Обобщение по теме: "земельный участок как объект земельных отношений"

При рассмотрении споров по поводу применения земельного законодательства, в том числе оборота земли, нередко возникают вопросы о правомерности заключения договоров и заявленных требований относительно признания прав на землю, а также об изменении или прекращении земельных правоотношений. Зачастую это связано с определением объекта права.

Земли как объект правоотношения могут участвовать в гражданском обороте, а именно: отчуждаться или переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством, и не могут выступать в неопределенной форме.

Законодатель упорядочил земли, выделив их в качестве объектов земельных отношений. Статьей 6 ЗК РФ к таким объектам отнесены: - земли как природный объект и природный ресурс; - земельные участки; - части земельных участков.

Наиболее часто в практике судов встречаются споры в отношении земельных участков. Как уже было указано, земельный участок в соответствии со ст. 6 ЗК РФ определен в качестве одного из объектов земельных отношений. Одновременно согласно ст. 128, 130, 260 ГК РФ земельный участок относится к недвижимому имуществу, выступает объектом гражданских прав и может участвовать в гражданско-правовом обороте (продажа, аренда, залог, дарение и др.). Необходимым условием для признания земельного участка объектом гражданско-правового оборота является его удостоверение.

Цель данного обобщения - осветить и проанализировать соответствующую нормативную базу и судебную практику по вопросам определения земельного участка как объекта права.

Правовой режим земельного участка урегулирован гл. 1 ЗК РФ, в которой определены понятие земельного участка и способы его образования, в частности при разделе, объединении, перераспределении или выделении из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка устанавливаются при проведении землеустроительных работ в соответствии с требованиями: - ст. 68, 69 ЗК РФ; - Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Федеральный закон "О землеустройстве"); - других федеральных законов; - иных нормативных правовых актов РФ; - законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, включающих, в частности, мероприятия по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства (ст. 15, 17 Федерального закона "О землеустройстве").

Порядок описания местоположения границ и порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяются Правительством РФ, в частности постановлением Правительства РФ от 07.06.02 N 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства" (далее - Положение).

Указанным Положением установлен порядок проведения территориального землеустройства, включая образование новых и упорядочение существующих объектов, а также межевание, которое, в свою очередь, предусматривает: - определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты; - закрепление на местности местоположения границ объекта межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ землеустройства; - изготовление карты (плана) объекта землеустройства в порядке, установленном Федеральной службой земельного кадастра России.

Пунктом 10 Положения закреплено, что при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этих работ.

Проведение территориального землеустройства обеспечивается согласно п. 2 Положения Федеральной службой земельного кадастра России и ее территориальными органами в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности. Территориальное землеустройство остальных объектов проводится юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Так, по одному из дел проверялась законность образования земельного участка, в частности формирование и утверждение землеустроительного дела. Согласно материалам дела Общество в порядке инвентаризации земель под объектами недвижимости заключило договор с юридическим лицом на проведение землеустройства, объектом которого являлось объединение двух земельных участков.

При проведении землеустройства было оформлено землеустроительное дело на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, как принадлежащие Обществу, так и находящиеся в собственности иных лиц. Землеустроительное дело утверждено Управлением Роснедвижимости. В отношении земельного участка оформлен кадастровый план, участку присвоен кадастровый номер, участок поставлен на кадастровый учет.

При разрешении спора судом установлено, что земельные участки, в результате объединения которых образован спорный участок, являются федеральной собственностью и использовались Обществом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Образование земельного участка, включая земли под объектами недвижимости, находящимися в собственности разных юридических лиц, связано с проведением территориального землеустройства. Соответствующее разрешение органов государственной власти (ст. 15 Федерального закона "О землеустройстве", постановление Правительства РФ от 07.06.02 N 396) на проведение таких работ в деле отсутствует. Более того, как уже было указано, земельные участки являются федеральной собственностью. Поэтому суд признал формирование земельного участка юридическим лицом незаконным (постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.09.08 N Ф03-А73/08-1/3145).

