ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П.В. МАКЕЕВ

Макеев П.В., главный специалист Самарской губернской Думы.

Сфера использования жилого помещения всегда вызывала множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения. Автор аргументированно анализирует особенности использования жилого помещения по законодательству Российской Федерации.

Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.

Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан.

Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания (например, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании (ст. 30 ЖК РФ)) <1>.

Полагаем, что данная возможность использования жилого помещения отвечает основным началам жилищного законодательства, а именно что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ст. 1 ЖК РФ). Кроме того, обозначенный предел использования жилого помещения гарантирован конституционным правом на свободу передвижения, обладая которым граждане могут проживать в жилом помещении как постоянно, так и временно.

Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При этом к допускаемой к осуществлению в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов, фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т.д. <2>.

В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др.

Однако, как справедливо отмечается в литературе, подобные критерии имеют декларативный характер, и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов граждан <3>.

Действительно, сложно себе представить, что ветеринар или музыкант, используя квартиру для осуществления профессиональной деятельности, не нарушит права и законные интересы соседей. В связи этим получается, что положением ч. 2 ст. 17 ЖК РФ законодатель делает возможными на практике ситуации нарушения прав и интересов граждан.

Интересно, а как решается данный вопрос в зарубежном законодательстве?

Согласно ст. 15 Закона Германии "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" <4> порядок пользования индивидуальной (квартирой) и общей собственностью может регулироваться соглашением домовладельцев. При отсутствии соглашения домовладельцы могут большинством голосов принять решение о порядке пользования находящимися в индивидуальной собственности частями здания (квартирами) и общей собственностью с учетом особенностей соответствующего имущества.

Как видно, право Германии позволяет сбалансировать, с одной стороны, отношения, связанные с защитой прав и интересов собственников квартир, не допустить их нарушения, а с другой - отношения, связанные с различными видами использования квартиры.

Учитывая отсутствие в законодательстве Российской Федерации возможности соглашением между собственниками решать вопрос допустимости (недопустимости) использования жилого помещения для тех или иных видов профессиональной деятельности, обусловленных защитой прав и интересов собственников квартир, такую роль должен взять на себя законодатель.

Представляется, что наиболее целесообразным в решении данного вопроса является нормативное определение перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. К примеру, адвокат, нотариус, врач (окулист, невропатолог), художник, фотограф и другие, т.е. те виды профессиональной деятельности, осуществление которых по своей природе не способно вызвать нарушения прав и законных интересов других граждан. При этом данный перечень разумно отразить в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 <5>.

Следует заметить, что кроме профессиональной деятельности ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также индивидуальную предпринимательскую деятельность. Вместе с тем использование жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического лица по-прежнему запрещено <6>. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <7> (далее - ГК РФ)).

Полагаем, что впервые предусмотренная в ЖК РФ возможность использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности совершенно необоснованна.

Данное положение фактически разрешает индивидуальному предпринимателю в отличие от юридического лица заниматься продажей товаров или оказанием услуг без перевода используемого жилого помещения в нежилое. Как верно отмечает И.А. Емелькина, учитывая, что "индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может, существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности "схем", согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях" <8>.

Помимо этого, в литературе справедливо указывается, что разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего соседей по подъезду, а также клиентов предпринимателя. Отмечается малая вероятность того, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать права и законные интересы других жильцов <9>.

Думается, что достижение целей использования помещения в предпринимательской деятельности, а также защита интересов других лиц способны обеспечить законодательное требование о переводе жилого помещения в нежилое.

Практически при переводе проводятся работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, направленные, если это обусловлено предстоящими видами предпринимательской деятельности, на устранение вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, что в дальнейшем исключит возможные нарушения прав и законных интересов граждан. Кроме того, в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда. Часть из них напрямую направлена на устранение предполагаемых нарушений прав и законных интересов граждан.

