Организация-застройщик приобрела у третьего лица здание, а также право аренды земельного участка, занятого зданием. Переход права собственности к организации-застройщику на упомянутое здание и права аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном порядке. Организация-застройщик осуществила разбор указанного здания и приступила к строительству жилого дома. Третье лицо обратилось в администрацию муниципального образования с письмом о своем намерении также осуществлять жилищное строительство по адресу, по которому строительство осуществляет организация-застройщик. Администрация муниципального образования отказала третьему лицу в предоставлении в аренду земельного участка под жилищное строительство в связи с предоставлением его в аренду организации-застройщику. Правомерен ли отказ администрации муниципального образования с учетом того, что не был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для осуществления жилищного строительства?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из п. п. 13 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, согласно ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При указанных обстоятельствах администрация муниципального образования была не вправе выставлять на аукцион право на заключение договора аренды, если указанный земельный участок уже является предметом договора аренды, в котором администрация муниципального образования является арендатором.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 21.05.2008 N А79-6538/2007 указал, что право пользования земельным участком на праве аренды возникает с момента регистрации перехода права собственности на приобретенное здание у организации, которая приобрела данное здание. ФАС Уральского округа в Постановлении от 13.05.2008 N Ф09-3286/08-С6 указал, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, отказ администрации муниципального образования правомерен.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

11.06.2009