По делу о признании незаконным проекта границ вновь образуемого земельного участка Общество указало на частичное наложение образованного земельного участка на земельный участок, используемый Обществом на условиях аренды, и на то, что Общество как смежный землепользователь не было уведомлено о проведении землеустроительных работ согласно ст. 69 ЗК РФ.

При разрешении спора судом установлено, что Общество является смежным землепользователем оформляемого земельного участка. Землеустроительные работы проведены в отсутствие доказательств надлежащего уведомления смежного землепользователя. В результате проведенной земле устроительной экспертизы установлен факт наложения земельных участков. В соответствии с п. 4 ст. 69 ЗК РФ это свидетельствует о нарушении порядка проведения земле устроительных работ, а также о незаконном согласовании Управлением Роснедвижимости и органом местного само управления проекта границ земельного участка согласно ст. 3, 17, 23 Федерального закона "О землеустройстве", ст. 20 Федерального закона от 29 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в ходе проведения землеустройства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11.07.02 N 514 (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.10.08 N Ф03-4559/2008).

По другому делу Общество, оспаривая распоряжение администрации "Об утверждении проектов границ земельных участков", сослалось на незаконность прекращения права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка и на несоблюдение требований п. 4 ст. 69 ЗК РФ об уведомлении Общества как смежного землепользователя о проведении землеустроительных работ.

Действительно, при разрешении спора надлежащие доказательства о таком уведомлении не были представлены суду. Кроме того, установлено, что образование трех земельных участков связано с продажей объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, используемом Обществом на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также с расположением на данном участке объекта - трансформационной подстанции, являющейся муниципальной собственностью.

При продаже объекта недвижимости вопрос использования земельного участка, занятого объектом, не был решен. В этой связи суд, установив факт продажи объекта недвижимости согласно ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, указал на право покупателя объекта недвижимости пользоваться земельным участком в пределах площади, занятой зданием и необходимой для его использования.

Вместе с тем при установлении границ земельных участков в состав земельного участка покупателя объекта недвижимости включены площади, занимаемые возведенной им самовольной постройкой, что не соответствует требованиям ст. 35 ЗК РФ.

Таким образом, выделение земельного участка, занимаемого зданием ТП, произведено незаконно, поскольку этот объект принадлежит Обществу. Зарегистрированное за муниципальным образованием право собственности на указанное здание признано недействительным (постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.11.08 N Ф03-А73/08-1/3912).

В контексте данного спора необходимо отметить, что в настоящее время действующее законодательство (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ) допускает образование земельных участков при наличии письменного согласия землеустроителей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются данные земельные участки.

Не требуется такого согласия в случае образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда (п. 6 названной статьи).

Согласно п. 3 Положения при проведении работ по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства составляется карта (план), отображающая в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и его частей, ограниченных в использовании, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Порядок оформления карты (плана) объекта землеустройства предусмотрен нормами Федерального закона "О землеустройстве". В соответствии с его положениями карта (план) позволяет определенно описать местоположение, размер, границы объекта землеустройства, иные его характеристики; отобразить ограничения в использовании частей объекта землеустройства и размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

В соответствии с абз. 3 ст. 20 Федерального закона "О землеустройстве" форма карты (плана) объекта земле устройства и требования к ее составлению устанавливаются Правительством РФ. Карта (план) земельного участка служит основанием для его последующего учета согласно ст. 70 ЗК РФ и включения в гражданско-правовой оборот.

Судом рассмотрен спор относительно необходимости составления карты (плана) земельного участка для оформления прав на него. За главой крестьянского фермерского хозяйства закреплены земли на праве пожизненного наследуемого владения, что подтверждено соответствующим государственным актом, в котором имеется схема границ земельного участка. В ответ на обращение главы крестьянского фермерского хозяйства о переоформлении прав на землю администрация муниципального района указала на необходимость представления документов, в том числе кадастрового плана, в котором границы участка описаны и удостоверены в установленном порядке. Их установление и закрепление на местности подлежит осуществлению при проведении работ по межеванию земельного участка.