Во-первых, перевод жилого помещения в нежилое возможен, если переводимое жилое помещение имеет отдельный вход, а если доступ к переводимому жилому помещению осуществляется с использованием помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то перевод такого помещения в нежилое возможен, если существует техническая возможность организовать отдельный вход для подобного помещения. Указанное требование еще на этапе принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое способствует устранению возможных споров по поводу использования в коммерческих целях общего имущества: лестниц, коридоров, лифтов.

Во-вторых, перевод жилого помещения в число нежилых возможен, если оно не является частью жилого помещения либо не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. В данном случае все помещение (здание) будет использоваться не по назначению, а не его часть, тем самым права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении с индивидуальным предпринимателем, использующим, к примеру, одну комнату одновременно и для проживания, и для предпринимательской деятельности, будут защищены в случае перевода от возможных нарушений.

Учитывая положение ГК РФ, допускающего размещение предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое, исходя из общего вида деятельности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, становится очевидной необходимость в целях недопущения возможных нарушений прав и законных интересов граждан исключить индивидуальных предпринимателей из перечня субъектов, имеющих право использовать жилое помещение в своей деятельности без перевода его в нежилое.

Несмотря на расширение пределов использования жилого помещения, законодатель сохранил ряд ограничений. Одним из таких ограничений является запрет на размещение промышленных производств в жилых домах (п. 3 ст. 288 ГК РФ), жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Как видно, объекты размещения промышленных производств отличаются. В одном случае это жилые дома, в другом - жилые помещения. По этой причине нормы указанных статей в литературе толкуются по-разному. Так, например, с одной стороны, А.Д. Куликов определяет запрет размещения промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме <10>.

С другой стороны, как отмечает А.А. Титов, если руководствоваться формулировкой ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство <11>. Кроме того, в литературе и судебной практике встречается позиция, согласно которой собственник жилого помещения только после перевода его в нежилое может осуществлять в нем промышленное производство <12>. Очевидны явно неудачные формулировки п. 3 ст. 288 ГК РФ и ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, допускающие неоднозначное толкование.

На наш взгляд, промышленное производство не может быть размещено не только в жилых помещениях: жилом доме, квартире, комнате, но и в нежилых помещениях в многоквартирном доме и в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, поскольку согласно ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ <13> в жилой и общественно-деловой зоне, в которых размещаются объекты жилищного фонда: жилые и многоквартирные дома, не должны размещаться производственные объекты (промышленные, коммунально-складские и иные производственные объекты).

Рассматривая данный вопрос, нельзя не обратить внимание на формулировку "промышленное производство". Указанная формулировка в литературе послужила основой для вывода о возможности размещения в объектах жилищного фонда непромышленных производств <14>.

Полагаем, что в связи с законодательным запретом на размещение в жилой и общественно-деловой зоне, в том числе в жилых и многоквартирных домах, промышленных, коммунально-складских и иных производственных объектов размещение непромышленных производств в объектах жилищного фонда - жилых и многоквартирных домах также недопустимо.

Важно отметить, что в последнее время в законодательстве имеет место использование формулировки "производство" без указания на промышленный характер. Так, например, согласно п. 4.10 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109 <15>, в многоквартирных домах не допускается размещать производственные помещения. Кроме того, Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, которым в литературе <16> предлагалось руководствоваться для решения вопроса об отнесении того или иного вида деятельности к промышленному производству, утратил силу. Его заменил Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 <17>, который использует формулировку "производство" вместо употреблявшейся ранее "промышленное производство".

В связи с этим, а также учитывая, что в объектах жилищного фонда - жилых и многоквартирных домах не допускается размещать любое производство, представляется правильным формулировку "промышленное производство" заменить на формулировку "различного вида производство".

На основании изложенного предлагается ч. 2, 3 ст. 17 ЖК РФ сформулировать следующим образом:

"2. Допускается использование жилого помещения для временного проживания граждан, для осуществления профессиональной деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Перечень видов профессиональной деятельности устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. Не допускается размещение в жилых и многоквартирных домах различного вида производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, а также использование жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности допускаются только после перевода такого помещения в нежилое".

При этом в целях исключения противоречий между ЖК РФ и ГК РФ соответствующие изменения требуется внести и в п. 3 ст. 288 ГК РФ.