Организация предоставляет в аренду недвижимое имущество. Условиями договора аренды установлено, что арендатор в течение 3 дней с момента заключения договора обязан перечислить арендодателю гарантированный платеж в определенной сумме, который до окончания срока действия договора гарантирует выполнение финансовых обязательств арендатора. Возникает ли у арендодателя обязанность исчислить НДС с суммы поступившего на его расчетный счет гарантированного платежа?

Ответ: В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ на дату получения оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав у налогоплательщика возникает обязанность исчислить НДС.

НК РФ не определяет, что признается предварительной оплатой.

В силу положений п. 1 ст. 11 НК РФ обратимся к гражданскому законодательству.

Согласно п. 1 ст. 487 Гражданского кодекса РФ предварительной оплатой товара признается оплата товара полностью или частично до его передачи продавцом. Это определение можно применять к правоотношениям, связанным с арендой имущества.

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В рассматриваемом случае гарантированный платеж является обеспечительной мерой исполнения финансовых обязательств, предусмотренной договором. При этом гарантированный платеж не зачитывается в счет будущих арендных платежей, а остается на счете арендодателя до истечения срока действия договора. Исходя из данного условия гарантированный платеж может зачитываться в счет погашения задолженности по арендной плате только в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей арендатором по окончании действия договора, то есть после того как услуги будут оказаны.

При таких обстоятельствах считаем, что гарантированный платеж не является предварительной оплатой услуг арендодателя.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 162 НК РФ установлено, что налоговая база, определенная в соответствии со ст. ст. 153 - 158 НК РФ, увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Так как в рассматриваемой ситуации гарантированный платеж не связан с оплатой реализованных услуг, то, по нашему мнению, полученные денежные средства не включаются в налоговую базу по НДС.

На основании вышеизложенного считаем, что исчислять НДС с суммы гарантированного платежа арендодатель не обязан. Также не нужно отражать данную сумму в книге продаж. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 10.07.2007, 17.07.2007 N КА-А40/6494-07.

В то же время отметим, что контролирующие органы при рассмотрении схожей по сути ситуации придерживаются противоположной позиции. Так, по мнению Минфина России, денежные средства, которые получены арендодателем от арендатора в виде возвратного депозита для обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды (в том числе обязательств по оплате услуг по аренде), следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг, и включать в налоговую базу по НДС (Письмо от 12.05.2008 N 03-07-11/182).

Как видим, вопрос может быть спорным. Поэтому предлагаем налогоплательщику принять решение самостоятельно, учитывая изложенную выше информацию.

Налогоплательщик, избирая тот или иной вариант поведения в такой ситуации, должен учитывать все последствия своих действий, в том числе и неблагоприятные. Как правило, избранный вариант поведения, если он противоречит позиции контролирующего органа, приводит к конфликту с последним. И если налогоплательщик считает, что акты налоговых органов и действия или бездействие их должностных лиц нарушают его права, он вправе обжаловать такие акты и действия или бездействие в вышестоящий налоговый орган или суд (ст. ст. 137, 138 НК РФ).

О. Ю.Поздеев

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

05.05.2009