Глава крестьянского фермерского хозяйства, ссылаясь на незаконность проведения работ по межеванию и указывая на наличие государственного акта на земельный участок, обжаловала действия администрации муниципального района.

При разрешении спора судом установлено, что часть земельного участка, закрепленного за главой крестьянского фермерского хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения, органом местного самоуправления изъята в связи с отказом землевладельца от его использования. Имеющиеся в деле схемы границ земельного участка и государственный акт не содержат сведений об изменении границ в связи с изъятием земельного участка.

Обращение в администрацию связано с оформлением земельного участка в собственность в соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Поскольку такое оформление касается земельного участка как объекта земельных отношений, требование администрации о его описании и удостоверении в установленном порядке с учетом сложившихся обстоятельств (частичным изъятием, т.е. изменением границ прежнего земельного участка) является правомерным (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.11.08 N Ф03-4851/2008).

Как было указано ранее, необходимость государственного кадастрового учета земельных участков предусмотрена ст. 70 ЗК РФ. Кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В соответствии со ст. 1 названного Закона государственный кадастровый учет земельных участков включает описание и индивидуализацию земель, земельных участков в Едином государственном реестре, в результате чего они получают такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других земельных участков и осуществить качественную и экономическую оценку.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением им кадастровых номеров. В результате проведения государственного кадастрового учета заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Это касается всех участков, которые могут стать объектами земельных правовых отношений.

Необходимо отметить, что при приобретении прав на земельные участки в порядке ст. 36 ЗК РФ (в собственность, в том числе общую, долевую, в аренду, с множественностью лиц на стороне арендатора) граждане или юридические лица должны прилагать к своему заявлению соответствующую кадастровую карту (план).

Закон также допускает возможность обращения указанных лиц по поводу приобретения прав на земельные участки в отсутствие кадастровой карты. В этом случае согласно положениям п. 7 ст. 36 ЗК РФ, если земельный участок не состоит на государственном кадастровом учете или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, пред усмотренного ст. 29 настоящего Кодекса, исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении его кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, место положения границ смежных земельных участков (при их наличии) и естественных границ земельного участка.

Таким образом, с учетом заявительного характера рассмотрения указанного вопроса заявитель для утверждения и выдачи ему схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или карте соответствующей территории должен подать соответствующее заявление.

Необходимость постановки земельного участка при оформлении прав на него согласно ст. 25, 26 ЗК РФ на кадастровый учет следует: - при купле-продаже - из п. 1 ст. 37 ЗК РФ; - при заключении договора аренды - из п. 2 ст. 22 ЗК РФ, что согласуется с правилами ГК РФ об аренде (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поскольку отношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются нормами ЗК РФ и общими положениями об аренде (п. 1 гл. 34 ГК РФ).

В данных случаях необходимость постановки земельных участков на кадастровый учет бывает связана с определением не только предмета купли-продажи, аренды, но и стоимости земельного участка, размера арендной платы за него.

Рассматривая вопрос о государственной регистрации сделок с землей, которая удостоверяет права на земельные участки постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездного срочного пользования, необходимо обращать внимание на наличие сформированного в установленном порядке земельного участка.

Согласно ст. 25, 28 ЗК РФ государственная регистрация права на земельные участки осуществляется и удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статьей 19 названного Закона установлен перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установлено, что обязательным приложением к документам, которые необходимы для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта, в частности земельного участка. Представление такого паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план земельного участка ранее уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Непредставление указанных документов влечет за собой отказ в государственной регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что правовое регулирование, правовой режим земельного участка как объекта земельных отношений в целом урегулированы нормами земельного законодательства. Их приведение в соответствие с ранее действовавшими и нынешними нормами права значительно уменьшит количество проблем и для правоприменительной практики, и для оборота земельных участков в целом.

С.Н. Новикова,

судьей Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 1, январь-февраль 2009 г.