Обладание правом собственности на объект недвижимости как основание возникновения права аренды на земельный участок

Право аренды земли и другие титульные права на земельные участки согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ возникают по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством, и подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления; 3) из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами; 4) из судебных решений.

Это общие основания, и они распространяются не только на возникновение права аренды, но и иные титульные права на землю.

В главах 3-5 ЗК РФ установлены титульные права на землю и конкретизированы основания и порядок их возникновения.

Возможным способом возникновения права аренды является факт обладания участником земельных отношений правом собственности или иным вещным правом на объект недвижимости (здание, строение, сооружение), расположенный на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности. Такой вывод следует из анализа положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Собственники подобных объектов недвижимости (по смыслу данной нормы к ним отнесены только граждане и юридические лица) обладают исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка.

Понятие исключительности приобретения права аренды в рамках ст. 36 ЗК РФ предполагает невозможность передачи данного земельного участка иным лицам.

Установление исключительного права устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, осуществление исключительного права не допускает возможность реализации любого другого права на тот же объект, в том числе и преимущественного права. В связи с этим Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что, если собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Следует отметить, что в одних случаях закон ориентирует собственников объектов недвижимости на возможность выбора права использования земельного участка, т.е. приобретение участка в собственность или в аренду, в других случаях императивно устанавливает в качестве единственно возможного варианта использование участка на праве аренды.

Так, если продавец здания, строения или сооружения пользовался земельным участком на праве аренды, то покупатель данного объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Предполагается, что до оформления договора с новым собственником аренда земельного участка должна осуществляться на тех же условиях и в том же объеме, что и с прежним собственником объекта недвижимости, который соответственно утрачивает право аренды земли.

Практическое применение данное положение приобретает в тех случаях, когда суд, рассматривая дела о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, устанавливает фактического пользователя земельным участком. Примером может служить следующее дело из практики Арбитражного суда Приморского края.

Администрация муниципального образования г. Владивостока обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к ОАО "Дальзавод" о взыскании задолженности по договору аренды земли.

Как установлено судом, между администрацией г. Владивостока и ОАО "Даль-завод" был заключен договор аренды, в соответствии с которым общество приобрело право пользования земельным участком сроком на 10 лет. Впоследствии ОАО "Дальзавод" продало расположенный на данном участке объект недвижимости ООО "Торговый двор". Переход права собственности подтвержден имеющимся в материалах дела свидетельством о праве собственности на здание у ООО "Торговый двор".

Решением суд отказал в иске по следующим мотивам.

Из анализа положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" вытекает, что для выяснения вопроса о том, кто обязан производить платежи за пользование таким земельным участком, имеет значение установление пользователя, а именно собственника недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке.

Поскольку прежний собственник продал находящийся на арендуемом земельном участке объект недвижимости, в силу чего утратил право пользования землей, в том числе и право аренды на этот земельный участок, следовательно, выбыл из обязательства по договору аренды.

Другой пример императивности норм закона в отношении приобретения прав на земельный участок содержится в п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Так, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, помещения принадлежат лицам на различных правовых титулах (одним - на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем - на праве хозяйственного ведения), указанная норма не предоставляет этим лицам возможность выбора права на земельный участок, допуская в качестве единственно приемлемого варианта - использование участка на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Обязательным условием подобного договора является наличие согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

В приведенных случаях единственно возможный вариант поведения позволяет сделать вывод о том, что право аренды земельного участка возникает здесь в силу прямого указания норм ЗК РФ, поскольку другой порядок приобретения прав на указанный земельный участок земельное законодательство не содержит, что исключает использование иных способов приобретения прав на такие участки и применения норм ГК РФ.

Следует отметить, что указанный механизм возникновения права аренды является исключением из проводимого земельным законодательством принципа единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Порядок оформления арендных прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является общим для приобретения любых видов прав на такие участки. Так, гражданин или юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении права аренды на земельный участок либо заключении договора аренды с новым собственником объекта недвижимости. Уполномоченный орган в течение двух недель со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка. При этом, как указал Конституционный суд РФ в своем определении от 12 мая 2005 г. N 187-О, законом установлена обязанность исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенных на этом участке здания, строения, сооружения либо иному титульному владельцу помещений.

Если уполномоченный орган не направляет проект договора или отказывает заявителю в аренде, то последний может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативного правового акта или действий (бездействия) этих органов незаконными. Исполнительный орган государственной власти и орган местного самоуправления также не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на которой она расположена и необходима для использования этой недвижимости.

Н.В. Колтунова,

аспирантка кафедры гражданского права ЮИ ДВГУ, советник заместителя председателя арбитражного суда Приморского края, руководитель отдела анализа и обобщения судебной практики

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 2, март-апрель 2007 г.