателем и новым арендатором, не может быть квалифицирован как ничтожный, он является действительным, а арендодатель понесет перед вторым арендатором ответственность за неисполнение договора аренды.

К сожалению, в другом относительно недавнем деле суд занял иную позицию - договор аренды земельного участка был признан ничтожным по ст. 168 ГК РФ, так как он был заключен арендатором и арендодателем в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества*(25).

Обращает на себя внимание и тот факт, что в тексте постановления Президиума ВАС РФ по комментируемому делу обсуждаемый фрагмент определения от 15 ноября 2007 г. отражения не нашел. Это объясняется, видимо, тем, что в данном деле первый договор аренды являлся незаключенным, следовательно, в принципе не мог служить препятствием для последовавшего позднее распоряжения имуществом. Именно поэтому, судя по всему, Президиум ВАС РФ не стал вдаваться в обсуждение вопроса о действительности второй обязательственной сделки.

В связи со сказанным вывод некоторых юристов о том, что в данном деле ВАС РФ, отменивший постановление кассационной инстанции, признал действительность последующих распоряжений имуществом, является, на наш взгляд, преждевременным.

3. В заключение комментария к данному делу о найме нежилого помещения следует разобраться, какие возможности защиты истцом (ООО "Гранд") своих прав имел в виду Президиум ВАС в постановлении по делу.

Прежде всего, вызывает определенные сомнения сама возможность признания за ООО "Гранд" каких-либо прав на спорное нежилое помещение. Отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного между арендодателем и арендатором, означает, что у последнего отсутствует не только право аренды недвижимого имущества, но и права арендатора вообще. Следовательно, можно говорить лишь о защите законных интересов истца.

Как представляется, единственным вариантом в подобном случае является иск о регистрации сделки в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. По причинам, которые были описаны ранее, наличие последующего договора аренды не может являться препятствием для вынесения судом решения о регистрации сделки. Добившись регистрации первого договора аренды (конечно, при условии, что отсутствие регистрации договора аренды было вызвано уклонением арендодателя от такой регистрации), первоначальный арендатор приобретает право на возмещение убытков, причиненных ему арендодателем неисполнением договора аренды. Однако он не сможет предъявить арендодателю иск о передаче ему предмета аренды (нежилого помещения), так как имущество уже передано последующему арендатору. Последний также не может быть принужден к выдаче первоначальному арендатору предмета аренды, так как он (последующий арендатор) раньше приобрел право владения вещью на законном основании и потому не может быть его лишен.

Р.С. Бевзенко,

кандидат юрид. наук, начальник отдела экономического законодательства Управления законодательства ВАС РФ

"Законодательство", N 1, январь 2009 г.