Каким образом организация-арендатор может учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, затраты по ремонту арендованного помещения (замене напольного покрытия, покраске потолка и стен) в случае, если ремонт произведен: а) до момента заключения договора аренды помещения; б) после заключения договора аренды?

Ответ: Правовые отношения сторон, возникающие вследствие заключения ими договора аренды имущества (включая нежилые помещения), регулируются положениями гл. 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. ст. 650 - 651 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить арендодатель.

Для классификации выполненных ремонтных работ необходимо руководствоваться Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р), которые были утверждены Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312.

В соответствии с Приложением N 7 указанного документа все виды штукатурно-малярных работ и замена отдельных участков покрытия полов относятся к текущему ремонту зданий и объектов.

В соответствии со ст. 260 Налогового кодекса РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Вышеприведенное положение ст. 260 НК РФ применяется также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между сторонами возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Кроме того, все расходы организации должны соответствовать критериям п. 1 ст. 252 НК РФ, т. е. должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены.

В том случае, если текущий ремонт производится в помещении до заключения договора аренды, произведенные расходы на ремонт не будут уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организации, так как не соблюдаются требования п. 1 ст. 252 НК РФ. В этом случае экономически обосновать затраты будет сложно, так как договор аренды помещения не заключен, следовательно, акт приема-передачи имущества сторонами подписан не был. Получается, что организация осуществляет ремонт помещения без наличия каких-либо документальных оснований для этого (например, договора аренды). Если стоимость работ не засчитывается в счет арендной платы и не возмещается каким-либо иным образом, можно утверждать, что данные работы организация выполняет безвозмездно, а в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданных ценностей, работ или услуг не уменьшает облагаемую прибыль.

Таким образом, ремонтные работы в арендованном помещении должны производиться не раньше даты заключения договора аренды и подписания акта-приема передачи помещения.

Позиция налоговых органов по учету расходов на ремонт арендованных помещений заключается в следующем.

Статьями 611 и 612 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, по мнению специалистов УФНС России по г. Москве, затраты арендодателя на проведение ремонта с целью устранения недостатков принятого в аренду имущества (нежилых помещений) и коммуникаций, полностью или частично препятствующих их использованию, не уменьшают налоговую базу при исчислении налога на прибыль организаций (см. Письмо УФНС России по г. Москве от 02.03.2005 N 20-12/13261).

На наш взгляд, при наличии в договоре аренды формулировки, что арендуемое помещение требует проведения текущего ремонта, в частности замены напольного покрытия, покраски потолка и стен, и при этом расходы по такому ремонту полностью несет арендатор (без возмещения расходов на его проведение арендодателем), организация-арендатор вправе учесть затраты на ремонт в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на основании п. 1 ст. 260 НК РФ.

О. В.Егорова

ООО "ЭЛКОД"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

23.06.2009